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¿Quieres rebajas en el precio de tu alquiler, o eres propietario y te interesa saber qué decisión tomar sobre esta situación? En este post, te brindaremos toda la información que necesitas saber acerca de uno de los temas más importantes, para los últimos días del año y comienzo del 2024.

En los últimos tiempos, se han desarrollado un sinfín de eventualidades que hicieron que la situación económica de miles de inquilinos y propietarios, se viera afectada. Entre las principales circunstancias se encuentra la cuarentena que produjo el coronavirus, la guerra de Rusia contra Ucrania que afectó negativamente a toda Europa y los aumentos en los alquileres o las subidas de los suministros.

Muchos inquilinos se encuentran preocupados, al no contar con dinero suficiente para pagar el alquiler y le piden a su casero una rebaja en los precios; de no aceptar este trato dejarán el departamento y alquilarán otro más módico, acorde a sus ingresos actuales.

Sin embargo, en el contrato de arrendamiento no está permitida la subida, ni la baja en los precios de alquileres de las viviendas. Por eso te invitamos a ver este post, para describir si son posibles las rebajas en el alquiler o no. ¡Sigue leyendo!

¿Los arrendadores: están dispuestos a una nueva negociación de precios con sus inquilinos?

Aquella época en la que abundaba la demanda de público expectante, por alquilar en las principales zonas de Barcelona y Madrid ha terminado. Los inquilinos que no pueden hacerle frente a su economía, se debaten varios escenarios: el principal, es intentar una rebaja en su alquiler a través de una negociación con el dueño de su inmueble.

Es el contrato de arrendamiento en donde se establecen las obligaciones que tienen tanto los arrendadores, como los arrendatarios; no está permitida la suba, ni la baja en los precios de los alquileres. Ambas partes deben respetar los precios fijados y acordados por el contrato.

Una de las posibilidades para las rebajas en precios de alquiler, es determinar cuánto tiempo pasó desde la firma del contrato y establecer qué relación existe entre arrendador y arrendatario. Los dueños de las viviendas, saben el contexto que se está viviendo y están muy atentos a lo que ocurre en el mercado de precios, en donde se observa una baja en los precios. Sin embargo, esto podría ser no tenido en cuenta, si se mira a las zonas periféricas que están manteniendo o subiendo los precios, además de aumentar la demanda de viviendas.

Los arrendatarios se encuentran ante un gran dilema, ya que si se tiene conocimiento del mercado periférico, el casero puede decidir no negociar el precio; al observar que en zonas cercanas hay demanda y una suba en los precios.

El arrendador debe elegir que le conviene más: llegar al acuerdo de una baja en los precios con su inquilino o esperar la llegada de un nuevo arrendatario que pague al precio acordado. Son decisiones de mercado y se evalúan cuáles son las ganancias o las pérdidas para el dueño del piso.

¿Son posibles las rebajas en el alquiler por un tiempo limitado?

La economía fluctúa y eso modifica la situación económica de los españoles. Los inquilinos de las viviendas, plantean un nuevo acuerdo con los propietarios de sus pisos, porque desean permanecer en ese lugar; pero momentáneamente no pueden pagar los precios que se fijaron tiempo atrás.

Algunos caseros, están negociando la baja de los precios en los alquileres por tiempo limitado. Esto se debe, a la gran crisis económica que se atraviesa, que imposibilitaría hacerle frente al contrato firmado en su totalidad.

Aunque en muchas ocasiones se esté observando rebajas en los precios de alquiler, el mercado también marca las negociaciones y es a lo qué debe apegarse el arrendador; las circunstancias de vida de los arrendatarios, también son tenidas en cuenta. El diálogo que existe entre inquilino y propietario, es central para evaluar situaciones económicas como el pago de la renta, que es el ingreso que posee el dueño de la vivienda.

¿Baja de precios y nuevo contrato de alquiler?

Si se han logrado rebajas en los precios del alquiler, se solicita un nuevo acuerdo en donde se rectifiquen los nuevos términos, que existen entre arrendador y arrendatario. De todos modos, la escritura de un nuevo contrato no sería necesaria; ya que puede existir un anexo al contrato ya establecido.

La concreción de un nuevo contrato puede no ser beneficiosa para el arrendador, porque implicaría mantener el nuevo precio fijado a los futuros inquilinos que deseen alquilar su vivienda. Siempre es mejor contar con un contrato, que tenga los precios de manera favorable hacia el arrendador.

Si el propietario decide por tiempo limitado y excepcional, recurrir a una rebaja de precios a favor de su inquilino, esto no puede ser permanente, porque deben tenerse en cuenta las pérdidas a las que puede someterse en un futuro inmediato. Lo más importante para un propietario, es sin lugar a dudas, la rentabilidad de su negocio; la ganancia generada.

¿Es obligatorio hacer rebajas en el alquiler, si un inquilino lo propone?

No es obligatoria la baja en los precios de los alquileres, porque se ha firmado un contrato de arrendamiento. En él, se estipula el precio de renta fijado que debe pagar un arrendatario a su arrendador; si esta no se respeta, pueden ocurrir varias complicaciones para el inquilino de la vivienda alquilada, que se encuentran mencionadas en Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Si así lo quisiera, el arrendatario podría romper su contrato de alquiler, una vez transcurrido los primeros seis meses en la vivienda, siempre comunicándole con un mes de anticipación a su arrendador. Muchas veces, esto implica un coste para el arrendatario que debe indemnizar a su arrendador, por no cumplir con el contrato en su totalidad; pero esto se determina y se establece en el contrato.

¿Tienes alguna inquietud sobre el tema? ¡Comunícate con Oi Real Estate!

Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

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Si deseas conocer la mejor información sobre el mundo inmobiliario, te encuentras en el lugar indicado para lograrlo. Las figuras más importantes en un contrato de alquiler son el arrendador y el arrendatario, pero es posible que no conozcas con exactitud cuáles son los derechos y obligaciones que le corresponden a cada uno. Descubre todas las respuestas a estas inquietudes, en Oi Real Estate.

A la hora de involucrarse en el mercado inmobiliario es muy probable que, no se cuente con el conocimiento absoluto de ciertos términos, y lo que le corresponde cumplir a cada una de las figuras que interactúan en un contrato de alquiler. En el momento en que este acuerdo quede sellado, se hablará de dos partes centrales que hacen al contrato de arrendamiento. Por un lado, se encuentra el arrendador y por el otro, el arrendatario. En instantes, descubrirás el significado de esas dos figuras y, cuáles son sus derechos y obligaciones.

Convertirse en inquilino o propietario puede ser un gran desafío, por eso deseamos que las dudas que puedan manifestarse al dar este gran paso, sean respondidas en muy poco tiempo. Con la lectura de este post, aprenderás todo lo que tienes que saber sobre este tema. Por eso, si has pensado en poner tu vivienda en alquiler, pero no sabes qué es lo que debes tener en cuenta o, por el contrario, si deseas alquilar un piso y no conoces cuáles son tus responsabilidades, tenemos la solución a tus inquietudes. ¡Sigue leyendo!

Arrendador y arrendatario: ¿Cuál es el significado de cada uno de ellos?

Cuando se compra o vende una propiedad, existen dos figuras cruciales para que se produzca el intercambio, por un lado, se encuentra el comprador y, por el otro, el vendedor. En el caso de los alquileres ocurre lo mismo, hay dos partes en juego que, son el arrendador y arrendatario.

¿Qué es un arrendador?

El arrendador es el que tiene el inmueble en alquiler, como dueño de la vivienda ofrece su piso a un inquilino, con el objetivo de obtener ganancias todos los meses. Como tal, cumple una serie de obligaciones y derechos para con su huésped y, por si fuera poco, es el encargado de establecer las cláusulas en el contrato de alquiler.

