Compré un piso y el dueño anterior tenía deudas en los servicios: ¿Qué hago?

Resulta que has comprado recientemente una vivienda. Pero, ves que aparecen deudas que no te corresponderían pagar a ti, basándote en las fechas. Hoy en este artículo te vamos a explicar si las deudas con la Comunidad del anterior propietario tienen que ser abonadas por el actual dueño de la vivienda o por el anterior. ¡Sigue leyendo!

Deudas con la Comunidad del propietario anterior

En este artículo te contaremos si el adquirente de una vivienda tiene que enfrentar el total del pago de las deudas con la Comunidad del anterior propietario. O si, por el contrario, existe una limitación.

Vamos a proponer un ejemplo para plantearlo claro. De esta manera podremos situarnos en el asunto y entender con más claridad la situación:

a) El dueño de una vivienda tiene deudas con la Comunidad de propietarios desde marzo de 2011 en adelante.

b) La vivienda se la adjudica en subasta el Banco en la fecha 01/10/2016 ya que el propietario no pagó la hipoteca correspondiente.

¿Tiene el Banco la obligación de pagar las deudas con la Comunidad del anterior propietario?

La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) en su artículo 9.1, apartado e), establece dos cuestiones al respecto:

1– Son obligaciones de cada propietario la de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

2- El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios. Para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares, hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad, en la cual tenga lugar la adquisición. Y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

Teniendo en cuenta todo lo expuesto anteriormente, existen dos conceptos diferentes:

• Por un lado, el obligado personal al pago de los gastos comunes del inmueble, que será el propietario del inmueble que no ha pagado las cuotas comunitarias durante el tiempo en el que ha sido dueño.
• Y por otro lado, que la vivienda queda afectada, independientemente de quien sea su actual dueño, al pago de los gastos comunes de la anualidad corriente y los tres años anteriores. Aunque el actual dueño no sea el deudor de la Comunidad.

Obligación personal y Afección real

Debido a esto, hay que distinguir: la OBLIGACIÓN PERSONAL y la AFECCIÓN REAL. Para explicar la separación de ambas obligaciones, nos basamos en los razonamientos de la Audiencia provincial de Valencia:

«Sobre los sujetos obligados al pago de las cuotas comunitarias y la afección real del inmueble»

El art. 9.1 de la LPH establece que cada propietario debe «contribuir con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble….» y su párrafo tercero expresa que:

» El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación». 

La Resolución de la DGRN de 9 de Febrero de 1.987 señala que si el piso o local hubiera pasado a manos de un tercero, en quien no concurra la condición de deudor personal de las mensualidades reclamadas, también contra él deberá dirigirse la demanda. «Pero no en cuanto a la pretensión personal de obtención de una sentencia condenatoria al pago. Sino en cuanto a la real por la que se pretende el reconocimiento y traslado al Registro de una afección real ya existente por disposición legal».

¿Qué significa que la vivienda queda “afecta al pago” de las deudas con la Comunidad?

Significa que, aunque el actual propietario no sea el deudor personal de la Comunidad, el piso adquirido va a responder de las deudas con la Comunidad del anterior propietario. Con un límite que se extiende a la anualidad en la que se adquiera y a los tres años anteriores.

No se trata de que el actual propietario sea deudor personal con la Comunidad. Sino que el inmueble queda afecto al pago de las cantidades que se le deban a la Comunidad con el límite señalado.

Ahora bien, el antiguo propietario sí es el deudor personal con la Comunidad y sigue siéndolo. Ya que, durante el tiempo que fue dueño, no pagó los recibos correspondientes.

Volvamos al ejemplo que hemos utilizado al principio:

a) El antiguo propietario del piso es el obligado personal de la deuda comprendida. Desde que no pagó los recibos en marzo de 2011 hasta septiembre de 2016, que dejó de ser propietario porque se lo adjudicó el Banco.

b) El Banco, como propietario a partir del 1/10/2016, aunque no sea el deudor de las mensualidades anteriores, por la afección real del piso al pago que dispone la Ley de Propiedad Horizontal en el artículo 9.3º, responderá de la deuda correspondiente a todos los meses del año 2016 y a la de los tres años anteriores (2015, 2014 y 2013).

c) La deuda de los años 2012 y los meses del año 2011 no le podrá ser reclamada al banco.

Deudas con la Comunidad del anterior propietario: Sentencia de la AP Madrid (Sección 25ª) de 5/06/2015  

Pues bien. El obligado al pago de los gastos de comunidad es el titular del inmueble en el momento en que produce su devengo (art. 9 LPH). Y, una vez transmitido el piso, los gastos de comunidad pasarán a ser responsabilidad del nuevo titular. Es decir, el adquirente.

Los gastos devengados con anterioridad a la transmisión serían responsabilidad del anterior titular. Ya que su obligación de pago no caduca con la transmisión del inmueble. Y todo esto sin perjuicio de la afección real expresada en el art. 9.5 párrafo segundo de la anterior LPH (actualmente art. 9.1 e. párrafo tercero).

Gastos comunes: la deuda es de quien fuere propietario

El pago de los gastos comunes se considera como una obligación personal a cargo de quien, en el momento de producirse el gasto, fuere propietario del piso. No obstante, la Ley de Propiedad Horizontal establece una garantía especial para el cobro de las cantidades que se adeuden por lo gastos comunes producidos en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente.

El propietario actual no se convierte en sujeto pasivo de la deuda del anterior propietario. Pero, respecto de los gastos comunes producidos en el tiempo señalado en la vivienda, se encuentra afectado al pago de dichos gastos. Y solo responderá el nuevo titular con el mismo piso y no con sus otros bienes.

Resulta claro, pues, que el antiguo propietario, como propietario del piso en el momento en que se devengaron los gastos de comunidad hasta la fecha de su transmisión judicial a la entidad bancaria, es el único que debía responder por estos. Y la entidad bancaria, por su parte, deberá responder de los devengados a partir de la fecha de adjudicación del inmueble, sin perjuicio de la afección real del mismo por lo dispuesto en el art. 9.1.e) de la LPH .

Nos queda claro, entonces, que una cosa es la garantía o afección real. Y otra cosa es que el nuevo propietario deba responder personalmente por las cuotas impagas por el anterior titular.

Haciendo un resumen de lo expuesto sobre las deudas

La obligación de pagar los gastos comunes, impuesta por el art. 9.1 e) de la LPH, es una obligación «propter rem». La cual está determinada por la titularidad del piso. Esta afección real opera al margen de la titularidad de la finca, transmitiéndose con la venta de esta. Pero eso no convierte al nuevo propietario en deudor personal del importe de las cuotas impagas por el anterior propietario.

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