Hoy en día al comprar para alquilar una vivienda en España no solo significa que se está haciendo una inversión inmobiliaria; también es una oportunidad para ganar dinero si se destina para tal fin.
En este artículo encontrarás:
España es un país muy popular para comprar una propiedad para alquilar. Sin embargo, es importante tener en cuenta que los propietarios de propiedades con el propósito de estancias turísticas (a corto plazo) y alquileres a largo plazo deberán enfrentar una serie de trámites legales y gestiones relacionados con la adquisición y posterior alquiler de la vivienda.
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula los alquileres en España, específicamente aquellos que se refieren al alquiler de una propiedad destinada como vivienda permanente del inquilino.
Tras la última modificación de la ley, en marzo de 2019, la duración mínima de un contrato de alquiler es de cinco años si se trata de un arrendamiento entre personas naturales, en el caso de personas jurídicas es de siete años. Después de este período, el contrato de alquiler puede extenderse por otros tres años si ninguna de las partes renuncia a la extensión.
Una vez transcurrido este plazo, los inquilinos que no deseen continuar con el contrato solo tienen que avisar al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación. El propietario debe dar cuatro meses de aviso.
Si, por cualquier motivo, el inquilino desea rescindir su contrato de arrendamiento, puede hacerlo después de que hayan transcurrido al menos seis meses en el contrato inicial, siempre que se notifique al propietario con al menos treinta días de anticipación.
Por otro lado, el arrendador no podrá recuperar la vivienda hasta que haya transcurrido el primer año del contrato, y siempre que el arrendador informe al arrendatario de que necesita la vivienda alquilada para utilizarla como vivienda permanente para sí o para sus familiares.
Entonces, si estás pensando comprar una vivienda para alquilar, como inversión, debes tener en cuenta que no podrás hacer uso personal de ella por lo menos en un año, así que debes pensar muy bien si realmente no la necesitarás en el corto o mediano plazo.
Ventajas y Desventajas de comprar para alquilar una vivienda
Los Pros
- Ya sea que estés comprando una casa para alquilar a inquilinos a largo plazo o como un alquiler de vacaciones a corto plazo, un alquiler supone un beneficio monetario fijo en el que puedes confiar como parte de tu planificación financiera a largo plazo.
- Hay un riesgo financiero mucho menor al decidir invertir en propiedades que en muchos otros tipos de oportunidades de inversión.
- Piensa en los impuestos. Los ciudadanos que alquilan propiedades a largo plazo y son residentes fiscales en España pueden solicitar una reducción del 60 por ciento en sus declaraciones de impuestos.
- El flujo de efectivo neto obtenido por el alquiler después de los gastos puede complementar tus ingresos de jubilación u otras metas financieras.
- El alquiler cobrado debería compensar la hipoteca, los costos de reparación y los gastos para administrar la casa.
- Los bienes raíces no son tan volátiles como el mercado de valores y, a menudo, reaccionan de manera opuesta al mercado, lo que lo ayuda a diversificarse.
Los contras
- La falta de pago por parte del inquilino es una posibilidad, lo que puede requerir que el propietario presente una petición de desalojo que puede acarrear gastos adicionales.
- Muchos propietarios de viviendas no consideran los costos adicionales involucrados en la compra de una propiedad bajo la condición de compra para alquilar: debes responsabilizarte del mantenimiento y los cargos por servicios.
Alquilar o no alquilar
Para empezar, debemos recordar que el mercado está en una situación favorable y en alza en en los actuales momentos. Invertir en vivienda siempre será una opción, segura, líquida y rentable, que se mantiene en el tiempo y cualquier gasto en el que se haya incurrido, es recuperable en unos pocos años.
Por otra parte, la demanda de alquiler ha aumentado. Se ha determinado que los jóvenes que buscan vivienda prefieren alquilar antes que comprar un piso, por ser más rápido y asequible. Además que se han aligerado los trámites y papeleo legales.
