Solicitar un crédito hipotecario es, hoy en día, el medio predominante para afrontar la compra de un inmueble en España. ¿Qué ocurre cuando el banco decide no concederlo? ¿Es posible desistir de la compra de una vivienda si se frustra la hipoteca, específicamente en la Comunidad de Cataluña? ¿Cuáles son los requisitos y los efectos que prevé la ley? En este artículo te lo contamos.
Existe una normativa en la región de Cataluña que permite a los adquirientes de bienes inmuebles desistir de la compraventa cuando soliciten un crédito hipotecario y el mismo no sea aprobado. ¿Cuál es el objetivo de esta norma? ¿Cuáles son los requisitos para atenerse a ella? ¿Qué obligaciones implica para el vendedor y también para el mismo comprador? A continuación te contamos todo lo que debes saber acerca de desistir de la compra de una vivienda en Cataluña cuando el banco no concede la hipoteca. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
Desistir de una compra de vivienda en Cataluña cuando una entidad bancaria no concede una hipoteca: ¿qué dice la ley?
La Ley 3/2017, del 15 de febrero, del libro sexto del Código Civil de Cataluña, vigente desde el 1º de enero de 2018, admite la posibilidad de desistir de la compra de un inmueble. ¿En qué ocasiones? Cuando se haya previsto financiar el pago total o parcial de la adquisición por medio de un crédito hipotecario y finalmente la entidad bancaria no lo conceda.
De manera resumida, la intención de esta norma no es otra que la de facilitar a un comprador la desvinculación de un contrato de compraventa inmobiliaria ya concluido cuando no pueda atender el pago del precio correspondiente por serle denegado el tipo de financiación que esperaba obtener. A su vez, pretende evitar que se produzca un incumplimiento de la obligación dineraria principal del comprador.
¿Cuáles son los requisitos para desistir de la compra de una vivienda bajo esta normativa?
Requisitos subjetivos
Para desistir de una compraventa inmobiliaria ateniéndose a esta norma se debe haber adquirido una vivienda, ya sea como persona física o como persona jurídica. Por otro lado, la financiación de la compra debe emanar de una entidad de crédito que se haya designado previamente. Sólo de esta manera el precepto es aplicable. Ahora veamos en detalle cuáles son los requisitos objetivos.
Requisitos objetivos
- El contrato firmado debe prever la financiación de toda o parte de la compra de la vivienda a través de un crédito hipotecario.
- No debe existir un pacto entre las partes que sea contrario a dicha facultad. Esto se debe a que el desistimiento por falta de financiación es una facultad legal que los contratantes pueden rechazar acuerdo mediante si lo desean. Aunque la ley no lo exija, este pacto en contra debe quedar expreso en el contrato, ya que la supresión de esta protección para el comprador requiere de un plus de forma, sin importar que sea meramente ad probationem.
- El comprador debe justificar documentalmente y en el plazo pactado la negativa que recibió de la entidad designada a conceder la financiación solicitada. Cabe señalar que es probable que los contratantes no hayan establecido ningún plazo límite para que el adquiriente presente esta justificación. La norma tampoco contempla actualmente un plazo concreto para esta presentación. De esta manera, será necesario atenerse a cada caso en particular y a la interpretación que realicen de él los tribunales de justicia.
- La denegación de la financiación por parte de la entidad de crédito no debe ser resultado de una negligencia del comprador. Es decir, sólo se tendrán en cuenta los casos en los que, por ejemplo, el adquiriente no haya solicitado formalmente la financiación, o bien, que la haya solicitado pero no haya presentado oportunamente la documentación requerida por la entidad de crédito para valorar su perfil y su capacidad de endeudamiento.
¿Cuáles son los efectos de este desistimiento?
El desistimiento de una compraventa inmobiliaria por falta de financiación lleva aparejados derechos y obligaciones tanto para el vendedor como para el comprador.
Restitución del precio de la vivienda al comprador
En primer lugar, no está demás aclarar que la Ley 3/2017 exige que el vendedor restituya al comprador el dinero que haya recibido por el precio del bien inmueble.
Restitución de las arras al comprador
En caso de que se haya firmado un contrato de arras, el comprador también está obligado a restituir al comprador el valor de la señal que haya entregado. Ahora bien, ¿esto ocurre con cualquier tipo de arras? Sí, si bien en cualquier otra situación de desistimiento la señal entregada en concepto de arras penitenciales no se devuelve al comprador, en este caso se trata de una situación justificada que sí amerita la devolución de este dinero.
Restitución del precio de los gastos al vendedor
La ley también dispone que el comprador debe dejar al vendedor “en la misma situación en que se habría encontrado si no se hubiera concluido el contrato”. Esto significa que debe reintegrarle todos los gastos que se hayan derivado de la conclusión de la compraventa, pero no de su consumación. Para ello su devengo debe corresponder al vendedor en fase de conclusión o perfección del contrato. Como ejemplo podemos mencionar a los gastos de obtención y de tramitación de la cédula de habitabilidad.
Se trata de una forma de equilibrar la balanza, ya que sería injusto que la normativa sólo proteja a una de las partes de la compraventa. Esto ocurriría si permitiera al comprador desligarse del contrato y que el vendedor igualmente tuviera que asumir cargas y costes derivados del proceso aunque la compraventa no se hubiera concretado.
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