¿Cuál es la función de un arrendatario?

En cambio, el arrendatario es la persona que actúa como inquilino y, que tiene el derecho para utilizar y permanecer en la vivienda, hasta que concluya el contrato de alquiler. Se compromete a pagar la renta todos los meses y, a dejar el piso en las mismas condiciones en que lo adquirió, al firmar el contrato.

¿Cuáles son las obligaciones que debe cumplir el inquilino?

Al alquilar una vivienda, el inquilino se compromete a cumplir una serie de obligaciones que, son muy importantes para establecer el diálogo entre arrendador y arrendatario. En primer lugar, se deberá pagar una fianza con el fin de alquilar el piso deseado y, uno de los aspectos más importantes, depositar en tiempo y forma la renta de cada mes.

¿Cuál es la obligación principal de un arrendatario?

La obligación máxima de un inquilino es pagar la renta, sino cumple con esta condición que es elemental para el desarrollo de una buena relación entre las partes, deberá desalojar la vivienda. Además, tendrá que abandonar la propiedad en el caso que el arrendador lo requiera, a la vez que, deberá desalojar la vivienda si no ha pagado a tiempo.

¿Qué otras cosas se deben tener en cuenta?

El inquilino, también tiene la obligación de pagar los suministros que utilizará, deberá comprometerse con entregar la propiedad en las mismas condiciones que la recibió. En el caso, de que se encontraran desperfectos provocados por el inquilino, este perderá la fianza y de esa manera, se realizarán las reparaciones pertinentes.

Derechos del inquilino: Conoce de cuáles se trata

Los derechos que les corresponden a los arrendatarios, se especifican en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Uno de los más importantes es respecto al precio del alquiler, porque podrán negociar con su arrendador cuál es el adecuado, también deberán establecer cuánto permanecerán en la vivienda.

Si después de 6 meses el inquilino decide dejar la propiedad, podrá hacerlo y, uno de los datos más importantes es, que tendrá la libertad de realizar reformas en la vivienda, si posee algún tipo de discapacidad. También, puede ocurrir que el casero venda la propiedad a otra persona, el inquilino podrá seguir alquilando al nuevo dueño.

La fianza es el dinero que, tiene el propietario ante cualquier rotura o problema que pudiera causar el inquilino. Si una vez terminado el contrato, no se observan inconvenientes y el piso se encuentra en las mismas condiciones en que fue dejado, el arrendador deberá devolverle el dinero de la fianza a su inquilino.

Lectura recomendada: Los derechos del inquilino actual

Arrendador y arrendatario: Acuerdos, cláusulas y obligaciones

Como mencionamos en los apartados anteriores, cada una de las partes se compromete a cumplir con ciertas obligaciones. Lo más importante es que el arrendador y arrendatario establezcan los lineamientos con los cuáles se comprometen al cumplir el contrato de alquiler, el dueño de la vivienda debe presentar un piso en las mejores condiciones posibles.

Si el arrendatario observa deterioros, puede comunicarle al arrendador para que lo solucione. Por otra parte, el casero de la propiedad, si bien debe aumentar todos los años el precio del alquiler, no puede hacerlo por más del 2%; de modo que, si el inquilino observa un aumento superior a ese, puede advertirlo.

Cuando se cumpla el contrato de alquiler, el inquilino podrá prorrogarlo por 3 años más. Una vez que se finalice ese plazo estipulado, se podrá realizar una nueva prórroga por un año. En el caso que el inquilino no desee hacerlo, le deberá comunicar al dueño de la propiedad, con 4 meses de anticipación.

Si tienes alguna inquietud recuerda que, puedes realizarla en la sección de comentarios que se encuentra debajo de la publicación. Además, nos gustaría conocer tu opinión sobre la nota que acabas de leer o, si tienes alguna otra duda sobre este tema.

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El propietario de un piso que se encuentra en alquiler puede iniciar un proceso judicial para que su arrendatario abandone la vivienda y pueda ingresar un nuevo inquilino, si no se cumplen con los pagos de la renta correspondiente.

Pero que, ocurre si se menciona que existe incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio. Descúbrelo, en el siguiente post.

Cuando alguien tiene una propiedad que no desea utilizar, lo más conveniente es que la coloque en alquiler. En primer lugar, la oferta de viviendas que se encuentran disponibles para ser arrendadas en muy baja, lo que implica ganancias aseguradas y la posibilidad de que una persona cuente con un sitio para vivir.

La primera obligación que tiene un inquilino es la de pagar mensualmente la renta, pero las demoras en el pago son mucho más habituales de lo que se piensa y los juicios por desahucio, no se hacen esperar. Sin embargo, algunos arrendatarios plantean que no han cumplido con los pagos de renta, porque los caseros tampoco cumplieron con las cláusulas acordadas en el contrato de alquiler.

Por eso en este artículo, te indicaremos si el inquilino puede alegar incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio o, si este argumento no es una posibilidad en una demanda por rentas impagas, de parte del arrendatario. Conoce la respuesta a esta inquietud en los próximos apartados. ¡Sigue leyendo!

¿Qué se debe hacer si un inquilino deja de pagar la renta?

Como adelantamos al inicio de este post, el principal compromiso que tiene un propietario es el de entregar la vivienda de alquiler en óptimas condiciones, con el objetivo de que el arrendatario pueda disfrutar de un sitio adecuado para vivir. Del mismo modo, este se compromete con el pago de las rentas correspondientes.

Sin embargo, estas obligaciones no siempre se cumplen y es muy probable que algunos inquilinos se demoren en el pago de la renta, lo que implica serios problemas para el casero. Ante esta situación, se suele iniciar una demanda por impago de alquiler que puede llegar hasta las últimas consecuencias.

El juicio por desahucio: la mejor alternativa para recuperar una vivienda

En el caso de que el propietario quiera recuperar la vivienda rápidamente, puede realizar un juicio por desahucio. También, podrá reclamar las rentas que no hayan sido pagadas como se estableció en el contrato. No obstante, el arrendatario puede defenderse y uno de los argumentos que suele utilizar es de Incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

¿El inquilino puede alegar incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio?

Si el arrendatario recibe una notificación por juicio de desahucio puede oponerse a este, alegando ciertos motivos. En primer lugar, debe demostrar que realizó los pagos correspondientes y que cuenta con los comprobantes como prueba, ya que de ese modo se probaría que el que miente es el propietario.

En el caso de que no existieran pruebas que contrarrestaran la demanda, el juicio de desahucio se llevaría adelante. El propietario cuenta con los documentos necesarios para indicar que su inquilino ha dejado de pagar la renta en tiempo y forma, por lo tanto, la demanda se pronunciaría a favor del propietario.

¿Alegar incumplimiento del arrendador puede evitar el juicio?

La forma de oponerse a la demanda que podría llevarlo a un desalojo seguro es, demostrar incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio. Puede suceder que los electrodomésticos no se encuentren en las condiciones adecuadas, que haya averías o que el propietario no quiera arreglar los inconvenientes y que el inquilino utilice estos argumentos para evitar el desahucio.

Sin embargo, algunos tribunales no ven con buenos ojos este tipo de argumentos, porque es muy difícil demostrarlos y no siempre se toman como una prueba adecuada para conseguir la anulación del juicio por desahucio. Pero la duda con la que se inició este artículo tiene una respuesta.

Si eres inquilino y te encuentras enfrentando una demanda por impago de alquiler y tienes una prueba que comprueba que el propietario ha fallado en su parte del contrato, no todo está perdido. Aunque el número es relativamente bajo, es posible demostrar el incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

¿Cómo demostrar el incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio?

