El sector de la reposición tiene un perfil concreto dentro del mercado inmobiliario. Está definido el perfil de comprador, el tipo de búsquedas, las motivaciones y los destinos estrella. Claro está que este sector no es para todos. Se trata de personas ya capitalizadas en ladrillo que no buscan la primera casa sino la segunda o la tercera. En la nota de hoy repasamos cómo le fue en 2022 a este segmento específico que se llevó el 78% de las compraventas en España.
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Salir del grupo que busca la primera casa
Conseguir la primera casa no es fácil, es cierto. Y el 2022 complicó bastante más el panorama por todas las causas que ya se conocen: subida de precios, oferta restringida, mayores requisitos para los préstamos hipotecarios, subida de tipos de interés… Hubo políticas para contener a los potenciales propietarios que iban quedando fuera del sistema. En particular, algunas dirigidas a los jóvenes, u otras vinculadas al alquiler (discusión todavía en auge). No obstante, siempre quedan segmentos de la población desprotegidos. Si por ejemplo has llegado a los 40 años sin poder capitalizarte en ladrillo, y el contexto laboral no te fue favorable en cuanto a estabilidad, de seguro conoces el milagro que implica comprar la primera casa. Y, nobleza obliga, las novedades de este artículo también te excluyen.
Resulta que durante todo el año pasado al sector que mejor le fue es al de reposición, esto es, el que contempla aquellas compras realizadas con el fin de reemplazar la casa que ya se tiene. Esto puede ocurrir por diversas razones. Puede tratarse, por tomar simples casos, de una mejora en la propia situación económica, el traslado de puesto de trabajo a otra ciudad, o un cambio de vida a zonas más trnaquilas o más urbanas. Pero para Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria, las razones básicas son tres: o bien nos independizamos de nuestros padres, o bien buscamos un mejor piso para agrandar la familia, o bien buscamos algo acorde a las necesidades cuando el nido está “vacío”. En ese sentido es que se considera que a lo largo de la vida transitamos por un promedio de tres casas propias. Pero sólo dos de ellas entran en el marco de la reposición. La primera casa, por lógica, no repone ningún capital previo. Sencillamente sienta un gran -e importante- antecedente de independencia.
Ventajas que supone el mercado de reposición
Según los datos de Alfa Inmobiliaria, el mercado de reposición absorvió el 78% de las transacciones inmobiliarias realizadas en España durante 2022. Esto, además de poner en evidencia el resto que le queda a quienes acceden por vez primera a la vivienda, define bastante el perfil del mercado de compraventa español.
Se entiende, a partir de este número, que la capitalización en ladrillo es importante para las familias de nuestro país. Probablemente por ser la casa un bien que poco se deprecia, y en ese sentido, su valor como inversión a largo plazo crezca. Pero aparte existen ventajas fiscales que se pueden aprovechar al contar con una propiedad. En principio, si realizamos una nueva compra de vivienda habitual hasta dos años después de haber vendido la primera casa, se nos exime del pago de impuestos (IRPF) por esas ganancias patrimoniales. La ley entiende, en este sentido, que uno no está lucrando con dicho capital sino que lo usa para vivir.
Por otro lado, el contar con una propiedad otorga otro estatus frente a los bancos. Con cierta lógica, estas instituciones pueden comprobar mejor el respaldo de los futuros propietarios, y eso facilita ciertos trámites.
Claramente esto se ve acompañado por un tercer factor: la estabilidad laboral. Quienes consiguen ingresar al mercado de reposición son, normalmente, quienes pudieron asegurarse no sólo un capital previo sino la estabilidad salarial para mantenerlo. Por ende, los préstamos hipotecarios son más previsibles… siempre que el BCE no siga moviendo esos parámetros. Pero ese es otro tema.
Qué buscan quienes ya no buscan la primera casa
Por todo lo dicho, quienes ya no buscan la primera casa sino la segunda o la tercera, son en general personas de más de 35 años. Si se trata de personas o parejas que están investigando inmobiliarias para conseguir el primer reemplazo, suelen además requerir pisos más amplios, céntricos o potencialmente adaptados para una familia. Para este grupo, el precio debe equilibrarse con la geografía y la calidad con la antigüedad de la construcción. Es común el interés por la distribución de los espacios, las zonas comunes (jardines, psicinas), accesos, aislantes térmicos o la luminosidad de los ambientes.
Pero igualmente cierto es que la observación sobre los aspectos arquitectónicos trasciende cualquier búsqueda. Nadie quiere, en ese sentido, comprar un problema. Por lo tanto, cuando se tiene la posibilidad de invertir en un segundo o tercer hogar, las mayores demandas recaen en pisos de entre 6 y 20 años. De hecho, el 80% de las compraventas se vinculan a una reposición de segunda mano, siendo el 20% restante transacciones por obra nueva.
A dónde va la gente cuando se muda
Muchos de estos compradores que ya acumulan experiencia por haber conseguido antes la primera casa, buscan una nueva ubicada en el mismo barrio o zona de residencia. Salvo que, como se mencionaba al principio, se busque un cambio de vida o haya un traslado del puesto de trabajo. En esos casos, claramente los criterios son otros.
En cuanto a ciudades, las búsquedas inmobiliarias no escapan a la generalidad del panorama. Las más exigidas son también las más pobladas y en ese sentido, donde la demanda supera la oferta. Ciudades como Madrid, Valencia, Málaga, Sevilla, Palma y Barcelona son las más pedidas y las más caras. Esto no parece que vaya a cambiar, aún cuando los precios tiendan a frenar su subida por causa del contexto económico. De hecho, la misma fuente inmobiliaria pronostica un aumento de entre un 9 y un 11% en las compraventas por reposición con destino a las principales capitales españolas.
Y tu, ¿qué opinas de esto? ¿Te ves representado por algunas de estas búsquedas? Déjanos tu opinión en la sección de comentarios de esta nota. Y no olvides que si quieres conocer más sobre estos temas, o sobre opciones para comprar viviendas en España, tienes mucha información a disposición en el sitio de Oi Real Estate.
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