En este artículo te brindaremos algunos temas que deberás incorporar a tu conocimiento si deseas comprar un piso de segunda mano. Por eso, lee atentamente y lleva a cabo este proceso con total seguridad.
En este artículo encontrarás:
Comprar un piso de segunda mano: Primeros pasos
Si ya has tomado la decisión de comprar un piso de segunda mano, lo primero que debes hacer es lo siguiente:
¿Qué piso de segunda mano te puedes permitir?
El primer aspecto que debes tener en cuenta es cuánto podrás gastar en tu nueva casa. No sirve de nada sirve empezar la búsqueda de una vivienda si no sabemos de cuánto presupuesto disponemos. El cálculo rápido y sencillo utilizado normalmente, es asegurarnos de que el coste mensual no supere el 30 o 35% de nuestros ingresos netos.
Realizar una lista de tus deseos
Cuando ya tengas claras las características que quieres que tenga tu futura vivienda, puedes detallar una lista adicional de deseos. Estas serían las cosas que añadan un valor adicional al que ya tenga la casa, convirtiéndola así en la vivienda perfecta.
Cuenta con la ayuda de una buena agencia inmobiliaria
Tienes la opción, en primera instancia, de visitar portales inmobiliarios de Internet. Pero lo que es más recomendable y seguro es acudir a una agencia inmobiliaria que te ayudará a encontrar las ofertas de mercado que más se ajusten a tus necesidades.
Habla con los vecinos
Tener un panorama claro del vecindario al que pertenecerás es imprescindible. Ya que es algo que influirá en nuestro bienestar y que no podremos cambiar, aunque queramos.
Llama a las puertas de tus vecinos y preséntate. Sé amable y cuéntales las ganas que tienes de ser el nuevo inquilino. También puedes preguntar sobre dudas que te hayan quedado. En fin, este punto es para que te hagas una idea general de quiénes serán las personas con las que “convivas” y de las características de tu futuro vecindario.
Estar atento a los elementos comunes de la finca y su estado
Mediante las visitas que hagamos al piso y las preguntas que le formulemos al dueño o al agente inmobiliario, podremos hacernos una idea del estado en el que se encuentra el piso por dentro. Y, también, de los elementos comunes de la finca. Más aún si se trata de una vivienda antigua, ya que así podrás evitarte sorpresas futuras que tengan que ver con el estado de las cañerías, impermeabilización, etc.
Habla con el administrador de la finca del piso de segunda mano
Cuando de comprar un piso de segunda mano se trata, esta visita es esencial. El administrador nos podrá aclarar cualquier duda que nos haya quedado sobre los elementos comunes de la finca. Pero también, esta charla es importante para conocer los temas referentes a la comunidad.
Él nos dirá si el vendedor está al corriente del pago en todas sus cuotas y cuáles son los gastos concretos. También podrá decirnos si ha habido derramas recientes y por qué. O si están previstas contribuciones futuras que puedan suponernos un gasto inesperado.
Infórmate sobre el estado del edificio
La ITE es la Inspección Técnica de Edificios y se trata del control técnico que deben pasar todos los inmuebles en función de su antigüedad. Estos van a depender de los diferentes municipios de la geografía española. Es obligatoria por ley y puede consultarse en las webs de algunos Ayuntamientos. Debes tener en cuenta que en el caso que se produzca una restauración, tendrás derramas futuras en tu posible comunidad.
Familiarízate con la zona de tu posible piso de segunda mano
Aunque no lo creas, visitar el vecindario a diversas horas del día te dará más perspectiva. Observa cuál es el ambiente que hay. Asegúrate de que cuente con los servicios que necesitas, (transporte, comercios, colegios, etc.) que resulte agradable. Y, lo más importante, que no sea demasiado ruidoso por la noche.
