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Gracias a la seguridad jurídica podemos tener la confianza de que la ley resguarda nuestros derechos en su ejercicio, además de regular las normas sociales. Dentro del mercado inmobiliario se refiere a la garantía de la defensa de derechos de inversión propiedad y todo lo relacionado a tener un inmueble.

Sin embargo, a partir de la nueva Ley de Vivienda, muchos expertos en este contexto aseguran que se está dañando la seguridad de los inversionistas. Con esto, se debilitará el mercado inmobiliario interno, porque los inversores extranjeros pueden perder le interés en apostar por invertir en propiedades dentro del país.

En este artículo encontrarás:
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La nueva Ley de Vivienda en España y sus características
¿Por qué la seguridad jurídica se rompe con la nueva ley?
Opciones para mantener la seguridad jurídica en el inmueble

La nueva Ley de Vivienda en España y sus características

Este Ley fue aprobada el 1 de febrero de 2022 y contiene una serie de modificaciones referentes al alquiler, la propiedad mobiliaria y los desahucios. Tiene como propósito mejorar las condiciones de vivienda de personas que se encuentra en situación vulnerable y tienen dificultades para tener un lugar dónde vivir.

A pesar de esto, también tiene muchas limitaciones para los propietarios, ya que ha incrementado los impuestos en muchos aspectos, además de límites de alquiler. Por esto los expertos aseguran que se daña la seguridad jurídica del mercado y hace que los inversionistas extranjeros pierdan interés en propiedades del país.

El primer elemento a resaltar es que cada obra nueva tiene que reservar una parte que será destinada al alquiler público y el alquiler social. Es decir, que el 30% de los pisos o viviendas de la obra están destinadas a personas que tienen limitaciones de ingresos para los pagos.

Por otra parte, los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales, donde recibirán descuentos y ventajas a nivel de impuestos para que sigan invirtiendo en las viviendas. También recibirán bonificaciones quienes alquilen su propia casa, reciban por primera vez a menores de 35 años y estén ubicados en las llamadas áreas tensionadas.

Las personas que tengan propiedades que estén vacías deben pagar más impuestos, con el fin de que haya más posibilidades de alquiler para quienes necesiten. Es una forma de evitar que los propietarios tengan viviendas retenidas y así permitir un mayor flujo de inmuebles y diversas propiedades dentro del mercado.

Y para las personas que sean grandes propietarios, tendrán limitaciones de alquiler por cada vivienda, para aumentar la calidad de vida de las personas alquiladas. Todo será regulado por cada región y comunidad autónoma, a través de sus respectivos ayuntamientos, donde evaluarán las zonas con alta demanda y limitarán precios.

¿Por qué la seguridad jurídica se rompe con la nueva ley?

Según los expertos, la seguridad jurídica es un elemento muy importante dentro del mercado inmobiliario para atraer a inversores extranjeros y mejorar la economía nacional. También explican que ahora es el mejor momento para invertir en una vivienda, ya que es accesible y cuenta con todas las características sostenibles necesarias.

Consideran que hay que generar una estabilidad jurídica para que las inversiones se mantengan en pie y sea un contexto atractivo para los grandes empresarios. Cuando no existe este tipo de estabilidad, los inversores extranjeros pierden el interés y prefieren colocar su capital en otros países o mercados más rentables.

En este sentido, muestran su rechazo a la nueva ley de vivienda, manifestando que los cambios no generan ningún avance en el mercado inmobiliario español. También expresan que en el momento de la formulación de la ley no se tomaron en cuenta a todos los inversionistas que construyen las viviendas.

Por otro lado, muestran su preocupación en que la ley va en dirección contraria a las mejoras que se quieren lograr para el bienestar general. En ella se habla de muchas acciones a tomar, pero ninguna tiene una ejecución concreta, por lo que no se está consiguiendo un logro específico.

La mayor razón del rechazo es que se está viviendo una fuerte incertidumbre de la situación económica del país y más en el contexto mobiliario. Por lo tanto, no hay un sistema jurídico fuerte que garantice los derechos de los propietarios, además de que no hay una estabilidad legal importante.

Hacen énfasis en el ajuste monetario del país, lo que sin duda llevará a un ajuste de rentas que puede afectar los ingresos del titular. De todas formas, se espera ver cómo avanzará la situación en los próximos meses para tener una conclusión de la ejecución de la nueva ley.

Opciones para mantener la seguridad jurídica en el inmueble

La inflación es otro de los factores que generan preocupación entre los expertos, que creían que sería un fenómeno de corta duración en el país. Y esto ha llevado que la inversión en viviendas sea una forma de resguardar el dinero, a través de los activos que tienen buen valor.

Sin embargo, la demanda de viviendas se ha mantenido constante, por lo que las personas saben cómo se comporta el mercado en los últimos tiempos. Y, al igual que otros hechos relacionados al tema de inmuebles, es importante seguir evaluando la situación para esperar cualquier cambio que cambie el rumbo.

Hay muchos ejemplos en el país que pueden servir como una guía para las personas que tienen como meta invertir en nuevas viviendas o propiedades. La visión es conseguir ingresos a largo plazo, y así garantizar una calidad de vida estable para todas las personas que están en el proceso.

Aun así, como explicamos antes, es importante esperar qué nueva realidad traerá la nueva ley consigo y qué opciones se tienen para enfrentar los desafíos. Los expertos mencionan que la mejor opción es comprar viviendas ahora, ya que están a los mejores precios posibles y hay mucha demanda para propiedades.

Es aconsejable que se cuente con la ayuda de asesores del mercado para que se conozca de forma profesional cómo actuar al comprar una vivienda. Así se evitan errores y se puede tener mejor conocimiento cómo proteger la seguridad jurídica de cada uno de los inmuebles adquiridos y su alquiler.

