El decidir adquirir una vivienda implica una serie de pasos, al tiempo que se trata de una de las mejores formas de obtener una determinada rentabilidad en un largo período de tiempo. En el mercado inmobiliario español, los tipos de vivienda a adjudicar varían de localidad en localidad y en la condición en la que se encuentran. Entre dichas posibilidades se encuentra la posibilidad de comprar un piso con inquilino.
En este sentido, comprar una vivienda para alquilar puede arrojarnos una tasa de retorno media de entre 7% y 8% en España. Ahora bien, lo cierto es que, desde el momento de la compra hasta el cobro de la primera renta, suelen pasar varios meses, por lo que el retorno de la inversión se demora hasta tanto no encontramos un arrendatario. Pero, una manera de percibir la renta de manera inmediata es comprando un inmueble ya arrendado.
Este procedimiento está regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos. No obstante, antes de aventurarte en esta transacción, será mejor que conozcas algunas cuestiones. En este post te contamos los aspectos fundamentales del proceso para que puedas llevarlo a cabo de menea rápida y sin complicaciones. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
Principales criterios para comprar un piso con inquilino
Aunque resulte algo extraño, comprar un piso con inquilinos es una acción cada vez más habitual en el territorio y sector inmobiliario español. Se trata de un procedimiento por el cual se deberá subrogar el contrato. En otras palabras, el comprador del inmueble se transformará en el nuevo arrendador y habrá de respetar las cláusulas que pactaron el vendedor y el inquilino en el pasado. En dicho pacto se incluye el plazo, la cuantía mensual a pagar y todas las demás obligaciones. Así lo establece la normativa reguladora en su artículo número catorce.
Cualquiera se trate el motivo por el cual se realiza la compra de la propiedad ya arrendada, el mismo debe resultar beneficioso para el comprador. Una de las situaciones es tener que esperar por la finalización del contrato de arrendamiento. No obstante, el nuevo propietario será quien percibirá la renta, lo que significará una rentabilidad activa para el mismo.
Por otra parte, puede suceder que el comprador realice la operación, justamente, como una alternativa de inversión. Por lo tanto, para estos casos, no tendrá riesgos respecto a la morosidad, la renta la percibirá desde el comienzo. En consecuencia, reducirá en varios grados la inversión inicial, ya que no deberá arreglarla para poder ponerla en alquiler.
Con respecto al inquilino, le será completamente indiferente el cambio del propietario de la vivienda. Esto se debe a que por ley se deberá conservar cada uno de los derechos y de las obligaciones de las partes hasta terminado el contrato vigente.
Factores a tener en cuenta antes de comprar un piso con inquilinos
Si bien se trata de un acción cada vez más recurrente, comprar un piso con inquilino demanda tener presente una serie de factores para que no se presenten sorpresas. Algunos de ellos son:
El derecho de tanteo al comprar un piso con inquilino
Se trata del derecho que tiene el inquilino en términos de prioridad para la compra de la vivienda si así lo quisiese. Este derecho es denominado de tanteo o retracto.
El artículo 25 de la LAU establece que el inquilino tiene el derecho de adquisición preferente sobre la vivienda. En efecto, el propietario está obligado a comunicarle la intención de vender la propiedad y, si el inquilino iguala la oferta del comprador, puede quedarse con la vivienda. Estas condiciones carecerán de validez si en el contrato de alquilar se hubiera renunciado expresamente a ellas.
Asimismo, la parte vendedora debe incluir la intención de venta (si así se creyese para un futuro) en una cláusula contractual.
Cargar de la vivienda e información sobre el inquilino
Otro de los factores que se deberán considerar al comprar un piso con inquilino es que el mismo se encuentre libre de deudas o cargas. Es un procedimiento que se llevará adelante en el Registro de la Propiedad.
Buscar información sobre el arrendatario es un otro factor altamente importante a tener en cuenta. Siempre que se desee comprar un piso con inquilino se recomienda solicitar datos sobre la historia de pagos. Así como también, se deberá pedir una copia del contrato de alquiler para poder conocer bajo qué condiciones fue firmado.
Fecha de formalización y duración del contrato de arrendamiento
De ambos datos dependerá la ley por la cual esté regido. Si ha sido firmado posterior a mes de marzo de 2019 la normativa se deberá aplica la Ley Hipotecaria.
La misma determina que el contrato de alquiler siempre debe ser respetado. Es decir, más allá de que el acuerdo de alquiler este o no en el Registro. En España, la inscripción de los arrendamientos es voluntaria, no obligatoria.
Llevado a la práctica, al comprar este tipo de viviendas, por lo menos se deberá mantener la duración del contrato a menos que no se tenga la información de que el piso está arrendado. En dichos casos, se deberá indemnizar a inquilino.
Por otra parte, existe dos posibilidades según la fecha de formalización del contrato. Las mismas son las siguientes:
Alquileres que se hayan celebrado desde el 6 de marzo de 2019 en adelante
El artículo 14 de la LAU establece que “el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica”.
Esto significa que el contrato se mantendrá vigente, como mínimo, durante cinco (si el arrendador anterior fuera una persona física) o siete años (si el arrendador anterior fuera una persona jurídica). Este plazo ha de contarse desde el inicio de la relación contractual.
Ahora bien, si se compra el piso con inquilino cuando ya han transcurrido más de cinco o siete años desde la celebración del contrato, también deberán respetarse las cláusulas, pero con una única excepción: que el comprador desconociera la existencia del arrendador.
Esta figura se conoce como la del comprador de buena fe y, en estas circunstancias, el comprador podría pedirle al inquilino que abandonara la casa. Hacerlo implica el pago de una indemnización a favor del arrendatario igual a un mes de alquiler por cada año de contrato que quedara por cumplirse.
Alquileres que se hayan celebrado entre el 6 de junio de 2013 y el 6 de marzo de 2019
La Ley de Arrendamientos Urbanos fue modificada en 2013. En aquel entonces, se redujo la duración de los contratos de alquiler y se estableció la obligación de inscribirlos en el Registro Civil para que tuvieran validez frente a terceros.
Partiendo de esta base, se debe contemplar que, los contratos que estén inscriptos en el Registro Civil deberán respetarse en cada una de sus cláusulas. Por el contrario, si no estuvieran inscriptos y a su vez el comprador desconociera la existencia del inquilino, podría exigir el desalojo de la vivienda en un plazo de tres meses.
En este sentido, en el artículo 25 LAU se determina que en la escritura se debe mencionar si la vivienda está alquilada o no, por lo que el comprador deberá conocer la existencia del arrendamiento salvo falsedad documental del vendedor.
Por último, con los contratos firmados desde 1995 hasta 2013 se aplica por norma general la subrogación del contrato de alquiler a nombre del comprador, quien deberá respetar tanto las condiciones como la duración del arrendamiento.
¿Cuáles son las ventajas para el inversor?
La primera ventaja de comprar un piso con inquilino tiene que ver con la posibilidad de recuperar el dinero de tu inversión inmediatamente, puesto que percibirás rentas desde el primer momento. No obstante existen otras:
Reducción de la inversión inicial: no tendrás que reacondicionar la vivienda para ponerla en alquiler ni deberás hacer frente a los costes de gestión inmobiliaria.
Ahorro de tiempo y energía: no tendrás que publicar el inmueble, ni pactar visitas, ni seleccionar inquilinos; la mitad del trabajo ya estará hecho.
Menor riesgo de impago: podrás solicitarle a quien te venda la propiedad un historial de pagos de la renta, de forma tal que te permita evaluar el cumplimiento del inquilino.
En este sentido, comprar un piso con inquilino representa una alternativa rentable y requiere de un esfuerzo mínimo. Sin embargo, es importante evaluar el contrato de alquiler antes de proceder con la operación, puesto que en él se detallan todas las obligaciones que se deberán enfrentar al comprar el inmueble.
Hasta aquí te hemos contado los factores más importantes a tener en cuenta al momento de comprar un piso con inquilino. Sobre todo para aquellos casos en los cuales se ha decidido vender el inmueble. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta de tu inmueble de manera exitosa.
En los úlimos años muchas personas se vieron en la dificultad de poder continuar con el pago de crédito de sus viviendas. Por lo tanto, las entidades bancarias han tenido que actuar mediante la acción de embargo. Ante esta situación, muchos de los propietarios se vieron en la obligación de poner a la venta el inmueble hipotecado. En ese contexto, surgieron una serie de interrogantes en relación a la posibilidad de comprar un piso embargado.
En este sentido, la respuesta es afirmativa. No obstante, es preciso conocer cuáles son sus características y cómo es el proceso de embargo. Y, por último, todo aquellos que se debe tener en cuenta a la hora de disponer de una vivienda embargada, ya que existen algunos riesgos que se deben conocer antes de comprar una vivienda bajo embargo.
