Gracias a la indexación de las rentas en los contratos de alquiler, el Real Estate europeo resiste la inflación de mejor manera que otros continentes. ¿Cómo funciona la indexación en otros países?
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La inflación preocupa al mercado de la vivienda, pero existen mecanismos para proteger a las partes inversoras frente a cambios bruscos del mercado. Europa, con respecto a otras zonas del mundo, se encuentra mejor preparada para hacer frente a variaciones económicas.
¿Qué es la indexación?
La indexación o indiciación son los ajustes que se realizan de manera periódica a los contratos de alquiler, salarios o determinados precios, entre otras cosas, con el fin de proteger su valor frente a la inflación alta. Lo que busca la indexación es proteger el valor, que no se erosione ni pierda valor frente al aumento de los precios del mercado.
A través de este mecanismo, se pueden modificar los valores monetarios de las variables económicas de acuerdo con la variable del Índice de Precios de Consumo (IPC) en un tiempo determinado. Según cifras de enero de 2023, la tasa de inflación española se situó en el 5,9%.
El aumento de la inflación se debe, entre otros motivos, al alza del precio del petróleo, del gas y la electricidad tras el aumento de la demanda luego de haber atravesado la parte más dura de la pandemia del COVID-19. Es por eso que mecanismos como el de la indexación son tan importantes, especialmente para el Real Estate.
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La resiliencia del mercado inmobiliario europeo
Si un sector ha demostrado ser resiliente, ha sido el Real Estate. Pensemos en la pandemia, pensemos en el aislamiento y en el cese total de actividades, como la construcción. Muchas personas vieron demorada la firma de contratos e incluso de la entrega de sus viviendas por causas sanitarias que excedieron a todos.
El año pasado el sector inmobiliario ha sorprendido a todo el mundo alcanzando cifras récord de inversiones, de operaciones y de proyectos gracias a la vuelta progresiva de la normalidad de las actividades.
Pero además de la pandemia que hemos atravesado, estamos transitando un momento de inflación estable pero creciente y debemos proteger a los inversores para que el mercado siga marcando cifras exitosas.
El Real Estate se planta firme
Según un estudio de la consultora inmobiliaria Savills Aguirre Newman, el sector inmobiliario europeo se encuentra en una posición bastante fuerte frente a la situación inflacionaria. Gracias a la indexación utilizada en los contratos, los activos europeos están en mejor situación que los de Estados Unidos, Oriente y Asia.
Lo que genera el mecanismo indexatorio es que no importa el plazo medio del contrato de alquiler sino la variación automática de las rentas.
Para la consultora, las ciudades más resilientes ante la inflación son:
- Ámsterdam, especialmente en el sector de oficinas, retail y logística.
- Madrid, centrado en centros comerciales, oficinas y retail.
¿Qué sucede en otros países?
Algunos ejemplos ayudarán a comprender la fortaleza de nuestro sector, realizando las comparativas que se crean pertinentes. Las variables que el estudio ha contemplado son las siguientes:
- la duración de los contratos de alquiler
- la tasa de disponibilidad en función de la demanda
- participación de los contratos ligados a un índice de precios
Las oficinas en Londres
Dentro de los sectores más desprotegidos frente a un aumento de la inflación, el estudio de Savills señala al sector de oficinas londinense. Básicamente, la razón principal de esta desprotección es que no utilizan la indexación, sino que se realiza una revisión de las rentas cada cinco años.
Paralelamente, la tasa de desocupación inglesa presiona a los propietarios a no subir demasiado los precios y el plazo de cinco años pareciera demasiado extenso, más en un contexto de cambios bruscos a cortos plazos.
Los alquileres en Estados Unidos
Las subidas de los alquileres en el país de América del Norte suelen ser preestablecidas, lo que es riesgoso para los salarios de las personas. Además, los contratos son también a largo plazo, especialmente los de las oficinas.
Los alquileres en Asia
En Asia tampoco utilizan el sistema de indexación pero, a diferencia de Reino Unido y Estados Unidos, los contratos de alquiler suelen ser a corto plazo. La mayoría de los contratos son entre 3 a 5 años y sufren periódicas revisiones de precios.
La inversión en el Real Estate ha batido récords en 2022
El volumen de inversión en el sector inmobiliario a nivel global ha registrado el año pasado 15.400 millones de euros, aumentando en un 35% con respecto al año anterior. Dentro de esta cifra enorme, la mayor cantidad ha sido destinada al sector residencial.
Savills Aguirre Newman también ha realizado un informe analizando las inversiones en Real Estate a nivel global, arrojando los resultados más arriba detallados. Destaca señalar que el 2022 se desarrolló de esa manera gracias al aumento de fondos interesados en invertir en este sector, si bien se apreció una disminución hacia el tercer trimestre.
Con la clara intención de diversificar su cartera, los fondos han invertido en el sector de la vivienda. Los sectores más fortalecidos el año pasado han sido el residencial y el logístico y se espera que este año la tendencia continúe igual.
El sector residencial, a la cabeza
Por primera vez en la historia, el sector residencial ha superado en inversiones a las oficinas y esto se explica porque está brindando más seguridad e ingresos a los inversionistas. Seguramente el aumento del home office como consecuencia por la pandemia ha tenido mucho que ver en esto. Se han contabilizado operaciones por un volumen total de 670 millones de euros.
Con respecto a las inversiones en el sector logístico, se han invertido 266 millones de euros entre los meses de octubre y diciembre. Para este año se espera que continúe repuntando, centrándose en nuevas localizaciones y especificándose en la última milla. Recordemos que la logística ha sido el sector estrella durante la pandemia con el aumento del e-commerce a nivel mundial.
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