Te invitamos dejar tus comentarios y visites nuestro blog OiRealEstate. Y te dejamos una nota sobre noticias del mercado inmobiliario:

La oferta de alquiler baja y suben las rentas hasta un 5%

En Comprar

Inmuebles en mercado para lo que resta de 2022

28 junio, 2022 No hay comentarios

La disponibilidad, compra y venta de inmuebles que hubo en mercado en 2021 empieza a distanciarse notablemente del progreso que se muestra en el primer semestre de 2022. La paulatina vuelta a los ritmos sociales y productivos previos a la pandemia generaron también una renovada demanda de pisos. Sin embargo, el mercado de viviendas no está preparado para contenerla, lo que agrava un panorama marcado también por causas externas. Las consecuencias de la guerra en Ucrania, que marcan el encarecimiento o la falta de determinados materiales, sumado a las nuevas reglas de crédito de los bancos, repercuten negativamente en el mercado inmobiliario. Hoy, el deseo de los españoles de contar con una casa propia, se encuentra lleno de incertidumbres. En tal contexto ¿se podrá establecer alguna línea de acción para lo que resta de 2022? Veamos.

El impulso inmobiliario de 2021 y los números en la actualidad

Tras un 2021 venturoso para comprar propiedad, los expertos en el mercado inmobiliario realizan este año diagnósticos permanentes para tomar el nuevo pulso al sector. En ese marco, los índices del último informe del Instituto Nacional de Estadísticas (INE) reflejan un aumento interanual del 12% en la cantidad de compraventas de viviendas llevadas a cabo en abril. Sin embargo, este aumento no es progresivo sino más bien al contrario: muestra descensos abruptos en los últimos meses. La variación entre marzo y abril del corriente indica una notable baja de un 20,1%, la mayor en el tercer mes desde el inicio de la pandemia en 2020.

Los expertos en el tema que están más cerca de la demanda de los usuarios, indican que el interés en la compra de viviendas se mantuvo con cierto impulso del 2021 hasta principios de este año. Sin embargo, la inflación, la ralentización de la construcción por la subida de precios de los materiales y las nuevas condiciones de crédito, moderaron dicha demanda a partir de Semana Santa.

Inmuebles caros en el mercado español

El portal inmobiliario Fotocasa, con más de veinte años de experiencia en el sector, es uno de los actores que intenta dar explicaciones al panorama que se presenta este año. Según sus estudios, nueve de cada diez mayores de 18 años que han buscado inmuebles en mercado durante los últimos 12 meses consideran que la vivienda es muy cara. A través de una muestra de 7.400 encuestas, el portal indica que, además, casi el 80% de los potenciales dueños desestimaron seguir con el proceso de compra. La razón más citada es, justamente, la percepción respecto de los altos valores. Comparado con 2021, esta actitud se refleja en un 4% más que lo registrado el año pasado.

El por qué del alza en los precios es variado. Para algunos, se debe sólo a cuestiones macroeconómicas. Para otros, deben tenerse en cuenta también valoraciones más subjetivas. Entre ellas, que el vendedor normalmente quiere obtener una ganancia con respecto a su inversión o que la vivienda tene una carga afectiva que dificulta las negociaciones.

En cualquier caso, la percepción de los compradores con respecto a los precios de venta tiene que ver con el propio bolsillo. Según las estimaciones del mismo portal, para los españoles acceder a un crédito les implica hasta un 40% de su sueldo, cuando lo recomendable es que no supere el tercio.

El efecto euríbor en las hipotecas

Las nuevas normas en la Ley de Vivienda y la subida de tipos en el Banco Central Europeo (BCE) generaron cierta imprevisibilidad que impacta en el mercado inmobiliario. Para los vendedores, las nuevas leyes implican volver a analizar el panorama, sus ventajas, obstáculos y responsabilidades. A los compradores, les significan nuevos esfuerzos para alcanzar los requisitos indispensables para acceder a una casa. El euríbor acaba de superar el 1% por primera vez en casi una década, lo que encarece los intereses de las hipotecas. Siendo su ritmo de crecimiento tan acelerado, los expertos esperan que su valor sea más alto para finales de año.

¿Cómo influye todo esto en la disponibilidad de inmuebles en mercado?

A pesar de todas las dificultades, los informes inmobiliarios del primer semestre indicaban que la intención de compra superaba ampliamente la de venta, y que de hecho, la cuadruplicaban. Si la demanda baja, el equilibrio con la oferta podría hacer que desciendan un poco los precios de venta, pero tales conclusiones son aún apresuradas. En tal caso, los más osados indican que, al menos, los precios no seguirán subiendo.

Para obtener mayores certezas cabe recordar que, como se dijo anteriormente, el encarecimiento de las hipotecas no es lo único que afecta los valores de las casas. La inflación, que alcanzó un 8,7% en mayo, es un obstáculo para mejorar la oferta. Lo mismo puede decirse del efecto que han tenido las restricciones derivadas de la guerra en Ucrania. El alza en los precios del gas, la electricidad y los carburantes subió a su vez los de transporte y mantenimiento en las cadenas de producción y materias primas para el mercado. En ese marco, también se encareció o frenó la construcción de obra nueva.

Como alternativa, muchos piensan ya en trasladar la demanda hacia la vivienda de segunda mano, así como al mercado de alquileres. Este último, de por sí, volvió a crecer tras relajarse las restricciones por la pandemia del COVID-19. Recordemos, por caso, que gran parte de los estudiantes que en los últimos dos años recurrieron a clases virtuales, han vuelto a necesitar un piso para seguir sus estudios.