Si un propietario inicia un juicio de desahucio por el impago de la renta, los inquilinos deberán atenerse a realizar una oposición a la misma. Como explicamos anteriormente, no es una situación sencilla de probar, pero sí puede alegarse incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

Sin embargo, la causa por la que se ha dejado de pagar la renta tiene que ser muy grave, al punto de que le impida vivir en la vivienda de una manera óptima, por lo que se procede a este tipo de incumplimiento de contrato. De otra manera, no se podría evitar el juicio por desahucio.

Se podría afirmar que el propietario presenta mayores oportunidades para ganar la demanda propuesta y así, recuperar el inmueble. Pero si existiera una causa que se comprobara de manera legítima y modificara la situación planteada, se podría hacer sin inconveniente y demostrar que existió incumplimiento del arrendador en el juicio de desahucio.

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Luego de leer este artículo, nos interesaría conocer si tienes alguna inquietud al respecto o cuál es tu opinión sobre este tema. Si quieres compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” que se encuentra debajo de la publicación.

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Ya seas propietario que quiere alquilar su vivienda o inquilino que busca rentar un apartamento, tienes derecho a saber qué impuestos de alquiler te corresponde pagar en un caso u otro. En este post te lo contaremos de forma detallada. ¡Presta atención!

Impuestos de alquiler si eres inquilino

Cuando alquilamos una vivienda muchas dudas nos agobian, especialmente cuando se trata sobre los impuestos que debemos pagar.

ITP

Por un lado, existe el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que lo debe pagar el arrendatario o inquilino. A pesar de no ser conocido por todos este impuesto existe desde la aprobación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en 1993

Este impuesto se aplica en todas las comunidades autónomas de España. Lo que indica es que el inquilino debe pagar un impuesto en el momento de formalizar el contrato de alquiler. El importe de este es fijado por una escala de gravamen y el inquilino tiene la obligación de pagarlo. Aunque, hoy en día, muchas personas desconocen este impuesto y no suelen pagarlo.

A pesar de esto, lo recomendable es abonarlo, ya que la Administración de su comunidad autónoma correspondiente lo puede exigir en cualquier momento y si no está abonado en tiempo y forma puede cobrarse con intereses, como si de una sanción se tratara.  

Averías y reparaciones

Aunque esto dependerá de lo establecido en el contrato, la Ley de Arrendamientos Urbanos, artículo 21.1 indica que se deben “realizar sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad”. En este sentido, todos los desperfectos que vayan surgiendo a medida que pasa el tiempo, deberán ser abonados por el que goza de la vivienda, es decir, el inquilino.

Por otro lado, las reparaciones necesarias para que la vivienda cumpla con los requisitos básicos de habitabilidad deberán correr por cuenta del propietario. Por ejemplo, la instalación eléctrica, la reparación del techo, la reparación de la caldera, etc.

Tasa de basuras

La tasa de basuras es un impuesto municipal. Por lo tanto, el encargado de decidir el importe del mismo es el Ayuntamiento de la Ciudad Autónoma.

Esto se refiere a cubrir el coste que implica la recogida de basura. Por ese motivo, la persona que debe pagarlo es el inquilino de la vivienda.

Suministros-Impuestos de alquiler

Generalmente, estos impuestos debe pagarlos el inquilino de la vivienda. Pero, todo dependerá de lo acordado en el contrato. Cuando hablamos de suministros nos referimos al gas, al agua, la luz, el teléfono, la conexión a Internet, etc.

Impuestos de alquiler si eres propietario

En este caso, debemos tener en cuenta, fundamentalmente, el tipo de alquiler. Depende del tipo de alquiler, se establecerán los impuestos que se deben pagar.

IBI

Es el Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Debe ser pagado por el propietario.

Si se trata de un alquiler de vivienda a particulares

Con respecto al IVA, es un impuesto que no se debe pagar IVA, siempre y cuando alquilemos la vivienda a particulares para que sea utilizada como tal, con sus muebles, garajes y anexos.

Únicamente se deberá abonar el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) como rendimiento del capital inmobiliario.

Si es un alquiler de vivienda para empleados de una empresa

En el caso anterior dijimos que el IVA no se debe abonar. Pero, en este caso, si alquilamos nuestra vivienda a empleados de una empresa sí deberemos repercutir el IVA, que corresponde al 21%.

También se declara el IRPF, pero hay que estudiar cada caso de forma específica. Esto es así porque la Dirección General de Tributos se ha manifestado en cuanto a los alquileres de viviendas a empresas para una persona concreta. De esta manera, si el inquilino se identifica con nombres y apellidos, puede quedar exento de las obligaciones respecto del IVA. Pero como mencionamos anteriormente, cada caso es individual y debe ser estudiado de forma autónoma.

Si alquilamos nuestra vivienda habitual o segunda residencia

Ya sea nuestra vivienda habitual o nuestra segunda residencia, la tributación es la misma. De esta manera, si alquilamos nuestra casa de vacaciones, tal como ocurre con nuestra vivienda habitual, no deberemos pagar IVA, pero sí tributará la vivienda en el IRPF.

Hay que tener en cuenta que los pisos turísticos son un caso diferente, ya que todo depende de la normativa de la Comunidad Autónoma en la que se encuentre y su calificación urbanística.

Si el alquiler es para un local de negocio: Impuestos de alquiler

Si estamos buscando alquilar nuestro inmueble como un local para un negocio, sí deberemos repercutir el IVA. De igual manera, deberemos declarar el rendimiento en el IRPF.

Si surge el caso de que el arrendatario sea empresario o profesional, el alquiler estará sujeto a retención a cuenta del IRPF.

El alquiler en los particulares

Si tienes una vivienda que alquilas, tendrás que declarar los ingresos de dicho alquiler en tu IRPF como rendimientos de capital inmobiliario.

En la declaración anual del IRPF incluirás esos ingresos y también todos los gastos necesarios para obtener dichos ingresos.

Los gastos que podrás incluir serán:

  • Impuestos, como por ejemplo el IBI, las tasas de basuras, limpieza, alumbrado
  • Los gastos de comunidad
  • Gastos de abogados en pleitos, por ejemplo para cobrar deudas del inquilino
  • Los gastos para reparar y conservar el inmueble, por ejemplo, pintura, calefacción, ascensor, puertas, aire acondicionado, etc.
  • Pólizas de seguro
  • Pagos de luz, teléfono, gas, etc., si son pagados por el propietario
  • Los intereses que estés pagando por el préstamo
  • El 3% en concepto de amortización sobre el valor de compra del inmueble excluido el valor del suelo

Resumen de los impuestos de alquiler

Es importante estar bien asesorado e informado tanto si eres el arrendatario como si eres el arrendador. También, es fundamental que el contrato de alquiler sea claro, ya que se podrá acudir a él en el caso que sea necesario.

Si vas a firmar el contrato de alquiler de una casa o estás pensando en buscar un nuevo lugar para alquilar, tienes que tener en cuenta todos estos aspectos. Porque además de las cantidades del alquiler, la fianza o la comisión a la inmobiliaria,existen estos impuestos que deberás pagar indefectiblemente.

En el caso de que quieras poner tu vivienda en alquiler, también te recomendamos que conozcas todos tus derechos y deberes.

Para facilitarte estas operaciones puedes acudir a Oi Real Estate, en donde te brindaremos asesoramiento profesional y confianza al 100%. ¡Te esperamos!

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Si eres arrendador o arrendatario de una vivienda, te preguntarás cuál es el impuesto sobre la renta ¿Cuáles son los tratamientos del arrendamiento de la vivienda en IRPF para arrendador y arrendatario? ¿Cómo son los tratamientos en IVA? En este artículo intentaremos brindarte información para resolver algunas de estas dudas sobre tributación.