Otros aspectos importantes para comprar un piso de segunda mano
Cuando solicites una Nota Simple de la vivienda para asegurarte de que el vendedor es el propietario del inmueble, también podrás saber si el propietario está al corriente de pago de tasas o impuestos. Además, podrás enterarte si la vivienda está gravada por una hipoteca o si tiene pendiente un embargo.
También es importante saber si el edificio cuenta con Certificado Energético. Esto lo puedes consultar en el Registro del Certificado Energético de cada Comunidad Autónoma.
Piso de segunda mano: ¿Qué hacer para comprar exitosamente?
Luego de decidir y realizar los pasos anteriores, puedes pasar a los temas más legales. Entre ellos destacamos los siguientes:
Ir al Registro de la Propiedad
Lo primero que debes hacer es consultar al Registro de la Propiedad. Puedes hacerlo de manera online ingresando en www.registradores.org siempre que se sepa la dirección de la vivienda. Luego, puedes pedir un Nota Simple, que vale, aproximadamente 10 euros. Esta nos informará sobre el propietario, la referencia catastral, la descripción física de la vivienda y la existencia de cargas (hipotecas, embargos, etc.).
Si hay hipotecas o embargos pueden solucionarse mediante una retención del precio por parte del comprador al momento de escriturar. Pero hay otras limitaciones que no tienen fácil arreglo. Por ejemplo, la calificación de vivienda protegida o la existencia de un copropietario. También son comunes las “afecciones fiscales”. Estas suponen una garantía para la Administración Tributaria en caso de que, anteriormente, se haya pagado mal algún impuesto.
Consulta el Catastro
A continuación, debes obtener gratuitamente de la Sede Electrónica del Catastro https://www.sedecatastro.gob.es/ un certificado descriptivo y gráfico de la vivienda. Para obtener esto alcanzará con la referencia catastral o la dirección de la vivienda. Esta información puede evidenciar discordancias entre lo descrito en el registro y el catastro, que pueden afectar a la superficie del inmueble o a su uso. Un ejemplo de esto puede ser que el propietario se apropie de espacios comunes que inflan artificialmente el precio y no pueden ser tenidos en cuenta para obtener financiación. O, por ejemplo, darse cuenta de que una vivienda en planta baja es, en realidad, un local.
Ir al Ayuntamiento
Luego, deberás consultar en el Ayuntamiento sobre posibles expedientes de disciplina urbanística. Un ejemplo es el cerramiento de áticos que podrían ser demolidos. O la inexistencia de licencias de primera ocupación o cédulas de habitabilidad que pueden perjudicar la contratación de los suministros. O, también, la existencia de órdenes de ejecución para evitar desprendimientos de la fachada. Todos estos aspectos pueden aumentar el precio de la vivienda.
Pedir una opinión experta
Lo más aconsejable, siempre, es contar con la opinión de un arquitecto o aparejador si el inmueble es antiguo o exige reformas. Este experto puede explicarte la información relativa al certificado energético (por ejemplo, te puede advertir de la necesidad de efectuar obras de aislamiento). También pueden evaluar las obras de reforma que la comunidad de propietarios tiene pensado realizar.
Investigar la situación personal del vendedor
Evaluar la situación personal del vendedor y de la comunidad en cuanto a su condición de “no residente” es fundamental. También sería interesante saber si el propietario destina la vivienda a domicilio familiar. En este caso sería necesario el consentimiento del cónyuge.
Por otro lado, es importante saber sobre el pago de tributos (IBI), los gastos comunes y los acuerdos adoptados por la Junta General de Vecinos. El vendedor debe facilitarnos información de que está al tanto de los gastos comunes y también de acuerdos de la Junta importantes. Como, por ejemplo, la prohibición de dedicar el inmueble a vivienda turística.
Asesorarte con un abogado especialista
Este punto es indispensable. Este experto puede detectar problemas que a simple vista no se ven. O puede advertir cláusulas que no debes aceptar.
Por último, la figura del Notario aparece en la fase final del proceso, cuando todo está decidido.
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