El panorama sigue abierto y las nuevas reglas generan aún incertidumbres para todos los actores. Pero, por lo mismo, también es un buen momento para seguir con atención a los expertos, en busca de no perder las mejores oportunidades.

Sigue leyendo más sobre este tema en el siguiente artículo:

Medidas económicas: nuevos anuncios del BCE

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Ley de vivienda 2022 ¿Cómo impactará al propietario de un piso en alquiler?

3 febrero, 2022 2 comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte de qué modo afectará la nueva ley de vivienda 2022 para los propietarios de un piso en alquiler. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

En este artículo encontrarás:
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¿De qué se trata la nueva ley de vivienda 2022?
¿Qué debes saber de la nueva ley de vivienda 2022?
Alquileres públicos
Ventajas fiscales
Impuestos
Limitaciones
Desahucios
Zonas tensionadas
Vivienda asequible
Fondo social
Calificación de la vivienda

Si lugar a dudas, el acuerdo para la nueva ley de vivienda podría generar limitaciones para los propietarios particulares que cuenten con un piso en alquiler. Sin embargo, también puede limitar a aquellos con inmuebles vacíos o bien, ayudas para los inquilinos.

¿De qué se trata la nueva ley de vivienda 2022?

Se trata de una respuesta ante la falta de oferta del mercado de viviendas en alquiler y vivienda social o los altos precios, principalmente en las grandes ciudades. Todo esto ha ocasionado que el Gobierno deba hacer frente a la situación y busque una manera de controlar y regular el precio del alquiler. Con el objetivo de encontrar una solución a estos problemas, el Gobierno de coalición PSOE y Unidas Podemos, tras varias iteraciones y bloqueos, ha llegado a establecer un nuevo acuerdo para promover la nueva Ley de Vivienda en 2021.

El 1 de febrero de 2022 ha sido aprobada en el Consejo de Ministros la primera ley de vivienda de España. Tras el paso de dos años repletos de negociaciones o reacciones tanto favor como en contra, podemos ver la normativa en marcha. Esta ley se encargará de regular distintos ámbitos del sector inmobiliario, por ejemplo, las ayudas al acceso a la vivienda, regulaciones de los desahucios, la creación de la vivienda asequible y también, la limitación de los precios del alquiler en las zonas más tensionadas. A partir de ahora, el proyecto de ley pasará a las Cortes para ser aprobado.

El Gobierno tiene interés en destacar que este proyecto de ley reconoce las competencias de las comunidades autónomas en materia de vivienda y pone a su disposición aprobar todas aquellas herramientas para lograr hacer efectivo este derecho básico, según afirma Sánchez. Por otro lado, otra impulsora de la normativa, la ministra de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, agregó que la ley es completamente fundamental para comenzar a dar los primeros pasos en la dirección correcta. Se trata de una ley que brinda protección a los inquilinos, se lo pone más sencillo a los pequeños propietarios y exige mayor responsabilidad a los grandes propietarios.

¿Qué debes saber de la nueva ley de vivienda 2022?

Hay algunos puntos fundamentales sobre la nueva ley de vivienda 2022 que debes tener en cuenta, te contaremos varias claves que regularán el mercado del alquiler:

Alquileres públicos

Se trata de alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas. Las nuevas promociones de obra nueva tendrán que contar con una reserva del 30% de viviendas que serán destinadas al parque público. Mientras que, la mitad de este porcentaje se encontrará destinado al alquiler social. De este modo, un edificio que cuenta con cien viviendas, tendrá la obligación de destinar treinta a este fin, de las cuales quince serán de alquiler social.

Ventajas fiscales

La nueva ley de viviendas brindará ventajas fiscales a los pequeños propietarios para que logren bajar el precio de alquiler. Los pequeños propietarios, es decir, quienes cuenten con menos de diez viviendas en su poder, tendrán la posibilidad de tener acceso a grandes descuentos e incentivos fiscales. El principal objetivo de esto, es incentivar la baja de precios del alquiler en sus viviendas. Incluso, se está planeando una bonificación de hasta un 90% de las rentas que obtengan los propietarios siempre que bajen el valor del alquiler.

Por otro lado, recibirían una bonificación del 50% todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.

Bonificación 70% en caso de que se alquile por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años. También recibirá una bonificación del 70% si se trata de un nuevo contrato con mejoras o rehabilitación.

Por último, la bonificación del 90% se dará si se produce en áreas tensionadas.

Aquí va un ejemplo en una bonificación del IRPF con la nueva ley de vivienda 2022. Si un pequeño propietario con una vivienda en una zona tensionada que establece un coste de alquiler 800€ por mes y añade una reducción del 5% a la renta hasta los 760€ por mes podría obtener una reducción de hasta el 90% del beneficio neto en el IRPF. En esta situación se calcula que los rendimientos netos serían de 6384€ que si hoy en día tributan a un 60%, es decir 3830€, con la nueva ley de vivienda esta reducción sería del 90%, por lo que el valor sujeto a tributación sería de 638€.

Impuestos

Las viviendas vacías deberán pagar más impuestos. Se trata de una medida para incentivar el alquiler de estas viviendas, es decir, aquellas que se encuentran vacías hace más de dos años para propietarios con más de cuatro viviendas en el mismo municipio. El Gobierno permitirá a los Ayuntamientos que puedan subir la tasa del IBI para viviendas que se encuentren vacías con un aumento de hasta el 150%. Sin embargo, se ha matizado que la nueva norma tendrá en cuenta las distintas competencias existentes en la materia, tanto autonómicas como municipales, es por este motivo que deben ser las comunidades autónomas las que soliciten si tienen interés en aplicar o no el control de precios en las zonas tensionadas. Este incremento podría significar el pago de 1600 euros al año más por el impuesto.

Cada comunidad autónoma podrá decidir si aplica el aumento del 150% al IBI a las viviendas vacías.