¿Qué es el IRPF?

Esta sigla corresponde al Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Es un impuesto que grava la renta obtenida durante un año de las personas físicas residentes en España. El sistema tributario español se financia principalmente a través del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Se trata de un tributo que grava la renta de las personas residentes en España durante un año natural. Consiste, además, en un impuesto de carácter progresivo y directo.

Tratamiento del arrendamiento en relación con el impuesto sobre la renta de las personas físicas

IRPF – Arrendador

Los rendimientos que provienen del arrendamiento de una vivienda constituyen para el arrendador un rendimiento de capital inmobiliario.

La cantidad del rendimiento se realiza restando de los ingresos los gastos deducibles y aplicando sobre esta cantidad, en los casos que proceda, determinadas reducciones.

En el supuesto caso de que existan subarrendamientos, las cantidades percibidas por el subarrendador no se considerarán rendimientos del capital inmobiliario, sino del capital mobiliario. Sin embargo, la participación del pro­pietario en el precio del subarriendo sí tiene la consideración de rendimientos del capital inmobiliario. Esto sin que proceda aplicar sobre el rendimiento neto ninguna reducción.

Únicamente si el arrendamiento se realiza como actividad económica, las cantidades obtenidas no tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario, sino de actividades económicas, dentro de cuyo apartado específico deberán ser declarados.

Diferencias entre actividad económica y capital inmobiliario

Se dice que el arrendamiento se ejecuta como actividad económica cuando en el desarrollo de la actividad haya, al menos, una persona empleada con contrato laboral y que trabaje en jornada completa.

Rendimientos de la actividad económica

Los gastos mientras que el inmueble no está alquilado son deducibles y el inmueble no genera imputación inmobiliaria. No hay límites para la deducción de gastos. La amortización se realiza según las tablas de las actividades económicas y se pueden aplicar los beneficios de las Empresas de Reducida dimensión. Existe una reducción por inicio de la actividad.

Rendimientos del capital inmobiliario

Los gastos mientras que el inmueble no se encuentra en alquiler NO son deducibles. Existen límites de reparación e intereses. La amortización se calcula en un 3%. No hay reducción por inicio de actividad.

IRPF – Arrendatario

Según la Agencia Tributaria, las cantidades percibidas por el arrendatario en los supuestos de traspaso o cesión de los derechos de arrendamiento tienen la consideración de ganancias de patrimonio, pero las que perciba en el supuesto de subarrendamiento son rendimientos del capital mobiliario.

Deducción por alquiler de la vivienda habitual:

Sin perjuicio de lo aprobado al respecto por cada Comunidad Autónoma, desde el 1 de enero de 2008 los contribuyentes podían deducirse un porcentaje de las cantidades satisfechas en el período impositivo para el alquiler de su vivienda habitual.

Tributación de alquiler de viviendas vacacionales

La tributación de arrendamiento por alquiler de viviendas vacacionales es más beneficioso ya que califica como actividad económica, siempre y cuando se cumplan con los requisitos siguientes:

  • Para la realización y ordenación de la actividad de arrendamientos debe utilizarse una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa.

  • No es obligatorio que el inmueble esté exclusivamente destinado a la actividad, sino que es válido cualquier local, ya sea en propiedad o arrendado, incluso una habitación de la vivienda habitual. Para ello tienen que cumplirse, a la vez, dos requisitos:

  1. Exclusividad: el local que lleve a cabo la gestión debe estar afecto a la misma.
  2. Independencia: si en el local se realizan otras actividades será necesario que la parte dedicada a la actividad inmobiliaria se destine en exclusiva a tal fin.

Tratamiento del arrendamiento en relación con el IVA

Arrendador IVA

El arrendamiento de viviendas utilizadas exclusivamente como tales, con los muebles, garajes y anexos, es una operación exenta de IVA, por lo que el arrendador no repercutirá ni ingresará el impuesto por este concepto, ni el arrendatario está obligado a soportarlo.

No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.

No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).

Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de empleados.

Exentos y no exentos de IVA

1) Arrendamientos de viviendas cuando sean sin opción de compra:

  • Están EXENTOS DE IVA, pero para que esto suceda, los inmuebles deben estar exclusivamente destinados al uso de vivienda. De esta manera, se extenderá la exención a los anejos de la vivienda y los muebles arrendados.
  • NO ESTÁN EXENTOS DE IVA, cuando con el arrendamiento se realicen servicios relacionados con la industria hotelera.

2) Arrendamientos de viviendas cuando sean con opción de compra y sean con el promotor de la vivienda:

  • NO ESTÁN EXENTOS DE IVA, porque las mensualidades abonadas en un tiempo anterior a la compra están consideradas como parte del precio de la vivienda y la primera entrega de la vivienda está sujeta a IVA.

3) Arrendamientos de viviendas cuando sean con opción de compra y sea segunda o posterior entrega:

  • ESTÁN EXENTOS DE IVA, ya que en las segundas entregas de viviendas están sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas.

4) Arrendamientos de viviendas a sociedades

  • Está EXENTO DE IVA si el destinatario último de la vivienda es empleado de la sociedad.
  • No está EXENTO DE IVA si el destinatario último fuera la sociedad.

Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!

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Se está terminando tu contrato de arrendamiento, no sabes qué es lo que debes hacer para renovarlo y tienes dudas respecto a la finalización de tu contrato de alquiler. En instantes, respondemos a todas tus inquietudes y te ayudamos, para que la finalización del contrato sea algo sencillo. Te invitamos a leer el siguiente post.

Finalizar el contrato de alquiler puede traerte varios dolores de cabeza, si no cuentas con toda la información que necesitas saber. No es recomendable esperar al último momento para ver qué se puede hacer, hay que averiguar con tiempo todos los detalles para que no te encuentres con sorpresas que puedan asustarte.

Una de las cuestiones más inquietantes cuando alquilas un piso, es la finalización del contrato de alquiler. Surgen dudas por parte del arrendatario tales como ¿hasta cuándo es la vigencia? ¿Existen prórrogas? ¿Cómo se renueva?

Es muy común preguntarse por estas cuestiones, porque muchas veces se quiere seguir alquilando, pero el dueño tiene otra idea en mente para tu piso. Puedes continuar en la vivienda, pero debes renovar el contrato porque tienes que aceptar nuevas cláusulas que a lo mejor han cambiado con el paso del tiempo.

Pero las dudas no solo existen para el arrendatario, el arrendador también se interroga por estas cuestiones: ¿se puede recuperar la vivienda antes de tiempo? ¿cuál es el plazo para comunicar al inquilino si deseo recuperar el inmueble? ¿qué pasa con la fianza? ¿qué pasa con los suministros? Si quieres responder alguna de estas inquietudes, no tienes de qué preocuparte. Sigue leyendo y conocerás toda la información que necesitas saber, para tomar las mejores decisiones.

¿Cuándo finaliza el contrato de alquiler?

Firmar el contrato de alquiler para obtener una vivienda en la que vivir, es tan importante como hablar acerca de su finalización; el comienzo y final deben estar estipulados. El contrato es un acuerdo con fecha de inicio y de cierre, por lo que será sumamente necesario conocer el plazo de duración y la prórroga legal del contrato de alquiler.  Para esto, tienes que saber en qué fecha se firmó.

Los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 se rigen con el Real Decreto-ley 7/2019, el cual establece una duración mínima de 5 años más prórrogas anuales hasta un máximo de 3 años. En el caso de persona jurídica, la duración mínima es de 7 años y las prórrogas anuales igualmente de un máximo de 3 años.

