A principio del año 2020, el mundo enteró se encontró ante una pandemia que ha provocada la muerte de millones de personas. Una consecuencia de esta realidad, fue el incremento del número de viviendas heredadas en pandemia. A estos efectos, se llevó acabo la derogación del artículo 28 en la Ley Hipotecaria. Un cambio fundamental que beneficia tanto a compradores y vendedores de inmuebles adjudicados por herencia.
Este tipo de viviendas son las que se ofertan con precios competitivos por la urgencia de venta de los herederos. Sin embargo, son las que más costaban vender. Esto se debía a que lo compradores sufrían de algunas limitaciones que regían en el artículo 28. En esta nota te contamos de que se trata el artículo 28 de la normativa que regula las hipotecas, y el cambio que regirá desde septiembre de 2021.
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La ley Hipotecaria y el artículo 28
La Ley hipotecaría es la normativa que regula todos los aspectos vinculados al mercado hipotecario en territorio español. En ella se condensan todas las normas legales aplicables al ejercicio de la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Bajo la denominación “Decreto de 8 de febrero de 1946 por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria, esta legislación ha ido modificándose con el correr de los años. De esta manera, fue adecuándose a los nuevos tiempos.
En el año 2019, sufrió una modificación destinada a la regular la financiación de viviendas y la distribución de los gastos hipotecarios. Además, buscó proteger a los clientes frente a posibles abusos por parte de las entidades bancarias. Sin embargo, la última modificación se realizó el 15 de marzo del 2021. El cambio incluyó el artículo 28 de la Ley Hipotecaria.
¿De qué trata el artículo 28 en la Ley?
La Ley Hipotecaria en el artículo 28 establece que debe transcurrir un plazo de dos años desde el fallecimiento del causante sin herederos forzosos para que la herencia tenga efecto en el registro. Esto quiere decir que, si una persona muere sin tener hijos o cónyuge y en consecuencia su casa es heredada por herederos indirectos, el inmueble no será de ellos antes de transcurrido dicho período. El motivo recae en la posible aparición de algún hijo ilegítimo en el trascurso de esos dos años, o la aparición de un testamento a mano o un heredero desconocido directo. Del artículo 28 quedan exceptuadas la inscripción en el Registro de la Propiedad aquellas herencias reguladas por un testamento o por una declaración de herederos forzosos.
¿Cómo afectaba el artículo 28 en la venta y compra de viviendas?
El artículo 28 influía en la compraventa de viviendas, es que, si la propiedad en venta se encontraba afectada por el mismo, el comprador no podía acudir a lo regulado en el artículo 34 de la misma ley. Dicho artículo referencia a la protección del tercero que adquiere de buena fe algún derecho de persona al cual no le afecta los defectos de la cosa adquirida. Siempre y cuando la cosa adquirida no se encuentre afectada por el artículo 28.
¿Qué sucede con las viviendas heredadas?
Uno de los bienes inmuebles afectados por el artículo 28 de la Ley Hipotecaria son las viviendas heredadas de manera indirecta. Es decir, sin testamento o herederos forzosos.
En estos casos los bancos no suelen conceder préstamos para la compra de este tipo de propiedad por el temor a que pueda aparecer un heredero legítimo y así perder la garantía de la hipoteca. La vivienda. L negativa de conceder préstamos hipotecarios de las entidades bancarías es una de las consecuencias de las limitaciones legales del artículo 28.
Por otro lado, existe una gran cantidad de personas interesadas en comprar viviendas heredadas afectadas por esta normativa. Sin embargo, este tipo de operaciones de compraventa no se realizan debido al riesgo que el comprador puede sufrir durante dos años. Esto se debe a que, si aparece un heredero forzoso, el propietario actual de la vivienda no podrá negarse a devolverla. Pero, deberá seguir pagando la hipoteca.
La persona interesada en un bien de esta índole puede conocer su condición de manera sencilla. Solo debe solicitar una nota simple en el Registro Notarial. En ella se detallará la fecha de transmisión y si los herederos son o no forzosos.
Hay compradores que deciden comprar la casa, pero buscan alternativas como pagar un alquiler con derecho a compra durante dos años y después efectuar la compra.
Derogación del artículo 28 en la Ley Hipotecaria
El 3 de septiembre del año 2021 quedara sin efectos el artículo 28 de la Ley Hipotecaria. La misma figura en el BOE como Ley 8/2021, publicada el 2 de junio. Con esta modificación lo que se evita es la espera de dos años para convalidar la inscripción en el Registro de la Propiedad de la vivienda luego del fallecimiento del causante. De esta manera, los herederos indirectos de la vivienda podrán venderla sin la preocupación de la aparición de un heredero forzoso. Por lo tanto, un comprador interesado podrá adquirir el inmueble sin temor a tener que devolverla. Este cambio es un aspecto de la ley que se viene exigiendo desde hace tiempo y la medida se ajusta a las modificaciones de otros artículos y normativas. Como ser, los cambios en el Código Civil y Ley de Enjuiciamiento.
Como mencionamos al comienzo, la pandemia provocó la muerte de muchísimas personas en muy poco tiempo. Los números de las viviendas heredades se dispararon y muchas de ellas sin herederos forzosos. Muchos de esos inmuebles salen al mercado para ser vendidas. Por lo tanto, la derogación del artículo 28 en la Ley Hipotecaría es altamente oportuna. Es decir, permite llevar adelante procesos de compraventa más seguros y de modos más eficaces.
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