Limitaciones

Consiste en una limitación del alquiler a inmuebles de grandes propietarios. Los grandes propietarios, que son aquellos propietarios personas físicas o jurídicas que cuenten con más de 10 viviendas en su propiedad dejando de lado garajes y trasteros, o bien, con una superficie construida que supere los 1500 m2. Tendrán la obligación de adaptar el valor de sus alquileres al índice de referencia de la zona donde se encuentra. Esto es, básicamente, para aquellas viviendas que están ubicadas en las llamadas zonas tensionadas, de modo que se limitará el coste del alquiler al valor del contrato anterior. Esta bajada de precios solo será aplicada a los grandes propietarios que sean personas jurídicas.

Una vez aprobada la nueva ley de viviendas se dará un plazo de 18 meses para fijar cómo será el índice de referencia del precio del alquiler.

Aproximadamente unos 150 000 pisos podrían ver regulado el valor del alquiler debido a la nueva Ley de Vivienda 2022.

Desahucios

Podremos ver una regulación de los desahucios. Esto incluye tanto de procedimientos jurídicos como de los contratos de alquiler cuando en caso de que existan situaciones de vulnerabilidad. El principal objetivo consiste en realizar una mejora en la comunicación entre los jueces y los servicios sociales para que resulte rápida y efectiva. De este modo, será posible que los servicios sociales brinden una respuesta habitacional a los hogares vulnerables por parte de los municipios, las comunidades autónomas o bien, del Estado.

Con el fin de brindar algo de tiempo para que se puedan resolver estas situaciones se amplía el lanzamiento de los desahucios. Irá de uno a dos meses el plazo si el propietario del inmueble se trata de una persona física y de tres a cuatro meses si el propietario es una empresa.

Zonas tensionadas

Se definirán cuáles son las zonas de mercado tensionado. Quienes tienen el poder de declarar como zona tensionada a un barrio o un municipio son el Estado y de cada Comunidad Autónoma. Esto incluye en la revisión al Ayuntamiento del municipio donde se encuentren analizando las zonas en cuestión. Si una zona es declarada tensa, tendrá una duración de tres años como mínimo. Serán prorrogables año a año, el fin es impedir una posible subida indiscriminada de los costes de las viviendas de alquiler.

El precio medio del alquiler en la zona no podrá superar el 30% de los ingresos medios de los habitantes de la zona en cuestión.

De modo que, si los ingresos medios del barrio son de 25 000 euros, el coste del alquiler no puede ser mayor a los 5000€ anuales.

Es por este motivo que, en estas zonas se establecerán índices de referencia del precio del alquiler que grandes propietarios tendrán la obligación de respetar.

En una zona declarada tensa, los inquilinos tienen la posibilidad de solicitar una prórroga del contrato del alquiler con el mismo coste por un periodo de hasta tres años. Esto durará tres años siempre y cuando la zona continúe siendo declarada tensa.

No obstante, sí se podrá subir el alquiler de hasta el 10% debido a mejoras de la vivienda o bien, cuando se trate de contratos de larga duración.

Vivienda asequible

Se llevará a cabo la creación de la vivienda asequible incentivada. Junto a la vivienda protegida se crea la vivienda asequible incentivada. En estos casos, los propietarios son personas privadas, con ciertos beneficios fiscales. El objetivo es que sean destinados al alquiler a precios reducidos. Se trata de una figura fundamental para aumentar la oferta a corto plazo.

Sin lugar a dudas, este punto logra favorecer la participación del sector privado y del tercer sector por medio de herramientas como los beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.

Fondo social

También, se encuentra la creación de un fondo social de vivienda. Se trata de contar con un parque público de alquiler y una medida que hace varios años es reclamada por el sector inmobiliario. En 2015 se han creado en España aproximadamente unas 5500 viviendas protegidas, de las cuales, menos de 1000 fueron destinadas al alquiler.

Calificación de la vivienda

Por último, no será posible cambiar la calificación de vivienda pública. Gracias a esta ley, se considera el parque público de vivienda social, patrimonio. Es decir que queda protegido de manera permanente y no podrá ser enajenado. De este modo, brinda protección a aquellos hogares afectados por esa posible enajenación de la vivienda social que se ha ocasionado hasta el momento.

Se establece la calificación indefinida del inmueble protegido garantizando un periodo de treinta años. A nivel estatal, existen ciertas condiciones básicas, definen un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva.

Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la nueva ley de vivienda 2022. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Propietarios de viviendas de lujo piensan en vender luego de la Ley de Vivienda

25 noviembre, 2021 No hay comentarios

Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo planean afrontar la Ley de Vivienda algunos propietarios de viviendas de lujo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.

¿En qué consiste la Ley de Vivienda?

En primer lugar, resulta importante aclarar en qué consiste la Nueva Ley de Vivienda en España. Definir esta Nueva Ley ha llevado un año entero, esto se debió a que la coalición de gobierno de partido socialista de Pedro Sánchez y la izquierda de Podemos no lograba ponerse de acuerdo.

Entre las principales medidas, la Nueva Ley de Vivienda incluye la regulación y la baja de los precios de los alquileres. Al mismo tiempo, se propone una serie de incentivos a nivel fiscal en relación al IRPF para quienes sean considerados como pequeños propietarios. Esta medida tiene el objetivo de conseguir que los propietarios mantengan los precios para la renta del alquiler. Por otro lado, con respecto a los grandes propietarios, la Ley busca regular los límites de la renta y aplicar un recargo en el IBI para todas aquellas viviendas vacías por un tiempo determinado. También, otra alternativa es que el 30% de las nuevas viviendas sea destinado a las VPO.