En esta nota te detallamos los principales puntos a considerar considerar al momento de llevar adelante este tipo de operaciones para que la misma resulte beneficiosa para ambas partes. ¡Sigue leyendo!
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¿Cuáles son las características de comprar un piso embargado?
En territorio, el proceso por el cual se lleva a cabo el embargo de un pisos surge a partir de la sentencia judicial o administrativa como consecuencia de la falta de pago de deudas reconocidas. De esta manera, la parte acreedora, al no recibir el pago correspondiente, reclama su derecho a través de la justicia.
La normativa de embargo rige para cualquier tipo de bien a disposición de la parte deudora deudor puede ser embargado. Desde muebles y electrodomésticos hasta vehículos o un inmueble, con las excepciones que establece la ley.
¿Qué es un inmueble embargado?
Una vivienda embargada es aquella en la cual su propietario no puede hacer frente al pago de su rédito hipotecario por algún tipo de falta de liquidez. En consecuencia, la entidad bancaria lleva adelante la ejecución de un proceso judicial para su cobro. Si no se consigue la cancelación de la deuda se procede a que se le embargue la propiedad. Es decir, el banco vuelve a tener la potestad del inmueble para poder vender y así poder recuperar el dinero faltante.
A su vez, el derecho que posee el acreedor de realizar el embargo lo habilita también a vender el piso del deudor en subasta para recuperar el pago que se le debe. Cabe aclarar que a través del embargo no se realiza una transmisión del piso del deudor al acreedor, sino que el acreedor se asegura el pago de un crédito mediante la futura venta en subasta de la propiedad.
¿Cuáles son los pasos en un embargo?
Una expropiación de vivienda puede llegar a durar más de un año y pasa por las siguientes fases en orden:
Aviso de incumplimiento de pago. Si han transcurrido 15 días de la falta de pago, se contacta al deudor y avisarle de las consecuencias del impago.
Comunicaciones oficiales. Si ya ha pasado un mes de la falta de pago, el acreedor empieza a informar del problema a los medios oficiales.
Mora. Luego de 5 meses sin pagos por parte del deudor, este ya puede entrar en listas de morosos.
Demanda. Los bancos, al ver un incumplimiento de pago superior a las 12 cuotas inician la ejecución hipotecaria.
Contactar al Registro de la Propiedad: Este organismo oficializa las cargas para poder continuar con los trámites.
Subasta: Se anuncia oficialmente la subasta y no es obligatorio avisar al deudor sobre esto. Luego, se adjudica los pisos embargadosal mejor postor.
Desahucio: Se invita al deudor a dejar la propiedad, con presencia policial si es necesario en caso de negarse.
Pros y contras de comprar piso embargado
Al momento de comprar una vivienda expropiada, se deben tener en cuenta los pros y contras de esta operación para evitar complicaciones futuras. Es importante considerar que, si bien el proceso de compraventa es similar a un vivienda sin deuda, la existencia de un embargo sobre ella provoca que deben considerarse determinadas cuestiones propias del proceso.
Ventajas por comprar una propiedad embargada
La principal ventaja de este tipo de viviendas está en su baja de precio. Esto se debe a que los bancos y subastas quieren vender estos inmuebles de forma rápida para evitar pagar cada vez más.
Al comprar un piso en menor precio, se presenta una excelente oportunidad para destinar dinero restante a reformar o restaurar la propiedad. Esto, aumentará el valor de la vivienda en un futuro.
En la gran mayoría de los casos, las entidades bancarias ofrecen financiaciones de hasta 90% de la vivienda según e trate el caso. Y, por lo general, asume los gastos a causa de la gestión de notaría, registro e impuestos.
Además, según el apuro del banco por vender la propiedad es posible que la entidad pueda llegar a hacerse cargo del pago del IBI, las cuotas de la comunidad de propietario pendientes y algún tipo de carga si la hubiera.
Para estos casos, las entidades suelen otorgar pazos de financiación mucho más largos. En algunos casos hasta de 50 años. Por lo tanto, permite que una persona pueda ingresar a un crédito hipotecario sin tenes previamente ahorrado dinero.
Desventajas: Cuidado, debes ser muy cauteloso antes de comprar
La anterior deuda puede llegar a ser trasmitida junto con la vivienda. Por lo tanto, el comprador debe asegurarse de que el embargo de la vivienda esté efectivamente aprobado por el juzgado y que esté debidamente realizada su cancelación en el Registro de la Propiedad. Esto debe tenerse muy en cuenta ya que la traba del deudor se puede trasmitir, aunque que haya un cambio en la titularidad de la vivienda.
Por otra parte, este tipo de inmuebles son lo que, por lo general, peor de estado de conservación tienen. Esto se debe que, en muchos casos, la propiedad ha estado cerrada y sin uso durante años, sin ningún tipo de mantenimiento.
Comprar un piso embargado implica, si o si, adjudicar el mismo a través de la entidad bancaria que tiene su potestad.
Por eso, antes de llevar a cabo la escritura de compraventa es vital asegurarse de tener presente tanto los pros como los contra. De no ser así, es posible que se adquiera un piso con la deuda y se deberá responder por la misma. Esto implica, muchas veces, incluso correr el riesgo de perder el inmueble.
Consejos para comprar piso embargado
Como hemos explicado, la compra de piso embargado es una operación muy importante, que muchas veces requiere de asesoramiento especializado. A continuación, los principales pasos para que puedas lograr una operación exitosa.
Busca información en las páginas web de los bancos
Actualmente, la venta de este tipo de viviendas ha aumentado considerablemente y los bancos cuelgan toda la información sobre las propiedades embargadas en sus páginas.
Para poder estar informado acerca de este tipo de viviendas puedes acceder a las páginas web de los bancos, donde encontrarás información detallada de los pisos: sus condiciones, cargas y todo lo que necesites saber.
Ofrecer menor precio
La realidad es que los pisos embargados representan pérdidas y gastos considerables para los bancos. Es por ello que puedes animarte a negociar el mejor precio, lo que suele ser mucho más complicado en los pisos de nueva construcción u otras condiciones.
Financiación y coberturas
Generalmente al comprar piso embargado, se realiza la compra a través del mismo banco que los subasta. Con respecto a la financiación, debes estar atento a no aceptar tasas de interés muy elevadas. Averigua en otras entidades bancarias sobre las tasas que se ofrecen para tener una idea general de los montos que se manejan.
También prestar atención a la contratación de seguros que te pueda ofrecer la entidad bancaria. Lo que recomendamos en estos casos es siempre comparar precios y analizar los tipos de cobertura que ofrecen para no entrar en gastos mayores y tomar decisiones acertadas.
Comprar una vivienda embargada en una subasta pública
Por último, otra de las alternativas existentes para la comprar venta de inmuebles embargados es la subasta pública.
En primer lugar, debe saberse que este tipo de procedimientos esta regularizado y se rigen por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Por lo tanto, ante cualquier tipo de inconveniente deberá consultarse a dicha reglamentación.
Las subastas públicas siempre han sido un método de suma atracción para los ciudadanos españoles. Las estadísticas arrojan que el precio de las propiedades a la venta por este método puede llegar a ser hasta en un 50% menos.
El primer paso para poder participar de una subasta en España es el registro en el postal correspondiente estipulado por el BOE. Una vez realizada la inscripción se deben indagar en los anuncios por localidad española.
La principal desventaja de comprar mediante subasta pública es el requisito principal. Se trata del depósito del 5% del valor total del inmueble por el que se está subastando.
Si la subasta se pierde, dicho dinero es devuelto. Ahora si se gana y luego se desiste de comprar, el dinero se da como perdido. A lo que se le suma el pago del 95% restante en un periodo máximo de 20 días son la posibilidad de financiar dicho monto.
Hasta aquí te hemos contado los principales factores que intervienen a la hora de elegir comprar un piso embargado. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Y si necesitas comprar o vender una vivienda, no dudes en contactarnos.
En España, es común que, siendo parte de una Sociedad, se busque compra un inmueble a nombre de ellas y no como persona física. Diversos pueden ser los motivos, pero el principal está vinculado a la cantidad de Impuestos que son reducibles. En el proceso intervienen diversos factores, así como también aquellas ventajas y desventajas de comprar una vivienda como una sociedad.
De esta manera, si estás pensando en comprar un inmueble y tienes una Sociedad Limitada o Patrimonial, se deben tomar en cuenta varios factores para decidir si conviene comprarla al nombre de la misma o como persona autónoma. En este artículo, todos los detalles.
