Entre los distintos tipos de contratos de alquiler que existen, se encuentra el contrato de Arrendamiento de local. Este es un tipo de alquiler que se da cuando el propietario dispone de un inmueble cuyo principal objetivo es el de explotarlo a nivel comercial. En el ecosistema empresarial es muy común ver tiendas de ropa, restaurantes, talleres, oficinas, entre otros. Muchos de estos negocios, antes de explotar comercialmente, requieren de este tipo de arrendamientos para obtener un lugar físico y luego allí desarrollar su actividad. En Oi Real Estate, te mostramos las características principales del contrato de arrendamiento de local que debes conocer a la hora de emprender en el negocio.
En este artículo encontrarás:
Ley de Arrendamientos Urbanos
Cabe mencionar que en España todo contrato de arrendamiento de local está regido por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Por dicha razón, todo lo que incluya el contrato de arrendamiento deberá respetar y seguir los preceptos de esta normativa.
En el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establece lo siguiente. “Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. De esta manera, para la LAU el arrendamiento de un local es denominado técnicamente como “arrendamiento para uso distinto del de vivienda”.
Cesión y subarriendo del local
La Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 32, establece que está contemplado la cesión y subarriendo del local comercial. La obligación del arrendatario será comunicar al arrendador que se ha generado una cesión del contrato o subarriendo.
Asimismo, el arrendador tendrá el derecho de incrementar la renta un 10% si se produce un subarriendo parcial del local; o un 20% si se produce un subarriendo total del local o cesión del contrato de arrendamiento.
Para que se lleve a cabo tanto la cesión como el subarriendo, el arrendatario debe notificar de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado.
Duración del contrato de arrendamiento de local
Sobre la duración del contrato de arrendamiento de local no está establecida ninguna particularidad. La Ley de Arrendamientos Urbanos brinda total libertad de pactos a las partes involucradas en el contrato. Por lo tanto, la duración será por el tiempo que se desea concretar y que las partes se pongan de acuerdo.
Sin embargo, generalmente suele ser de entre 2 a 5 años. A su vez, un arrendamiento corto con opción a renovar por más tiempo puede ser más adecuado que un contrato de arrendamiento de local de más tiempo con cláusulas de rescisión. Esto se debe, específicamente, para evitar posibles conflictos a futuro.
Al mismo tiempo, el contrato de arrendamiento de local puede finalizar por diferentes situaciones Se puede dar por finalizado al terminar el plazo de duración pactado en el contrato; el impago de la renta; la cesión o subarriendo del local sin comunicación previa al dueño; por causar daños en el local intencionalmente o realizar obras no consentidas previamente por el dueño; o bien, por llevar a cabo en el local actividades molestas, insalubres, peligrosas, entre otras.
Renta y fianza en el contrato de arrendamiento de local
En cuanto a la renta en el contrato de arrendamiento de local, cabe decir que el precio de la misma será el pactado por las partes del contrato. Así, tanto el arrendador como el arrendatario se pondrán de acuerdo libremente en el monto y lo fijarán en el documento correspondiente. Además, como ocurre generalmente, el pago de la renta será mensual y tendrá un límite de días para efectuarse. Comúnmente se debe realizar dentro de los primeros siete días de cada mes.
Al mismo tiempo, lo que también se deberá acordar entre las partes es el lugar y la forma de llevarse a cabo el pago. Si esto no ocurre, y en el contrato no queda establecido estos puntos, se realizara en metálico y en el inmueble arrendado.
Además, el arrendador deberá entregarle al arrendatario recibo de pago; salvo que esté pactado que el mismo se efectúe por transferencias o ingresos bancarios. El mismo tendrá que tener las cantidades abonadas por los diferentes conceptos de la totalidad del pago y la renta en vigor. Si el arrendador no hace entrega del recibo, todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago serán de su cuenta.
A su vez, si se llegara a no abonar la renta establecida y firmada en el contrato de arrendamiento de local, el arrendador estará en condiciones de acudir a un juicio de desahucio por falta de pago.
En cuanto a la fianza, el arrendatario deberá entregar al arrendador el importe de dos mensualidades de renta. Esto se denomina como depósito de la fianza. Cabe mencionar, además, que en el contrato se pueden establecer garantías económicas que ambas partes consideren oportunas. El arrendador está obligado a depositar en la Comunidad Autónoma donde esté ubicado el local la fianza entregada por el inquilino.
Como mencionamos, es obligatorio el depósito del arrendador en la Comunidad Autónoma. Una vez que finalice el contrato de arrendamiento, la fianza será devuelta al arrendatario. Esto ocurrirá si no existe ningún inconveniente que signifique no devolver la fianza. En este sentido, nos referimos a rentas adeudadas, pagos de servicios como la luz, agua, etc. sin abonar (equivalente a la renta) o bien desperfectos en el inmueble.
Obras en el local arrendado
Si bien se pueden realizar diferentes tipos de obras en el local arrendado, resulta indispensable separar las mismas. Una obra puede ser tanto por conservación como por mejora.
En cuanto a las obras por conservación, el arrendador está obligado a hacerlas. El fin del mismo será mantener en buen estado el local, y que pueda ser utilizado normalmente. Si los desperfectos se llegasen a originar por el uso ordinario del local, el arrendador no deberá cubrir los gastos. Sino que el arrendatario se tiene que hacer cargo de ello.
En cambio, las obras de mejora son las destinadas a mejorar el inmueble, ya sea en cuanto a la higiene, o comodidad del mismo. Estas obras podrán hacerse con el inquilino en el lugar o no. El arrendador deberá notificar al arrendatario con al menos tres meses de antelación sobre dichas obras. Allí, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras afecten al local.
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