Las zonas tensionadas

Se considerará zona tensionada a aquellos lugares donde el coste de la hipoteca o el alquiler (con gastos de suministros) logren superar el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. Además, se tendrá en cuenta que en los últimos cinco años el coste se haya elevado por lo menos un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC autonómico.

La declaración de zona tensionada se encontrará en manos de las comunidades autónomos y se dará por tres años, con posibilidad de prórroga si continúan las condiciones que argumentaron la decisión. En ese plazo, las autoridades deberán desarrollar un programa de medidas puntual, buscará fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, brindará ayudas públicas adicionales o bien, impulsará la oferta de vivienda social.

Nuevos contratos

Con respecto a los nuevos contratos, se limitará el valor a la renta del contrato anterior, de este modo se permitirán subidas adicionales bajo determinados supuestos. Entre ellos, se podrá aumentar como máximo un 10% del último coste de contrato sobre la media de los últimos cinco si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que significan un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o bien, en caso de que se firmen contratos de alquiler por periodos de 10 años o más.

¿Cuáles son las consecuencias de la Ley de Vivienda?

Un 60% de los propietarios de viviendas de lujo se plantea la idea de vender su propiedad a causa de la Ley de la Vivienda.

La Ley de Vivienda ha generado un importante revuelo entre los diferentes agentes del sector inmobiliario, y las viviendas de lujo no se han quedado fuera de esta situación. Según afirman los expertos, el mercado del lujo también deberá hacer frente a grandes estragos ocasionados por esta nueva legislación.

Con respecto a la previsión del impacto de la nueva Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario de lujo, a grandes rasgos, se estima que al menos un 60% de los propietarios de inmuebles de lujo en las grandes ciudades de España se plantea la opción de vender alguna de sus propiedades vacías para lograr librarse del IBI. La recarga en el IBI en viviendas que se encuentren vacías en zonas tensionadas puede llegar a alcanzar hasta un 150%.

El aumento mínimo para pisos desocupados será de un 50% en caso de que, sin una causa justificada el inmueble lleve más de dos años vacío y pertenezca a un propietario que cuente con cuatro o más viviendas de uso residencial. Se elevará al 100% si se trata de tres años, de este modo, el porcentaje puede variar en función del periodo de tiempo que la casa lleve desocupada. En último lugar, se encuentra la opción del 50% adicional si se trata de inmuebles cuyos propietarios cuentan con dos o más pisos en el mismo término municipal.

Esta Ley afectará principalmente a todos aquellos propietarios de viviendas de lujo que tienen sus inmuebles en alquiler.

¿Qué aspectos afectan al mercado de viviendas de lujo?

En este sentido, existen tres aspectos principales que logran afectar a este segmento. Por un lado se encuentra la limitación de precio del alquiler en zonas tensionadas, así como el golpe fiscal a quienes opten por no alquilar una propiedad y también, la obligación a los constructores de promociones de inmuebles de lujo de reservar un 30% a viviendas de protección oficial. Sin lugar a dudas, estos factores afectarán de manera muy notoria a la evolución del sector.

Sin embargo, más allá de las reacciones que ha habido con respecto a las medidas que recoge la ley, la realidad es que aún no es posible medir cuáles serán los efectos de esta nueva Ley de Vivienda. Esto se debe a que podría tener un alcance real limitado debido a que la declaración de zonas tensionadas o la subida del IBI a las viviendas vacías dependerá de que las comunidades autónomas y los ayuntamientos en cuestión opten por aplicarlo.

Por otro lado, el 50% de los grandes tenedores se encuentran en las regiones donde se espera que esta medida no sea aplicada.

Después de leer este post, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.

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La intervención al mercado de alquiler

16 noviembre, 2021 No hay comentarios

Mucho se ha dicho (y se sigue diciendo) a favor y en contra de la Ley de Vivienda propuesta por el Gobierno central y aprobada por el Consejo de Ministros durante el último mes octubre. Entre sus objetivos, intentará equilibrar al sector inmobiliario corroído por la pandemia COVID, previniendo una eventual disparada de los costes en la compraventa y alquiler de propiedades. En este artículo de Oi Real Estate veremos si la intervención al mercado de alquiler será realmente efectiva, y si logrará evitar que el desbalance entre oferta y demanda haga colapsar el sector inmobiliario en plena crisis del acceso a la vivienda.

En este artículo encontrarás:
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Fomentar al mercado o intervencionalismo
El fracaso intervencionalista en economías regionales
Consecuencias de la intervención al mercado de alquiler
1 Un viraje hacia el aumento de los precios
2 La aceleración en la caída del ofrecimiento de alquiler
3 El incremento del mercado negro o ilegal
4 Imposibilidad de cambiarse de región

Fomentar al mercado o intervencionalismo

Los puntos de vista colisionan de frente en cuanto a las medidas involucradas en la futura Ley de Vivienda. Recordemos que su borrador fue aprobado e incorporado a los presupuestos para 2022; pero que una vez dada la luz verde definitiva deberá aguardarse recién hasta mediados del año 2024 para su puesta en marcha.

Este lapso (algo extendido en el tiempo si se considera que la dureza de las regulaciones son argumentadas desde la urgencia) se debe a que durante un año y medio entrará en funciones una Comisión de expertos de todos los sectores aledaños. Dicha Comisión, esgrimirán sus fundamentos partes y contrapartes para justificar las alteraciones a las medidas en vigencia que puedan chocar contra las incluidas en la polémica Ley.

Lo cierto es que la Ley de Vivienda ha dejado de ser una quimera para convertirse en una realidad. Comenzando a girar, sus engranajes han motivado las consultas de las voces autorizadas del sector general inmobiliario, político y social. El debate abierto, destaca declaraciones a favor que definen al paquete de medidas como el primer gran impulsor de facilidades en el acceso a la vivienda desde la vuelta de la Democracia en España; y también en contra, aduciendo que se trata de una jugada electoralista, en un ataque a la propiedad privada encubierto y meramente intervencionalista.