Si el contrato de alquiler fue firmado entre  junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 o si se firmó entre el 23 de enero de 2019 y el 5 de marzo de 2019, la duración mínima establecida por la normativa vigente en ese momento era de 3 años, más 1 año de prórroga. Es importante tener en cuenta las disposiciones establecidas, porque eso permitirá conocer si es posible una prórroga y hasta cuándo.

¿Qué debe hacerse ante la aplicación de una prórroga tácita?

La fecha en la que fue firmado el contrato es la clave para saber de qué modo actuar. Para que no se aplique la prórroga tácita en los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 (Real Decreto-ley 7/2019) las partes deben de dar un aviso previo.

En el caso del arrendador, se debe dar un preaviso al inquilino de 4 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato, mientras que el arrendatario debe dar un preaviso al inquilino de 2 meses de antelación a la fecha de finalización del contrato.

Si no existiera voluntad de finalizar el contrato por ninguna de las dos partes en cuestión, este se prorrogará por plazos anuales, hasta llegar a un máximo de tres años más.

Sin embargo, si los contratos fueron firmados antes del 5 de marzo del 2019, cualquiera de las partes debe dar un preaviso con 30 días de antelación a la fecha de finalización del contrato; de ahí la importancia en la fecha de la firma del contrato; ya que establecerá hasta cuándo puede avisarse, si ya no se desea continuar con el alquiler.

Renovación del contrato de alquiler

Al concluir el contrato de alquiler, si el arrendador y el arrendatario no expresan su voluntad de no prorrogar, el contrato se prorrogará automáticamente hasta un máximo de 3 años. Una vez cumplidos los 3 años de prórroga, es necesario dialogar con el arrendatario para terminar el contrato o realizar uno nuevo.

Si no existe manifestación por parte de las partes, se da por entendido la continuación de la relación arrendataria y se entiende que el contrato entró en una reconducción.

Esto provoca, que el contrato se siga prorrogando en plazos iguales a lo pactado por el pago de la renta. Si se acordó el pago de una renta mensual, la reconducción durará un mes, y así sucesivamente, hasta que el arrendador comunique la resolución final del contrato de alquiler.

¿Se puede finalizar el contrato de alquiler y recuperar la vivienda antes de tiempo?

Esto solo es posible si existiera incumplimiento del contrato. Es cuando el inquilino no cumple con alguna de las cláusulas estipuladas en el contrato de alquiler (impago, subarriendo, etc) o por necesidad del propietario.

Para que esto ocurra, debe haber  transcurrido el primer año, solo si la vivienda arrendada es para uso permanente del propietario. Se debe comunicar al inquilino, con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar. Esto debe estar estipulado como cláusula del contrato.

Existe una última manera de finalizar el contrato y recuperar la vivienda antes de tiempo y es, por desistimiento anticipado del inquilino. Deben transcurrir 6 meses desde la firma del contrato, dando un preaviso de 30 días.

Si te quedó alguna duda, puedes comunicarte con nosotros y te responderemos rápidamente. En Oi Real Estate, estamos para ayudarte con todo lo que necesites, esperamos tu comentario. Además, si quieres comprar o alquilar una vivienda, aquí encontrarás a un equipo dispuesto a colaborar con todo lo necesario.

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Los seguros de alquiler cumplen un papel fundamental para los arrendadores de hoy en día, tanto es así, que estas herramientas se contratan con el objetivo de tener una cobertura, en caso de conflictos con los inquilinos y sus propiedades. En este post, te indicaremos todo lo que tienes que conocer sobre el asunto y si estos instrumentos pueden ser útiles para ti.

El alquiler de una propiedad siempre implica un gran desafío para los propietarios, en donde se realizan grandes riesgos con el objetivo de conseguir mayores beneficios. No importa si un casero tiene una sola vivienda para arrendar o, si es dueño de muchas, lo que si interesa es hacerse responsable de sus obligaciones y tener un buen vínculo con el arrendatario.

Sin embargo, en algunas ocasiones esto no se logra y los inconvenientes con los inquilinos, se vuelven cotidianos. La morosidad es cada vez más habitual y el propietario debe asegurarse, ante cualquier problema que pudiera desarrollarse. Es por ello que, los seguros de alquiler son muy solicitados y necesarios para los propietarios.

Si quieres alquilar tu vivienda en 2023, y piensas que la contratación de un seguro, te puede ayudar a superar ciertos obstáculos con tus inquilinos, presta atención al siguiente post. En sus apartados, te detallaremos en profundidad qué son los seguros de alquiler, sus beneficios y qué podría suceder si decides hacer uso de alguno de ellos.

¿Qué son los seguros de alquiler?

Los seguros de alquiler son pólizas que se contratan, para cubrir determinados riesgos de un arrendamiento entre el propietario de un piso y el inquilino. De esta manera, los arrendadores encuentran una forma de resguardarse ante los inconvenientes que suelen suscitarse con mucha frecuencia. Entre los principales motivos para su contratación, se encuentran:

  • El impago de la renta por parte del inquilino
  • Daños materiales que se pueden producir en la vivienda
  • Los robos en la propiedad

Se trata de una cobertura para el propietario del piso, en donde se brinda una solución a los problemas que pudieran surgir por el inquilino o respecto a desperfectos que sufra el piso. En los últimos años, los propietarios se han visto en la tarea de utilizar este tipo de herramientas, para continuar con este negocio. Cada vez es más difícil generar ganancias con los alquileres, el 2022 ha sido duro para los arrendadores con el Real Decreto-ley 11/2022, pero los seguros son la cobertura que el propietario requiere.

¿Cuál es la diferencia que existe con el seguro para inquilinos?

No hay que confundir el seguro de alquiler con los seguros para inquilinos. Estos son pólizas que el arrendatario puede contratar para cubrir su responsabilidad en posibles daños a la vivienda, a los vecinos o contra robos por ejemplo.

Aunque, los dos son seguros y realizan coberturas que ayudan, ante inconvenientes que pueden ocurrir por diferentes circunstancias. Los seguros del alquiler buscan traerle tranquilidad al casero, mientras que el seguro para inquilinos es una opción que tiene el arrendatario, a la hora de arrendar un determinado piso al dueño de la propiedad.

¿Por qué es necesario contar con una cobertura de este tipo?

Si bien, los propietarios realizan una investigación exhaustiva a la hora de elegir al inquilino perfecto, siempre es bueno estar seguro ante cualquier problema que pudiera surgir. Los seguros de alquiler pueden convertirse en elementos útiles, si se llegara a presentar algún desafío con el que el propietario no contaba en sus planes iniciales.

Cuando se coloca un piso en alquiler es, de gran importancia tener un control sobre los pagos mensuales y sobre el cuidado que se hace de la vivienda. Tener al día todos los impuestos y servicios es vital para llevar un orden en la economía. Además, el arrendador debe tener una buena relación con los vecinos, para de esta forma contribuir a una convivencia amable y respetuosa con el consorcio.

Muchas veces no contamos con el tiempo o la experiencia suficientes para llevar a cabo estas tareas. Es entonces cuando aparecen los conflictos tales como: morosidad, desperfectos en la vivienda o problemas con la comunidad de vecinos. Sin embargo, todo esto se puede evitar al contratar seguros de alquiler.

¿Es obligatorio contratarlos?

No existe ninguna obligación de contratar un seguro de alquiler, ni es requisito para dar inicio al contrato de arrendamiento. La Ley de Arrendamientos Urbanos, ni el Código Civil, ni la Ley de Propiedad Horizontal que rige las comunidades de vecinos, obligan a que se suscriba un seguro de alquiler. Por ese motivo, debes analizar si son adecuados para ti.

