¿Piensas que el alquiler no te compensa y necesitas liquidez’ ¿O es que la ley de vivienda amenaza con reducir la rentabilidad de los arrendamientos? Tal vez ya no quieras dedicarte a la gestión de tus arrendatarios y por ello estás motivado a vender tu piso con inquilino.
Pero ¿es posible hacerlo? Por supuesto que sí.
No obstante, deberás tener en cuenta algunas particularidades de este tipo de operación. Las más relevantes son las que se refieren a la normativa que rige sobre la venta de casas con inquilino. Por eso en este post, te contamos cómo vender tu piso con el inquilino aún viviendo en ella. Para que puedas hacerlo con éxito y sin ningún tipo de inconvenientes
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En este artículo encontrarás:
Si quieres vender tu piso alquilado, no puedes desalojar al inquilino
¿Puedo echar a mi inquilino tras la venta de la vivienda? La respuesta es no. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece que el comprador está obligado a continuar con el contrato de alquiler hasta su vencimiento. Lo que suele suceder es que el inquilino continúa viviendo en el inmueble y se cambia la titularidad del contrato a favor del nuevo propietario. Esto es así según la última reforma de esta ley durante el 2019.
Es por ello que cabe recordar que los contratos de alquiler tienen una duración mínima de cinco años siempre y cuando el propietario sea una persona física. Y una duración de siete años si se trata de una persona jurídica. Entonces, ¿cómo se puede vender un piso con el inquilino dentro? Bueno, existen dos tipos de alternativas:
- Puedes negociar con tu inquilino para que desaloje el inmueble. De esta forma podrás venderlo libre de ocupantes. Sin embargo, habrá que considerar que el inquilino no está obligado a irse. Por tanto, si decide desocupar la propiedad, lo más probable es que pida una indemnización.
- La otra alternativa es vender tu casa alquilada a un inversor. Muchos compradores buscan inmuebles para invertir y no para vivir. Entonces, si la vivienda está alquilada puede ser un beneficio para ellos porque les asegura la obtención de rentas desde el primer momento. La única desventaja de esta opción es que los compradores potenciales se reducen a un público mucho más pequeño.
El inquilino tiene derecho de adquisición preferente
Asimismo, la LAU establece que el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. Esto significa que si tú decides vender tu casa alquilada a un precio determinado, el arrendatario tiene prioridad para comprar el inmueble por ese valor.
Por eso, debes notificarle por escrito a tu inquilino la voluntad de vender el piso y especificar las condiciones de la venta, principalmente, el precio de la misma. Desde ese momento, el inquilino dispone de 30 días naturales para responder. Si no lo hace, se entiende que rechazó la oferta y tú tendrás vía libre para vender. Ahora bien, si responde y decide comprar la vivienda, deberá formalizar la operación en un plazo máximo de 180 días.
Sin embargo, existen algunas excepciones que debes tener en cuenta:
- El inquilino puede renunciar a la adquisición preferente. En la mayoría de los contratos de alquiler se incluye una cláusula donde el inquilino renuncia explícitamente a este derecho. Es por ello que lo mejor será que leas atentamente el contrato antes incluso de poner tu piso a la venta.
- El derecho de adquisición preferente no aplica si se vende más de una propiedad. Este tanteo y retracto (o adquisición preferente) no se aplica cuando un mismo propietario vende a un único comprador y de forma conjunta varias viviendas y/o locales que se encuentran en el mismo edificio.
- Además, las condiciones pueden variar según la fecha en que se firmó el acuerdo. Es por ello que algunos contratos de alquiler están regidos por normas antiguas, donde el inquilino no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente. Por ese motivo, si el contrato se celebró antes de 2019, conviene verificar las cláusulas y la legislación con un experto.
Algo que no debes pasar por alto es que, si el inquilino tiene derecho de adquisición preferente y no envías la notificación correspondiente al inicio de la venta, o bien, vendes la propiedad por unas condiciones diferentes a las que has notificado, este podría anular la compraventa y sustituir al comprador.
Tu inquilino puede negarse a recibir las visitas
¿Puede un inquilino negarse a enseñar la vivienda? Sí, aunque el inquilino no esté interesado en adquirir la propiedad, puede negarse a recibir a las visitas. Incluso, resulta una situación bastante habitual.
Lo que suele suceder en estos casos es que, desde el momento en que se inicia el alquiler, tú sigues siendo el propietario, pero el inquilino tiene el derecho de uso sobre el inmueble. Por esa razón, necesitas sí o sí el consentimiento para ingresar a la vivienda. Teniendo esto en cuenta, es completamente legal que se niegue a recibir las visitas, aunque esto pueda representar un problema para ti.
5 consejos para vender tu piso con inquilino
Ahora que ya tienes toda esta información, estás listo para vender tu piso con inquilino. Solo procura seguir estos consejos:
- Antes que nada, lee el contrato de alquiler. Como mencionamos anteriormente, algunos derechos del inquilino, como el de adquisición preferente, dependen de lo que figura en ese documento.
- Mantén una comunicación fluida y respetuosa con tu inquilino. Esto es independientemente de que este tenga derecho de adquisición preferente o no. Al tener una buena relación con él o ella hará que la operación sea más fácil y te evitará dolores de cabeza.
- Respeta la normativa que regula la venta de un piso alquilado ya que si no lo haces, las consecuencias pueden ser muy graves. Te recordamos que si no le notificas a tu inquilino de la venta cuando este tiene derecho a tanteo y retracto, corres el riesgo de que anule la venta y suplante al comprador.
- Ten en cuenta los plazos de las notificaciones. Tu inquilino cuenta con 30 días naturales para responder a la notificación donde se le informa que quieres vender el piso alquilado. Si decide comprar la vivienda, cuenta con 180 días más para formalizar la operación. Respeta estos tiempos para evitar inconvenientes.
- No te olvides de tener un buen diálogo con él para arreglar la casa y coordinar las visitas. Cómo el inquilino puede negarse a recibir a las visitas, te aconsejamos que converses con él en buenos términos y que intentes adaptarte a sus horarios al momento de realizar las visitas.
Una agencia inmobiliaria puede brindarte su ayuda
Al tratarse de una operación un poco compleja, lo mejor es que pidas asesoramiento de un experto inmobiliario antes de llevar a cabo la operación. La agencia te cobrará sus honorarios por intermediar la venta, pero te ahorrará tiempo y, lo más importante, reducirá los riesgos.
Por eso no dudes en contactarte con Oi Real Estate para lo que necesites.
Esperamos que este post sobre cómo vender tu piso con inquilino, te haya sido útil. Si tienes algún comentario para hacernos o crees que nos faltó mencionar algo, puedes escribirnos en la casilla debajo del post. ¡Nos interesa mucho tu opinión!
Si estás pensando en alquilar o vender tu propiedad o buscas un lugar para arrendar, podemos brindarte la ayuda y el asesoramiento que necesitas. ¡No dudes en contactarte con nosotros!
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