Hace pocos días fue noticia que se multó con 1,5 millones de euros a tres promotores inmobiliarios por no reservar el 30% de los pisos desarrollados a la protección oficial. Pero aún con el control sobre los proyectos inmobiliarios, Barcelona es uno de los cinco lugares donde más caro resulta adquirir una vivienda protegida.
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Sanciones por el incumplimiento sobre la vivienda protegida
La semana pasada se constituyeron expedientes a tres promotores inmobiliarios por no reservar diez pisos a las viviendas de protección oficial. Dichos promotores están a cargo de obras de reforma en el Eixample. Concretamente, se sancionó una promoción de la calle del Comte Borrell, de 12 pisos, que debería haber reservado 3 Viviendas de Protección Oficial (VPO). Una segunda promoción está en la calle de los Castillejos, donde deberían haberse previsto 4 para VPO entre las 15 a desarrollar. Finalmente, la promoción de la calle Muntaner, de 13 viviendas, donde debían haberse previsto 3 VPO.
Por esta infracción, según la normativa las promotoras podrán ser multadas con penas de entre 90.000 y 900.000 euros, aunque se estima que las sanciones serán de entre 400.000 y 600.000 euros cada una. No obstante, la ley indica que ante infracciones graves las promotoras podrían perder su habilitación durante un período de uno a tres años.
Además de estas tres promotoras, hay otros catorce incumplimientos detectados por el municipio. Se estima que en total esto implica 70 VPO menos en la ciudad. Aún deben verificarse las infracciones antes de saber si corresponde darles curso. Mientras tanto, el Ayuntamiento de Barcelona compró ocho de las primeras VPO que no estaban regularizadas, ejerciendo el derecho de adquisición preferente, para destinarlas a alquiler público.
Además de la escasez, los altos precios
A los casos que no acatan la norma de destinar el 30% de la obra construida a VPO, se le suma que el comprar un piso con esas características es difícil en Barcelona por ser uno de los lugares donde éstos tienen los más altos precios.
La vivienda protegida y su aumento interanual
Según datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, en 23 provincias el valor de tasación de las viviendas protegidas aumentó entre diciembre de 2021 y el pasado mes de septiembre, aunque cayeron en otras 18.
Entre las provincias que registran las mayores subidas en los precios de VPO se encuentran las de Lugo (5,3%) y A Coruña (3,8%), Ciudad Real y Jaén (3%), Las Palmas (2,7%). En ese marco, Barcelona es uno de los lugares en donde tal incremento asciende al 1%. Lo mismo sucede en Huesca, Sevilla, Girona y Burgos.
La situación opuesta se da en provincias como Albacete, Alicante, Madrid, Zaragoza, Castellón, Almería y Salamanca, en donde los precios han caído menos de un 1%. En este extremo, las provincias con costes más económicos para las VPO son Álava y Málaga, que redujeron en más del 3% sus valores.
La vivienda protegida por valor absoluto
Si observamos los últimos números en cuanto a precios de la VPO, encontramos a Barcelona aún más arriba en la lista. Las cifras indican que los lugares en donde más caro está su m2 son Madrid (1.400 euros), Girona (1.216 euros), Tarragona (1.206 euros), Barcelona (1.199 euros) y Lleida (1.193 euros).
La gran mayoría de las VPO en España registraron en este 2022 valores por encima de los 1.100 euros/m2. De hecho, el promedio nacional para el mes de septiembre roza los 1.060 euros/m2.
Debajo de estos montos se encuentran sólo diez provincias: Murcia, Salamanca, Ávila, León, Zamora, Ourense, Lugo, Ciudad Real, Cáceres y Badajoz. Más aún, únicamente las dos provincias extremeñas son las que ofrecen una VPO a un precio por m2 inferior a los 800 euros.
Por qué aumenta el precio de las VPO
Una de las características de la vivienda protegida es que por ley tiene un valor máximo en el mercado, calculado en base al precio del módulo, de la superficie y ubicación. Sin embargo, el coste mínimo al que se ofrece para la venta o alquiler, tiene que ver con lo que sucede en el resto del mercado. Si hay mucha demanda, esto presionará para que los precios se mantengan al límite permitido, pero tenderán a bajar si la oferta de VPO tiene más peso que su contraparte. Como regla general se calcula el precio menor entre el obtenido mediante el estudio de mercado (es decir, en condiciones de mercado libre) y el obtenido mediante el módulo de tasación correspondiente. De esta manera se entiende que los precios de la vivienda protegida sea heterogéneo según la provincia y aún en relación al mercado libre.
En cualquier caso, el comportamiento de la dinámica entre la oferta y la demanda puede llegar a confluir negativamente al sumarse otros factores como la escasez de VPO por causa de obras no habilitadas que no las preveen en sus proyectos. Está demostrado que los controles existen. No obstante, resta averiguar cuál es su alcance y aún más, cuánto impacta la oferta en la solución del problema de vivienda.
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