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Ventajas y desventajas de comprar una vivienda como sociedad
Llevar adelante la compra de una vivienda a través de una sociedad es completamente legal en España. Como todo en el sector inmobiliario, tiene sus pro y sus contras según el caso y la particularidad de cada operación.
En este sentido, en el país las transferencias de propiedades de esta índole suponen alrededor del 10 al 15%. Es decir, en el 85% que resta el sujeto comprador es una persona física. Por lo tanto, la parte impositiva a tributar gravará a través del IRPF. Según el ingreso de cada comprador, en la declaración mensual de la renta se le aplicará un valor determinado. Esto se debe a que para Hacienda solo se debe declarar en función del IRPF cuando se obtiene una ganancia patrimonial en una persona cualquiera.
Es aquí el principal motivo por el cual muchas veces se encuentran ventajas de comprar una vivienda como sociedad. Hablamos de un ahorro en términos fiscales. No obstante, es de gran importancia considerar que este tipo de operaciones favorecen a grandes capitales y a las viviendas que son gestionadas mediante sociedades patrimoniales.
¿Qué es una Sociedad Patrimonial?
Una Sociedad Patrimonial se crea con el fin de limitarse a gestionar un patrimonio, por lo tanto está definida por la composición de su Activo. La mayoría de dicho Activo tendrá que estar desafectado de cualquier actividad económica o estar constituido por valores, que no podrán ser dinero o derechos de crédito.
Las dos Sociedades Patrimoniales más frecuentes son:
Tenencia de inmuebles: Posee una bolsa inmobiliaria no destinada a actividades de explotación. Sus administradores podrán arrendar sus inmuebles siempre que no empleen trabajadores por cuenta ajeno para ello.
Tenencia de valores: Posee una cartera de valores que serán para invertir. Dejará de tener esta consideración si emplea tal capital para gestionar las sociedades donde tiene participaciones. Especialmente en caso de emplear trabajadores o disponer de una estructura empresarial.
Ventajas de comprar una vivienda como una sociedad o como física
En primer lugar, adquirir una vivienda implica el pago de una serie de impuestos tanto para personas físicas para las sociedades. Hablamos del IVA o el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. No obstante, cuando una persona física compra una propiedad para el uso individual no está generando ningún tipo de renta a efectos del IRPF. Por el contrario, hacerlo a través de una sociedad conlleva la facturación de un alquiler de mercado al socio. Este tipo de ingresos son gravados al 25%.
Comprar una vivienda con destino de alquiler
Si la intención de comprar una vivienda es ponerla en alquiler en el futuro, la deducción de gastos será posible una vez que se logre alquilarla a otra persona.
En este sentido, desde el punto de vista tributario, no suele resultar con muchas ventajas comprar una vivienda como sociedad patrimonial. Salvo que los responsables de dichas sociedades sean propietarios de grandes patrimonios inmobiliarios. En estos casos, el beneficio fiscal es por la bonificación en la gestión de dichos inmuebles.
En España, para que sea posible acceder a las bonificaciones será necesario disponer de al menos ocho viviendas arrendadas con una durabilidad del alquiler de tres años.
Por lo tanto, el tipo impositivo y la deducción fiscal variará según quién compre la propiedad:
Sociedad: Si se incluye el inmueble en el patrimonio de sociedad se podrán desgravar todos los gastos correlacionados con la actividad realizada y necesarios para la obtención de beneficios.
Particular: Si se trata de un autónomo que incluyó este bien en su propio patrimonio, se podrá reducir el rendimiento neto en un 60%, deducir los intereses pagados para la adquisición. Por otro lado, se podrán reducir los gastos de reparación (esto no incluye las mejoras de la propiedad), siempre y cuando que este alquiler no sea vacacional. Además, se podrá aminorar la amortización mínima (3% del mayor valor de adquisición o Catastral excluido del suelo), el IBI, gastos comunitarios, etc.
Reformas:
Particulares: el IVA de las reformas se paga al 100%
Empresas: se puede desgravar
Ventajas de comprar el primer inmueble como persona física y no como sociedad
Cuando se trate de a comprar de una primera propiedad la recomendación es que se la titule a nombre de una persona física y no de la sociedad. Esto se debe a que los gastos sociales son mensuales y a la larga no será beneficioso.
En cambio, si se compra y vende como actividad para hacer negocios e inversiones, será conveniente pasarlo a la empresa. Las inversiones nunca se deben hacer en el patrimonio autónomo, ya que si van mal pueden complicar al individuo. Tampoco se debe adquirir un inmueble con la idea de mantenerlo para uso propio a nombre de sociedad, porque el traspaso demandará de muchos impuestos que serán elevados.
Si estamos hablando de una Sociedad hay que considerar los gastos de gestor y de administrador de sociedad. Asimismo, se debe aclarar que como los particulares pagan el IRPF, las sociedades pagan el impuesto de sociedad que es, en un principio, del 15% y luego aumenta en un 25%.
Por otro lado, si el inmueble es nuevo, el IVA se puede deducir en una SL, mientras que, si lo compra una persona en particular o si la vivienda es de segunda mano, no se podrá hacer reducción de ninguna manera.
Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales
El ITP y Actos Jurídicos Documentados están establecidos en España desde 1993 y se ocupan de gravar la compraventa de viviendas, automóviles o ampliaciones de capital. Son cifras que el comprador debe pagar a Hacienda en el momento en el cual se hace la compra (hay un plazo de treinta días) si el inmueble es de segunda mano.
Estos tributos se pagarán en la delegación de Hacienda de la comunidad en la que se sitúa el bien en cuestión, acompañado de la copia auténtica y simple de la escritura, DNI o NIE del comprador y los siguientes documentos de modalidades de pago:
Modelo 600: es de carácter general.
Modelo 630: se utiliza cuando los pagos se realizan en modo metálico del exceso de letras de cambio superiores a 192 323, 87 euros.
¿Cómo se calcula el tributo?
Los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales serán proporcionales al tipo de vivienda que uno adquirirá. El mínimo establecido es de un 6% del valor Real del inmueble, que puede ser establecido por Hacienda.
Puede darse que el valor de Hacienda sea mayor al que tú has establecido, pero conviene siempre tasarlo en el número oficial. Si hay una gran diferencia entre el tuyo y el de Hacienda, el Ministerio podrá hacer una comprobación y deberás justificarla. Podría ser, por ejemplo, el deterioro por el paso de los años.
Según el la persona que compre o adquiera la vivienda se fijará el tipo impositivo a aplicar:
Particulares: corresponde que se pague entre el 8% y 10% dependiendo de la región que se encuentre el inmueble.
Empresas: este sería el valor más importante, ya que si se trata de una Sociedad Patrimonial los impuestos serán solo del 2%, normalmente porque son de inmobiliarias que se dedican a esto.
En conclusión, si la idea es adquirir una vivienda para vivir, con fin de usar para ti mismo, tener como segunda vivienda vacacional o de ocio, convendrá siempre hacer la compra como un particular. Si la idea es empezar a invertir en bienes raíces y generar ganancias, convendrá hacer las inversiones a nombre de sociedad.
Hasta aquí hemos detallado todo lo relacionado a las ventajas de comprar una vivienda como propiedad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
Si tienes en mente vender tu piso, seguramente te estarás preguntando como hacerlo, cuáles son los trámites que debes realizar, cuanto tiempo tardarás, etc. ¡No te preocupes! En este post te ofrecemos una guía detallada y actualizada sobre los pasos para concretarlo.
Entre las principales preguntas, una de las primeras tiene que ver con acudir o no a profesionales del sector inmobiliario. Ambas opciones conllevan ventajas y desventajas. Realizar la venta de tu piso de manera particular te hará ahorrar una cantidad de dinero significativa. Sin embargo, deberás realizar cada uno de los pasos de manera individual, lo que podría retrasar la concreción de la venta. Por tanto, acudir a una agencia inmobiliaria, si bien generará un aumento en los costes de la operación, hará que no debas preocuparte por ninguno de los trámites que requieren la venta de tu propiedad.
En esta oportunidad, detallamos el paso a paso para vender mediante agencia inmobiliaria. Además, te explicitaremos las ventajas por las cuales resulta oportuno elegir dicha opción.
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¿Cómo vender mi piso de manera exitosa?
Los pasos para vender un piso pueden variar según el modo en que cada persona decida realizarlo. Además, tiene una gran influencia la urgencia con la cual necesites vender tu propiedad y el estado en el cual se encuen
tre la misma.
A continuación, te detallamos los pasos que creemos más importantes para llevar adelante el proceso de venta lo más lo más sencillo posible.
