La enervación de la ejecución hipotecaria es una manera de terminar de forma anticipada el proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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A la hora de adquirir una vivienda, la mayoría opta por solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra. Sin embargo, solicitar una hipoteca no es un proceso sencillo. El mercado hipotecario engloba muchos términos y procesos que es conveniente tener en cuenta. Esto te permitirá saber con qué te puedes encontrar y evitar inconvenientes al contratar un préstamo para la compra de vivienda. Por este motivo, te contaremos a qué nos referimos cuando hablamos de la enervación de la ejecución hipotecaria.
La ejecución hipotecaria
Si tienes una hipoteca, y por algún motivo la dejas de abonar durante un tiempo prolongado, es probable que debas hacer frente al proceso de ejecución hipotecaria.
Cuando hablamos de la ejecución hipotecaria nos referimos al procedimiento por medio del cual se cobran las deudas que no fueron abonadas de una hipoteca. El acreedor, es decir, el banco, tendrá la posibilidad de ejecutar la garantía si el deudor no se ha ocupado de sus responsabilidades contractuales durante cierto tiempo. De hecho, es algunos casos, se puede llegar al embargo del inmueble e incluso, al desahucio.
Hasta hace varios años, al momento de subastar la vivienda habitual de una persona, esta tenía la posibilidad de paralizar la subasta. Únicamente podía hacerlo si devolvía la totalidad del préstamo hipotecario. Actualmente, ya no funciona de esta forma, esto se debe a la enervación de la ejecución hipotecaria.
¿De qué se trata la enervación de la ejecución hipotecaria?
Por otro lado, la enervación es una manera de ponerle fin de forma anticipada al proceso de ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual. De lo contrario, finalizaría cuando lo hiciera la subasta del inmueble.
Gracias a la enervación de la ejecución hipotecaria, el deudor cuenta con la posibilidad de paralizar el procedimiento consignando las cantidades que deba hasta ese momento, ya no se trata de la totalidad del préstamo, como era antes. Las cantidades adeudadas abarcaran tanto el principal del préstamo hipotecario como los intereses que este haya generado hasta el momento, por supuesto, esto incluye los intereses de demora que correspondan. Para esto, no será necesario contar con el consentimiento del banco.
De esta forma, la ejecución hipotecaria se daría por finalizada y no tendría lugar la subasta, o bien, sería paralizada si ya había iniciado. Sin embargo, como explicaremos más adelante, la vivienda se declarará liberada cuando se paguen también las costas del procedimiento.
¿Cuáles son los requisitos para enervar la hipoteca?
Además del pago, hay otro requisito, que se exige en caso de que no sea la primera vez que se libera la vivienda. Si tiene lugar esta situación, deben haber pasado, como mínimo, 3 años entre la fecha en que se liberó el inmueble y la del requerimiento de pago por parte del banco, sea judicial o extrajudicial.
¿Cuándo se puede enervar la ejecución hipotecaria?
El deudor tiene tiempo de enervar la ejecución hipotecaria hasta el mismo día en que vaya a tener lugar la subasta. En otras palabras, tendrá la posibilidad de llevar a cabo esta acción en cualquier momento, siempre que no haya finalizado ya la subasta. De hecho, es posible incluso mientras se esté llevando a cabo la subasta.
¿Qué sucede cuando se abonan las cantidades debidas?
Una vez que se realiza el pago, se debe hacer el cálculo de las costas sobre la cuantía a la que asciendan las cuotas atrasadas pagadas, el límite se encuentra establecido en el artículo 575.1 bis de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Cuando las costas hayan sido abonadas, el Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto liberando la vivienda y declarando el procedimiento finalizado.
¿Es posible enervar la ejecución hipotecaria sobre una vivienda que no sea la habitual?
En caso de que se trate de una vivienda diferente de la habitual, también es posible que se paralice el procedimiento. Sin embargo, hay que aclarar que en este caso no se trataría de una enervación de la ejecución hipotecaria, ya que se requeriría el consentimiento del banco.
