La exención del pago de IRPF por reinversión en vivienda habitual tiene requisitos muy claros y acotados. Sin embargo, recientemente, el Tribunal Supremo ha marcado un precedente respecto de qué ocurre si la nueva vivienda se adquiere a través de un préstamo hipotecario. Te contamos cuál ha sido el resultado.
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El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es una obligación tributaria de todas aquellas personas que tengan residencia habitual en España. Su declaración es individual y data de todos los rendimientos económicos obtenidos a lo largo del año. En el caso de que se hubiera vendido una propiedad en ese periodo, habrá de declararse frente al Ministerio de Hacienda para pagar los impuestos correspondientes.
Ahora bien, lo que grava el IRPF es el incremento patrimonial que se produce durante la venta del piso. A grandes rasgos, la base sobre la cual se calculará el importe a pagar será el resultado de la diferencia entre el dinero obtenido por la venta del inmueble y los costes asociados a la adquisición del mismo. Si quieres aprender a calcularlo, puedes entrar al siguiente link: IRPF 2020-2021.
Sin Embargo, el pago del IRPF por la venta de un piso tiene excepciones. La más conocida es la exención por reinversión en vivienda habitual. Veamos en qué consiste.
Exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual
Según detallada la Agencia Tributaria, “las ganancias patrimoniales obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual pueden resultar exentas cuando el importe total obtenido por la venta del inmueble se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación de aquella que vaya a tener tal carácter”.
Es decir que, si vendes tu residencia habitual y al dinero obtenido en la transacción lo reinviertes en otra residencia habitual, estarás exento del pago del IRPF por este concepto.
Ahora bien, cuando la compra de la vivienda habitual transmitida se hubiera realizado a través de un préstamo hipotecario cuyo importe aún no está cancelado, se considerará que el dinero total obtenido en la transmisión será igual a:
Valor de transmisión – Importe del préstamo pendiente de amortizar
Definición de vivienda habitual
A efectos fiscales, se considerará vivienda habitual del contribuyente a “la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años”. Sin embargo,se considerarán algunas excepciones. Si, por ejemplo, no hubieran transcurrido los tres años, pero el contribuyente vendiera su propiedad por un divorcio o traslado laboral, igual podrá acogerse a la exención por reinversión en vivienda habitual.
Además, para que la propiedad adquirida constituya una residencia habitual, “es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras”.
Plazo de reinversión en vivienda habitual
Para acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual, la compra de la nueva propiedad deberá efectuarse en un periodo no superior a los dos años, contados desde el momento en que se formaliza la compraventa. Este plazo puede ser tanto posterior como anterior a la operación.
Reinversión parcial
En el caso de que el importe reinvertido fuera menor al dinero total obtenido por la venta de la propiedad, “solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente reinvertida”.
Esto quiere decir que, si vendes tu propiedad por doscientos mil euros y adquieres otra por ciento cincuenta mil, solo estarás exento del pago del IRPF por el dinero invertido en la nueva propiedad. Es decir, por los ciento cincuenta mil euros.
Hasta aquí hemos repasado los aspectos principales de la exención del pago del IRPF por la reinversión en vivienda habitual. Ahora bien, ¿qué ocurre si la nueva propiedad se adquiere a través de un préstamo hipotecario? Una nueva sentencia del Tribunal Supremo ha dictaminado cómo proceder en estos casos. Veamos la situación en profundidad.
¿Qué ocurre si la nueva propiedad se adquiere mediante una hipoteca?
Es habitual que al adquirir la nueva propiedad los contribuyentes decidan solicitar un préstamo hipotecario. El criterio de Hacienda en estos casos es el siguiente:
Se consideran cantidades reinvertidas aquellas cuotas del préstamo hipotecario pagadas en los dos años posteriores (o anteriores) a la venta de la antigua residencia habitual y al abono parcial, si lo hubiera, realizado en el momento de la compraventa.
Ahora bien, una sentencia reciente del Tribunal Supremo sienta precedentes para el tratamiento de estos casos específicos.
Análisis del caso presentado frente al Tribunal Supremo
La situación analizada por el Tribunal fue la de un contribuyente que vendió su residencia habitual. Para beneficiarse de la exención del IRPF por reinversión, debía invertir la cantidad de 347 661,39 en un plazo máximo de dos años.
Sin embargo, el contribuyente en cuestión adquirió una nueva vivienda por un importe de 280 mil euros. En el momento de la compra pagó 32 mil euros y subrogó el préstamo hipotecario de su antigua vivienda para la adquisición de la nueva propiedad. El préstamo pendiente de amortizar era de 248 000 euros.
Frente a esta situación, la Agencia Tributaria solo consideró como cantidades reinvertidas a los 32 mil euros que pagó el contribuyente inicialmente y al importe de las cuotas hipotecarias correspondientes a los dos años posteriores de la venta de la primera vivienda. Estas sumaban un total de 18 444,17 euros.
Es decir que, de los 280 mil euros que valía la nueva residencia habitual, solo se le reconocieron para la exención por reinversión un total de 50 444,17 euros.
El contribuyente decidió, entonces, presentar un recurso que fue desestimado por el Tribunal Superior de Justicia de Cataluña. Pese a que el Tribunal Superior de la Comunidad Valenciana se había pronunciado en la dirección opuesta frente a un caso similar presentado en julio del 2018. Por ello, la causa fue presentada al Tribunal Supremo.
Sentencia del Tribunal Supremo por la reinversión en vivienda habitual
El Tribunal Supremo falló a favor del contribuyente. Es decir que, según esta institución, los requisitos para acogerse a la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual se cumplen vendiendo la residencia y adquiriendo otra en un plazo no superior a dos años. Es indiferente si, para la compra de la nueva vivienda habitual, se utilizan fondos propios o se solicita un préstamo hipotecario.
Ahora bien, esta sentencia marca un precedente porque permite que todos los contribuyentes que reinviertan en vivienda utilizando financiación ajena puedan beneficiarse de esta exención.
Además, se presenta la posibilidad de que todos aquellos contribuyentes que en su día solo pudieron acogerse a la exención de forma parcial puedan solicitar la devolución total de los importes destinados a la compra de la nueva vivienda, aunque vinieran de una financiación ajena.
Esperamos haber aclarado todas tus dudas respecto de la exención del IRPF por reinversión en vivienda habitual. Recuerda que somos una inmobiliaria con más de diez años de experiencia en el mercado español.
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