Muchos son los interrogantes que surgen al momento de poner a la venta una propiedad. ¿Qué sucede si se encuentra en indiviso? ¿es posible vender la parte de un de los propietarios?¿cómo proceder si la vivienda o edificio se encuentra arrendado?. Una de las respuestas a todos estas dudas tiene que ver con el derecho de adquisición preferente.
En nuestro país, este tipo de derecho se encuentra regulado en el Artículo 25 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos. A ello se le suman las legislación propias de las comunidades autónomos y algún punto determinante del Código Civil Español.
En el siguiente post te contamos de que se trata esta figura jurídica, cómo se encuentra regulado, cuáles son las opciones de comprador-inquilino.
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el derecho de adquisición preferente?
La figura jurídica del derecho de adquisición preferente se refiere a la facultad que tiene una persona, ya sea física o jurídica, para adquirir un bien de manera prioritaria sobre un tercero cuando el propietario del bien se decide a transferirlo. Está comprendido por el derecho de tanteo y retracto. Por tal motivo, puede ser aplicado pre o post venta de la propiedad.
Este derecho puede darse en diversas situaciones como ser:
- arrendamientos,
- traspaso forzoso de alguna sociedad,
- venta de propiedades arrendadas,
- concurso y
- venta de indivisos.
La adquisición preferente se encuentra regulado por diversas leyes según el tipo de caso. Al mismo tiempo, se encuentra enmarcado legalmente de manera particular por legislación propia en las autonomías española.
En conclusión, es el derecho que concede prioridad a una persona por sobre el resto ante la posible venta de una bien o inmueble.
¿Cómo se establece el derecho de adquisición permanente?
El derecho de adquisición permanente está comprendido por el derecho de tanteo y el de retracto. El primero de ellos tiene que ver con la prioridad que el propietario de un inmueble le otorga a la persona que lo alquila ante la posibilidad de venta, por sobre otro posible comprador. El segundo, es la posibilidad de adquirir la vivienda al mismo precio y condiciones en el caso de que esta ya haya sido vendida durante el periodo de arrendamiento.
La normativa puede ser establecida mediante un acuerdo para dar preferencia, por ejemplo, en sociedades o inmuebles heredados, al resto de los propietarios ante la posible venta de una de las partes. Es una forma de evitar que ingresen a la sociedad otras y nuevas personas. Este tipo de acuerdos se denominan cláusulas de limitación para la transmisión de acciones.
De manera específica, este tipo de cláusulas pueden establecerse sobre cualquier tipo de inmuebles. En estos casos, si existe un contrato de arrendamiento la prioridad sobre el firmante del acuerdo la tendrán los arrendatarios. Un punto importante sobre el modo en que se ejerce este derecho es que, en ningún caso, el acuerdo obliga al propietario a vender así como tampoco obliga a la otra parte a comprar.
Aspectos del acuerdo de adquisición preferente
Ante la posibilidad de realizar este tipo de acuerdos se deben tener en cuenta los aspectos que lo integran.
- Período de ejercicio del derecho de adquisición preferente.
- Estimativa indemnización al futuro comprador en caso de que no se respete lo pactado.
- Limitación del disfrute del bien por parte del titular del mismo a lo largo del acuerdo.
En el acuerdo que enmarca la figura del derecho de adquisición preferente no se establecen términos determinados sobre la posible transmisión, en tanto no es seguro que la misma vaya a producirse. Una diferencia con el contrato de arras o de alquiler con opción de compra.
Este acuerdo está regulado, al no tener legislación específica, por los dispuesto en el artículo 1255 del Código Civil sobre autonomía de la voluntad.
¿Cuáles son los requisitos para la adquisición preferente en arrendamientos urbanos?
La ley que regula el derecho de adquisición preferentes es la de Arrendamientos Urbanos en artículo 25. En él se establece que, para los casos de venta de a vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma por sobre otros posibles interesados.
En dicho artículo se determinan los requisitos y condiciones que regulan el derecho: derecho de tanteo y derecho de retracto.
