La nueva ley de vivienda ha provocado grandes transformaciones en el mundo inmobiliario y uno de los más notorios ha sido, con respecto a los alquileres. En el siguiente post, conocerás cuales son los cambios que introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos y cómo impacta en el mundo del alquiler, te invitamos a leerlo.
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El pasado 26 de mayo, la nueva ley de vivienda entró en vigor y modificó drásticamente el mundo del alquiler. Entre las principales transformaciones se encuentran nuevas prórrogas obligatorias, cambios para los propietarios e inquilinos, plazos más extensos para evitar desahucios, complicaciones para quienes cuenten con casas desocupadas y modificaciones en los beneficios fiscales.
Sin embargo, los principales cambios se dieron en la Ley de Arrendamientos Urbanos, el documento más importante para el mundo inmobiliario y al que prestan vital atención, los arrendadores y arrendatarios. La última actualización se había realizado en el año 2019, pero el surgimiento de la nueva ley de vivienda hizo necesario una reactualización para este 2023.
Como mencionamos en otros artículos, existen varios tipos de alquileres: los de vivienda y los de uso distinto de ella. En este caso particular, la nueva ley afecta a los alquileres de vivienda. Si quieres conocer qué cambios introdujo la ley de vivienda en la Ley de Arrendamientos Urbanos. ¡Sigue leyendo!
Cambios que introdujo la ley de vivienda
Uno de los principales cambios que introdujo la ley de vivienda es, respecto a la oferta de los pisos que se encuentran en alquiler. España tiene una demanda de pisos muy elevada y una oferta insuficiente, lo que hace que miles de posibles inquilinos se enfrenten ante muchos desafíos para conseguir vivienda.
Es por este motivo que la nueva ley realiza una apuesta, para terminar con este inconveniente. Entre sus planteamientos se encuentran, conseguir una oferta adecuada y con costes de renta que sean accesibles para los inquilinos, el énfasis es en los más jóvenes y en los sectores más vulnerables.
Lectura recomendada: Efectos de la ley de vivienda
¿Cuál es el límite que se exige para la actualización de renta?
Uno de los cambios que introdujo la ley de vivienda es respecto al límite con las actualizaciones de renta. El año pasado se había propuesto una medida para frenar las actualizaciones y no aumentar más del 2%, acuerdo que concluiría en 2024 a través del Real Decreto-ley 11/2022.
No obstante, con la nueva ley de vivienda el límite de actualización de renta será del 3% y no se corresponderá con el IPC. Si bien no es una modificación muy notoria, algunos arrendadores sufrirán mucho más esta cuestión, por la obligación de pagar ciertos costes que obedecen a la inflación.
Se deberán establecer zonas de mercado residencial tensionado
Entre los cambios que introdujo la ley de vivienda, hay uno que se resalta y que reviste mucha importancia. Las comunidades autónomas deberán informar sobre el establecimiento de zonas de mercado residencial tensionado, con el objetivo de esclarecer cuáles son los sitios que cuentan con poca oferta para los posibles inquilinos.
¿Cómo se identifican las zonas de mercado residencial tensionado?
España vive un desequilibrio muy notorio entre la oferta y demanda de pisos en alquiler, lo que hace que haya miles de interesados en adquirir un piso y muy pocas opciones disponibles para cumplir con ese deseo. Por eso, para identificar zonas de mercado residencial tensionado se deben tener en cuenta algunos puntos:
- Aumento constante y acumulado de la renta de alquiler, en los últimos cinco años por encima de los dos puntos de inflación.
- Costes de alquileres, gastos y suministros o hipotecas que superen más del 35% de los ingresos medios.
¿Qué cambios introdujo la ley de vivienda en la LAU?
En el año 2019, antes que se desatara la situación a nivel mundial que modificó la vida de las personas, como lo fue la pandemia, se había realizado la última actualización de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sin embargo, la nueva ley de vivienda cambió radicalmente el mundo inmobiliario, lo que provocó que la LAU fuera modificada.