Primer paso: calcular el valor de venta de mi piso
Como el título lo dice, el primer paso que debes realizar para vender tu piso es llevar adelante la valoración del mismo. En la actualidad, el mundo virtual ofrece infinitas plataformas para lograr calcular de manera personal el valor del mercado de tu propiedad.
Un consejo en este aspecto es realizar diferentes valoraciones de tu piso con diversos agentes inmobiliarios. Esta acción te permitirá comparar el coste del mercado que cada agencia establece y evaluar el mejor precio para la venta de tu apartamento.
Una vez que puedas tener a disposición tu propia valoración de la propiedad, el siguiente paso es ingresar a diversos portales inmobiliarios y comparar el valor de pisos con similares características. En este sentido, conocer previamente el valor mercado de tu propiedad hará que el mismo no quede descontextualizado en comparación al resto.
¿Cuándo es un buen momento para vender mi piso?
Dentro de la valoración de un inmueble para conocer en aproximación su valor de venta, resulta de suma importancia también poder evaluar cuáles son las condiciones del mercado inmobiliario cuando se decide llevar adelante el proceso de compra y venta de una propiedad.
Uno de los puntos centrales para conocer el modo en que se encuentra la actividad inmobiliaria de la venta es tener presente el índice con respeto al aumento o disminución en precios en España.
Por otra parte, se debe analizar la oferta y la demanda del sector para poder definir con mayor precisión el precio de un inmueble por vender. Entre los principales factores, deberás tener presente si la ubicación o zona en la cual se encuentra tu inmueble tiene mayor oferta o mayor demanda.
Una manera de llevar adelante este paso es simplemente comparar, como hemos mencionado anteriormente, los precios de viviendas con similares características si la zona tiene una alta oferta. En estos casos, se recomienda evaluar el coste del inmueble y ajustarlo si se quiere vender rápidamente.
En este sentido, al poner una vivienda a la venta en necesario tener en cuenta que, durante el tiempo que el inmueble este en el mercado, se generarán una serie de gastos, sumado a que con el paso del tiempo el precio disminuya por sí solo. Por lo tanto, evaluar bien el mercado, la oferta y la demanda en el sector te permitirá valorar tu vivienda en un precio razonable, que te permita concretar la operación en un periodo corto de tiempo y sin mucha generación de gastos.
Desde Oi Real Estate podemos tasar tu vivienda de manera gratuita en dos horas. Ingresa en el siguiente link y solicita la valoración de tu piso.
Segundo paso: visitar agencias inmobiliarias
Si decides llevar adelante el proceso de venta de tu piso con el asesoramiento continuo de una inmobiliaria este paso es de suma importancia. Por lo tanto, se recomienda visitar diferentes agencias y averiguar que puede ofrecerte cada una de ellas. Y, así, compararla para identificar cual es la que mejor se adapta a tus necesidades.
En estos casos, debes conocer que las agencias inmobiliarias y sus servicios se dividen en dos boques concretos: las físicas y las online.
Las agencias inmobiliarias físicas son las que son conocidas como tradicionales. Es de decir, debes comunicarte con la empresa y solicitar el asesoramiento para la venta. Una vez realizado este paso, este tipo de agencias se encargan de todo el proceso de venta y su gestión a cambio de una comisión sobre el total del precio del piso. En estos casos, un profesional se hace cargo de la operación y tú solo deberás consensuar y dialogar con la agencia.
Por otra parte, existen las agencias que operan de manera online y son comúnmente denominadas proptech. Se trata de una modalidad de venta de pisos en Internet y el pago por el servicio es una cuota fija, según el servicio que se solicite. La particularidad de este tipo de alternativas es la cantidad de tiempo que le quieras dedicar al proceso de la venta. En relación a dicha participación será el coste que deberás pagar por el servicio.
Principales ventajas de optar por el asesoramiento de una agencia inmobiliaria tradicional
Los pasos para vender tu piso son muchos y entre ellos la elección de acudir o no a una agencia inmobiliaria. Si te encentras en la duda, te detallamos 5 ventajas de por que sí elegir el asesoramiento de profesionales.
Conocen en el mercado inmobiliario
La gran información y la experiencia de las agencias inmobiliarias es, sin duda, una de las mayores ventajas de optar por su asesoramiento al momento de vender un inmueble. Con el conocimiento adecuado te dará la seguridad de cuales son cada uno de los pasos para vender tu piso lo más rápido posible y de manera exitosa.
Esto se debe a varios factores. Por un lado, pueden guiarte con el valor de mercado de tu propiedad, ya que son quienes más informados se encuentran del día a día del mundo inmobiliario. Por otra parte, con su asesoramiento te aseguras de no cometer errores durante el proceso de compraventa y, de este modo, no retrasar ni perjudicar el mismo.
Realizan difusión masiva y precisa del piso en venta
Las agencias inmobiliarias se dedican a la venta, compra y arrendamiento de todo tipo de bienes inmuebles. El objetivo es concretar la mayor cantidad de operaciones mensuales. Por lo tanto, conocen cada una de las herramientas disponibles para profundizar en la difusión del inmueble.
En este sentido, son quienes disponen del mayor conocimiento de cuáles son los principales canales de difusión y promoción. No solo publican, sino que además invierten en dichas publicaciones, con la finalidad de llegar a la mayor cantidad de potenciales compradores.
Gestionan los trámites de carácter obligatorio
Esta ventaja está totalmente vinculada a la disponibilidad de tiempo que dispones para la venta de tu piso. Es decir, las agencias inmobiliarias facilitan el procedimiento ya que se encargan de la recolección de cada uno de los documentos obligatorios para poder vender la propiedad.
De esta manera, dejar en manos de un agente profesional te permitirá ahorrar tiempo, posibles errores y la seguridad de que se ha solicitado el informe o documento correcto. Por lo tanto, no deberás abonar un plus por dicha gestión, ya que se incluye dentro de lo que deberás abonar en la comisión inmobiliaria.
Cuentan con una cartera de clientes
A su experiencia, a sus conocimientos de cómo difundir con precisión una propiedad en venta, le sumamos su base de datos con posibles compradores.
Una cartera de clientes propia les otorga a las agencias inmobiliarias solidez, ya que con ellas pueden identificar a cuáles de ellos se adapta el piso que estás decidido vender.
Acompañan desde el principio hasta el fin de la venta
Por último, el acompañamiento que realizan a lo largo de todo el proceso de compraventa. Recordemos que vender una propiedad es un procedimiento con un alto grado de complejidad. Demanda tiempo, dinero y, sobre todo, energía.
En este sentido, contar con la asesoría desde el primer momento hasta que abonamos todos los impuestos correspondientes es una ventaja de suma importancia. Con dicho acompañamiento te evitarás cualquier tipo de estrés, pérdida de tiempo, conflictos o posibles errores que retrasen la operación. A su vez, resultan ser grandes consejeros para poder elegir la mejor oferta.
Tercer Paso: decidir y negociar que servicio contratar con la agencia inmobiliaria
Luego de haber llevado adelante la valoración de tu piso y la comparación entre los servicios de distintos agentes inmobiliarios llega el momento de la negociación. Es decir, esta etapa se trata de establecer los términos y las condiciones del servicio que se prestará y el precio del mismo. En este paso, nuevamente, se vincula al tipo de agencia que hayas elegido.
Si se trata de una agencia con características tradicionales podrás negociar el porcentaje de la comisión y el plazo para la exclusividad. Además, podrás acordar la urgencia con la cual necesitas vender tu piso.
Por su parte, si la elección elegida fue una agencia online la negociación se centrará en la elección de alguno de los contratos a disposición en la web de la misma. En este caso, deberás analizar cuáles son los aspectos que mejor se adaptan a tu necesidad: tiempo de venta, la tasación de tu piso y el nivel de participación que decidas tener, etc.
Luego, solo resta firmar un documento que acredite de manera concreta cuáles serán los pasos, de cuales se responsabilizarán, con qué requisitos y a qué coste.
Cuarto paso: preparar los documentos y luego entregarlos
Uno de los pasos que puede llegar a demandarte una gran parte de tu tiempo es la recolección de todos los datos en relación a tu piso para poder ponerlo a la venta. Estos documentos son los que deberás presentar cuando realices la operación y cuando se lleve a cabo la firma del contrato de compraventa.
Si has decidido vender tu piso a través de una agencia inmobiliaria, la gran mayoría de la información necesaria la recolectará el profesional. Pero no en su totalidad. Esto implica que algunas certificaciones deban ser solicitadas por ti. Por el contrario, con las agencias online, los documentos que debas recolectar se basarán en el tipo de plan que optaste para vender tu propiedad. Los documentos que suelen ser los más solicitados por el propietario del bien a vender son: la nota simple el certificado energético y la cédula de habitabilidad.