En los apartados anteriores, se indicaron las ventajas que puede traer para el arrendatario contar con estas herramientas, pero existen circunstancias en la que no son necesarios. Si conoces a tu inquilino hace muchos años y sabes que pagará a tiempo, puede suceder que los seguros de alquiler no sean indicados para tu situación.

¿Cuál es el coste promedio de los seguros de alquiler?

Para dar un dato promedio, podemos decir que los seguros de alquiler suelen tener un coste que se corresponde entre 3% y 5% del alquiler. Un ejemplo concreto: si estamos alquilando una propiedad a un valor de 600 euros mensuales, la póliza de alquiler costará entre 18 y 30 euros.

De todos modos, cada empresa aseguradora contará con distintos precios según la cantidad de beneficios que le ofrezca al propietario.

¿Cuáles son los beneficios de contar con ellos?

  • Ayuda a seleccionar al inquilino a través del estudio financiero que realiza la aseguradora.
  • El asegurador asume las gestiones de reclamación de rentas pendientes y, en caso de resultar infructuosas, asume el importe de las rentas impagadas. 
  • A través de la aseguradora se realizan las gestiones y trámites necesarios tanto judiciales como extrajudiciales para que se ejecute el desahucio de la vivienda, en caso que sea preciso. 
  • Es posible cubrir los daños ocasionados a la vivienda alquilada realizados por el arrendatario, hasta el límite establecido.

Cada vez más propietarios se deciden por el contrato de una póliza de seguro de alquiler

El contrato de seguro de alquiler le brinda la seguridad al propietario de que su inmueble estará protegido de una serie de conflictos. El coste que implica el servicio dependerá de cada compañía, pero a la hora de sopesar coste/beneficio, el ahorro en futuros dolores de cabeza puede ser lo que incline la balanza.

¿Observas ventajas en la contratación de un seguro de alquiler? ¿Te sirvió esta información? ¿Has pensado en contratar seguros de alquiler en tus nuevos arrendamientos? Si tienes algún comentario sobre el tema, puedes escribirnos en la casilla debajo del post.

Y si tienes alguna consulta, no dudes en comunicarte con nosotros. En Oi Real Estate tenemos las mejores respuestas a tus demandas inmobiliarias.

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En el aspecto laboral, solemos afirmar que el real estate tiene una gran ventaja respecto a muchos otros mercados: para ingresar y formar parte activa en él no es necesario ningún título colegiado. Siempre tienes tiempo de especializarte en cualquiera de sus campos. De momento, en España el convertirse en agente inmobiliario está considerado como uno de los mejores primeros trabajos. Sin embargo, en este competitivo y burocrático circuito, los documentos mandan. Comprender sus funciones y sus aplicaciones es clave para comenzar con el pie derecho a transitar su sinuoso camino. Entre aquellos documentos, uno destaca por lejos. En este artículo de Oi Real Estate veremos algunas entre muchas claves en un contrato de alquiler. Te invitamos a leer el artículo hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico recurrente entre los asesores, con el fin de cometer la menor cantidad de errores no forzados. ¿Nos acompañas?

Las viviendas y los contratos de alquiler

Como dijimos, el real estate se encuentra plagado de trámites, de los más diversos. Si estás por ingresar el sector, en poco tiempo identificarás cuál es la rama que mejor te calza o se adapta a tus inquietudes, y desarrollarte en pos de ser un excelente agente inmobiliario. Pero hay algunos tramiteríos con los que te encontrarás a diario o asiduamente y que deberás retocar o modificar de forma permanente, ya que cada caso es un mundo.

En este sentido, un contrato de alquiler de vivienda es un documento que reglamenta un período de tiempo determinado y el uso de un inmueble. Para ello, hace constar en él las obligaciones y derechos de las partes. ¿A qué debe estar atento un propietario o un inquilino? ¿Qué podrá reclamar y en cuáles casos el dueño de la propiedad y quien la ocupa provisoriamente?

LAU

Recuerda que para que un contrato de alquiler tenga validez legal, deben seguirse las pautas que expone la Ley de Arrendamientos Urbanos desde el año 2019. Ten en cuenta que la ley implementada desde marzo de ese año contiene una serie de modificaciones sustanciales respecto a su predecesora.

Claves en un contrato de alquiler

Hablemos específicamente de un contrato de alquiler particular. Esto es, destinado a regular el alquiler de una propiedad para uso habitual y no comercial. Los contratos comerciales cuentan con una serie de pautas específicas que podrás encontrar detalladas en muchas otras notas de nuestra sección alquilar; te recomendamos visitarla.

Como primera medida, desde la página de la OCU podrás descargar la plantilla de contrato de alquiler vigente a la fecha. Asimismo, podrás valerte de ella para despejar alguna duda puntual.

Veamos entonces los principales puntos a tener en cuenta acerca de qué debería incluir un contrato de alquiler, para no incurrir en errores que podrían conducir a problemas entre las partes.

1 Definir lapsos

Se estima que el promedio de la duración en los contratos de alquiler es de un año, con posibilidad de extender a posteriori hasta cinco años. Ten en cuenta que el inquilino puede solicitar una prórroga hasta esos cinco años, incluso habiendo pactado períodos inferiores. El propietario tiene a su vez que notificar cualquier extinción del mismo con una antelación de cuatro meses, mientras que el inquilino podrá hacerlo solo dos meses antes de proponer su finalización.

2 Prórroga según LAU

Es común que muchos propietarios o agencias propongan realizar un contrato de once meses para hacerlo pasar por un contrato de alquiler de uso comercial y evadir así el derecho a prórroga. Sin embargo, la OCU señala que si una vivienda está siendo destinada para uso habitual, el inquilino tendrá derecho a solicitar prórroga sin importar qué diga o figura en el contrato de alquiler.

3 ¿Cuándo puede recuperar su vivienda el propietario?

Un propietario podrá reclamar el recupero de su vivienda luego del primer año. Esto podrá darse si demuestra la necesidad de utilizar la vivienda para sí o para un familiar directo (hijos, hermanos, padres).

Por parte del inquilino, respecto a la normativa en vigencia, el mismo podrá rescindir su contrato a partir de los seis meses de la fecha de inicio. Si por fuerza mayor el inquilino desistiera de continuar habitando la vivienda en una fecha calendaria anterior, deberá expresarlo mínimamente dos meses antes.

4 Fianzas

El decreto citado previamente insta a que en el contrato de alquiler figure que para acceder a la vivienda se deben anticipar un mes (de la cuota estipulada) como fianza y dos mensualidades más como máximo a modo de garantía adicional. Una vez finalizado el contrato o rescindido, inquilino y propietario recorrerán la propiedad asegurando el estado de la misma, pudiendo devolver parte o todo de esas mensualidades extras.

5 El inventario

Las fianzas y mensualidades extras suelen ser objeto de controversias y sendas disputas. En este sentido, una fianza se devolverá recién comprobado que no existen deudas y que la unidad se encuentra en óptimo estado. La dinámica de estas normas de argumentación poco comprobable promueve costumbres problemáticas.

  • Inquilinos. Muchos suelen no abonar el último mes de cuota del contrato considerando que la fianza cubrirá dicho gasto.
  • Propietarios. Suelen considerar que el deterioro de la propiedad supera la fianza depositada.

Con el fin de evitarse este tipo de inconvenientes que suelen erosionar la relación propietario / inquilino (agencia por medio), es aconsejable realizar un inventario detallado al máximo del estado del inmueble a la hora de ingresar los inquilinos a la vivienda. En su comparativa, al momento de finalizar el mismo, se recorrerá la vivienda estancia a estancia para determinar cuáles son los deterioros que pueden tomarse a cuenta de la fianza y cuáles son propios del desgaste al paso del tiempo.