Dicho de otra forma, si se trata de una vivienda que no es la habitual, el banco puede solicitar que se comunique al deudor que puede liberar la vivienda consignando la cantidad debida antes de que finalice la subasta.
No obstante, si el banco no lleva a cabo esta acción, el deudor no tendrá la posibilidad de parar la subasta. Es por este motivo que no se trataría de una enervación propiamente dicha, si bien, comparte los siguientes aspectos en común con esta:
- Hay que pagar las mismas cantidades.
- Mismo plazo mínimo de 3 años a partir de la última vez que se liberara el inmueble y el requerimiento de pago judicial o extrajudicial, en su caso.
- El Letrado de la Administración de Justicia dicta decreto dando por finalizado el procedimiento y liberada la vivienda cuando se abonan las costas.
¿Se regula la enervación de la ejecución hipotecaria?
Sí, la enervación de la ejecución hipotecaria se regula en el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Allí se contempla la propia enervación de la ejecución hipotecaria sobre la vivienda habitual, y también, la paralización del proceso cuando se trata de otra vivienda.
¿Cuándo comienza una ejecución hipotecaria?
Una ejecución hipotecaria inicia con la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado del contrato hipotecario. Esto tiene lugar cuando:
El deudor debe, mínimo, 12 cuotas del préstamo hipotecario o el equivalente al 3% del importe del mismo, si está dentro de la primera mitad del plazo de devolución.
Si debe 15 cuotas o el equivalente al 7% del préstamo hipotecario, si se encuentra en la segunda mitad del plazo de devolución.
El banco debe dar aviso al deudor de las cantidades que adeuda y de que iniciará la ejecución hipotecaria, con una anticipación de un mes como mínimo.
La cláusula de vencimiento anticipado implica que el banco tiene la posibilidad de solicitar al deudor que abone todo lo que queda pendiente por la hipoteca.
No obstante, el deudor puede abonar únicamente lo que haya dejado de pagar además de los intereses y costas, para paralizar el procedimiento, en caso de que sea una vivienda habitual. E incluso si se trata de una vivienda diferente, si lo consiente el banco.
Ley de la Segunda Oportunidad: protege tu vivienda y cancela tus deudas
Si tienes deudas y no puedes pagar tu préstamo hipotecario, ten en cuenta que puedes ver si reúnes los requisitos para acogerte al mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.
Luego de la reforma de la Ley de la Segunda Oportunidad del año 2022 es posible salvar la vivienda familiar y cancelar una parte de tus deudas de manera legal. Las demás deudas serían sometidas a un plan de pagos establecido judicialmente y que se limitaría a aquellos pagos que realmente puedes afrontar, cancelando todo lo demás.
Alternativamente la Ley de la Segunda Oportunidad además, brinda la posibilidad de cancelar todas las deudas, liquidando por completo tu patrimonio. Se trata de una opción que es interesante para aquellos que no busquen preservar la vivienda familiar, ya que se perdería en el proceso.
Consejos para evitar la ejecución hipotecaria
En primer lugar, debemos evitar llegar al extremo de incumplir con el pago de las cuotas hipotecarias. Esto es fundamental para que no inicie una ejecución hipotecaria.
Por otro lado, es importante no ignorar las comunicaciones de la entidad bancaria.
Si tenemos problemas para abonar las cuotas, lo más aconsejable es notificar de inmediato al banco. Debes explicar cuál es tu situación financiera, y demostrar tus gastos e ingresos mensuales. La información que brindes al banco puede ayudar a crear un plan de pago.
Otro punto a tener en cuenta es que no debes abandonar la vivienda, ya que al hacerlo es posible que no cumpla con los requisitos para recibir ayuda.
Hay diferentes mecanismos para ayudar con la ejecución hipotecaria, por ejemplo la reducción o suspensión temporal de los pagos, la reconstitución de la hipoteca, modificación del préstamo o un nuevo plan de pagos. Puedes buscar la ayuda de expertos para saber cuál es la más conveniente para ti.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho conocer cuál es tu opinión sobre la enervación de la ejecución hipotecaria. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
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