Dirigiendo nuestras miradas a la crisis en el sistema de alquiler, no podemos menos que preguntamos si la intervención al mercado del alquiler será realmente efectiva y en qué medida colaborará con el acceso a la vivienda.

El fracaso intervencionalista en economías regionales

El problema más inmediato con el que se encuentran los defensores más acérrimos de la Ley de Vivienda en cuanto al mercado del alquiler radica en no poder objetar el fracaso de este tipo de medidas en las economías regionales. Teniendo en cuenta sus resultados más recientes, está comprobado (en importantes ciudades de la talla de París, Berlín, o incluso la norteamericana San Francisco) que el implemento de una regulación dura no solo no favorece el acceso a la vivienda, sino que en muchos casos lo ha perjudicado o ralentizado severamente. Esto sin contar el perjuicio que ocasiona a las arcas de comunidades y gobiernos, a través de los subsidios y bonos expedidos.

Cada economía regional tiene sus particularidades. Pero estos despliegues de medidas agresivas, enfocadas contra un solo sector y todas a la vez, no ha logrado en ningún caso (incluso en las economías más desarrolladas) el efecto deseado.

Consecuencias de la intervención al mercado de alquiler

Entre los denominadores comunes que se han sucedido en las principales metrópolis extranjeras a través del tiempo, e incluso en las propias (como es el caso de Barcelona) podemos encontrar los siguientes:

1 Un viraje hacia el aumento de los precios

Desde el inicio de la pandemia a esta parte, y regulaciones mediante, el precio promedio del alquiler en ciudades como Berlín se disparó en torno al 35%. Traslademos ese porcentaje a m2. Podríamos afirmar que de los casi 9 euros el precio de m2 se trasladó a casi 12 euros hacia el cierre del año 2019. De este modo, queda evidenciado que mirar hacia la capital alemana, podría embaucarnos en una dirección equívoca.

2 La aceleración en la caída del ofrecimiento de alquiler

Según señala el portal Idealista, las unidades en oferta de alquiler en la ciudad de Barcelona (cuyas regulaciones son ya de por sí controladas) observaron una reducción del 42%; en la comparativa interanual de septiembre 2021 contra septiembre 2020. En contrapunto, con un modelo mucho más libre en este sentido, en la ciudad de Madrid creció un 2% durante el último año.

3 El incremento del mercado negro o ilegal

Se estima que una severa intervención al mercado de alquiler fomentará una serie de circunstancias que podrían servir de ayuda inmediata a los propietarios, pero que son poco deseadas para las economías regionales. Cuando los impuestos a las viviendas en alquiler se incrementan sustancialmente y en un breve lapso temporal, el mercado ilegal aumenta considerablemente.

Si estas modalidades de compraventa o alquiler informal se extienden a lo largo de los años, terminan por ocasionar graves heridas en los sectores inmobiliarios y en sus aledaños; así como en otros tantos factores demográficos. Los censos y datos de relevamientos resultarán muy complejos de medir; y podrían concluir en informaciones estadísticas erróneas, vitales para la toma de decisiones políticas a futuro.

4 Imposibilidad de cambiarse de región

Por último, señalaremos una consecuencia común en la regulación al mercado de alquiler. Medidas en extremo agresivas pueden recaer a la larga en la imposibilidad de los ciudadanos del interior a trasladarse a las ciudades más importantes; e incluso podrían impedir (con una suba de precios disparada, traslada a costes por el incremento de impuestos) a venir desde otros países. Así, tanto los profesionales como la mano de obra extranjera pueden ver peligrar su residencia temporal o permanente en el país.

Y tú… ¿Qué opinas sobre la intervención al mercado de alquiler? ¿Estás de acuerdo? Nos encantaría conocer tu opinión.

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

Zonas con mayor demanda de alquiler en España

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La Ley de Vivienda y el parque público

3 noviembre, 2021 No hay comentarios

El sector del parque de viviendas en alquiler correspondiente al colectivo denominado “asequible” es ínfimo en España. Tanto, que su mera comparación con sus similares en las naciones vecinas resulta casi irrisoria. El cuestionado borrador de la Ley de Vivienda, según los socios del Gobierno, impulsará la incorporación de nuevas propiedades a esta porción del total de inmuebles alquilados a nivel nacional, como nunca antes. ¿Será finalmente así? En este artículo de Oi Real Estate veremos en qué grado podrán ayudar las próximas regulaciones contempladas en la Ley de Vivienda y el parque público, el sector más débil de la población.

En este artículo encontrarás:
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¿De qué hablamos si hablamos del “sector débil”?
Malas nuevas y malas viejas
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La Ley de Vivienda y el parque público regional
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Porcentajes reales

¿De qué hablamos si hablamos del “sector débil”?

Entre los considerados “mileuristas” (cuyos ingresos mensuales están cercanos a los mil euros) y el parate generado por la pandemia, el llamado “sector débil” de la población española se ha visto incrementado sustancialmente. El sueño de la casa propia se resquebrajó durante la pandemia COVID 19. Esto es un hecho. La mayoría de los debilitados económicamente, desde la lógica, vivían ya en 2019 en propiedades de alquiler.

El estancamiento económico generado por la pandemia y los efectos producidos por las medidas sanitarias, terminaron por hacer que el sector inmobiliario enfocado al alquiler implosionara; lento, pero a puntos alarmantes. Así, a quienes habitaban en viviendas arrendadas y se vieron complicados de mantener esa posición, se les sumaron quienes directamente quedaron excluidos del sistema. Un golpe de KO al sector.