Hemos visto algunas claves en un contrato de alquiler, propios de nuestra época. Como agente inmobiliario… ¿Cuál es tu experiencia? Nos encantaría conocer tu opinión en la bandeja de comentarios al pie del artículo.

Si te ha interesado el tema y quieres seguir conociendo mucho más sobre el mundo inmobiliario, te recomendamos leer el siguiente artículo:

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Oi Real Estate

Eres el propietario de un piso que se encuentra alquilado, pero quieres ponerlo a la venta. En Oi Real Estate, te indicamos todo lo que tienes que conocer, para que la venta de tu piso no te genere un inconveniente con tu inquilino actual.

 

Cuando un piso es de tu propiedad, puedes hacer lo que desees con él. Si antes te servía tenerlo en alquiler y ahora decides ponerlo a la venta, estás en todo tu derecho de hacerlo; ya que formar parte del mercado inmobiliario, implica barajar todas las alternativas posibles para conseguir beneficios, por dar el inmueble a otra persona.

Si la vivienda que pones a la venta, se encuentra vacía y deshabitada no tienes que hacerte problema por nada, porque será una venta sin mayores complicaciones. En cambio, si lo que quieres es vender un piso que se encuentra alquilado, deberás tomar ciertas precauciones.

En el siguiente artículo te contaremos cuáles son las cosas a las que debes atender, si deseas vender un piso que se encuentra alquilado y te invitamos a visitar nuestro sitio web, en el que te informarás de todo lo necesario para poner tu casa en venta.

¿Cómo puedo vender un piso que se encuentra alquilado?

Vender un piso que se encuentra alquilado, es habitual en el sector inmobiliario. A veces el desconocimiento del mercado, puede llevar a sacar conclusiones inexactas y a formular imposibles que en el sector, son de las más conocidas.

Para vender una casa que está habitando un inquilino, se debe tener en cuenta el contrato firmado con el arrendatario. Esta posibilidad de venta, está estipulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos y esta como tal, indica cómo se debe accionar según el caso planteado.

Una de las cosas más importantes a tener en cuenta, es si has inscrito o no el contrato de alquiler en el Registro de la Propiedad. Aunque no sea obligatorio, buena parte de los arrendadores suelen acordar con sus arrendatarios la formalización de un contrato, para evitar problemas y tener respaldo jurídico de las dos partes involucradas.

¿Qué ocurre si el contrato está inscripto en el Registro de la propiedad?

En el caso de que el contrato esté inscripto en el registro de la propiedad, el arrendatario puede disfrutar de la propiedad hasta que figure su finalización. En ningún caso, podrá ser desalojado, aunque el piso tenga nuevo dueño, el comprador tendrá que esperar hasta que se haya terminado el contrato.

Sin embargo, vender un piso que se encuentra alquilado supone dos alternativas, a la hora de proponer en venta una vivienda, con un inquilino en ella. En primer lugar se debe esperar a que el contrato de alquiler expire.

Otra propuesta es vender una casa a una persona que no tenga intenciones de vivir en ella. En este caso, se puede hablar de inversores extranjeros o locales, que no se preocuparán por desalojar al inquilino del piso, porque lo que les interesa es buscar la rentabilidad de la propiedad.

Si el contrato de alquiler no estuviera registrado

En caso de que el contrato no fuera registrado, la venta se efectúa en el momento, ya que el contrato no tiene validez y por lo tanto, el arrendatario tendrá que abandonar la vivienda en un plazo cercano a los tres meses. Esto queda constatado en el artículo 1571 del código civil.

Una vez concretada la acción de compra y venta, por parte del nuevo dueño. Este podrá finalizar el contrato de alquiler con el que se manejaba el inquilino del piso y deberá salir del inmueble, a menos que exista un decreto que lo impida.

Es aconsejable que el contrato se encuentre registrado, para evitar estos tipos de inconvenientes, que ponen al arrendatario en una débil situación, frente al nuevo propietario del piso.

Obligaciones del propietario al vender un piso con inquilino

Aún así el contrato de alquiler no se encuentre inscripto en el Registro de la Propiedad y haya vía libre para la venta, es importante mencionar que el propietario debe cumplir con algunas obligaciones. 

Antes de dar cualquier paso a fines de vender el piso, es imprescindible que el dueño comunique y deje en claro sus intenciones al inquilino. Esto debe hacerlo a través de un instrumento de comunicación escrito y fehaciente, como un burofax con acuse de contenido, que debe incluir lo siguiente:

  • La explicitación de su intención de vender el inmueble.
  • El precio de venta que fijó para la propiedad.
  • La fecha que tiene prevista para lanzar el piso a la venta.
  • Las condiciones de venta y demás información pertinente.

¿Cuáles son los derechos del inquilino ante una venta de esta naturaleza?

Dado que el inquilino forma parte central en la casa alquilada, la venta de la misma debe ser comunicada a él. Como tal, está en su derecho de adquirir la casa si así lo desea, ya que de alguna manera ha vivido en ella, por mucho tiempo.

Aunque puedan existir diferentes ofertas por parte de posibles compradores, el inquilino tiene derecho por sobre cualquier otro. De modo, que habrá que hacerle llegar todas las condiciones propuestas para la venta, por si desea adquirir el piso o rechazar esta oportunidad.

El propietario actual del inmueble, es el que fija los términos de venta y será el que proponga el precio con el que se quiera vender una propiedad. Si no sabes cuánto vale tu piso, desde Oi Real Estate te ayudamos a realizar una tasación gratuita.

Una vez formulado el precio de venta, se prosigue a indicar el valor fijado al inquilino. Si este no la acepta, quiere decir que no acató las condiciones de venta y por lo tanto, se recurre a otro comprador para el piso; ya que el vendedor no está obligado a aceptar la propuesta de su inquilino, si es menor a lo pedido.

¿Qué ocurre cuando al poner en venta el piso, su inquilino elige comprarlo?

Si el inquilino desea comprar la vivienda, puede significar un beneficio para el dueño, ya que, puede ser la vía más rápida para vender el inmueble. Será el propietario, de todas formas, quien determine las condiciones de venta. 

Si el arrendatario realiza una oferta que se encuentra por debajo del precio notificado, el dueño no está obligado a aceptarlo, ya que, la otra parte no estaría aceptando los términos de la venta. En caso de que el inquilino no brinde respuesta en un lapso de 30 días, se da por sentado que ha rechazado la oferta y que el semáforo está en verde para empezar a buscar otro comprador. 

Aún así el inquilino haya aceptado la oferta y el precio estipulado, si no efectúa la compra del inmueble en un lapso de 180 días, también se abre la posibilidad de vender a un tercero.

Ventajas y desventajas de vender un piso con inquilino

Antes de tomar una decisión al respecto, puede ser útil poner en la balanza cuáles son los pros y los contras de vender un piso con inquilino: 

Ventajas

  • El propietario puede seguir obteniendo una renta mensual mientras lleva a cabo el proceso de venta.
  • En caso de que no exista la posibilidad de desalojar al inquilino por haber registrado el contrato de arrendamiento, existen inversores pequeños y medianos que buscan adquirir pisos alquilados.
  • También está la posibilidad que mencionamos, de que el arrendatario acepte las condiciones y desee comprar la vivienda.

Desventajas

  • Los compradores de viviendas alquiladas no suelen buscarlas a través de los canales tradicionales, por lo tanto, será más difícil que lleguen a enterarse de la venta.
  • El propietario tiene la obligación de informar al inquilino antes de iniciar la venta y tiene que cumplir con los plazos establecidos por la ley.
  • La promoción de una vivienda que se encuentra alquilada cuenta con ciertas limitaciones: es necesario acordar con el arrendatario detalles como el arreglo del piso, la toma de fotos para la promoción, las visitas de los interesados, etc.