En términos de inversión, y como dijimos anteriormente, invertir en inmuebles es menos volátil que el mercado de valores y, a menudo, reaccionan de manera opuesta al mercado, lo que lo ayuda a diversificarse.
Consejos a tomar en cuenta al comprar para alquilar una vivienda
- Pasar por todo este proceso puede ser difícil sin asesoramiento legal profesional. Contratar a un asesor inmobiliario te ahorrará cualquier posible malentendido o contratiempo.
- Asegúrate de que no haya deudas pendientes con la propiedad antes de adquirirla.
- Verifica la propiedad obteniendo una copia de las escrituras de la casa.
- Comprueba que todos los permisos y trámites legales estén al día.
- Obtén el valor catastral del inmueble, para que puedas conocer la carga tributaria.
- Verifica el Registro de la Propiedad para asegurarte de que la propiedad está legalmente registrada.
- La ubicación es importante para garantizar un ingreso por alquiler. Comprueba antes de comprar para alquilar una vivienda, la rentabilidad y los costes asociados al alquiler y mantenimiento de la vivienda.
- Instala un sistema de alarma. Esto evitará que ocupen tu casa cuando no está alquilada.
Entonces, ¿es rentable comprar para alquilar una vivienda?
La respuesta a esta pregunta va más allá de la cuestión de los impuestos y la ley. En gran medida, depende del tipo de inversión que estés buscando y del objetivo final de tus actividades de inversión (es decir, ¿por qué necesita el dinero?).
En primer lugar, para determinar la rentabilidad de un alquiler, hay que estar claro que esta depende tanto del valor del inmueble como su ubicación.
El cálculo de la rentabilidad de un alquiler puede ser un poco complejo, aunque cada vivienda es distinta, se puede utilizar la siguiente fórmula, para tener un aproximado de la rentabilidad real:
100 x (ingreso anual por alquiler – costes de mantenimiento) / Valor del inmueble = Rendimiento bruto anual
Por ejemplo, suponiendo que tenemos un inmueble por un valor de 200.000 Euros y a su vez tenemos unos costes de mantenimiento anuales (comunidad, IBI,etc.) de 750 Euros y lo alquilamos a 800 Euros mensuales (9.600 Euros anuales), el rendimiento anual sería del 4,43% por el alquiler de la vivienda.
100 x (9.600 – 750) / 200.000 = 4,43%
Pasos a seguir al comprar para alquilar una vivienda
Paso 1 – Pon tus finanzas en orden. Ahora es el momento de hablar con un asesor financiero para decidir cuánto dinero invertir y el tipo de rendimientos a obtener. También habla con un asesor inmobiliario para conseguir la mejor oferta (o hipoteca en principio) para cuando encuentres la propiedad adecuada.
Paso 2 – Encuentra una propiedad y acepta la oferta. Esto podría tomar un tiempo, así que no desesperes y aguarda unos buenos meses para el proceso.
Paso 3 – Contrata un seguro. Junto con el seguro de edificios, querrás protegerte contra costos inesperados como lesiones a los inquilinos, daños y pérdida de alquiler.
Paso 4 – Encuentra inquilinos. Puede ser a través de una agencia o encontrar los inquilinos de forma privada. La opción correcta dependerá de qué tan involucrado quieras estar. Pero recuerda: incluso si eliges a mano a tus propios inquilinos y ya los conoces bien, siempre es bueno redactar un contrato legalmente vinculante. ¡Las amistades han terminado en mucho menos que un piso!
Paso 5 – Comprar para alquilar una vivienda es una inversión práctica. Recuerda que deberás seguir revisando tu hipoteca cuando expire el acuerdo actual y realizar cualquier mantenimiento necesario en la propiedad.
En conclusión, si quieres proteger tus finanzas comprar una casa para alquilar puede ser una excelente opción de crear una entrada mensual de dinero, además de ser una inversión segura a futuro y sin riesgos.
Esperamos que este artículo te haya ayudado si estás interesado en comprar para alquilar una vivienda. Nos encantaría saber tu opinión, puedes dejarnos un mensaje en los comentarios.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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