Con una inversión cercana a los 4.000 millones de euros, el retail fue clave para el repunte de la inversión inmobiliaria en 2022. Aunque también recuperaron terreno los segmentos centros comerciales, high street y las rentabilidades prime.
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La inversión inmobiliaria comercial tuvo en 2022 un año de recuperación, con niveles récords, incluso mayores a los anteriores a la pandemia. Y el retail fue clave para la inversión en locales comerciales. De hecho, solo una transacción implicó casi 2.000 millones de euros. Un desempeño que superó en un 85% los volúmenes del 2021 pero también fue un 27% mayor al dinero producido por las transacciones durante 2019.
En cuanto a los demás segmentos, tanto los locales en centros comerciales como los que se ubican en high street y las rentabilidades prime tuvieron gran protagonismo durante los primeros meses del año pasado. También se debe resaltar un aumento de la presencia extranjera en las inversiones. Unos y otros aspectos ayudaron a que se registrara el mejor año para la inversión inmobiliaria comercial desde 2018. Y pueden llegar a repetir el desempeño durante este 2023.
El retail fue clave en la inversión inmobiliaria
El 2022 fue un gran año para la inversión inmobiliaria comercial. Luego de la caída en la actividad por la pandemia, las transacciones alcanzaron valores históricos. Fueron miles de millones de euros que dejaron las operaciones durante el año pasado. En todo esto el retail fue clave en la inversión. A tal punto que este segmento de compraventa de locales comerciales acumuló 3.973 millones de euros. Un resultado aún mejor que el total del desempeño durante 2018.
De ese monto se destaca la adquisición de 659 oficinas de parte de BBVA, que representó una operación por 1.987 millones de euros. El resto, unos 1.986 millones de euros, se destinaron a propiedades con destino comercial en el resto del sector.
En relación con los años anteriores, los casi 4.000 millones de euros son un aumento del 85,6% respecto del 2021. Pero también un 27,6% mayor a lo que dejaron las transacciones durante el 2019, último año antes de la pandemia.
El desempeño fue de mayor a menor, con un primer semestre que incluyó las dos grandes operaciones del año: por un lado, la venta del centro comercial Torrecárdenas, en Almería. El centro era propiedad del fondo Bogaris y pasó a manos del fondo sudafricano Lighthouse Properties por unos 187 millones de euros. La otra gran operación del año también fue en los primeros meses. Se trata de la mencionada compra de parte del BBVA de 659 sucursales a la Socimi Merlín, por una cifra cercana a los 2.000 millones de euros. Durante la segunda mitad del año, si bien se vieron mayores registros de operaciones, el volumen del negocio fue cayendo hasta los 407 millones de euros registrados en el último trimestre de 2022.
Radiografía del sector
Decíamos que el movimiento de la inversión fue de mayor a menor, con un primer semestre cargado de grandes operaciones y unos últimos meses más tranquilos. Aun así, el desempeño del sector arrojó resultados históricos. De hecho, son movimientos mayores a los registrados antes de la pandemia.
El retail fue clave para la inversión inmobiliaria de 2022. En cuanto a los segmentos centros comerciales y high street, fueron quienes más aportaron al volumen de negocios (recordemos la venta de Torrecardenas). Pero también las rentabilidades prime observaron una buena performance, aumentando hasta un 40% en centros comerciales y un 25% más en high street.
En general, las tiendas en los centros comerciales también tuvieron un salto cercano al 25% respecto del año anterior. De hecho, la cantidad de operaciones registradas fue del 24,6% mayor a 2021. Lo que se percibe como signo de recuperación, ya que el volumen se encuentra apenas un 2,5% por debajo de 2019, antes de la pandemia. En cuanto a las preferencias de los rubros, locales de Moda y Deportes siempre están al frente.
Pero esta vez se sumó en el tercer puesto el rubro Restauración. Por un lado, esto se explica por las actuaciones que quedaron pendientes durante el periodo de lockdown; por el otro, las nuevas necesidades con que deben contar los lugares para habitar y trabajar.
Perspectivas para el 2023
Los números que arrojó el año 2022 marcan que la inversión inmobiliaria logró un desempeño positivo, alcanzando niveles anteriores a la pandemia e incluso superando registros de años anteriores. El retail fue clave en el desempeño del sector. Aun cuando el segundo semestre no fue tan activo como los primeros seis meses.
El contexto económico global no dio buenas señales, con una inflación todavía muy alta y el peligro de una crisis energética globalizada. A los que se debe sumar que Europa volvió a tener una guerra en su continente. A pesar de ello, España consiguió tener la inflación más baja de la zona euro; y, como se ha visto, algunas actividades repuntaron a niveles anteriores a la pandemia.
Para el año que ya empezamos a transitar, las expectativas para la inversión inmobiliaria parecen ser buenas. La baja tasa de vacancia y el repunte de la demanda de locales provocaron una suba de los precios de las rentas. El número se ubicó entre el 3% y el 5%. Una cifra que no llegó a alterar el volumen de negocios, pero que de repetirse durante este año podría complicar la inversión.
Aunque hay inversiones y operaciones en carpeta, éstas se mantienen aún en proceso pero es de esperar que el primer semestre vuelva a ser el que impulse la actividad durante el 2023. De los segmentos que generan mayor atracción para inversores, están el high street y los locales en centros comerciales y supermercados, que vienen creciendo a niveles sostenidos.
En cuanto a los precios, se espera que la merma en la inflación -al menos en España- contenga la suba de alquileres. Incluso en la renta prime, que registró una baja del promedio en el costo de alquiler del 9% durante el 2022. Lo que resulta, en cuanto a precios de alquiler y venta, un escenario más parecido al cierre del año anterior. Por lo demás, hay decisiones de inversión que ya fueron tomadas y están en proceso; hay otras que esperarán mejores tiempos.
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