Los hoteles en las Islas Canarias y en las Baleares cerraron el año pasado con el máximo de inversión hotelera a nivel nacional. Con esa tendencia, estos lugares siguen ostentando las principales posiciones en cuanto a demanda turística y, en consecuencia, derivan grandes sumas de capital para el desarrollo de sus alojamientos. En la nota de hoy te contamos los detalles de esta situación y cómo se proyecta el 2024 en base a ella.
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Las cifras del éxito
Los hoteles de las Islas Canarias y de las Islas Baleares marcaron un récord de inversiones el año pasado. Entre ambas comunidades capitalizaron 1.970 millones de euros en el desarrollo de esta industria. Esto es equivalente al 46% del volumen total invertido, 4.248 millones de euros, es decir, un 13% con respecto al año anterior.
Así lo indican los datos del Informe de Inversión Hotelera 2023 elaborado por la consultora inmobiliaria Colliers, que también evaluó la participación de los diferentes grupos hoteleros en estas operaciones. En este sentido, la participación estratégica de GIC en HI Partners fue fundamental, dado que la mayor parte de su cartera se encuentra en las islas. Las mayores inversiones fueron realizadas en los hoteles de las Islas Canarias, donde hubo 39 operaciones por un valor de 1.175 millones de euros. Casi la totalidad de estas operaciones fueron de cartera (93%) y en total las transacciones en Canarias representaron el 28% del volumen total invertido en 2023.
Entre las inversiones más relevantes se encuentran la compra del Aldiana Fuerteventura por parte de DER Touristik -uno de los pocos casos de compraventa de activos individuales-, y la operación de GuideBridge sobre la cartera de Beatriz Hoteles, que incluyó dos hoteles en Costa Teguise y Puerto del Carmen, ambos en Lanzarote.
El atractivo de los hoteles en las Islas Canarias y las Islas Baleares
Las Baleares y las Canarias ostentan desde hace tiempo las posiciones más altas en el ranking nacional de demanda turística. En parte debido a sus innegables atractivos paisajísticos y climáticos, pero también por causa de las facilidades económicas para desarrollar proyectos inmobiliarios. En efecto, desde 2016 la porción insular de España viene acaparando más de diez millones de euros (10.280, para ser exactos), sólo por la compra de 450 hoteles. Esto significó además incorporar unas 86.700 habitaciones nuevas, a lo que habría que sumar el capital movilizado tras reformas y reposicionamiento de activos.
Mediante estas inversiones, tanto los hoteles de las Islas Canarias como los de las Islas Baleares han mostrado un gran crecimiento y fortalecido, a su vez, el turismo en la zona. La diversificación de públicos y propuestas, así como el incremento de la oferta de lujo, ha puesto a ambos destinos como referentes turísticos a nivel global, lo que atrae también a más inversores internacionales.
En efecto, los capitales extranjeros han aumentado su presencia en las operaciones hoteleras en todo el territorio nacional, pero los archipiélagos acapararon más del 80% de la inversión. Concretamente, el 78% lo absorbió el archipiélago balear y el 82%, el canario. Tal como se mencionaba anteriormente, la mayoría de estas inversiones han sido mediante operaciones de cartera, habiendo los activos individuales disminuido su participación al 52%.
Que el crecimiento del sector hotelero en las Canarias y Baleares se deba principalmente a las operaciones de cartera no es realmente novedoso. Este tipo de transacciones vienen aportando gran parte del capital desde 2018. Ese año, por ejemplo, le implicaron a las Islas un ingreso récord de 1.684 millones de euros.
El lujo en los hoteles de las Islas Canarias y las Baleares
Todo el crecimiento detectado en cifras y financiamiento se evidencia además en la diversificación y mejora de la oferta hotelera en las Islas. En las Canarias es notable el enfoque de las inversiones hacia los hoteles de 4 y 5 estrellas. Solo estas categorías absorbieron un volumen total de 1.064 millones de euros, lo que representa el 75% y el 15% de la inversión, respectivamente.
También en las Islas Baleares se notó un aumento en las transacciones. Fueron en total 39 y sumaron a la oferta 4.337 habitaciones, por un volumen total de 796 millones de euros. Esto ubica a estas Islas en el segundo destino de inversión hotelera en España el año pasado, con el 19%.
En general, y según indica el informe de Colliers, hubo un mayor interés de los inversores hacia activos de mayor calidad. La suma de los hoteles de 4 y 5 estrellas en ambos archipiélagos fue de 742 millones de euros, lo que representó el 61% y el 32%, respectivamente.
Esa fue la estrategia general de las operaciones de cartera, centrada en la venta de activos prime tales como The Standard, W en Ibiza o los hoteles Design del centro de Palma. Todos ellos superaron el umbral de los 500.000 euros por habitación. En el caso de HI Partners, sumó activos prime estratégicamente reposicionados y ubicados en los principales destinos turísticos de las islas, lo que le ayudó a consolidar los precios medios por habitación en niveles récord.
Conclusiones y perspectivas para el 2024
El informe de Colliers es optimista con respecto a estas tendencias detectadas en los archipiélagos. Según considera, a pesar del complicado contexto macroeconómico actual, los precios medios por habitación de los hoteles transaccionados en los archipiélagos se han mantenido en su cota máxima con 188.500 euros por habitación. De esta manera, dadas las interesantes cifras detectadas en la época invernal, se espera que la temporada alta evidencie aún mejores horizontes.
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