El contrato de arras es uno de los acuerdos que suelen celebrarse como paso previo a la concreción de una compraventa. Sin embargo, puede ocurrir que tanto vendedor como comprador, por la razón que fuere, no cumplan finalmente con lo que se pactó en dicho acuerdo. ¿Qué sucede cuando se produce el incumplimiento de un contrato de arras? ¿Cómo se puede reclamar cuando la falta proviene del comprador?
En este artículo te contamos cuales son los tipos de contratos de esta índole que pueden celebrarse, cuales son las penalizaciones por no cumplirlo y los modos posible para su reclamo. Sigue leyendo.
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¿Para qué sirve la firma de un contrato de arras?
Cuando un propietario pone su vivienda en venta y aparece una persona interesada en ella, es probable que ambas partes, vendedor y comprador, quieran asegurarse de que la compraventa llegará a buen puerto. Con este objetivo suelen firmarse acuerdos previos. ¿Cuáles son? Por un lado está el contrato de reserva y por el otro, el contrato de arras.
Existen dos diferencias sustanciales entre ambos. En primer lugar, el contrato de arras está amparado por el Código Civil, mientras que el de reserva no. E este sentido, el primero de los casos adquiere una mayor seguridad jurídica. En segundo lugar, el contrato de arras puede ser rescindido solo con el pago de una indemnización, mientras que el contrato de reserva sólo puede cancelarse si se especificó en alguna de sus cláusulas. Para conocer más sobre las diferencias entre ambos recomendamos la letra de este artículo ampliamos estas diferencias con más información.
En adelante, haremos referencia únicamente al primero de estos acuerdos y a lo que ocurre cuando una de las partes implicadas no cumple con el pacto. Es decir, detallaremos qué penalizaciones se aplican cuando hay incumplimiento del contrato de arras, cómo se puede reclamar esta situación y de qué manera se puede demostrar que el comprador no cumplió con el trato. A continuación, te lo contamos.
Tipos de contratos de arras
En primer lugar, antes de hablar de penalizaciones y de cómo actuar ante un incumplimiento, es necesario dejar en claro qué tipos de contratos de arras existen. Algunos de ellos implican mayor facilidad para ser rescindidos, mientras que otros no tanto. Por esta razón, antes de firmar uno, es importante tener en cuenta esta información para poder elegir el tipo de contrato más conveniente.
Arras penitenciales
Se trata del contrato que admite mayores posibilidades de desistir de él. En ese caso, la señal de reserva entregada por el comprador funciona como indemnización. Es decir que, en caso de incumplimiento, este monto no le será regresado al comprador, o bien, será el vendedor quien deberá devolverla por duplicado. Esto depende de quién sea la parte incumplidora. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando no hay plena seguridad de querer concretar la compraventa.
- Los datos de las partes.
- Los datos de la vivienda.
- Régimen de arras penitenciales derecho inmobiliario.
- El precio del inmueble.
- La fecha de la firma.
- El monto de la señal.
- El reparto de gastos.
- Plazo de cumplimiento del contrato.
- Penalizaciones por el incumplimiento de algunas de las partes.
Arras confirmatorias
Esta clase de contrato, a diferencia del anterior, no admite la posibilidad de desistir de él afrontando una penalización económica. Si bien prevé también la entrega de una señal, esta no sirve para compensar el incumplimiento del pacto. En caso de arrepentimiento, la parte afectada puede exigir la concreción de la compraventa o una indemnización por daños y perjuicios. De todas formas, será necesario presentar una demanda y esperar a que un juez decida cuál debe ser la penalización. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la compraventa.
¿Qué información debe incluir?
- Los datos de las partes.
- Los datos de la vivienda.
- El precio del inmueble.
- La fecha de la firma.
- El monto de la señal.
- El reparto de gastos.
- La cláusula que indique que si una de las partes desiste del pacto, habrá consecuencias legales.
Arras penales
Este tipo de contrato se encuentra a medio camino entre el de arras confirmatorias y el de arras penitenciales. Si bien no expresa en su contenido que se pueda desistir de él, la entrega de la señal de reserva sí funciona como indemnización cuando se produce un arrepentimiento. Sin embargo, establece penalizaciones, pero no en relación a la señal únicamente. También implica que pueda exigirse la concreción de la compraventa. Se recomienda firmar este tipo de contrato de arras cuando sí hay seguridad de querer concretar la transacción.