¿De qué trata en derecho de tanteo?
El derecho de tanteo, que está contemplado dentro del derecho de adquisición permanente, permite al arrendatario la prioridad de oferta en el caso de la posible venta del inmueble, en las mismas condiciones estipuladas. El período que dispone la persona arrendataria es de 30 días naturales una vez presentada la notificación por parte del actual propietario de la vivienda. Por su parte, los efectos de la misma tienen una validación de 180 días.
¿De qué se trata el Derecho de retracto?
En los casos en los cuales no se haya notificado al inquilino actual de la vivienda ante la posibilidad de venta de la misma se puede ejercer el derecho de retracto. Es decir, tendrá la posibilidad de optar por la compra del inmueble con las mismas condiciones, acuerdos y al mismo precio. En este sentido, la persona vendedora no podrá hacer uso de dicho derecho sin reembolsar al comprador anterior los siguientes puntos:
- El precio de la venta
- Los gastos que se realizaron, tanto administrativos como en relación al bien vendido.
Al igual que el derecho de tanteo, el plazo de respuesta o confirmación es de 30 días a partir del aviso de la venta de la propiedad mediante copia de la escritura o el documento que acredite la transacción.
Facultades que tienen la figura del tanteo y del retracto en el derecho de adquisición preferente
Sobre las figuras que integran al derecho de adquisición preferente recaen una serie de facultades, según lo estipula la normativa.
Preferencia
Estamos hablando de la facultad de preferencia que tienen el derecho de tanteo y de retracto por sobre otro cualquier derecho similar. No obstante, no adquieren esta función sobre la figura de copropietario o de quién se encuentra como titular en el Registro de la Propiedad cuando se lleva adelante el contrato de arrendamiento.
Renuncia
En los contratos de arrendamientos es posible incluirle una cláusula de renuncia sobre el derecho de adquisición preferente. En estos casos, ante la decisión de vender la propiedad arrendada, el propietario debe comunicársela al arrendatario con una antelación de 30 días como mínimo antes de la concreción de la operación. No obstante, es necesario tener en cuenta las características y los modos en que rige el derecho para considerar la validez de la facultad de renuncia.
Integridad
Cada uno de los derechos de preferencia deben están ajustados a las condiciones de la venta. En forma de ejemplo: si la venta del inmueble incluye otro tipo de objetos, muebles o accesorios de cualquier tipo, el derecho de adquisición preferente de tanteo y retracto no pueden ser ejercidos solo sobre la vivienda.
Supuestos en los cuales el arrendatario no podrá ejercer el derecho de adquisición preferente
A lo largo del post hemos detallado todo lo que tiene que ver con el derecho de adquisición preferente, las facultades del mismo y cuando es posible ejercerlo por parte del arrendatario.
En esta oportunidad, te presentamos las excepciones que existen para que el inquilino pueda hacer uso de la prioridad sobre el inmueble en el caso de que el mismo sea vendido.
Venta a co-dueño
Si la vivienda es vendida a su codueño o propietario, como lo establece el apartado 4 del artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ante estas circunstancias la prioridad de venta la tendrán dichas figuras por sobre la del arrendatario.
Cuando el inmueble se venda conjuntamente con otras viviendas propiedad del mismo arrendador
Este punto se encuentra regulado en del apartado 7 de artículo 25 de la LAU. En estos casos, no se podrá ejercer el derecho de tanteo o retracto en tanto los contratos sean posteriores al 1 de enero de 1995.
Cuando el inmueble se venda conjuntamente con otras viviendas
Al igual que en el punto anterior, el arrendatario de una vivienda no podrá hacer uso del derecho de adquisición preferente si la vivienda alquilada es vendida conjuntamente con todas las otras viviendas de distintos propietarios a un mismo comprador.
Hasta aquí todo lo relacionado al derecho de adquisición preferente. Una figura jurídica que deberás considerar si están pensado en vender algún tipo de bien inmueble que se encentra en arrendamiento. Si te has quedado con laguna duda puede dejarnos tu comentario al finalizar la nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
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