La ejecución hipotecaria es un proceso que se aplica cuando no se abonan las cuotas mensuales que fueron pactadas con el banco. Continúa leyendo el artículo para saber más.
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Al contratar una hipoteca en un banco lo hacemos con la seguridad de que podremos cumplir con las cuotas por toda la vida del préstamo. De hecho, la compañía financiera también se asegura de esto, llevando a cabo un análisis de riesgo y evaluando exhaustivamente nuestro perfil crediticio antes de concedernos la hipoteca. Sin embargo, a pesar de todas las previsiones y evaluaciones, estos cálculos pueden fallar y en algunos casos, es probable que no lleguemos a pagar las mensualidades de nuestro préstamo.
Es en este momento cuando el banco aplica la ejecución hipotecaria, con el objetivo final del embargo de la vivienda. De todas maneras, si no puedes pagar tu hipoteca, el banco no embargará la vivienda de inmediato. Deberá esperar un tiempo y comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Te contaremos de qué se trata, cuánto tiempo llevará y qué opciones tienes para evitarlo utilizando herramientas legales que pueden dilatar y permitirnos ponernos al día con las mensualidades.
Si te encuentras en esta situación y te interesa saber cómo actuar para renegociar los pagos con el banco, este artículo te será de gran ayuda.
Ejecución hipotecaria: ¿Cuándo y por qué inicia?
La entidad bancaria da inicio a la ejecución hipotecaria cuando el titular de una hipoteca deja de abonar en reiteradas oportunidades las cuotas de su préstamo. Esta acción se produce unilateralmente, ya que es el banco el interesado en ejecutar la hipoteca para aplicar la garantía del préstamo y embargar la vivienda. Luego del embargo el inmueble se subasta y el acreedor obtendrá el saldo de la deuda pendiente.
¿Qué pasa si luego de la ejecución queden pagos adeudados?
Existe la posibilidad de que, luego de producirse la ejecución de la hipoteca, aún queden saldos pendientes de pago. Esto ocurre cuando el valor de la vivienda es más bajo que el capital pendiente de la hipoteca más los intereses y gastos judiciales que correspondan. En este caso, el banco puede recurrir a la opción de exigir embargo de bienes presentes y futuros, en cuyo caso serían judicializadas ingresos y cuentas corrientes del deudor.
Los pasos previos al embargo de una vivienda
El proceso judicial que se inicia para llegar al embargo de una vivienda es bastante extenso y tiene diferentes instancias de negociación a las que podemos llegar si demostramos cuáles son los motivos de la falta de pago. Por otro lado, se deberán tener muchos meses sin abonar para que esta instancia se active. Aquí van los pasos previos al desahucio:
Primer aviso bancario
En primer lugar, la entidad bancaria enviará un aviso de impago una vez transcurridos 15 días del primer incumplimiento. De este modo intentará averiguar cuáles son los motivos de la falta de pago.
Segundo aviso: comunicación oficial
Cuando haya pasado un mes desde la primera cuota impaga, la entidad financiera enviará por carta, email o sms una comunicación oficial. Allí notificará al deudor cuál es su situación.
Ingreso en mora
Una vez que pasen cinco meses sin pagar, la entidad bancaria ingresará al hipotecado en una lista de morosos. Esta acción puede traer consecuencias en caso de recurrir a futuros préstamos o créditos.
Inicio de demanda judicial
La demanda se activa a partir de cuota número doce impagada en la primera mitad del préstamo y de la número quince si es en la segunda mitad de la hipoteca. Esta ampliación en el plazo para iniciar el camino judicial fue dictaminada luego de la sanción de la Ley de Hipotecas del 2019.
Informar al Registro de la Propiedad sobre las cargas
La entidad bancaria incluirá una notificación de las cargas que existen sobre la vivienda en el Registro de la Propiedad.
Convocatoria a la subasta
Los datos sobre la subasta son publicados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento y de los Juzgados y en Boletines Oficiales. Esta comunicación no está prevista para los deudores, por lo que deberán estar atentos al proceso.
Subasta
Se lleva a cabo la subasta entregando la vivienda al mejor postor. En caso de no llegar al precio mínimo, la entidad bancaria puede quedarse con el inmueble por un 60% del valor. Si el precio de la subasta no supera la deuda pendiente, es posible que se genere una deuda a favor del banco.
Desahucio o desalojo
Por último, el deudor deberá abandonar el domicilio con presencia de peritos judiciales y policiales. Por otro lado, un cerrajero deberá cambiar la cerradura en ese acto.
¿Es posible frenar una ejecución hipotecaria?
La ejecución hipotecaria se puede paralizar, incluso es posible anularla y volver al acuerdo original con la entidad bancaria. Para ello existen las siguientes acciones:
Enervación de la acción hipotecaria
Por medio de esta acción, el deudor podrá ponerse al día con los pagos. Antes era necesario abonar la totalidad del préstamo, hoy en día solo deberás abonar las cantidades que adeudadas hasta ese momento. Esto implica tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.
Llegar a un acuerdo con la entidad bancaria
Otra opción es pagarle a la entidad bancaria para que ésta anule el pedido de desalojo. A cambio el deudor deberá comprometerse a abonar la hipoteca si se extiende el plazo. También, puede dar por opción disfrutar de unos años de carencia.
Acogerse al Código de Buenas Prácticas
Cuando el deudor se encuentra dentro del umbral de exclusión, tiene la posibilidad de pedirle al banco que detenga la ejecución y reestructure la deuda. Si las medidas del código no son suficientes, es posible que la entidad acepte una dación en pago y le dé la posibilidad de vivir de alquiler social en la misma vivienda.
Iniciar demanda por error de notificación o por cláusulas abusivas
En caso de que la notificación tenga errores en su entrega se podrá dilatar el proceso. Por otro lado, si el deudor inicia una demanda por cláusulas abusivas el proceso puede llegar a anularse.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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