¿Qué información debe incluir?
- Los datos de las partes.
- Los datos de la vivienda.
- El precio del inmueble.
- La fecha de la firma.
- El monto de la señal.
- El reparto de los gastos.
- La cláusula de penalización: pérdida de la señal o devolución del dinero por duplicado. Además, la posibilidad de exigir el cumplimiento de la compraventa.
¿Qué penalizaciones se aplican por incumplir un contrato de arras?
A partir de la descripción de los tres tipos de contratos de arras que existen, podemos concluir en que la única penalización que está definida de forma clara es la que se encuentra en el de arras penitenciales. Este tipo de contrato es, también, el que más suele firmarse de los anteriores. Como mencionamos, la penalización frente a su incumplimiento es no devolver el dinero de la señal, cuando el arrepentido es el comprador, o entregar el doble de ese monto, si quien desiste es el vendedor.
En cuanto al contrato de arras penales, vimos que, si el comprador incumple el pacto, el vendedor puede mantener el dinero de la señal, pero también puede exigir la concreción de la compraventa. Sin embargo, para poder ejecutar esta última cláusula, siempre será necesario acudir a la vía legal.
Con respecto al contrato de arras confirmatorias, reiteramos que no contempla la posibilidad de ser rescindido. Por esta razón, su incumplimiento siempre implicará la necesidad de presentar una demanda y esperar la resolución de un juez.
¿Cómo se puede reclamar ante el incumplimiento de un contrato de arras?
En caso de producirse el incumplimiento del contrato de arras firmado, existen dos maneras de reclamar. Una es por por la vía extrajudicial y, la otra, por vía judicial. Para saber a cuál acudir se debe tener en cuenta todo lo que mencionamos antes, es decir, si el documento refleja o no la penalización a asumir. También será determinante que la otra parte acepte o se niegue a cumplir con las consecuencias. Estas son las diferentes formas de realizar el reclamo:
Por vía extrajudicial
- Acudiendo a la inmobiliaria, en caso de haber contratado una para llevar a cabo la venta.
- Enviando un burofax al comprador para solicitar el cumplimiento de la penalización. Este servirá como prueba en caso de arribar a un juicio.
- Interponiendo un “acto de conciliación” en los juzgados. Se trata de un recurso que permite exigir el cumplimiento del contrato. Al igual que la opción anterior, también sirve como prueba en un juicio.
Por vía judicial
- Presentando una demanda en el juzgado correspondiente y esperando la resolución del juez.
¿Cómo demostrar que el comprador incumplió con el contrato de arras?
En caso de tener que acudir a la vía judicial o extrajudicial para reclamar por el incumplimiento de un contrato de arras, existen varias formas de demostrar la falta del comprador. En primer lugar, la prueba más irrefutable de todas es que la compraventa no se ha llevado a cabo.
Ahora bien, esto depende del tipo de contrato de arras que se ha firmado:
- Penitenciales: este documento estipula de forma clara cuál es la penalización que el comprador debe asumir, que se trata de perder el dinero de la señal. Por esta razón, no es necesario demostrar nada, sólo se retiene ese monto.
- Confirmatorias y penales: estos dos tipos de contratos no dejan en claro cómo deben asumirse las penalizaciones, por lo tanto, al retener el dinero de la señal, la otra parte puede acudir a la vía judicial para recuperar el dinero. Si esto sucede, será necesario demostrar que ha sido el comprador quien ha incumplido el trato.
¿Cómo se puede probar esta falta del comprador? Aportando elementos como mensajes, emails o notificaciones de burofax que se hayan enviado a la otra parte. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que será el juez quien tenga la última palabra. Dependiendo del tipo de contrato de arras firmado y las circunstancias del caso, este determinará cómo se llevará a cabo la penalización y si el sentenciado estará obligado a cumplirla.
Hasta aquí hemos detallado que sucede cuando una de las partes provoca el incumplimiento del contrato de arras. A su vez, especificamos cuales son las penalizaciones y cuales son las vías para reclamarlas. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Contamos con la mejor información y la mayor confidencialidad para realizar la venta o compra de un inmueble de manera exitosa.
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