La venta de una vivienda es una operación sujeta a gravamen. Es por eso que el propietario debe afrontar el pago de una serie de impuestos, algunos al momento de firmar la escritura y otros luego de concretada la operación. Uno de estos tributos a pagar es el Impuesto a la Renta de las Personas Físicas, sobre el cual suelen surgir muchas dudas. Una de ellas es ¿cómo debe realizarse el cálculo del IRPF en 2022 por haber vendido una propiedad en 2021? En este artículo te ayudamos a hacerlo sin que se convierta en un dolor de cabeza.
El Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es uno de los gravámenes que el propietario de una vivienda debe abonar al concretar la venta del mismo. ¿Cuándo debe hacerlo? En el transcurso del año siguiente a la operación, más específicamente, durante el período que Hacienda determina para realizar la declaración de la renta, en donde se debe reflejar toda la ganancia patrimonial generada en el ejercicio anterior.
Es importante aclarar que el IRPF es un impuesto de carácter estatal que sólo debe ser abonado en caso de haber obtenido un beneficio económico a través de esta venta inmobiliaria. Es decir, si la propiedad ha sido vendida a un precio mayor que el que se pagó originalmente y ha significado una ganancia patrimonial. Por lo tanto, si la operación ha representado una pérdida económica, será necesario presentar la declaración de la renta pero no se deberá afrontar el gravamen.
Ahora, lo cierto es que al momento de calcular cuál será el monto a pagar por el IRPF en la siguiente declaración de la renta, suelen surgir dudas. Toma tu calculadora y lee con atención, en este artículo te contamos cómo realizar este cálculo del IRPF en este 2022.
En este artículo encontrarás:
¿Cómo se debe realizar el cálculo del IRPF 2022 al vender una propiedad?
En primer lugar, hay que mencionar que para realizar el cálculo de IRPF a pagar luego de vender una propiedad se tienen en cuenta otros factores. Se trata de conceptos adicionales al precio de venta del inmueble. Dentro de estos se incluyen, por ejemplo, los gastos generados por la misma operación.
De manera resumida, podemos decir que el cálculo del IRPF se realiza restando el valor de adquisición de la vivienda al valor de transmisión de la misma. Luego, al resultado de esta cuenta se le debe aplicar el porcentaje correspondiente a los diferentes tramos del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas. Estos son los items que se deben tener en cuenta para calcular el valor de transmisión y el valor de adquisición y que, al restarlos, dará como resultado la ganancia patrimonial obtenida:
Valor de transmisión
- (+) Importe real de la venta
- (-) Gastos y tributos
Valor de adquisición
- (+) Importe real de la compra
- (+) Inversiones y mejoras
- (+) Gastos y tributos
- (-) Amortizaciones
Una vez que se han calculado ambos valores y al valor de transmisión de la vivienda se le ha restado el valor de adquisición, se podrá proceder a aplicar el porcentaje correspondiente que figura en las tablas del IRPF, según el valor de la ganancia patrimonial que se haya obtenido. Los tramos del IRPF en esta Renta 2021-2022 son los siguientes:
Tramos del IRPF
| Ganancias | Tipo impositivo |
| Hasta 6000 € | 19% |
| Entre 6000 y 50.000€ | 21% |
| Entre 50.000 y 200.000€ | 23% |
| Superiores a 200.000€ | 26% |
El resultado de esta cuenta será el valor del IRPF a pagar. De todas formas, a continuación te mostramos en profundidad qué elementos se deben tener en cuenta al calcular los valores que interceden en la cuenta y ejemplos para graficar mejor la operación:
¿Qué hay que tener en cuenta al calcular el valor de transmisión en el cálculo del IRPF 2022?
Como mostramos anteriormente, para realizar este paso, al valor de venta de la vivienda se le deben restar todos los gastos y tributos que se tuvieron que asumir en el proceso de venta. Estos pueden ser:
- Los honorarios de la inmobiliaria
- La plusvalía municipal
- Los gastos por la cancelación de la hipoteca en el Registro Público de la Propiedad
Ejemplo de cálculo del valor de transmisión
- Precio de venta de la vivienda: 150.000 euros
- Otros gastos de la venta:
Honorarios de la inmobiliaria: 9.000 euros
Plusvalía municipal: 1.700 euros
Gastos por la cancelación registral de la hipoteca: 750 euros
Valor de transmisión: 150.000 euros – 9.000 euros – 1.700 euros – 750 euros = 138.550 euros
¿Qué hay que tener en cuenta al calcular el valor de adquisición en el cálculo del IRPF 2022?
En este caso, al valor de compra original de la vivienda, se le pueden llegar a sumar:
- Los gastos inherentes a la adquisición: dentro de ellos pueden entrar los que se debieron asumir para constituir un crédito hipotecario, los gastos de notaría, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), el Impuesto al Valor Agregado (IVA) y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Es importante mencionar que las comisiones o los intereses abonados por el préstamo hipotecario no se incluyen.
- Los costos por reformas o reparaciones considerables realizadas a la vivienda: se trata de aquellos arreglos pensados para la ampliación o mejora sustancial del inmueble. Dentro de ellos pueden estar el aumento de la superficie de la vivienda o el reemplazo de sectores importantes de la misma, como lo son la cocina y el baño. Estos conceptos significan un aumento en el valor del inmueble, lo que puede incidir en el resultado final del cálculo del IRPF y significar una rebaja en la factura.
A la suma de los valores anteriores, entonces, se le debe restar:
- El importe de amortizaciones que se hayan deducido fiscalmente: dentro de ellas pueden estar las de los gastos que se hayan deducido del IRPF si la vivienda ha sido alquilada. Es decir, los gastos por reparaciones, el IBI, los gastos de la comunidad, etc.
