Anexar casas contiguas es una alternativa interesante cuando urge la necesidad de mayor espacio y se dispone del capital para comprar la segunda vivienda. Conseguirlo es transitar por procedimientos bastante lógicos pero que requieren planificarlos con anterioridad, a fin de que no haya problemas en el futuro. Existen determinados requisitos legales, formales, administrativos y técnicos que cumplir, y lo recomendable es abordarlos a su debido tiempo. Por ello, en la siguiente nota te contamos los pormenores y trámites a realizar cuando se quiere anexar casas contiguas.
En este artículo encontrarás:
Qué requiere el anexar dos casas
Cada vivienda tiene su registro catastral, que no sólo sirve para designar impuestos sino fundamentalmente para identificar la propiedad, sus dueños y sus responsabilidades. Cuando se busca anexar casas contiguas, dicho registro se altera y se actualiza tanto por el nombre de los propietarios como por la superficie y características finales que tendrá la nueva obra unificada. En ese sentido, si se trata por ejemplo de dos pisos afectados a un consorcio, una de las primeras cosas que debemos averiguar y obtener es la autorización de la comunidad de propietarios para realizar la unión. En el aspecto estructural, requeriremos un proyecto técnico de obra firmado por un arquitecto y su correspondiente licencia de obras de la comunidad de referencia. Una vez reformado el inmueble, se debe formalizar la unión jurídica notificando el cambio en el registro de la propiedad.
Cómo planificar el proceso de anexar casas contiguas
Como decíamos anteriormente, el proceso es bastante lógico pero requiere la planificación de las siguientes etapas o aspectos:
Aspectos formales
La Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula este tipo de acciones y establece determinadas condiciones para su concreción. En primera instancia, es necesario que el interesado en anexar casas o pisos cuente con la aprobación de las tres quintas partes de los propietarios. Los mismos deberán contar con el mismo porcentaje en las cuotas de participación. Dicho de esta manera, es importante establecer de antemano una comunicación con la comunidad de vecinos, para evitar que cualquier desacuerdo posterior obstaculice los planes de unificación.
Aspectos técnicos
En esta segunda etapa se deben resolver los problemas técnicos que puedan surgir a nivel estructural, así como diagramar la unificación según el deseo del propietario. Lo ideal entonces es contratar a un profesional en el tema, que pueda balancear ambas cuestiones y conozca los pormenores de la unificación. Esto es de especial interés considerando que las condiciones varían dependiendo de si la obra se realizará en la misma planta o en diferentes niveles. Dicho profesional se encargará entonces de diagramar y redactar el proyecto técnico, dando cuenta además de cómo la obra afectará a la edificación común.
Aspectos administrativos y legales
Refiere tanto a las licencias municipales pertinentes para poder realizar las obras como a la nueva redistribución de impuestos y pagos comunes derivados de la vivienda unificada. Por lo primero se debe obtener un permiso de obra, abonar la tasa por actuaciones urbanísticas y liquidar el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). Luego de anexar las casas contiguas, hay que modificar su referencia catastral en el Registro de la Propiedad. Mediante este trámite le será remitido a la casa un único identificativo frente a Catastro. En ese mismo sentido, será luego necesaria una nueva célula de habitabilidad para la vivienda resultante. Todo esto, claro está, requerirá a su vez la inscripción del nuevo titular en el Registro de la Propiedad.
Lectura recomendada: Inscribir tu propiedad en el Registro de la Propiedad
¿Cómo se modifican los impuestos al anexar dos casas contiguas?
Al contar con una única propiedad, el abono de determinados servicios e impuestos serán modificados, muchas veces, en beneficio del nuevo propietario. Por ejemplo, es factible que, si no cuenta con otra propiedad a su nombre, la unificación legal permita declarar como primera vivienda o residencia habitual las que fueron anexadas.
También las tasas municipales (que incluyen el sistema de recogida de basuras, alcantarillado, alumbrado público, entre otros), se reducirán en tanto que se pagarán en nombre de una vivienda en vez de dos. El Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), se modificará en relación al nuevo registro obtenido en Catastro.
Respecto de la unificación de suministros tales como el agua, el gas, el seguro o la electricidad, significarán un ahorro en la medida en que las inscripciones se hacen por una sola titularidad. No obstante, los propios trámites de unificación de servicios implican costes notariales y registrales. Fuera de ello, el valor de las cuotas podrá reducirse pero dependerá del consumo de los servicios o de los parámetros y condiciones que otorgue el seguro a la nueva vivienda
Finalmente, si la vivienda forma parte de un consorcio, al titular se le exigirá una cuota actualizada a la superficie ocupada. De esta manera, es lógico que se establezca a estos fines un nuevo acuerdo con la comunidad de propietarios.
¿Qué sucede si se quiere separar casas contiguas?
Legalmente, no hay ningún impedimento para ello. La disolución de una unificación es un proceso de similares características a lo ya detallado. Esto se consigue mediante un proyecto de segregación por el cual se plantea dividir las dos viviendas. De nuevo, los aspectos necesarios a considerar son lógicos y de hecho el proceso es bastante habitual cuando se busca disponer de una segunda casa, en general, con fines de lucro, para explotar su alquiler o su venta.
Si te ha interesado esta nota o estás en planes de comprar una segunda casa vecina a tu propiedad, no dudes en comentar o consultar sobre estos temas en el blog de Oi Real Estate.
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