La falta de oferta y la creciente densidad poblacional empuja a restringir el mercado de la compraventa en algunos lugares. En España, tal como viene ocurriendo en otros países del mundo, hay zonas en donde la demanda presiona incluso a pesar de los altos precios de la vivienda. En ese camino, las Islas Baleares se enfrentan a la situación de establecer medidas cercanas a imponer cierta exclusividad en las operaciones, como la posibilidad de comprar sólo para residentes.
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La gran demanda en las Islas
Las Islas Baleares ostentan desde hace tiempo una característica particular dentro del mercado inmobiliario español. Es un centro de atención para quienes buscan la combinación entre el lujo, las vacaciones y los paisajes pintorescos. Esto hace de la zona un seductor polo de inversión para quienes pueden invertir en una segunda vivienda. “Pueden”, decimos, porque, por otro lado, esa combinación casi exclusiva, se paga.
Así es como el año pasado el número de compraventas creció exponencialmente en las Islas, siendo las viviendas de lujo las que dieron el salto más importante y los compradores extranjeros, los más interesados.
Según datos del Colegio de Registradores, sólo entre junio y septiembre hubo alrededor de 27.000 pisos vendidos a inversores de otros países. Concretamente, fueron adquiridas por ese grupo unas 26.728 viviendas en toda España, lo que es igual al 15,92% del total de compraventas registradas. Con una economía mundial que presiona a realizar inversiones seguras como la que implica comprar ladrillo, se espera que este mercado siga en alza.
En ese marco, no es nada despreciable el perfil de comprador que busca comprar casa en las Islas Baleares, ya que es necesario y muy productivo para la economía local contener esa demanda. No obstante, antes de que se genere un cuello de botella insostenible, el gobierno comunal empieza a analizar medidas que podrían restringir la compra a aquellos que acrediten ser residentes por un mínimo de cinco años. Esta suerte de exclusividad ha traído aparejadas algunas críticas bajo el argumento de la dudosa efectividad que ésto podría tener sobre el problema de la alta demanda de vivienda en las Islas. Pero entonces, ¿cuál es el conflicto que se prevee solucionar con políticas de este tipo? Vayamos un paso más en el debate.
No es sólo la demanda de los no residentes
El desequilibrio entre la oferta y la demanda de casas en un lugar suele llegar a momentos críticos por la combinación de al menos tres causas: la creciente densidad poblacional, la falta de inversión en obra nueva y las limitaciones geográficas para seguir construyendo. La existencia de alta demanda -por la causa que fuere-, no hace más que presionar sobre estos factores y allí los criterios de selección de quién puede residir y quién no se vuelven tema de discusión.
El debate en otras partes del mundo
Tanto en Europa como en América y Oceanía hay países que enfrentan problemas similares y han encarado, en ese sentido, soluciones como la que analiza el gobierno balear actualmente. Pero, ¿es la prohibición en la compra, por sí sola, una respuesta definitiva a la excesiva demanda? Definitivamente, experiencias como la de Dinamarca, Malta, Canadá, Australia y Nueva Zelanda -países que han optado por restringir la demanda exigiendo residir al menos dos años antes de comprar casa-, podrán retratar los resultados. En general, esto contribuye a modificar el perfil de los compradores, pero no necesariamente soluciona el problema de la vivienda. De hecho, hay quienes argumentan que el número de pisos vendidos en nuestro país a los extranjeros no representa una cifra representativa en cuanto al balance entre la oferta y la demanda.
Por otra parte, cada país tiene una problemática específica y en ese sentido, las medidas a implementar deben procurar atender las realidades de cada zona. En Dinamarca, por ejemplo, hay pequeñas ciudades características por ofrecer casas de verano lindantes a los fiordos, que en una época fueron muy seductoras en especial para los extranjeros (mayormente alemanes) que pudieran invertir en una segunda vivienda para usar en la temporada. Esas zonas quedaban de alguna manera inutilizadas para albergar población el resto del año, lo que reducía el mercado inmobiliario local. Por esa razón, se empezó a priorizar y exigir que la compra estuviera destinada a residentes permanentes. De esta manera, hoy esas ciudades tienen una población local y vacacional relativamente equilibrada, sostenida además por políticas impositivas diferenciales.
¿Será entonces que las medidas deben abordarse de manera global y no atacando sólo algunos de sus factores?
El otro dato: la escalada de precios en las Islas Baleares
Tal como sucede en el resto de España, en las Islas Baleares los precios de las viviendas terminaron con grandes subidas el año pasado. De hecho, según números de Idealista, es aquí donde se encuentran los precios más altos: 3.706 euros/m2, frente a los 3.122 de la Comunidad de Madrid o los 2.333 de Cataluña. Para las Islas ésto representó un incremento de alrededor del 10% interanual, lo que abrió proyecciones de subidas mayores, ya que se estima, además, que su población crecerá en un 25% en 15 años. En este marco, la Asociación Balear Inmobiliaria Nacional e Internacional (ABINI) estima que actualmente la región necesitaría 16.000 viviendas nuevas más.
Todo esto hace pensar que es el crecimiento poblacional y no sólo la creciente demanda extranjera la que presiona desbordando la oferta. No obstante, el Gobierno de Baleares ya constituyó una comisión para estudiar la posibilidad de prohibir la compra de vivienda a todos aquellos que hayan sido residentes por menos de cinco. Si bien esto no implica una medida discriminatoria hacia los extranjeros, sí es cierto que tenderá a cambiar el perfil de compradores, por inquilinos más estables. Si esto resolverá el exceso de demanda y, con ello, el alza en los precios, es algo que todavía está por verse. Mientras tanto, la medida está aún en debate pero en la ecuación, otros factores como la obra nueva, aún no entran.
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