Dación en pago: ¿qué hacer si no puedes pagar tu hipoteca?

La dación en pago es una buena alternativa para aquellas personas que, debido a la crisis económica, no pueden pagar su hipoteca. Por eso, si te encuentras en esta situación, este artículo es para ti. ¡Ánimos, que todo tiene solución! Sigue leyendo para encontrar la tuya.

El 2021 trajo dificultades laborales, económicas y sanitarias para todas las poblaciones del mundo. Si bien se nota una recuperación económica después del catastrófico 2020, una gran cantidad de personas no pudieron reinsertarse laboralmente o les costó volver a conseguir trabajo. Esto generó una consecuencia: son muchos los que no pueden pagar su hipoteca. ¿Te encuentras en esta situación? No te preocupes, tenemos una solución: la dación en pago.

¿Qué es la dación en pago?

La dación en pago es el acto por el cual se entrega la propiedad al banco para saldar la deuda hipotecaria. Es decir que, en lugar de pagar el importe adeudo en metálico, se entrega el inmueble para cancelar la deuda pendiente. Por lo tanto, constituye una vía para evitar la ejecución hipotecaria cuando no se puede hacer frente a la deuda.

Ahora bien, si eliges la dación en pago, en primera instancia, es cierto que perderás la propiedad. Pero, la ventaja radica en que no deberás pagar intereses por mora, ni hacer frente al procedimiento judicial del embargo. No obstante, desde la sanción de la “Ley de segunda oportunidad”, también podrás optar por solicitar la permanencia en la vivienda en régimen de alquiler por un periodo de dos años. Para ello, deberás pagar una renta anual de, aproximadamente, el 3% del importe de la deuda.

Cabe aclarar que no todos los bancos ofrecen esta posibilidad. De hecho, si no viene especificado en el contrato hipotecario, tendrás que negociar con tu banco la aplicación de la dación en pago, aunque este último no tiene la obligación de concederlo. Veamos, entonces, cómo se puede acceder a esta vía para evitar mayores inconvenientes por el impago de la hipoteca.

¿Cómo acceder a una dación en pago?

Es habitual que cuando una persona no puede pagar la deuda, evite enfrentarse al banco. Es importante que sepas que esta no es la mejor opción, dado que si te acercas a la entidad y le especificas cuál es tu situación económica, seguramente se abrirán vías de negociación que evitarán el embargo y el aumento desmesurado de la deuda.

Ahora bien, si lo que te interesa es la dación de pago, cuentas con dos vías para obtenerla: a través de una negociación con el banco o acogiéndote al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Veamos en qué consiste cada uno de ellos.

Negociación con el banco

Si deseas acogerte a una dación en pago, puedes dirigirte directamente a la oficina en donde opera tu gestor bancario y pactar con él esta posibilidad. Además, cuando el inmueble sea requisado, podrás negociar un alquiler en esa misma propiedad durante dos años, para no tener que abandonarla inmediatamente. Como te mencionábamos antes, la renta en este caso representaría el 3% del importe de la deuda, aproximadamente.

Recuerda que el banco no está obligado a concederte esta opción, salvo que esté estipulado en el contrato.

Código de Buenas Prácticas Bancarias

El 90% de los bancos de España están acogidos al Código de Buenas Prácticas Bancarias. Por lo tanto, si tu banco es uno de ellos, podrás apoyarte sobre este código para pedir la dación en pago, siempre y cuando reúnas ciertos requisitos que exige la ley. Estos son:

• Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar tres veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples).
• El grupo familiar deberá demostrar que ha sufrido una “alteración significativa de sus circunstancias económicas” en los últimos cuatro años.
• La cuota hipotecaria debe superar el 50% de los ingresos netos del conjunto de la unidad familiar.
• La hipoteca debe regir sobre la única propiedad de la unidad familiar y tiene que haber sido concedida para la adquisición de dicho inmueble.
• El préstamo no debe tener más garantías. Y, en caso de tenerlas, el titular deberá demostrar que no puede aportarlas para cancelar la deuda.
• Los codeudores que no formen parte del grupo familiar también tendrán que cumplir todos los requisitos mencionados anteriormente.

Ahora bien, probablemente te preguntarás qué se entiende por “alteración significativa de sus circunstancias económicas”. La ley establece las siguientes situaciones:

• Cuando, para la familia, el esfuerzo para pagar la hipoteca se haya multiplicado por 1,5.
• Cuando la unidad familiar haya sobrevenido en circunstancias de vulnerabilidad. Estos casos podrían englobarse en la siguiente clasificación:
  • Familia numerosa.
  • Familias con hijos menores de edad.
  • Familia monoparental con dos hijos a cargo.
  • Familia con un miembro con más del 33% de discapacidad o con dependencia o enfermedades que lo imposibilite para trabajar.
  • Familias que se hayan enfrentado a casos de violencia de género.
  • Deudores mayores de sesenta años.

¿Cuánto tarda el banco en concederla?

Habitualmente, el banco pasa a la cuenta del hipotecado los recibos impagados, a la espera de que el cliente plantee una opción para refinanciar o mejorar las condiciones actuales del préstamo. Las negociaciones comenzarán únicamente cuando contactes con tu entidad para encontrarle una solución al asunto.

En general, tu gestor podrá proponerte un periodo de carencia o una refinanciación de la deuda, pero el banco podrá aceptar o rechazar esta opción. En caso de que no fuera aceptada, comenzará a evaluarse la dación en pago.

Este procedimiento puede tardar, en total, entre tres y seis meses. Luego de ese tiempo, la solicitud de dación en pago puede ser aceptada o rechazada. En este último caso, se procederá a la ejecución de la hipoteca que, en general, termina en un desahucio. Mientras tanto, se seguirán acumulando intereses por mora, comisiones por impago y gastos judiciales, que, en general, podrán incrementar la deuda en un 30%.

Por todo esto, será importante que, si no puedes pagar tu hipoteca, te contactes con tu banco cuanto antes. Solo así podrás facilitar el procedimiento y reducir las consecuencias de las cuotas impagas.

¿Cómo tributa la dación en pago?

La dación en pago implica la liquidación de determinados impuestos que variarán según la figura del hipotecado. Si se trata de un particular, el interesado deberá pagar el Impuesto Sobre Transmisiones Particulares (ITP) y los Actos Jurídicos Documentados (AJD). En estos casos, es el banco quien suele asumir los gastos, considerando las dificultades económicas a las que se enfrenta el hipotecado. El importe a pagar está determinado por cada comunidad autónoma, pero, en general, rondan entre el 7% y el 8% de la base imponible, es decir, del valor neto de cargas distintas de la hipoteca.

Si, en cambio, el hipotecado fuera un profesional, un autónomo o una empresa y el inmueble fuera una obra nueva, el impuesto a pagar sería el IVA, que representa un 8% cuando el bien en cuestión es una vivienda.

Como puedes ver, si no puedes pagar tu hipoteca, siempre habrá alguna solución a tu alcance. Algunas serán más beneficiosas que otras, pero el punto de partida es siempre el mismo: negociar con tu banco.

Esperamos haberte ayudado con este artículo. ¿Tienes más inquietudes? ¡Déjanoslas en comentarios! Estaremos encantados de ayudarte.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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