Lo primero que hay que destacar es que, los cambios solo afectarán a aquellos contratos que hayan sido firmados luego del 26 de mayo. Fecha en la que entró en vigencia la nueva ley de vivienda y entre las principales modificaciones, se encuentran las prórrogas de vivienda en alquiler.
Actualmente, los contratos habilitan a que un inquilino pueda poseer un piso por el término de 5 años. Terminando ese período, el propietario era el que establecía si daba por finalizado el contrato o si se extendía por el término extraordinario de 3 años más, pero ese poder de decisión que recaía en el arrendador ya no lo es tal, porque se han dictaminado nuevas prórrogas para el arrendatario.
¿Cuáles son las nuevas opciones de prórroga que tiene el arrendatario?
Con la nueva ley de vivienda surge una posibilidad única para los inquilinos, la de extender su estadía en un piso de alquiler. Ahora, quienes hayan cumplido su contrato de 5 años, solicitado una prórroga tácita de tres años más y si desean seguir alquilando ese piso, podrán hacerlo solicitando prórrogas en plazos anuales.
No obstante, para lograr esta posibilidad se deberá pertenecer a una zona de mercado residencial tensionado. En este caso, el propietario se encuentra obligado a aceptar dicha prórroga, el único impedimento para que esto suceda es que se haya establecido previamente las condiciones para la negativa.
Aquellos propietarios que se caractericen como grandes contenedores, deberán aprobar la prórroga de un inquilino que así lo quiera, luego de los 5 años del contrato establecido. Para que esto se cumpla sin inconvenientes, el arrendatario deberá demostrar que se encuentra en una situación de vulnerabilidad económica y social.
Modificaciones del IRPF
La nueva ley de vivienda también ha cambiado las compensaciones para los arrendadores, porque desde el año 2024 se aplicarán modificaciones en el IRPF. Hasta la fecha, los propietarios obtenían una compensación del 60%, pero esta situación se transforma radicalmente, hasta el punto que la bonificación solo será del 50%.
Sin embargo, existen algunas excepciones a tener en cuenta y estas compensaciones pueden aumentar en distintos niveles:
Se realizarán compensaciones del 90% en el IRPF, cuando en una vivienda de zona de mercado residencial tensionado, se haya bajado más del 5% la renta de un determinado inquilino. Se producirán compensaciones del 70%, si existieran muchos arrendatarios en una misma vivienda y del 60% en el caso de que se hubiera rehabilitado la vivienda.
Viviendas vacías: los propietarios afrontarán recargos en el IBI
Como mencionamos a lo largo del artículo, la demanda de viviendas en alquiler sobrepasa a la oferta y es por ello que, poseer viviendas vacías genera un desequilibrio inmobiliario. Para evitar estos inconvenientes, la nueva ley de vivienda impulsa un recargo del 50% del IBI.
Este recargo es para los arrendadores que cuenten con más de tres inmuebles en alquiler y no hayan alquilado por el término de 2 años. Pero esto puede complicarse aún más, si la vivienda permanece sin inquilinos por más de 3 años, aquí el recargo puede alcanzar hasta el 100%.
Lectura recomendada: Aumenta la cantidad de viviendas vacías
Cambios que introdujo la ley de vivienda para los desahucios
Otro de los cambios que introdujo la ley es, respecto a los desahucios y la recuperación de la vivienda por impago de la renta de alquiler. Hasta diciembre del presente año, este tipo de procedimientos se encuentra suspendido, pero esta postura se prorrogará en 2024 si el arrendador es un gran tenedor de vivienda y el inquilino se considera vulnerable.
Por lo tanto, para que un inquilino permanezca en una vivienda deberá demostrar que es económicamente vulnerable. El caso contrario es el de un arrendador que desea recuperar la vivienda por impago de renta de su arrendatario, podrá reclamar la recuperación de su piso, si demuestra que solo cuenta con esa vivienda y no es dueño de otras propiedades.
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