Documentos de los que se encarga de tramitar la inmobiliaria
Nota simple
Certificado de eficiencia energética. Por lo general no se encuentran incluidos en las tarifas de las agencias online. Por lo tanto, para que ellos se encarguen de su recolección deberás abonar un excedente.
Cédula de habitabilidad. Con este tipo de certificado pasa lo mismo que con el certificado de eficiencia energética.
Todos los planos de la vivienda
Realización y firma del contrato de arras o reserva
Documentos que debe presentar el propietario
Recibo de libre deuda de IBI
Facturas de suministros al día
Certificado de la Inspección técnica de Edificios
La escritura de la compraventa
Documento que certifique la libre deuda del inmueble con los impuestos correspondientes
Quinto paso: elegir la oferta de compra que más te beneficie para vender tu piso
Cuando estén todos los papeles a disposición, el profesional asignado por la agencia inmobiliaria te informará sobre cada una de las propuestas de compra que ha recibido por la venta de tu piso. Esto cuando hayas decidido realizar la operación con una agencia de tipo tradicional.
Las agencias online por lo general no se encargan de llevar a cabo las visitas para mostrar las propiedades a la venta. Por lo tanto, es uno de los pasos para vender tu piso que, seguramente, correrá por tu cuenta. Sin embargo, en la mayoría de los contratos de este tipo de agencias se incluye un responsable que se encargue de la recepción de ofertas y de su negociación.
En ambos casos, luego de que decidas cual es la mejor oferta para ti, el siguiente paso es proceder a la reserva del piso y el contrato de arras. Tanto la agencia tradicional como la online, serán quienes se responsabilizarán de su redacción. Una vez firmado el contrato, tienes la garantía de que la venta de tu piso será efectiva.
Sexto paso: realizar la firma del contrato la compra-venta de tu piso y la escritura pública
Previo a la firma de la escritura pública de la venta, es decir, la inscripción y cambio de titularidad del inmueble será necesario la firma de un contrato de compraventa. Si bien no es obligatorio en España, es una manera de asegurar el proceso.
El contrato de compraventa es el documento que acredita la venta de la casa. Puede ser de diferentes formatos y puede estar precedido por un contrato de arras. Es decir, de reserva.
Luego de la firma de contrato, llega uno de los últimos pasos para vender tu piso. La firma de la escritura de compraventa debes realizarla ante un notario que será elegido por quien decidas será el comprador del inmueble. En este paso, el agente a cargo de llevar adelante la gestión de la operación podrá acompañarte a la notaría. Esto puede darte mayor seguridad al momento de proceder con la firma.
En el caso de las agencias online, en la mayoría de las oportunidades, cobran un coste extra por este tipo de acompañamiento.
Séptimo paso: abonar la comisión inmobiliaria o la cuota del servicio contratado
Una vez vendido tu piso, llega el momento en que debes abonar por el tipo de servicio que se ha contratado. Por lo general, cuando se trata de comisión, la misma se abona en el mismo momento en el cual se firma el contrato de compraventa. Sin embargo, muchas de ellas deciden cobrar la mitad de su comisión en el momento en que se firma el contrato de arras y, el resto, al finalizar la venta de tu piso.
Este tipo de importe oscila entre un 3 y 7% del valor total del piso. Sin embargo, este tipo de porcentaje varía según la locación del inmueble, el tipo de agencia, etc.
Por su parte, las agencias que ofrecen servicios online, en la mayoría de los casos, suelen cobrar la cuota del servicio elegido al momento de la realización y firma del contrato de arras. El importe está vinculado al tipo de contrato solicitado y ronda entre 1000 y 7000 euros.
¿Cuándo negociar la comisión inmobiliaria para vender mi piso?
A continuación, te presentamos algunas situaciones en las cuales es posible negociar la comisión inmobiliaria si has decidido vender tu vivienda mediante el asesoramiento de una agencia especializada. Las mismas son:
Si existe un contrato de exclusividad. En este caso puedes negociar otorgarle el derecho pleno de venta a cambio de un menor porcentaje de honorarios a pagar.
Si la agencia recomienda bajar el coste de la vivienda. Como te ingresará una menor suma de dinero, puedes negociar para pagar menos dinero por la comisión.
Cuando la vivienda se encuentre en zona de alta demanda. Si tu vivienda se encuentra en zonas con gran demanda de compradores o en ciudades que resulten de gran atractivo para clientes extranjeros ya sea por el turismo, por los paisajes, el clima, etc. Si este es tu caso, puedes negociar la comisión inmobiliaria.
Último paso: liquidación de lo impuestos correspondientes
Supongamos que has seguido cada uno de los pasos para vender tu piso detallados anteriormente. La venta se ha concretado, has abonado la comisión o la cuota a la inmobiliaria correspondiente. Sin embargo, ¿el proceso de compraventa ha finalizado? La respuesta es negativa.
El último paso para concluir con el procedimiento es pagar los impuestos correspondientes una vez vendido el inmueble. En varios artículos anteriores hemos detallado de manera precisa de qué se tratan cada uno de los siguientes impuestos, por lo tanto los mencionaremos de manera resumida.
Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas
El IRPF es un impuesto directo, progresivo y anual que grava sobre las rentas de todas las personas físicas de acuerdo con su naturaleza y sus circunstancias, tanto personales como familiares.
Este tributo, luego de la venta de un piso, deberá ser pagado al año siguiente por el vendedor del mismo. Es decir, por ti. Por ejemplo, si has vendido tu piso en noviembre de 2021, a la ganancia obtenida por la operación deberás declararla en la renta del 2022.
Plusvalía Municipal
Es un tipo impositivos de carácter municipal y grava el aumento del valor del suelo de un bien inmueble desde que una persona lo adquiere hasta el momento que lo vende.
La plusvalía municipal deber ser liquidad dentro de los treinta días posteriores a la venta de la propiedad. Al ser un impuesto con regulación local, el tipo impositivo será el que cada ayuntamiento disponga.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles
Se trata de un que no es exclusivo de la operación de compraventa. Según la ley reguladora del tributo, debe ser abonado por la persona titular de la propiedad al primero de enero de cada año. Sucede que, si vendes tu piso a mitad de año no será justo que abones el total del impuesto por algo que ya no es de tu titularidad. Por lo tanto, en estos casos, por lo general se acuerda con el comprador y nuevo propietario el pago del IBI de manera conjunta.
¿Por qué elegir Oi Real Estate para vender mi piso?
Nuestra agencia conoce a la perfección de cada uno de los pasos que integran la venta de una vivienda. Sabemos valorar el inmuebles, conocer el movimiento del mercado y el estado de la oferta y la demanda en el sector son factores esenciales para lograr una operación exitosa en el menor tiempo posible. Para que el proceso tenga éxito queremos brindarte el mejor asesoramiento para no tengas que preocuparte por documentación, gastos y el paso a paso de una compraventa.
Oi Real Estate es una de las primeras consultoras inmobiliarias de lujo del territorio español. Su principal deseo es lograr facilitar el proceso de arrendamiento y compraventa de inmuebles. Por ello, tiene como misión brindar el mejor asesoramiento de calidad para hacer de una experiencia compleja un acto sencillo y disfrutable de principio a fin.
La agencia se especializa en tasaciones inmediatas y gestión de propiedades, como ser: vender, comprar y alquilar. Asimismo, brinda el servicio para tramitar lo que se denomina en España la Golden Visa, una manera de residir en el país mediante inversiones.
Además, contamos con asesores especializados y con vocación en el mercado internacional. Por lo que pueden brindarte la mayor seguridad y confianza al momento de elegir vender una vivienda en España.
Nuestra sede principal se encuentra ubicada en Barcelona. Sin embargo, contamos con una red de franquicias que se expanden por todo el territorio español.
Para garantizar un asesoramiento seguro, confidencial y exitoso los profesionales de l agencias llevan adelante una planificación exhaustiva del paso a paso de la operación de compra venta. En ella organizamos todo el procedimiento, en el cual nos ocupamos de :
Realizamos un exhaustivo estudio de mercado
Comparamos viviendas similares
Valoremos tu inmueble
Gestionar la comunicación con el futuro comprador
Consultamos cada dato en el Registro de la Propiedad
Nos encargamos de la redacción de los respectivos contratos
Hasta aquí los principales pasos para vender tu piso de manera rápida y sin complicaciones. Si te has quedado con alguna duda puedes dejarnos tu comentario al finalizar esta nota. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si estas pensando en vender tu piso podemos asesorarte. Nuestra agencia cuenta con mas de 10 años en el mercado inmobiliario y con profesionales que harán de este proceso un gran momento.
