La inminente aprobación de Ley de Vivienda en España sigue su curso a pesar de los argumentos a favor y en contra de ella. El accidentado camino hacia su aplicación, que lleva dos años desde que fue presentada como idea, no deja de marcar tensiones y dudas. No obstante, las autoridades creen que será posible su completa aprobación en los próximos meses, a pesar del contexto adverso para las inversiones inmobiliarias.
En este post repasamos las expectativas de quienes impulsan esta Ley en un debate que, aún con su aplicación, está lejos de cerrarse pronto.
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Algunos puntos en debate de la Ley de Vivienda en España
Recordemos que entre los puntos más discutidos de la propuesta de Ley existen algunos cuyos efectos el sector inmobiliario teme que sean contraproducentes. Específicamente, el planteo es que determinados ítems vinculados a la regulación de precios y capitales terminen penalizando indiscriminadamente a potenciales inversores y resistiendo el mercado.
Uno de ellos es el control de precios de los alquileres en determinadas zonas catalogadas como tensionadas. Esto pone el foco en aquellos lugares en donde el alquiler de las viviendas supera el 30% de los ingresos de las personas. Pero también se suman a este criterio las zonas en donde la renta haya aumentado un 5% más que el IPC en los últimos cinco años. Claramente, este punto está en pleno diálogo con las CCAA en donde se ha generado un cuello de botella entre la oferta y la demanda. Dicho de otra manera: lo que busca la Ley aquí es intervenir en la dinámica del mercado y eso genera tensiones. No obstante, esto también significa un potencial beneficio a los potenciales inquilinos. En definitiva, la idea es que, mayormente en las ciudades más pobladas, se otorguen bonificaciones en el IRPF de quienes bajen los precios.
Un segundo punto de inflexión es el aumento en el Impuesto de los Bienes Inmuebles a las viviendas vacías. Tales subas podrán ser de hasta el 150% si la vivienda tiene más de dos años sin uso. También es objeto de este incremento aquel propietario que tenga cuatro propiedades más en el municipio, lo que para algunos penaliza a quienes viven de la renta.
Un tercer punto, busca beneficiar a los más desfavorecidos, pero con una norma que genera más dudas en cuanto a su aplicación que como principio. Se refiera al ítem de la propuesta que habilita a los Juzgados a suspender los desahucios por impagos de las familias en situación de vulnerabilidad. El problema allí, se avisora con respecto a la compensación y discriminación de la situación en cada caso particular, para que efectivamente la medida sea justa.
Finalmente, y sólo a modo de repaso general, la Ley de Vivienda prohíbe vender patrimonio público residencial en España. Aquí también se busca proteger la vivienda social con beneficios fiscales a quienes bajen los alquileres. No obstante, el punto más discutido es la obligatoriedad de reservar un 30% de las obras nuevas construidas a viviendas sociales. Allí, nuevamente, la potencial baja en la rentabilidad desalienta la construcción, según indican expertos en el mercado inmobiliario.
Expectativas de las autoridades
El secretario general de Agenda Urbana y Vivienda, David de Lucas, aseguró esta semana que la Ley de Vivienda tendrá su aprobación en los próximos meses. Según argumentó en el marco de la Jornada Inmobiliaria organizada por Europa Press y Deloitte, “somos conscientes de que es una ley compleja, pero muy necesaria”. Aunque reconoce el camino accidentado que viene teniendo la misma, el mandatario urge a su pronta aprobación. Según indica, “es la primera ley que regula el mercado de la vivienda, abordando problemas muy complejos para el sector”. Refiere, sobre todo, a los problemas que se le presentan al Estado respecto a la demanda habitacional en determinadas zonas del país.
En la misma Jornada, el socio responsable de ‘real estate’ de Deloitte, Alberto Valls, ha indicado que “gestionar en el actual contexto económico, donde no hay un trimestre tranquilo, no es fácil”.
Los expertos, en general, apuntan sin embargo a que la situación económica puede también jugar a favor del sector. Esto se daría por el cambio de estrategia de los potenciales inversores, que ante un mercado monetario adverso o inestable, se vuelque a comprar viviendas.
El acceso a la vivienda para los sectores vulnerables
Está claro que la situación general del mercado inmobiliario no es sólo asunto de inversores privados o particulares. Al contrario, es un tema de gran interés público para el Estado y las CCAA. En particular, se espera que se ocupen de medidas que puedan beneficiar a quienes tienen menor capacidad de ahorro, sean familias o jóvenes que recién ingeresan al mercado laboral. Para ellos, el promedio del 35% del sueldo que debe invertir para conseguir un alquiler, dificulta mucho su acceso. Allí es donde el problema es menos económico que financiero: aún si las rentas no son excesivamente altas, los ingresos son muy bajos.
Con la Ley casi pronta a salir, hay aún muchas inquietudes respecto de su aplicación y efectos positivos en la práctica. Habrá que seguir analizando, entonces, desde los distintos sectores, cómo se equilibran las tensiones y cómo se solucionan los problemas de vivienda en España.
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