Como a la salida de toda crisis, o al apagar las llamas de un incendio devastador, puedes alegrarte de haberla pasado ileso. Sin embargo, cuando el humo se disipa, quedan a la vista los restos del desastre. Afloran las consecuencias y se deben tomar decisiones urgentes. En este sentido, los socios del Gobierno central previeron este paquete de medidas que, según ellos, logrará mitigar las ruinas de la pandemia y prevenir el colapso del sistema de vivienda alquilada.

Malas nuevas y malas viejas

Los principales opositores al proyecto de la futura Ley de Vivienda, acordada a principios de octubre entre PSOE y Unidas Podemos, levantan su voz hasta hacerse oir con claridad. Entre sus muchas regulaciones, las destinadas a impulsar el parque público de viviendas en el mercado de alquiler son especialmente criticadas por sectores del socialismo y las principales organizaciones de colectivos de inquilinos organizados; aunque también desde el mundo inmobiliario se oye un murmullo de descontento. Se presume que este tipo de medidas no lograrán un resultado positivo, porque ya se ha intentado y nunca ha conseguido un remonte sustancial ni cercano al esperado.

Ya en el año 2009, y levantando el escudo para defenderse de la pinchadura de la burbuja inmobiliaria estadounidense que tocó niveles mundiales, la Comunidad Autónoma de Madrid había puesto en marcha un plan innovador para fomentar el alquiler de viviendas. Su objetivo fue que los propietarios bajaran los costes de las cuotas mensuales, y a la vez que aquellos que no habían alquilado nunca una propiedad vacía se decidieran a hacerlo. Así, se proyectó construir 45.000 viviendas dependientes del Gobierno madrileño, dándose por hecho que la renta sería de un 30% menos que el promedio del arrendamiento local.

Más info

Se anunciaron nuevos puestos de trabajo y distintos beneficios para quienes se apegaran a esta propuesta. No obstante, pasada una década (y aún sin haber transitado la pandemia COVID 19), las cifras del parque público de viviendas permanecieron muy por debajo de los parámetros regionales. En 2022, con una sobre demanda de alquileres asequibles y a pesar de una eventual reactivación en la economía, la situación del acceso a la vivienda de alquiler público podría tocar ribetes impensados. Pareciera que no hay regulación posible que logre detener estas predicciones, o que las medidas elegidas y proyectadas no son las correctas.

La Ley de Vivienda y el parque público regional

Como dijimos, la comparativa entre los números manejados en la región y España respecto al parque público y sobre el total de las viviendas alquiladas en todo el país, la posiciona en los lugares más rezagados de la lista.

Ante todo, cabe señalar que los países adoptan distintos niveles de enfoque y conceptúan a su manera las denominadas “viviendas sociales”. Así, lo que en España es una vivienda asequible, puede no serlo puntualmente en Reino Unido, etc. Sin embargo, se denota cierto interés en el resto de las naciones por cubrir dicho parque y las necesidades de los que menos tienen, contra el accionar algo descafeinado de nuestras autoridades.

Como sea, según el Observatorio Europeo de la Vivienda Social del CECODHAS, las viviendas sociales pueden ser clasificadas de dos formas:

Vivienda Social Focalizada

Esto es, centrada en grupos sociales especialmente diferenciados. La Vivienda Social Focalizada puede subdividirse en dos partes:

Residual. Con importante presencia del alquiler privado. Esto aplica en Francia, Reino Unido, Irlanda, Bélgica, Portugal, España y otros países de Europa del Este.
Generalistas. Con un mínimo aporte del sector privado. Esta modalidad es la implementada por naciones como Alemania, Italia, Austria, Grecia y otros países de la región.

Vivienda Social Universalista

Es la Vivienda Social tal como se la clasifica en países como Dinamarca, Países Bajos o Suecia; aquí la principal meta es lograr proveer a la totalidad de la población con una vivienda de alta calidad. El precio debe ser razonable y asequible, sin excepciones. Debemos señalar que las tasas de adjudicación a estas viviendas son elevadas; y que por supuesto, los costes de los impuestos son de los más elevados de la región.

Porcentajes reales

Teniendo en cuenta estos parámetros, veamos qué porcentajes de viviendas sociales ocupan el total de las viviendas ofrecidas en alquiler. Según los socios del Gobierno, la Ley de Vivienda y el parque público estarán íntimamente relacionados. Se buscará acercarse lo más posible a los niveles existentes en Francia, Dinamarca o Reino Unido. Pero la realidad, es que estos países disponen de un parque de viviendas sociales que ronda el 15% de la totalidad de las propiedades arrendadas; España, por su parte, contempla apenas el 1.6% en una comparativa fiel. ¿Crees que la nueva Ley de Vivienda podrá alcanzar la meta que propone el Gobierno central?

Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La anulación de la plusvalía municipal no será retroactiva según lo sentenciado por el TC

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En Noticias Oi Real Estate

Parque público de viviendas en España y Europa

27 octubre, 2021 No hay comentarios

El proyecto de la Ley de Viviendas viene generando polémicas y revuelos, en su favor y también en su contra. La pandemia COVID 19 y su abrupta irrupción, disparó las alarmas en el mercado inmobiliario, sobre todo en lo referido al desbalance en el sector de arrendación. Un año entero de desencuentros entre las partes socias en el Gobierno, condujeron a un proyecto definitivo. En este artículo de Oi Real Estate veremos cómo se encuentra el parque público de viviendas en España y también en Europa para ubicarnos en el contexto adecuado y saber mejor con qué ojos mirar este debate abierto.

En este artículo encontrarás:
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Un blindaje al parque público de viviendas
Números de las viviendas sociales en España
Los “supuestos” de la nueva Ley de Vivienda
Los estándares europeos en vivienda social
¿Copiar fórmulas de éxito o crear las propias?

