Mercado de alquiler

Desde Oi Real Estate queremos contarte todo sobre los impuestos y precios máximos de alquiler a los que debemos hacer frente sí o sí. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

La oferta y la demanda

Si todas las personas desean vivir en el mismo barrio, los costes de las viviendas en ese lugar, sin dudas subirán. Existen solo dos maneras, en una economía de mercado, de bajar estos costes, se trata de aumentar la oferta y disminuir la demanda.

Si conseguimos que la demanda aumente, por ejemplo, en caso de que los propietarios alquilen directamente a turistas, como sucede por medio del alquiler turístico, lograríamos que los precios para el alquiler tradicional se eleven. La razón es muy simple, esto sucede porque quedará una menor cantidad de viviendas en el centro de las ciudades para ser utilizadas como viviendas habituales. Por otro lado, como ha quedado claro durante la pandemia del COVID-19, el teletrabajo comienza a extenderse a pasos agigantados. Es por este motivo que la necesidad de vivienda habitual se puede cubrir con viviendas más lejanas al centro de las ciudades. Al haber mayor cantidad de viviendas lejos del centro de las grandes ciudades que cercanas al mismo, vemos como ante el aumento de oferta los precios bajan.

Sin embargo, los costes de los alquileres no pueden caer a la misma velocidad que el resto de los bienes. Comparémoslo con otro tipo de elementos, por ejemplo, es por esto que pudo ser debatible el valor máximo en la venta de las mascarillas. No obstante, debido a la gran producción que se vio reflejada en un aumento de la oferta de mascarillas, su valor se redujo rápidamente. Sin embargo, al volver la mirada hacia los costes de edificación de un inmueble notamos que no es posible que caigan a esta velocidad. Por otro lado, y aún más relevante, ese espacio próximo al centro de una ciudad es limitado.

¿Qué sucede con los precios máximos de alquiler?

Una vez que nos encontramos en este punto, la pregunta que surge es qué podemos hacer con el valor de los alquileres. Bien, a medio y largo plazo, lo ideal sería aumentar la construcción de viviendas. Sin embargo, la realidad es que brindar más permisos de edificación puede generar costes medioambientales. Esto ocurre principalmente en la costa o bien, en las islas donde el espacio edificable es limitado. Por otro lado, a corto plazo, lo que es posible hacer es incentivar o incluso, obligar a aquellos que tengan una vivienda vacía a que la alquile.

Al ser una política de incentivo, quiere decir, que esa política beneficiará a aquellos que tengan el capital invertido, de manera total o parcial, en una vivienda que no habitan. Por supuesto, esta política de incentivos beneficiará, por este motivo, a las rentas más elevadas. Esto es de este modo porque son exactamente las personas de rentas más elevadas las que poseen ahorros y capital invertido, por ejemplo, en viviendas. Por ende, este tipo de política de incentivos, beneficiará a aquellas rentas más altas y será regresivo. Sin embargo, lamentablemente, esto también sucede, por ejemplo, con los subsidios agrarios. Y tendrá que ser compensado por medio de otras políticas públicas, sin embargo, en ocasiones resulta prácticamente imposible llegar a cumplir todos los objetivos con una sola política.

¿Qué opina la Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal?

La Autoridad Independiente de Responsabilidad Fiscal (AIReF) ha arribado a esta misma conclusión, cuando analizó cuáles eran los beneficios fiscales, entre ellos, la reducción del 60% en la base imponible del rendimiento de los alquileres de vivienda para residencia habitual en el IRPF. La conclusión de la AIReF era que se trata de un beneficio fiscal que cumplía su objetivo, pero no podía distinguirse qué provenía de rentas afloradas de la economía sumergida y qué de nueva oferta de inmueble puesto en alquiler.

No obstante, los dos efectos son positivos. Si tuviéramos en cuenta que todas las rentas de alquileres proviniesen de la economía sumergida, en esas condiciones, la reducción también debería mantenerse. Ya que, si no existiese, ningún alquiler se declararía, y por ende, la recaudación se encontraría en cero. Claro que es mejor cobrar un 40% de algo que un 100% de nada. Pero, el precio real de este incentivo es, en consecuencia, menor a los 1.039 millones de euros al año que calcula la AIReF. Y, en consecuencia, el actual incentivo ha tenido un cierto efecto en aumentar la oferta con lo que no sólo ha favorecido a los propietarios de viviendas en alquiler.

Es por este motivo que la AIReF aconseja reformular el incentivo para beneficiar el acceso al alquiler de las viviendas de los ciudadanos con rentas no muy altas. Esto se debe a que, si los incentivos no son uniformes resulta más complejo lograr que no terminen económicamente en manos de los propietarios. No obstante, la cuestión clave es que no haya riesgo o que se trate del menor posible, tanto de impago, como de la posibilidad de recuperar la vivienda, con los daños mínimos y gastos posibles, para el propietario cuando el contrato llegue a su fin. En esta sentido, los impuestos son muy importantes, pero la seguridad jurídica todavía más.

No es posible que todos vivan en el mismo sitio

Por otro lado, debemos considerar que los barrios más tensionados no están de acuerdo en muchos casos con inquilinos con dificultades de acceso a la vivienda. Un barrio puede ponerse de moda y aumentar los precios. Sin embargo, el objetivo de una política pública no puede ser que nadie deba moverse de barrio, sino que todos logren tener acceso a una casa. Se trata de la imposibilidad física de que todos vivan en el mismo sitio. En todo caso, la posibilidad de dar una mayor cantidad de incentivos a los propietarios que reduzcan costes debería bajar los precios para los inquilinos sin bajar la oferta de vivienda. Eso sí, esta política tendrá un coste para las Arcas Públicas.

Restringir el derecho de propiedad

Con respecto a la idea de obligar a los propietarios a alquilar o bien, de restringir el derecho de propiedad, hay que tener en cuenta dos elementos. Uno de ellos, es que esto implica, siempre algún tipo de expropiación forzosa. Es posible que dé lugar, en la mayoría de los casos, a una indemnización por responsabilidad de la Administración. Pero claro que las decisiones siempre tienen un valor, y los recursos presupuestarios no son infinitos. En segundo lugar, España necesita capitales e inversión para transformar su economía. Para esto resulta fundamental que haya reglas y seguridad jurídica lo que no va bien con políticas de este tipo.

En resumen, fijar precios máximos de alquiler, en un lugar donde la oferta es inelástica, puede o no servir para nada. Ya que son demasiado elevados, o aumentar la economía sumergida o disminuir la cantidad de inmuebles en alquiler, aumentando los inconvenientes.

Luego de leer este post, nos interesa mucho saber cuál es tu opinión sobre los impuestos y precios máximos de alquiler. Si te interesa compartirla con nosotros, es posible hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales se encontrará a tu disposición y te brindará la ayuda necesaria en todo el proceso ¡Te esperamos!

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