Ejemplo de cálculo del valor de adquisición
- Precio de compra de la vivienda: 100.000 euros
- Otros gastos de compra:
Notaría: 450 euros
Registro de la Propiedad: 250 euros
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): 4.300 euros
- Costos de reformas: 9.000 euros
Valor de adquisición: 100.000 euros + 450 euros + 250 euros + 4.300 euros + 9.000 euros = 114.000 euros
¿Qué hay que tener en cuenta al calcular la diferencia y aplicar el tipo impositivo en el cálculo del IRPF?
El paso siguiente, como hemos visto antes, es calcular la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición. Si el resultado es positivo, será necesario abonar el IRPF, ya que hubo una ganancia patrimonial. En cambio, si es negativo, significa que la venta no representó una ganancia y no será necesario tributar por este gravamen al realizar la declaración de la renta.
Cuando el resultado obtenido es positivo, es necesario aplicar el porcentaje de IRPF establecido por Hacienda a cada tramo de la ganancia, para saber finalmente cuál será el valor a pagar de este impuesto por la venta de la vivienda.
Ejemplo de cálculo final de la ganancia patrimonial y del IRPF
Ganancia patrimonial: 138.550 (valor de transmisión) – 114.000 euros (valor de adquisición) = 24.550 euros.
En este caso, al encontrarse la ganancia entre 6.000 y 50.000 euros, se debería pagar un 21% de IRPF por la venta de la vivienda.
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8 Comentarios
Compramos una parcela en 1982, posteriormente se construyó un chalet y lo hemos vendido en diciembre 2021. ¿Como se calcula el valor de adquisición de la vivienda?
La plusvalía la he pagado en 2022 porque en 2021 en el ayuntamiento no sabían como se iba a hacer, ¿puedo aumentarla al valor de coste para la venta en 2021?
Estimado Juan:
El valor de adquisición se calcula de la siguiente forma:
(+) Importe real de la compra: El coste total del terreno
(+) Inversiones y mejoras: El importe total de los gastos generados por la construcción de la vivienda
(+) Gastos y tributos: Los gastos inherentes a un crédito hipotecario -si los hubiere- , los gastos de Notaría y los impuestos abonados por la compra del terreno
(-) Amortizaciones: Deducciones del IRPF si la vivienda fue alquilada, gastos por reparaciones, IBI, etc.
Es correcto que hayas abonado el valor de Plusvalía un poco más tarde de lo habitual, ya que todos los Ayuntamientos aceptaron esta dilación por haberse generado un vacío legal a fines de 2021.
Esperamos haber sido de utilidad para resolver tu duda. Si necesitas asesoramiento profesional te recomendamos agendes una consulta de pago con nuestros expertos completando el siguiente formulario https://www.oirealestate.net/contacto
Muchas gracias por leernos y saludos!
Hola, varias dudas al cálculo de la ganancia patrimonial para la renta de este año por una operación de compraventa y reinversión en otra vivienda habitual.
La cuestión es que vendimos una vivienda comprada en 2015 a mi nombre. En el 2021 la vendimos y reinvertimos en otra vivienda habitual pero esta la compramos a nombre de mi marido y mío. Como sería exactamente la fórmula para el cálculo de la ganancia en relación a la reinversión?
Por otra parte, para calcular el valor de transmisión de la venta de un inmueble estando la casa aún hipotecada, el capital pendiente de la hipoteca, debe tenerse en cuenta para el cálculo? Es decir deben restarse del valor de la transacción?
Gracias.
Adquirí una vivienda en enero del 1994 y la vendí en diciembre del 2021.Quisiera saber si al valor de adquisición le puedo aplicar un coeficiente de actualización, establecido en la ley tributaria, de 1,3299 para que su valor al momento de la venta esté actualizado.Gracias
Estimado Luis:
Los coeficientes de actualización ya no son utilizados para el cálculo de la base imponible del IRPF desde el 1 de enero de 2015, de acuerdo a la normativa que establece la Agencia Tributaria. Esto sucede en todo el territorio salvo en País Vasco, donde si continúa vigente la aplicación de coeficientes para actualizar el cálculo de la ganancia patrimonial. Entonces, salvo que la venta haya sido en País Vasco, no podrás aplicar el coeficiente para el Impuesto a la Renta de Personas Físicas (IRPF).
Esperamos haber ayudado a resolver tu consulta.
Muchas gracias por leernos!
Saludos
Hola tengo una duda sobre los tramos cuan do hay beneficio y el % que se aplica IRPF tengo entendido que los tramos son lo siguientes;
Estos son los cuatro tramos del ahorro en 2021:
Ganancias hasta 6.000 euros – 19%
Ganancias entre 6.000,01 y 50.0000 euros – 21%
Ganancias entre 50.000,01 euros y 200.000 euros – 23%
Ganancias de más de 200.000,01 euros – 26% (no aplica en la renta 2020)
Cuando se aplican, gracias
Hola Juan!
Es correcto tu comentario, dependiendo de las ganancias obtenidas por la venta de tu propiedad deberás abonar entre un 19 y un 26% en concepto del IRPF.
Muchas gracias por tu comentario
Saludos!
Hola, ¿en el calculo de la renta cuando vendes una vivienda no se tiene en cuenta la hipoteca? Quiero decir si vendo mi cada por 300.000€ menos gastos de venta se queda en 200.000€ pero yo no he tenido ese beneficio ya que hay una hipoteca que pagar al banco de 85.000€ por lo que la diferencia de mi beneficio es considerable y a la hora de aplicar los tramos de ganancias patrimoniales también.