El nivel de los tipos de referencia, la ley de viviendas, la alta inflación y la inestabilidad política del contexto global, son diversos aspectos para entender qué afecta a la inversión inmobiliaria en nuestro país. Mientras la inversión extranjera se mantiene, analizamos el panorama de cara al 2024.
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El año 2023 finaliza y el panorama en el mercado inmobiliario tiene mejores registros sobre el final. Aunque era difícil suponer un desempeño similar al espectacular 2022, la realidad se ha mostrado menos favorable para las inversiones locales, ya sea de grandes proyectos como pequeños inversores. Si bien los extranjeros han mantenido su participación, e incluso la aumentaron, ésta no llega a representar el 20% del total. En el balance del mercado de inversiones inmobiliarias español, hay puntos que destacar y algunos factores que presentan inconvenientes. Por lo que se hace necesario conocer cuáles son los aspectos que afectan a la inversión inmobiliaria en España.
En este sentido, la política restrictiva del Banco Central Europeo para contrarrestar la inflación ha tenido una fuerte influencia. Si bien el inconveniente central es la suba generalizada de precios, la estrategia que tomó la autoridad monetaria continental tuvo sus consecuencias. Recién este año se vieron reflejadas las subidas de tipos de interés, que fueron del cero al 4% en menos de doce meses. Además de ello, la situación de los conflictos armados en Europa y medio oriente plantean nuevas complicaciones al intercambio comercial y financiero global. Una mirada positiva, augura una mejor situación a partir de la segunda mitad de 2024.
Qué afecta a la inversión inmobiliaria
Al cierre del año, la inversión inmobiliaria parece tomar un rumbo mejor al que se presentaba a principios de 2023. Aun así, hay aspectos que terminan por componer un escenario poco propicio para los inversores locales. Por el lado de la presencia extranjera, si bien se ha registrado un crecimiento, se mantiene en el margen histórico de entre el 15% y el 20%.
Uno de los principales aspectos que afecta la inversión inmobiliaria española es el nivel de las tasas de referencia. En pocos meses, el Banco central Europeo elevó de cero a 4% los tipos de referencia, dejando poco margen de tiempo para acomodar la oferta, la demanda y las hipotecas inmobiliarias. La entidad monetaria mermó las subidas recién a mediados de este año, por lo que todavía se espera una nivelación de precios, costos y rentabilidades.
En realidad, el problema es la alta inflación que le siguió a la pandemia. Las medidas tomadas por el BCE, si bien fueron poco amigables con la inversión, buscaron frenar de algún modo la creciente subida de precios, a costa de quitar parte de la liquidez circulante. El retiro de los grandes apostadores del inmobiliario y la caída de préstamos hipotecarios fueron, de alguna manera, alentados por la política restrictiva de los bancos centrales en el mundo.
Pero, ni siquiera se comenzaba a trazar la nueva normalidad, que en febrero de 2022 una guerra irrumpía en Europa. Un conflicto que involucra a una potencia petrolera y un país productor de granos. Así las cosas, a la inestabilidad energética le siguieron inconvenientes en el abastecimiento de productos alimenticios. Los últimos acontecimientos ocurridos en Oriente Medio no hacen más que aumentar la incertidumbre política y económica para los países de la zona euro.
Por último, aun sorteando los tres factores anteriores, hay una nueva ley aprobada que cambia algunas reglas del mercado inmobiliario. Todavía se necesita de un tiempo prudencial para conocer los alcances de la Ley de Alquileres. Y como la herramienta de limitar el precio de alquileres está en manos de las Comunidades Autónomas, el alcance de la normativa puede variar de acuerdo a la región.
La inversión extranjera y el futuro
El caso de las inversiones inmobiliarias desde el extranjero ha sido diferente, ya que se registraron subas en las participaciones que compensan de algún modo la ausencia de capitales locales. Pero, aun con la subida registrada, el nivel de inversiones extranjeras se mantuvo hasta aquí en el rango histórico de entre el 15% y el 20%.
Los principales rubros elegidos por inversores foráneos fueron los activos de alto precio. En ese sentido, Madrid y Barcelona son las ciudades que mayor volumen de inversiones extranjeras recibieron. Sus climas y paisajes, el nivel cultural y los atractivos históricos representan grandes fundamentos que explican la presencia extranjera en España. Hasta aquí, las dos capitales explican gran parte del ese 18% del total de las inversiones (que llegaron desde el exterior).
Para saber lo que afecta a la inversión inmobiliaria en España es necesario conocer el contexto internacional, ya que las medidas que toman el resto de las economías pueden hacer que lleguen o no los capitales. El país ha sido un gran receptor de inversiones extranjeras, y también para turistas. Recordemos que España continúa siendo uno de los destinos más elegidos por el turismo mundial.
En cuanto a las expectativas y previsiones para la inversión inmobiliaria del año próximo, también están atadas a las decisiones económicas continentales. De hecho, los analistas sostienen que una mejor suerte está atada a la merma en los tipos de referencia del BCE. Por lo pronto no se esperan bajas en los índices de interés en los próximos meses. Pero las estimaciones dan cuenta de un mejoramiento de las condiciones crediticias en la segunda mitad del 2024.
Habrá que observar atentamente las condiciones de implementación de la Ley de Alquileres, y los acomodamientos que genera en la oferta y la demanda. De igual modo, la inflación va a seguir marcando la realidad de los días que nos siguen. Aunque, en realidad, España se mantiene por debajo de la media en la zona euro.
Por el lado de los otros aspectos que intervienen en las decisiones de inversión, la estabilidad geopolítica de Europa parece un tanto lejana. Y es difícil establecer un pronóstico sobre lo que acontecerá en Europa y Oriente Medio. Por lo demás, el panorama de inversiones inmobiliarias parece ser más auspicioso para el futuro.
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