Es muy común que surjan conflictos entre herederos a la hora de repartir los bienes obtenidos de una herencia. Estas desavenencias se acentúan aún más cuando se trata de bienes indivisibles como, por ejemplo, una vivienda. Es probable que te preguntes, ¿se puede vender una propiedad heredada entre hermanos cuando uno de ellos no está de acuerdo? En este artículo despejamos tus dudas y te contamos cómo proceder en casos como este.
En primer lugar, es importante que distingamos entre la aceptación de herencia y la partición de herencia. La aceptación de herencia es un acto libre y voluntario por el cual una persona manifiesta su voluntad de aceptar los bienes que se le adjudican en una herencia. La partición de herencia, en cambio, es un acto a través del cual los herederos proceden a repartirse los bienes del caudal hereditario que han aceptado.
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Conflictos que pueden surgir entre herederos
Ahora que conoces la diferencia entre aceptación y partición de herencia, te contamos cuándo suele surgir el conflicto. Los problemas aparecen, mayoritariamente, cuando los herederos realizan la aceptación de herencia pero no proceden a la partición o adjudicación de bienes y titularidades.
Es fundamental aclarar que, no importa si la herencia consta de un bien o de varios. Los herederos serán dueños del todo y en partes indivisas, es decir que, todos serán dueños de todo.
Este punto es el que suele despertar los conflictos. Por ejemplo, cuando uno de los herederos se niega a afrontar los gastos de mantenimiento de un bien, cuando no quiere mantener esta condición de proindiviso del bien, o bien, cuando se niega a vender su parte de la titularidad.
¿Qué sería lo ideal para evitar este tipo de desavenencias? Sin dudas, lo mejor para todos sería adjudicar a cada uno de los herederos la propiedad de bienes en concreto y no la participación sobre todos ellos.
Sin embargo, no siempre es posible realizar este tipo de partición. La situación se complica cuando la herencia consta de una única vivienda y los herederos son, por ejemplo, varios hermanos.
¿Qué pasa cuando el bien heredado es una sola vivienda?
En caso de que el único bien hereditario sea una vivienda, esta quedará repartida en partes iguales. Es decir que, si los herederos son tres hermanos, cada uno de ellos obtendrá la titularidad de una tercera parte del inmueble. A esto se lo conoce como proindiviso, como copropiedad o como comunidad de bienes.
El problema es que, al tratarse de un único bien indivisible, lo que cada hermano poseerá en realidad, es una cuota abstracta, un porcentaje del inmueble que no puede traducirse en una parte real y física del mismo. Por eso, ¿qué pasa cuándo uno de los herederos quiere vender la vivienda pero otro u otros están en desacuerdo?
¿Cómo vender una propiedad heredada entre hermanos cuando no hay acuerdo?
Para responder a esta pregunta debemos retomar el concepto de proindiviso o participación indivisa. ¿Es posible vender la totalidad de la vivienda cuando uno de los herederos está en desacuerdo? La respuesta es: no. Para que la venta inmobiliaria pueda concretarse, deberá haber pleno consentimiento de todos los herederos.
Sin embargo, la posibilidad de vender no se agota cuando no hay acuerdo entre herederos para vender la totalidad del inmueble. ¿Es posible para un heredero vender su participación indivisa de la vivienda? Sí. A continuación te contamos cómo.
Vender participación indivisa de una propiedad heredada entre hermanos
Cualquiera de los herederos de una vivienda está autorizado a vender su parte de la misma. Pero, en caso de que uno de los hermanos decida realizar esta operación, es importante mencionar que los otros herederos tienen ventaja por sobre cualquier extraño que quiera adquirir esta parte.
Cuando un heredero vende su parte del inmueble a una persona ajena, antes de realizarse la partición, todos o algunos de los otros herederos tendrán derecho preferente para adquirirla, reembolsando el precio de compra.
En caso de que esto ocurra, es de un mes el plazo con el que los coherederos cuentan para subrogarse en lugar del comprador. Este plazo comienza a contarse desde el día en que son informados de que un extraño desea comprar una de las partes de la vivienda.
¿Puede un heredero negarse a vender su parte de una propiedad heredada entre hermanos?
Por supuesto. Ninguno de los herederos puede ser obligado a vender. Ahora bien, el resto de los copropietarios tampoco están obligados a permanecer en comunidad, por lo tanto, cualquiera de ellos puede solicitar en cualquier momento la división de la titularidad.
Las mejores vías para evitar conflictos de intereses entre herederos
A continuación te mostramos cuáles son las posibles maneras de evitar este tipo de conflictos, que son también aquellas que acarrean menos costos:
- Que uno de los herederos compre a los demás su participación en la vivienda.
- Que todos los herederos lleguen a un acuerdo, vendan la vivienda y repartan entre ellos el dinero obtenido.
- Acudir a un mediador para intentar encontrar una solución adecuada para los intereses de todos los herederos.
Intervención judicial
En caso de que no se llegue a ninguna de estas instancias, el siguiente paso es acudir a la vía judicial. En este caso, se terminaría aplicando una división de la cosa en común o la extinción de condominio.
Teniendo en cuenta la Ley 15/2015 de Jurisdicción Voluntaria, existe la posibilidad de recurrir a una subasta voluntaria para la división de la cosa en común. En este caso, no pueden existir posiciones opuestas entre los herederos, sino que debe haber una voluntad común de subasta entre todos.
De todas formas, acudir a la vía judicial debe ser tenido en cuenta como último recurso, ya que, uno de los problemas que puede acarrear es que, en la subasta del inmueble, su precio de adjudicación sea muy inferior al precio de mercado.
¿Estás pensando en vender tu participación indivisa de una vivienda heredada? ¿Eres heredero de una propiedad junto a tus hermanos y todos están buscando venderla? En OI REAL ESTATE podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
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