Un blindaje al parque público de viviendas

La citada Ley de Viviendas, consta de un paquete de medidas complejas y abarcadoras al sector inmobiliario. Cada una de ellas ha generado y genera una gran cantidad de adeptos y detractores. Este profundo debate, sin embargo, no ha sorprendido a los principales actores en el ámbito político; dadas las consecuencias sensibles que presuponen a las diversas aristas del mercado.

El parque público de viviendas (destinado al alquiler social de los más perjudicados) es solo uno de los puntos tocados, pero no por ello menos sustancial que el resto. Según la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, el paquete de medidas promete entre muchos otros factores propiciar el acceso al alquiler, una suerte de blindaje expresamente apuntado a este tipo de viviendas. Así lo expresaba:

Nunca más los más vulnerables se verán expuestos a situaciones de inseguridad material y jurídica.

Raquel Sánchez

Números de las viviendas sociales en España

A nivel nacional, el parque público de viviendas se encuentra en una posición relegada, en su comparativa con el resto de los países europeos. En este punto, la información oficial aportada por diversos estudios y análisis coincide en que apenas toca las 290.000 unidades en alquiler.

Esto representa un porcentaje demasiado bajo respecto al total de los hogares actuales en situación de alquiler. Se concluye entonces que el 1.1% del total de las propiedades en España pertenecen a este escalafón y que solamente el 1.6% del parque total de viviendas arrendadas pertenece a las denominadas como “sociales”. Se da por descontado que los países cercanos a España comparten la problemática del acceso a la vivienda de alquiler. Sin embargo, nuestros vecinos destinan a la vivienda social un porcentaje mucho más elevado a la arrendación social, en un amplio promedio que oscila entre el 10% y nada menos que el 16%.

Ponerse al día en este campo es un reclamo permanente de los sectores políticos socialistas y de izquierda. Pero… ¿Alcanzarán estas medidas incorporadas a la nueva Ley de Vivienda para mitigar esta gravísima tribulación y dar el impulso necesario para que no colapse el sistema inmobiliario? Los números no mienten y muestran una grave situación de relegamiento en torno al amparo de los sectores menos pudientes, al que les es prácticamente imposible llegar a la preciada “casa propia”.

Los “supuestos” de la nueva Ley de Vivienda

Somos testigos del debate abierto que provoca la nueva Ley de Vivienda en la opinión pública y movimientos minoritarios (aunque de opinión calificada). Asistimos a horas de palabras e informaciones cruzadas en medios televisivos y radiales; también lo vemos presente en las principales plataformas digitales de interés político y de los medios gráficos que marcan tendencias. Es que son tantos los puntos destinados a sufrir modificaciones en pos de reactivar y controlar al sector inmobiliario, que casi todos pueden ser sujetos a distintas miradas y predicciones a futuro medio.

Entre los muchos “supuestos” que propone la nueva Ley de Vivienda y que generan mayor discusión, tenemos a la calificación indefinida de la vivienda social. Será (supuestamente) el Estado quien fijará una serie de condiciones de base para definir un sistema de protección permanente a la vivienda pública. El plazo mínimo estipulado para una descalificación de este tipo de propiedad, sería de 30 años.

Además, propone crear una figura de la vivienda asequible incentivada; se pondrán a disposición de este tipo de figuras (una vez calificada como tal) una suma de beneficios -entre otros- en impuestos urbanísticos y fiscales, con la premisa de que se incorporen al mercado del alquiler social o de costes reducidos.

Los estándares europeos en vivienda social

Uno de los más completos estudios en relevación al mercado social de alquiler en España, ofreció sus resultados promediando el año 2021, y estuvo dirigido por el catedrático emérito de la UAB, el profesor Josep Oliver. Este análisis, recayó en que el país se encuentra por fuera del estándar medido en la actualidad en Europa toda.

Estimó que en Francia, por ejemplo, el sector de alquiler destinado a viviendas sociales está por sobre el 14% (otros análisis concluyen que se encuentra apenas por debajo del 16%); Reino Unido lo mantiene desde hace años alrededor del 17%; y Holanda por su parte, cuenta con un exorbitante 38% de este tipo de plazas del arrendamiento reducido y popular.

El desbalance y alarmante estado de la situación en la oferta / demanda del alquiler en España, por otro lado, encuentra opiniones contrapuestas entre las voces especializadas.

El problema no es la subida de los alquileres, porque en el 2014 con las rentas en mínimos, la accesibilidad era peor. Entonces el alquiler se llevaba de media el 26.3% de la renta familiar en España y hoy solo el 24.5%.

Josep Oliver

¿Copiar fórmulas de éxito o crear las propias?

Los medios recurren a expertos en crisis inmobiliarias, pero llegar a un acuerdo de miradas sigue resultando un hecho cercano a lo quimérico. Muchos proponen calcar las fórmulas que Francia o Portugal han aplicado para conseguir incorporar más viviendas al plano social, mientras que otros opinan que los métodos que han dado buen resultado a otras economías, no asegurarían el éxito local. Los niveles de déficit y de deuda entre países son disímiles, por tanto, sería algo ilógico suponer que dichas ayudas pudieran aplicarse de igual forma y lograr similares efectos.

Estas discusiones se dan en torno específicamente a brindar o no el auxilio económico al alquiler desde el Estado. Más en lo profundo de la cuestión, cunden los desacuerdos referidos a cuánto dinero volcar en el bolsillo de quien está casi al borde del sistema o que se ha visto tan perjudicado por la pandemia COVID 19 que no ha logrado recuperarse; lejos aún de su situación económica previa al azote del virus.

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Y si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

La Ley de Vivienda y el congelamiento del alquiler

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