El sector inmobiliario es sumamente interesante y al mismo tiempo complejo. En muchas ocasiones pude llegar a resultar estresante si no se dispone de la información necesaria. Por ello, resulta importante conocer la realidad del mercado y tener presente algunos consejos para dar con la vivienda ideal. Por ello, en esta oportunidad, te ofrecemos una guía paso a paso para llevar adelante el cambio de titularidad de un inmueble en España.
En este post te detallamos los documento y cada una de las etapas que implica la transferencia de una vivienda. ¡¡Sigue leyendo!!
En este artículo encontrarás:
¿Cuándo se debe realizar el cambio de titularidad de una vivienda?
Las circunstancias por las cuales una persona debe realizar el cambio de titularidad de un inmueble pueden ser diversas y depender de varios factores.
Si bien la compraventa es la operación más habitual que requiere este tipo de trámite, existen otros casos que también necesitan realizarla. En este sentido, la titularidad de un inmueble puede ser modificada cuantas veces sea necesario, ya que no es inalterable.
Otro supuesto por el cual se requerirá el cambio de titular de una vivienda puede ser a causa de un divorcio, en una herencia o donación. Estos casos también tienen que seguir los mismos pasos que en el proceso de compraventa para poder registrar a os titulares nuevos de la propiedad.
¿Dónde se realizan los cambios de titularidad de una vivienda?
Los cambios de titularidad de un inmueble se realizan ante el Registro de la Propiedad donde se encuentre inscripta la vivienda. Para poder conseguirlo deberás presentar la documentación pertinente, según se trate de una compraventa, herencia, donación o divorcio.
Si bien este trámite es común y similar en todo el territorio español, sus costes pueden variar de una comunidad a otra.
Si lo deseas, podrás obtener un presupuesto del registrador. En general, esta operación tiene asociados cuatro tipos de costes:
1. Notarial: el coste de hacer la escritura.
2. Fiscal: el pago de los impuestos que corresponda.
3. Registral: el valor por hacer la inscripción.
4. De gestión: no es obligatorio, solo deberás abonarlo, en el caso que desees pagar por la tramitación del impuesto y por la inscripción.
Motivos para realizar un cambio de titularidad de un inmueble en España
El cambio de titularidad de una vivienda puede resultar complejo si no se tiene a disposición la información necesaria para llevarla adelante. Por lo tanto, se recomienda la contratación de un profesional que pueda llevar adelante el proceso mediante un buen asesoramiento.
En esta línea, es importante conocer en qué circunstancias se requerirá realizar el cambio de titularidad. A continuación, cada una de ellas.
Compraventa
Luego de haber adquirido una vivienda, los nuevos propietarios del inmueble deberán afrontar el pago del registro a su nombre.
El vendedor tiene la obligación de ir al notario para obtener la escritura y solicitar una copia simple de esta. Con esta se tramita el pago de la plusvalía municipal.
La persona que compró el inmueble necesitará esta copia simple de la escritura para realizar el cambio de titularidad en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
Herencia
Los herederos tienen que solicitar ante el notario la escritura de “aceptación de herencia”. Con ella podrán acudir a la Oficina del Catastro y, luego, al Registro de la Propiedad para realizar el cambio de titularidad.
¿Cuáles son los gastos por tramitar el cambio de titularidad de una vivienda?
En España, no es obligatorio hacer una escritura pública de las operaciones de transmisión de vivienda, sin embargo, es muy recomendable. La escritura de una vivienda es el documento donde se asienta lo ya pactado en su negociación y posee alcances jurídicos y económicos.
Debido a la importancia de este contrato entre dos partes, se requiere de la intervención de un tercero que funcione como testigo. Este sujeto deberá poseer imparcialidad, solvencia y legitimidad. Deberá garantizar que el acuerdo cumpla con las leyes vigentes y que respeta los derechos de ambas partes. El tercero en las escrituras públicas, quien se constituye como responsable solidario, es el notario. El notario es un funcionario público.
El notario cobra una tarifa que es fijada el Gobierno mediante Real Decreto, no decide cuánto será el coste de su labor. Por este motivo, es la misma para todos los notarios de España.
La tarifa notarial o arancel varía de acuerdo a tres factores:
-La cuantía de la propiedad en el documento.
-La extensión del documento.
-Los actos complementarios realizados.
Los gastos notariales cubren los honorarios, pero además constituyen una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores y otros gastos que se generan, y que el notario abona en nombre del cliente.
Cuando todo queda correctamente establecido, el notario deberá enviar el acuerdo para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
El cambio de titularidad en el Catastro es gratuito, siempre y cuando la realice el titular del inmueble. En el caso de que este cambio lo tramite el notario, será un gasto más a añadir a los gastos notariales.
Asimismo, es necesario tener en cuenta que no se podrá poner el inmueble con el nuevo titular hasta no haber liquidado los impuestos a que haya lugar, según el caso.
Al igual que los gastos notariales, los de los registros también se rigen por ley, mediante el Real Decreto de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad. El importe que se deberá abonar se calcula sobre el valor declarado en la escritura. A mayor importe se aplica menor porcentaje.
Existen exenciones en el pago de gastos registrales como es el caso de las viviendas de protección oficial.
Tributos que deberás pagar antes de registrar la propiedad
Los impuestos que se deberán abonar al momento de realizar el cambio de titularidad de una vivienda dependerán del tipo de proceso que se realice.
Casos de compraventa
Los tributos que se deberán abonar dependerán, fundamentalmente, de si el piso es nuevo o de segunda mano.
Si se trata de una primera transmisión, es decir, de viviendas nuevas adquiridas directamente a una promotora, se debe pagar el IVA. Si se trata de viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial, el IVA corresponde al 4% del precio escriturado. En los demás casos, el IVA alcanza el 10%.
Si se trata de un piso de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo varía entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado, según la comunidad autónoma. Es posible que se apliquen deducciones fiscales por causas de edad, familia numerosa o discapacidad.
El tributo de actos jurídicos documentados (AJD) grava todos los documentos jurídicos extendidos en papel timbrado, los cuales son necesarios para formalizar la compraventa. Su coste oscila entre 0,5% y 1,5%.
Casos de herencia
Se paga el Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. En muchas comunidades, el importe que se deberá pagar por una donación es mínimo.
El pago de la plusvalía municipal, recae asimismo sobre los herederos. Además, se deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y Actos Jurídicos Documentados.
Casos de donación
También se paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero en la modalidad de Donaciones. Algunas comunidades autónomas aplican bonificaciones de hasta un 99% en este tributo.
Para el beneficiario, la ganancia patrimonial que se genera por recibir la donación de los bienes está exenta de tributar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Documentos para realizar el cambio de titularidad de un inmueble
La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad exige la presentación de tres documentos reglamentados. Estos son:
-La escritura pública.
-El Impreso de Autoliquidación: documento que justifica que se ha llevado a cabo el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
-La constancia del pago de la plusvalía municipal.
La inscripción se realiza en la oficina Registral de la localidad donde se ubica el inmueble, donde deberás presentar los documentos recién mencionados.
Hasta aquí te hemos detallado el paso a paso para cambiar la titularidad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
En este post queremos contarte cuales son cada una de las opciones posibles para vender un edificio con inquilinos. Además, te detallaremos cuales son las acciones que deberás tener en cuenta si eres propietario o como futuro comprador. Si eres inquilino, cuáles son tus derechos y si existen normativas que regulen el proceso en cuestión.
En este artículo encontrarás:
¿Es posible vender un edificio con inquilinos?
La acción o los interrogantes sobre la posibilidad de vender un edificio con inquilinos es más frecuente y conocida de lo que se piensa. Se trata de la circunstancia habitual en la que una persona es propietaria de un inmueble que se encuentra arrendado. Ante una buena oferta, el titular de la vivienda decide venderla.
Todo el proceso de compraventa de un edificio o propiedad arrendada se encuentra, en España, regulado por la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU). A continuación, te presentamos las preguntas más frecuentes que pueden surgir sobre esta circunstancia.
¿Cuáles son las novedades que aporta las Modificación del artículo 14 de la LAU ?
La Ley 29/1994 determina el régimen jurídico que será aplicado a los arrendamientos de propiedades urbanas que se destinan a la vivienda o a sus diversos usos. Respecto a la alternativa o posibilidad de vender un edificio arrendado la principal novedad está contenida en la modificación del artículo 14 de dicha normativa.
La misma ha sido pensada con el objetivo de que sea el Registro de la Propiedad la institución encargada de regular la venta de una propiedad que se encuentre arrendada. En este sentido, la modificación determina que, si el contrato de alquiler de una propiedad se encuentra registrado en el ente competente, los condicionamientos del mismo deberán ser respetado aún luego de la venta del inmueble. Sobre todo, con respecto a los puntos que se encuentran relacionados al tiempo de validez del acuerdo.
