¿Es obligatorio firmar el contrato de compraventa frente a un notario? ¿Qué función cumple este profesional durante la operación? ¿Es conveniente contratarlo? ¡Sigue leyendo! En este post respondemos a estas dudas frecuentes y a muchas otras más.
En este artículo encontrarás:
El notario es una pieza clave en el proceso de compraventa de un inmueble. Si bien su presencia no es obligatoria, pues el Código Civil contempla la posibilidad de formalizar la transmisión a través de un contrato de privado, sí que es sumamente recomendable. En definitiva, su función es la de aportarle seguridad jurídica a la transacción.
Pero, además, si una de las partes solicita la presencia de un notario durante la firma del contrato de compraventa, la otra parte no podrá negarse. Adicionalmente, cuando el comprador solicita un crédito hipotecario para llevar a cabo la transacción, también será obligatoria la figura del notario. Los bancos no conceden préstamos si el piso en cuestión no está inscrito en el Registro de la Propiedad. Y esta entidad no admite contratos privados para realizar la inscripción.
Ahora bien, probablemente te estés preguntando cuáles son las responsabilidades de un notario durante el proceso de compraventa. Si bien te hemos adelantado que su función es aportarle seguridad jurídica a la transacción, para lograrlo deberá cumplir algunas funciones específicas. Vemos cuáles son.
Responsabilidades del notario durante el proceso de compraventa
Las responsabilidades del notario durante la transacción son muchas. Pero, en primera instancia, podríamos destacar las siguientes.
Asesorar e informar al comprador y al vendedor
Para que una transacción sea jurídicamente segura, deberá ser transparente. Y para ello, es imprescindible que ambas partes comprendan cada una de las cláusulas del contrato que firmarán.
En este sentido, el notario será el profesional encargado de que tanto el comprador como el vendedor entiendan las cláusulas del contrato y de la escritura de compraventa. Además, se asegurará de que ambos estén conformes con las condiciones de la transacción. Y, ¿cómo lo hace? El procedimiento es sencillo. El notario deberá leer las escrituras frente a las partes involucradas tantas veces como sea necesario antes de proceder con la firma. Durante esta lectura, el comprador y el vendedor podrán interrumpirlo si lo consideran pertinente. En definitiva, el objetivo es que se puedan aclarar todas las dudas que surjan respecto de las cláusulas.
Lo mismo ocurre cuando se solicita una hipoteca. Antes de firmar el contrato hipotecario con la entidad financiera, el solicitante tendrá que acercarse a la oficina del notario para que este pueda asesorarlo e informarle sobre todos los derechos y las obligaciones que adquirirá en el momento de firmar los documentos. Este punto es de vital importancia, puesto que, en ocasiones, los bancos proporcionan condiciones de contratación que pueden no ser las más convenientes. En la actualidad, por ejemplo, son muchos los españoles que demandan a los bancos por la falta de transparencia en la concesión de las hipotecas asociadas al IRPH.
Verificar las condiciones de la vivienda
El notario comprobará, a partir de los documentos presentados por el vendedor, si la vivienda constituye o no una vivienda habitual unifamiliar. Si la comprobación fuera positiva, se requerirá el consentimiento del cónyuge del vendedor. Si quieres ampliar la información al respecto, puedes acceder al siguiente link. Allí te contamos los aspectos fundamentales para vender una casa tras el divorcio: Vender casa tras el divorcio.
El profesional también advertirá el precio máximo por el que se puede realizar la transacción en aquellos casos en donde el inmueble involucrado se corresponda con una VPO. Recuerda que el valor de las viviendas protegidas está regulado por el Estado. Y que estas solo pueden venderse en determinadas situaciones particulares que puedes verificar en este artículo: Vender pido de protección oficial.
Redactar la escritura de compraventa
Como te hemos comentado anteriormente, un contrato de compraventa puede realizarse entre particulares. Sin embargo, en la mayoría de los casos, los ciudadanos no poseen los conocimientos específicos para redactar dicho contrato en el marco de la legislación vigente. Además, las entidades financieras exigen la entrega de la Escritura Pública par la concesión de hipotecas. Este documento solo puede ser redactado por un notario. En definitiva, reforzamos lo que hemos dicho anteriormente: la figura del notario le aportará seguridad jurídica a la operación.
Ahora bien, en la confección de la Escritura Pública de Compraventa, el notario procederá a comprobar la identidad de los firmantes a través de la presentación de sus Documentos Nacionales de Identidad o pasaportes. También verificará la capacidad de las partes y la legitimidad del comprador y del vendedor en el caso de que sean apoderados o representantes de un menor de edad.
También dejará constancia en la Escritura de Compraventa de que el inmueble está libre de arrendamientos y ocupantes en el momento de la operación. Y previo al contrato de compraventa, el notario solicitará al Registro una nota en donde se verifique quién es el propietario del inmueble, que la propiedad esté libre de cargas y que no exista sobre ella ningún embargo o hipoteca.
En lo que respecta a los datos catastrales, en la escritura deberá acreditarse la referencia catastral de la propiedad. Para ello, el Notario solicitará la presentación del último recibo del IBI y un certificado catastral descriptivo y gráfico. Todos estos documentos se anexarán a la escritura con la finalidad de comprobar la coincidencia entre la Escritura Pública y el Registro.
Por último, el Notario también exigirá la presentación del Certificado de Eficiencia Energética, la Cédula de habitabilidad (si corresponde) y la comprobación de los medios de pago.
Responsabilidades del notario en la herencia de un piso
El notario también estará a cargo de realizar una correcta transmisión de la herencia de un inmueble. Para ello, seguirá las condiciones que se determinen en el testamento de la persona fallecida. Ahora bien, para saber si la persona en cuestión realizó o no un testamento frente a un notario, tendrá que consultarse el Registro de Últimas Voluntades. Si el testamento existe, serán los registradores quienes habrán de entregar un certificado en el que se especifique quién es el notario encargado de custodiar dicha documentación.
Como sabemos que las herencias pueden resultar complejas, te dejamos este otro artículo en donde puedes ampliar la información al respecto: Qué es una herencia.
Ahora ya conoces la importancia de la función del notario en los procesos de compraventa. ¿Tienes más inquietudes? ¡No dudes en contactarnos!
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