Como mencionamos antes, vender un piso con inquilino conlleva más dificultades que vender uno que se encuentra deshabitado. Si el arrendatario decide adquirir la propiedad, gozando de su Derecho de Adquisición Preferente, puede significar menos complicaciones para ambos. Sin embargo, esto no siempre es posible, pero ahora que conoces qué factores es importante tener en cuenta, es posible que te encuentres más preparado para llevar a cabo esta operación sin mayores complicaciones y sin generar mayores molestias al inquilino.

Si tienes alguna inquietud sobre el tema, no dudes en dejarnos un comentario, te responderemos a la brevedad!

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A través de este artículo vamos a contarte que existe un procedimiento judicial al alcance del arrendatario para realizar la consignación judicial de llaves de la vivienda alquilada, en el caso de que el arrendador o dueño se niega a recibirlas. ¿Estás listo para enterarte?

CONTENIDO ACTUALIZADO

Finalización del contrato de alquiler: ¿Qué hacer con las llaves?

El contrato de alquiler es un acuerdo que se fija entre los propietarios y los inquilinos, con el fin de establecer las obligaciones y derechos que les corresponden a cada una de las partes. Allí, se indica cuál es el valor que debe pagar el arrendatario todos los meses; así como también lo que se compromete a cumplir el propietario.

Cuando termina el contrato de alquiler, el inquilino tiene que devolver las llaves que utilizó durante su estadía en la vivienda alquilada. Este es el aspecto más importante al finalizar el alquiler, porque le devuelve las llaves al arrendador y este, vuelve a tomar posesión de su vivienda y si lo desea puede colocar nuevamente la propiedad en el mercado para conseguir un nuevo inquilino.

Si no se regresan las llaves podría generarse un inconveniente que puede llegar a instancias judiciales, si el inquilino desea terminar su situación de arrendamiento sin inconvenientes; debe recurrir a devolver las llaves. En el momento en que se produce la devolución de las llaves, se termina el contrato de arrendamiento.

¿En qué momento se produce la consignación judicial de llaves?

Vamos a explicarlo de manera simple y concisa para que quede todo bien claro. La situación previa a la consignación de llaves se produce, generalmente, cuando el arrendatario decide no seguir en la vivienda o local alquilado. En ese momento,  lo que esta persona quiere es entregar las llaves lo antes posible para que no se produzca el devengo de las rentas sucesivas. Entonces, aparece el arrendador y se produce un choque entre ambos. Ya que el dueño del inmueble no está de acuerdo con dicha resolución y, por lo tanto, no acepta recibir las llaves.

La pregunta que nos compete aquí es: ¿Qué puede hacer el inquilino? Así que si te interesa esta respuesta continúa leyendo.

¿Dónde tiene que dejar las llaves el arrendatario?

Cuando se produce la finalización del contrato, el inquilino tiene que cumplir con una última cláusula que es la devolución de las llaves. Para que esto suceda lo más rápido posible, deberá dejar las llaves en una notaría, para que de ese modo sean devueltas al dueño de la propiedad que alquiló su vivienda por un determinado período de tiempo.

Debe devolver las llaves lo más pronto posible; ya que se producirá el cese de las rentas que durante mucho tiempo pagó por mes. Poner la vivienda en posesión inmediata del arrendador, es lo más importante para evitar incoonvenientes legales que pudieran suceder, cuánto más pronto se le devuelvan las llaves al propietario, mejor será para el inquilino.

Si el propietario se negara a recibir las llaves, sería el notario el que debe responsabilizarse del asunto; alegando que el inquilino entregó las llaves en tiempo y en forma. No se le podrá reclamar las inquilino las rentas que se adeudan si este cumplió con la entrega de las llaves a tiempo.

Consignación judicial de llaves: ¿Qué puede hacer el inquilino cuando el arrendador no quiere aceptar la entrega de llaves?

La Ley de Enjuiciamiento Civil prevé la posibilidad de consignación judicial de las llaves en los arrendamientos. Es sabido que algunos juzgados no admiten este tipo de procedimientos porque interpretan que la consignación establecida en los artículos 1176 y siguientes del Código Civil no recogen expresamente esta posibilidad. A pesar de esto, el procedimiento de consignación de llaves previsto en dichas normas permite dicha posibilidad.

Requisitos formales para la consignación judicial de llaves

1- Antes de iniciar el expediente de consignación judicial hay que haber agotado el ofrecimiento previo del pago o cumplimiento de la obligación a la otra parte. Ya que en el expediente de jurisdicción voluntaria que iniciemos deberemos acompañar justificante de haber ofrecido previamente el cumplimiento de la obligación.

El artículo 1176.1  Código Civil dispone:

«Si el acreedor a quien se hiciere el ofrecimiento de pago conforme a las disposiciones que regulan este, se negare, de manera expresa o de hecho, sin razón a admitirlo, a otorgar el documento justificativo de haberse efectuado o a la cancelación de la garantía, si la hubiere, el deudor quedará libre de responsabilidad mediante la consignación de la cosa debida.»

El artículo 1177 Código Civil:

«Para que la consignación de la cosa debida libere al obligado, deberá ser previamente anunciada a las personas interesadas en el cumplimiento de la obligación. La consignación será ineficaz si no se ajusta estrictamente a las disposiciones que regulan el pago.»

2- Hay que presentar en el juzgado competente una solicitud de consignación judicial. Sin que sea preceptiva la intervención de abogado ni procurador, por lo que puede hacerla el propio interesado.

3- El que promueva la consignación judicial expresará en su solicitud los datos y circunstancias de identificación de los interesados en la obligación a que se refiera la consignación. Es decir, debe identificarse el que promueve el expediente de jurisdicción voluntaria, así como la persona o personas destinatarias de la obligación que impide cumplir

4- Hay que señalar el domicilio o los domicilios en que puedan ser citados los destinatarios.

 Más requisitos

5- Es fundamental, ya que puede ser causa de inadmisión del expediente de consignación judicial, que se exprese en la solicitud los motivos, el objeto y las razones de la consignación.

6- El solicitante deberá acreditar haber efectuado el ofrecimiento de pago, si procediera. Y, en todo caso, el anuncio de la consignación al acreedor y demás interesados en la obligación.

7-  El artículo 99.1, párrafo tercero de la Ley de Jurisdicción Voluntaria, establece además, que con la solicitud se habrá de efectuar la puesta a disposición del juzgado de la cosa debida. O, cuando se trata de consignar cantidades, habrá de indicarse al juzgado que se le facilite la cuenta de consignaciones para efectuar el ingreso. Esto se deberá hacer inmediatamente y dejar constancia en el juzgado de lo anterior.

¿Qué conclusiones podemos obtener de toda esta información?

  • Antes de iniciar la consignación judicial de llaves en los arrendamientos, es necesario que exista previamente un ofrecimiento del inquilino hacia el arrendador con un resultado infructuoso. Por ejemplo, que el arrendatario le envíe un burofax al arrendador ofreciéndole la entrega de las llaves y este se niegue a recibirlas.
  • El expediente de jurisdicción voluntaria de consignación de las llaves del inmueble arrendado lo único que acredita es el cese en la posesión, como acto unilateral del inquilino.
  • La Ley permite que el arrendatario pueda depositar las llaves en el juzgado llegado el caso de negativa por el arrendador de recibirlas.
  • El expediente de jurisdicción voluntaria de depósito de las llaves en el juzgado no prejuzga ninguna otra cuestión, que deberá ventilarse por el procedimiento judicial adecuado.
    El procedimiento a seguir será el Expediente de Jurisdicción Voluntaria.

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