El contrato de alquiler es la pieza más importante en un arrendamiento. Allí, se vuelcan todas las condiciones bajo las cuales se llevará a cabo el acuerdo hasta el momento de su finalización que, además regularán la relación entre propietario e inquilino. Sin embargo, muchas veces las partes no están seguras de qué datos y qué condiciones deben figurar en dicho documento. ¿Cuáles son las cláusulas indispensables en cualquier contrato de alquiler? En este artículo, te lo contamos para que puedas evitar inconvenientes.
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Las cláusulas en un contrato de alquiler se encargan de establecer cada una de las condiciones bajo las cuales se llevará adelante el acuerdo entre propietario e inquilino. También, brindan información respecto de quiénes son ambas partes y precisiones sobre la ubicación del inmueble en cuestión. ¿Cómo hacer para no olvidar ningún detalle a la hora de confeccionar este documento? ¿Cuáles son los apartados que no pueden faltar en esta clase de contratos? ¿Es indispensable contar con la ayuda de un profesional?
¿Cómo está regulado por la ley española el contrato de alquiler?
Todos los contratos de alquiler están regulados por el Código Civil español. Además, en 1994 se sancionó la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) con el fin de determinar las normas específicas del alquiler de bienes inmuebles, que es el que aquí nos interesa.
Si bien, cada contrato de alquiler de vivienda debe respetar lo dispuesto por ambas normativas, se trata de un documento de libre acuerdo. Esto significa que, mientras arrendador y arrendatario estén conformes con las cláusulas que figuran en él, pueden incluir las reglas que deseen. No obstante, esto puede traer muchas confusiones y olvidos, por eso, a continuación enumeramos cuáles son los datos que sí o sí deberían figurar en un documento de este tipo.
¿Cuáles son los datos y cláusulas que no pueden faltar en tu contrato de alquiler?
Para que un contrato de alquiler cumpla con sus principales objetivos que, son regular el arrendamiento y lograr un equilibrio entre los derechos y las obligaciones del propietario y el inquilino, debe contar con determinadas características.
En primer lugar, debe identificar de manera correcta y fehaciente a ambas partes implicadas y al inmueble que se va a arrendar. Luego, debe dejar en claro todas las condiciones a las que estará sujeto el alquiler desde su comienzo hasta su fin, lo cual también determinará la relación arrendador-arrendatario. De esta manera, mientras más exhaustivo sea el contrato, menos inconvenientes podrán surgir en un futuro. También será más sencillo reclamar ante un incumplimiento de cualquiera de las dos partes implicadas.
Por todas estas razones es altamente recomendable contar con la participación de un profesional, como un abogado, para que redacte este documento y esté presente en el momento de su firma.
Ahora veamos cuáles son los datos y cláusulas que deben aparecer siempre en el contrato de alquiler de una vivienda:
Identificación de ambos contratantes
Antes que nada, deben figurar los datos principales de propietario e inquilino, es decir, sus nombres y apellidos y el número de Documento NacionaI de Identidad (DNI) de cada uno.
Datos de ubicación del bien inmueble
Aquí deben aparecer la denominación de la calle y el número en donde se encuentra la vivienda que se va a arrendar. También otros datos como el número de piso y departamento, en caso de que sea necesario.
Duración del contrato de alquiler
En esta cláusula se debe especificar por cuántos años se extenderá el acuerdo. Es importante mencionar que la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ha establecido en su última reforma un período de prórroga obligatoria de cinco años. De esta manera, aunque se pacte un plazo inferior en el documento, el inquilino podrá exigir permanecer en la vivienda hasta que se cumpla el tiempo dispuesto por la ley.
Sin embargo, hay dos excepciones a esta regla. En primer lugar, que el arrendatario manifieste con treinta días de anticipación su voluntad de no acceder a la prórroga. En segundo lugar, que el arrendador exija la vivienda para uso personal o de sus familiares cercanos. Esto, siempre y cuando la posibilidad conste en el contrato y haya transcurrido el primer año del arrendamiento.
Desistimiento del contrato de alquiler
También puede ocurrir que el arrendatario desee desistir del contrato en medio del lapso de duración del mismo. Para ello también debe comunicarle su decisión al arrendador con treinta días de anticipación y también deben haber transcurrido al menos seis meses desde su firma. Sin embargo, el inquilino debe afrontar una penalización económica, cuyo monto debe estar especificado en esta cláusula.
Subarriendo
La ley habilita a los inquilinos a subarrendar una habitación de la vivienda que están alquilando. Sin embargo, sólo podrá hacerlo si dicha posibilidad se especifica en un apartado del contrato y si lo informa debidamente al arrendador y el mismo otorga su consentimiento.
Monto de la renta
El monto mensual de la renta que abonará el inquilino también debe ser pactado entre ambas partes y figurar explícitamente en una cláusula del contrato. Esta suma de dinero puede ser actualizado al cumplirse cada año del acuerdo. Es importante aclarar que, en ningún caso, el incremento puede ser superior al determinado por el último Índice de Precios al Consumo (IPC) publicado hasta el momento de la modificación.
Fianza
La fianza es una garantía de carácter obligatorio que el arrendatario debe abonar antes de ingresar a la vivienda alquilada. El importe de la misma no puede ser superior al de una mensualidad de renta y también debe figurar en una de las cláusulas del contrato.
Distribución de gastos
En este apartado debe determinarse de qué gastos inherentes al alquiler se encargará el propietario y de cuáles el inquilino. Entre ellos están las cuotas de la comunidad de vecinos, el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), las tasas de basura, entre otros. En caso de que no se especifique en el contrato, todos estos gastos deben ser afrontados por el arrendador. El arrendatario sólo debe ocuparse de los servicios básicos, como agua, gas y energía eléctrica.
Venta
Por último, otro punto importante que debe aparecer en el contrato es qué ocurrirá ante la posibilidad de que el propietario venda el inmueble en medio del acuerdo. Cabe mencionar que, si pasa esto, el nuevo comprador debe respetar los cinco años de prórroga que determina la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
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