Ante dicha circunstancia, quién se transforme en el nuevo titular y propietario de la vivienda comenzará a cumplir los derechos y obligaciones, a nivel legal, de la figura de arrendador.
No obstante, en el caso contrario, es decir, que el contrato no se encuentre inscripto en el Registro, el acuerdo concluirá en el preciso momento en el que la venta se lleve adelante.
¿Cuáles son las limitaciones de la normativa?
El artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos tiene una limitación. Es decir, quedan por fuera las situaciones de venta forzosa como consecuencia de una ejecución hipotecaria. Por lo tanto, cuando el proceso de vender un edificio con inquilinos se lleva adelante voluntariamente no existe ningún tipo de restricción que impida llevar adelante la operación.
¿El inquilino debe abandonar el inmueble si el contrato de arrendamiento no figura en el Registro de la Propiedad?
En este caso, la respuesta es negativa. Para las situaciones en las cuales el contrato de arrendamiento no se encuentre inscripto en el Registro, el arrendatario tiene la posibilidad de acogerse a lo que dicta el artículo 1571 del Código Civil español.
El mismo determina que, quién compre una finca arrendada «tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria». Por lo tanto, la primera figura con derecho a continuar con el arrendamiento es el inquilino que la habita al momento de la venta de la vivienda o edificio.
Ante estas situaciones, quien se encuentra arrendando la propiedad dispone de un periodo de tres meses para abandonar la vivienda. El plazo comienza a contarse desde el momento en que el nuevo propietario notifique la decisión de no continuar alquilando el inmueble.
¿El propietario debe pagar alguna indemnización por vender un edificio con inquilinos?
Como hemos afirmado, el inquilino de una vivienda que ha sido vendida podrá finalizar el acuerdo por el alquiler. Esta posibilidad existe para los casos en que el contrato esté inscrito en el Registro. En caso contrario, podrá disponer del artículo 1571 del Código Civil español. De esta manera, tendrá un plazo de tres meses dependiendo de la decisión del nuevo propietario del inmueble.
No obstante, se presenta una posible situación que es de hecho muy recurrente. Se trata de la existencia de una cláusula en el contrato de indemnización a favor del arrendatario ante una finalización del acuerdo abrupta. En estos casos, el pago de dicho monto deberá ser abonado por el antiguo propietario. Es decir, con quien se llevó adelante el acuerdo.
Si el inmueble se vendió antes de la actualización de Ley de Arrendamiento ¿Qué se sucede con los inquilinos?
Para los casos en los cuales los contratos de arrendamientos daten antes del 6 de junio de 2013, el nuevo titular de la vivienda debe aceptar los 5 años mínimos de alquiler. Esto según lo determina la Ley de arrendamiento y en los casos de contratos de un año prorrogado.
¿Y cómo se procede con las viviendas de renta antigua al vender un edificio con inquilinos?
En esta oportunidad, vender un edificio con un contrato de renta antigua se torna algo más complejo.
Los propietarios que se encuentren arrendando su inmueble con rentas de esta índole y quieran vender la propiedad deberán hacerlo en relación a la renta anual que el inquilino paga. De manera más concreta, por el precio de capitalización al 4,5% de la misma.
Asimismo, existen otros factores y aspectos que la normativa de arrendamiento observa y que modifican los acuerdo para este tipo de inmuebles si se da la compra-venta:
El pago del IBI de la vivienda arrendada pasará a cargo del arrendatario.
Las obras de mantenimiento y las reformas de cualquier tipo para mantener la vivienda pasarán a ser responsabilidad del inquilino.
Se anularán los derechos de tanteo y retracto.
La renta se actualizará. En este punto, el inquilino tiene la posibilidad de oponerse a la actualización y deberá notificárselo al nuevo propietario. Esta acción debe ser durante los próximos 30 días a la recepción de aumento.
El coste de alquiler será actualizado de manera anual con la variación del Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en los 12 meses anteriores a cada actualización.
En los casos en los que el inquilino no acepte la actualización, el contrato de arrendamiento se extinguirá en 8 años.
Al vender un edificio con inquilinos: ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de las partes?
Llegado el momento de vender un edificio con inquilinos, ambas partes deben cumplir con determinados requisitos. Es decir, propietarios e inquilinos adquieren y asumen derechos y obligaciones.
Por su parte, el inquilino tiene el derecho a poder pedir la adquisición preferente del edificio que está arrendando. Es decir, cuando un propietario decide poner a la venta la vivienda alquilada, este tiene la obligación de notificar al arrendatario la oferta. Por lo tanto, el primer paso que deberá realizar es comunicárselo a los arrendatarios y ofrecer comprar la propiedad. Si dentro de los 30 días posteriores a la notificación, los inquilinos no han dado una respuesta, el propietario podrá vender el inmueble a un tercero son complicaciones ni limitaciones.
La obligación de comunicar un posible comprador la existencia de los inquilinos. Es decir, notificar que las propiedades del edificio se encuentran en alquiler. Asimismo, junto a tal notificación deberá, el propietario comunicar cuales son las condiciones vigentes del contrato de arrendamiento. De no brindar dicha información o si la misma se encuentra incompleta, quienes estén arrendando los inmuebles podrán actuar jurídicamente.
¿Existe una vía más rápida para llegar a un acuerdo entre propietarios e inquilinos?
Lo más recomendable al vender un edificio con inquilinos es que ambas partes logren llegar a un acuerdo que beneficie a ambos antes de realizar la operación correspondiente.
En una gran cantidad de casos, la oferta hacia el arrendatario es que continúe con su contrato con el nuevo propietario. A su vez, se recomienda que el acuerdo se inscriba de nuevo en el Registro de la Propiedad. Este tipo de situaciones es muy habitual cuando la compra es por parte de inversores. En estos casos, adquirir un inmueble a modo de inversión que tengan inquilinos con un contrato vigente y con todas las cargas que dicha situación demanda limpias resulta altamente positivo.
Por último, en los casos en los cuales los inquilinos no quieran abandonar el edificio a priori a la venta, se recomiendan algunas alternativas para facilitar la operación. Una de ellas es ofrecerle al actual arrendatario otra vivienda en alquiler o un asesoramiento profesional para realizar el traslado de domicilio. Asimismo, se puede recurrir a un descuento para los últimos pagos de la renta negociar los gastos que demandará la mudanza.
Estas y otras opciones son recomendables ya que, los futuros posibles compradores buscaran visitar el inmueble para conocerlo. Por lo tanto, será de gran importancia contar con la autorización de las personas que viven en él.
¿Qué sucede si el inquilino no quiere abandonar el inmueble?
Ante esta situación, lo primerio que se debe saber es que no es posible echar a un arrendatario para vender un edificio de un día al otro. Como ya lo hemos mencionado, el propietario actual debe notificar con 30 días de anticipación la decisión de vender. Ante eso, el inquilino podrá optar por comprar o no la vivienda. En caso negativo deberá abandonarla dentro de los próximos tres meses al momento en que se concrete la transacción.
La única posibilidad que puede surgir es que el propietario requiera el inmueble para un uso diferente o para un uso propio, como ser para un familiar directo de manera fija o permanente. Ante esta situación, solo deberá comunicárselo al inquilino con una anticipación de dos meses. En el caso de que el contrario haya sido firmado hace más de un año, el arrendatario no podrá presentar ningún tipo de prórroga.
Hasta aquí hemos detallado todo lo necesario para vender un edificio con inquilinos, un interrogante más usual de lo que se conoce.
Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. En Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Al realizar la venta de una vivienda es necesaria la liquidación de una serie de gastos y cargas impositivas que forman parte del sistema tributario español. En esta línea, una de las consultas más frecuentes que suelen presentarse en este ámbito es en relación al cálculo del IRPF por la venta de un piso heredado.
Por ello, presentamos una guía precisa y completa para conocer cómo obtener el monto de este tributo. A su vez, detallaremos sobre qué grava, sus principales características y por qué es necesario abonarlo cuando se desea vender una inmueble heredado.
Si te encuentras en este proceso o estás pensando en llevarlo adelante y se te presenta esta inquietud, a continuación respondemos todas tus preguntas al respecto. ¡Sigue Leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre la Renta de Personas Físicas (IRPF)?
El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) es un tributo que debe ser abonado por quienes disponen o son titulares de un residencia habitual en España. Es decir, lo que se declara son los rendimientos económicos que una persona física ha obtenido a lo largo del año anterior. En este caso, se tributará por las ganancias que han sido percibidas en el 2022 cuando deba presentarse la declaración en el calendario fiscal de 2023.
