La Ley de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal ocasionó un aumento impositivo en las operaciones inmobiliarias. La normativa, que entró en vigor tras ser publicada en el BOE en julio del año pasado, afecta el ITP, IRPF, Impuesto de Sucesiones y Donaciones y en el Impuesto sobre el Patrimonio.
Tal como viene publicando Oi Real Estate, la Ley modificó procedimientos respecto de la aplicación del valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios o la reducción por el alquiler en el IRPF. En esta nota, recapitulamos los cambios sucedidos a partir de la norma, y te contamos qué hay que tener en cuenta para tener un buen balance fiscal, dado el nuevo panorama impositivo.
En este artículo encontrarás:
El balance entre el tributo y el fraude fiscal
La Ley de prevención y lucha contra el fraude fiscal buscó corregir determinados márgenes de error que le suponen a Hacienda pérdidas en cuanto a la recaudación y control impositivo. Aunque esto es válido a nivel administración, la aplicación general de la norma lamentablemente no alcanza sólo a los evasores sino que afecta a todas las imposiciones vinculadas a la tenencia o transmisión de capital.
En cuanto a las transacciones inmobiliarias, son de especial interés las modificaciones indicadas en cuanto al valor de referencia de Catastro, los pactos sucesorios y la reducción por el alquiler en el IRPF. En otras palabras, se debe observar con especial atención cómo la Ley afectó:
- la compraventa de viviendas
- las herencias
- donaciones de inmuebles.
La importancia del valor de referencia de Catastro
Desde el comienzo de este año, rige la habilitación de Hacienda para que el valor de referencia de Catastro sea la base imponible del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), Actos Jurídicos Documentados (AJD) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD). Es decir que al comprar, heredar o donar una vivienda usada, el impuesto a pagar se calculará en base a los parámetros establecidos por el organismo desde octubre del año anterior y a partir del 1 de enero del corriente. Esto siempre y cuando el valor de escrituración no sea superior al de Catastro, en cuyo caso será este último la base imponible.
Dicho esto, el valor de referencia catastral se establece aplicando precios promedio de venta por zonas, y factores de minoración cercanos al 0,9%. Según los especialistas en el sector inmobiliario y legal, esto tiene algunas consecuencias negativas para el contribuyente:
- Hacienda aplica la nueva valoración tanto al que transmite la vivienda (que tendrán que pagar más IRPF), como al que la adquiere.
- La norma supone una nueva carga fiscal para el comprador, lo que desincentivará a las personas que quieran adquirir su primera vivienda habitual.
- El factor de minoración significa una reducción del 10% sobre el valor de referencia que se determine. Esto es insuficiente para evitar que el valor de referencia sea superior al valor de mercado.
- Los valores de referencia de Catastro tienen una vigencia demasiado extensa, considerando los cambios anuales que pueden ocurrir en el contexto económico (inflacionario, impositivo).
- Requiere que el contribuyente impugne y compruebe, mediante una tasación pericial, que el valor de referencia no se corresponde con el que tiene el inmueble.
Posibilidad de impugnación a favor del contribuyente
A fin de que el contribuyente pueda calcular su propio balance fiscal en operaciones inmobiliarias, recordemos que hay dos formas de impugnar el valor catastral:
- Autoliquidar por el valor oficial y acto seguido solicitar la rectificación de la autoliquidación, impugnando además el valor de referencia.
- Autoliquidar por el valor que se estime que tiene la vivienda (suele ser el escriturado) y posteriormente recurrir la comprobación de valores en la administración de la comunidad autónoma correspondiente.
El control fiscal en el Impuesto sobre el Patrimonio
Como se dijo más arriba, el objetivo de la Ley alcanza tanto la transmisión como la tenencia de un determinado capital o patrimonio. Esto significa que el contribuyente debe tributar al comprar, heredar o recibir en donación una vivienda, así como al declarar la titularidad de un inmueble. De esta manera, el Impuesto sobre el Patrimonio se basa obligatoriamente en el valor determinado o comprobado por la Administración a efectos de otros tributos. Ergo: el valor de referencia determinado por Catastro es el parámetro para el ITP o el ISyD. Para aquellos que tuvieran un piso con un valor catastral bajo, es posible que se vean obligados a tributar, cuando antes no tenían que hacerlo.
¿Es posible conservar un balance fiscal en los pactos sucesorios?
Un pacto sucesorio es el que se establece cuando un donante transmite su vivienda a modo de anticipación de la herencia futura. Así, esta operación queda gravada por el impuesto de sucesiones y no el de donaciones, que es menos ventajoso. En este marco, se mantiene el beneficio fiscal de heredar una casa en vida pero si se vende cinco o más años después.
La Dirección General de Tributos, dependiente del Ministerio de Hacienda, justificó este cambio fiscal al recibir reclamos por las presunciones de la norma. El organismo señala que el pacto sucesorio estaba siendo utilizado para realizar “operaciones abusivas”, con el único objetivo de eludir el pago de impuestos.
Entre los beneficios que se mantienen bajo las condiciones descriptas está el tributar por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones y no en el IRPF. Además, quien transmite bienes por pacto sucesorio tampoco tiene que declarar la ganancia patrimonial en el IRPF, lo que sí ocurre cuando transmite por donación.
No obstante, no en todos los lugares de España es posible celebrar estos pactos. Actualmente, sólo es aceptado en Galicia, País Vasco, Navarra, Aragón, Cataluña y Baleares por parte de aquellos que cuenten con la vecindad civil.
Conseguir el balance fiscal implica hacer bien las autoliquidaciones
Aunque suene por demás lógico, la Ley requiere el cumplimiento de los procedimientos normados. En el caso de los propietarios que tienen una propiedad en alquiler, si ha habido rendimientos erróneamente calculados en la autoliquidación y regularizados por la Administración se perderá el beneficio de reducción del 60% impositivo sobre el IRPF.
Por otra parte, los propietarios ya no sólo deberán declarar su existencia sino los ingresos concretos. En la modificación del año pasado, el artículo 23.2 de la Ley del IRPF indica que la anterior reducción del 60% “sólo resultará aplicable sobre los rendimientos netos positivos que hayan sido calculados por el contribuyente en una autoliquidación presentada antes de que se haya iniciado un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección que incluya en su objeto la comprobación de tales rendimientos”.
Si quieres seguir al detalle la cuestión impositiva, te recomendamos seguir la lectura con uno de los tantos artículos que publica Oi Real Estate. ¡Recuerda seguir nuestra página para interiorizarte y mantener la actualización en estos temas!
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