Su característica principal es su carácter progresivo. Por lo tanto, entre más altos sean los ingresos, mayor será el importe a pagar en concepto de IRPF.
El impuesto sobre la renta de personas físicas es un tributo que se exige en todo lo que corresponde al territorio español. No obstante, existen acuerdos y normativas establecidas para:
Los regímenes tributarios forales de acuerdo y convenio que se encuentran vigentes en el País Vasco y Navarra.
Las regulaciones específicas que se encuentran previstas en la normativa para Canarias, Ceuta y Melilla.
Lo dispuesto en los tratados y convenios internacionales que formen parte oficial del ordenamiento interno.
Asimismo, el impuesto sobre la renta es un tributo que se encuentra cedido, de manera parcial, a las comunidades autónomas.
En la ley orgánica de financiación de las CC.AA. y en las normativas que regulan la cesión de los tributos, se establecen cada uno de los elementos que serán suceptibles de regulación por las mismas. A saber:
Tarifas correspondientes al gravamen autonómico.
Deducciones autonómicas.
El cálculo de la cuota líquida autonómica.
¿Cómo es el cálculo del IRPF por la venta de un piso heredado?
La base tributaria del IRPF, en este caso, es el incremento patrimonial. En otras palabras, el importe a pagar se calculará en función de la diferencia entre el precio de venta de una propiedad y su valor de adquisición. Cuando se trata de una vivienda adquirida por nosotros mismos, el cálculo es sencillo. Pero ¿qué sucede cuando se debe calcular el IRPF por la venta de un piso heredado?
En primer lugar, será necesario especificar las diferencias que se presentan entre el valor de transmisión y el valor de adquisición de una vivienda.
Diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición
Como mencionamos anteriormente, el cálculo del IRPF se realiza sobre la base de la diferencia (o resta) entre el valor de transmisión de la propiedad y su valor de adquisición. A continuación, desglosaremos cada uno de estos conceptos.
Valor de transmisión del inmueble
El valor de transmisión se refiere a la ganancia neta obtenida por la venta de la propiedad. Para su cálculo, se consideran tres variables:
El precio de venta de la casa.
Los gastos asociados a la operación.
Los tributos que se debieron pagar en el momento de la transmisión.
En definitiva, el valor de transmisión será igual al importe de venta de la casa, menos los gastos y los tributos asociados. Para luego, llevar adelante el cálculo específico a la situación impositiva.
Valor de adquisición del inmueble
Este valor de adquisición está vinculado al total de inversión que se realizó sobre la propiedad. He aquí el asunto que más dudas genera al momento de calcular el IRPF por la venta de un piso heredado. Se deben tener en cuenta las siguientes variables:
El precio de adquisición de la vivienda.
Las inversiones que hayamos realizado para mejorarla.
Los gastos y tributos asociados a la herencia.
Las amortizaciones.
Ahora bien, ¿cuál es el precio de adquisición si a la vivienda la hemos heredado? La respuesta es muy simple: para calcular el IRPF por la venta de un piso heredado se debe considerar el precio de la vivienda que ha sido utilizado para declarar el impuesto de sucesiones y donaciones.
¿Cuál es la cuantía a pagar de IRPF por la venta de un piso heredado?
Una vez que se haya calculado la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición, solo restará calcular el importe exacto que se deberá pagar en concepto de IRPF.
Ahora bien, como punto de partida, será necesario considerar dos escenarios posibles:
Si el incremento patrimonial arroja un resultado negativo, es un indicativo de que no se ha obtenido ningún incremento patrimonial y, en consecuencia, no se deberá pagar IRPF.
Si la resta nos da un resultado positivo, se deberá multiplicar esa cuantía por un porcentaje establecido por el Ministerio de Hacienda que dependerá de las ganancias totales. En otras palabras, el tipo de gravamen dependerá de los ingresos anuales que se hayan percibido en 2021 por la actividad económica que se lleva adelante.
Como hemos mencionado, el impuesto sobre la renta de personas físicas es un tributo de carácter progresivo, por lo tanto, funciona por tramos. Es decir, el tipo impositivo va aumentando a medida que se incrementan las ganancias. Para su cálculo, Hacienda establece un porcentaje distinto para cada uno de dichos tramos, considerando las diversas rentas que se incluyen en la base general de impuesto.
Los tramos que establece el Ministerio de Hacienda para el cálculo del importe del IRPF por la venta de un piso heredado son los siguientes:
¿Cuándo se paga el IRPF 2022 en 2023?
El calendario en 2023 para la declaración de los movimientos fiscales inició el miércoles 6 de abril y finalizó el 30 de junio.
Por otra parte, los modos de llevar adelante la presentación de la renta, continúan siendo igual al día de hoy. Es decir, si se desea realizar la declaración de forma online, se podrá presentar la documentación necesaria a lo largo del periodo de trámite en 2023. En los casos en los cuales se desee realizar la gestión de manera presencial se deberá esperar si se necesitará solicitar cita previa.
Hasta aquí te hemos contado acerca de cómo calcular el IRPF por la venta de un piso heredado. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.
En España existen diversas tipología de viviendas, entre ellas las VPO. Este tipo de inmuebles forman parte de programas estatales destinados a cubrir la problemática del acceso a la vivienda. Por lo tanto, adquieren determinadas características particulares y requieren de una serie de requisitos para poder solicitarlas, adquirirlas, mantenerlas o transferirlas. En este contexto, surge el interrogante de si es posible vender un piso de protección oficial o si puede alquilarse.
A lo largo de este post responderemos a dicha pregunta que muchas personas se realizan y detallamos de manera precisa de que se tratan este tipo de inmuebles.
En este artículo encontrarás:
Viviendas Protegidas: ¿Qué son y cómo se diferencian?
Una manera simple de identificar a las viviendas protegidas es a través de las iniciales “VPO”. Se trata de una manera más global de hacer referencia a este tipo de inmuebles. Sin embargo, dentro del término general, es posible encontrar otros tipos de viviendas protegidas. A su vez, se encuentran las viviendas denominadas libres, que adquieren características especiales y su valor no se encuentra limitado por la administración pública.
A continuación, enumeramos cada una de ellas.
Viviendas de Protección Oficial VPO
Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es un inmueble cuyo precio de compra o de alquiler es más bajo que el de otras propiedades del mercado. Son promovidas por los gobiernos de las Comunidades Autónomas y, a través de ellas, se pretende facilitar a las familias más vulnerables el acceso a una vivienda digna.
Su disponibilidad nace de un convenio entre las empresas constructoras y el Estado, dado que los promotores obtienen del gobierno ayudas económicas para la construcción de las viviendas y, a cambio, las venden o las alquilan por un precio máximo establecido por cada Comunidad Autónoma.
El precio de una VPO será, por lo tanto, inferior al de una vivienda libre. Sin embargo, su acceso está limitado a aquellas personas cuyos ingresos no superen unos parámetros mínimos establecidos por el Estado, que repasaremos a continuación.
En esta categoría de viviendas protegidas, existen tres tipos:
VPO permanente: con una calificación permanente desde 2003.
VPO a 20 años: son las que disponen de un tipo de calificación temporal previo a 2003 y que a los 20 años pueden pasar a ser libres.
VPO derecho de superficie: se trata de un tipo de categoría para que este tipo de viviendas tengan costes más bajos. Una condición es que luego de 75 años, la vivienda vuelva a pertenecer a la administración pública
Viviendas de Precio Tasado VPT
Se trata de viviendas con un precio máximo límite con una tasación específica. Para la adquisición de este tipo de viviendas son necesarios una serie de requisitos relacionados al monto de ingreso de quien la solicita y algunas condiciones especiales.
La principal diferencia entre estas viviendas y las VPO es que no se les exige a los compradores una renta mínima tan baja. Además, es posible que se adquiera el inmueble por más que se cuente con otra vivienda libre.
Viviendas Libres
Las viviendas libres son las que fueron construidas por empresas o particulares y que no han percibido ningún tipo de beneficio o ayuda económica por parte de sector público. Por lo tanto, el precio que se fija está regido por la oferta y la demanda en el mercado inmobiliario.
Dentro de esta categoría, existen dos tipos:
Las de primera mano
Las de segunda mano
¿Se puede vender un piso de protección oficial?
Conseguir una Vivienda de Protección Oficial no es fácil. Esto se debe a que su cantidad es limitada y a que no todos cumplen los requisitos establecidos por el gobierno. Sin embargo, si ya tienes tu VPO, debes saber que es posible venderla, aunque deberás cumplir algunas condiciones que te detallamos a continuación.
Requisitos para vender un piso de protección oficial
En primer lugar, deberás esperar a que hayan pasado diez años desde el momento de la adquisición de la propiedad, dado que es en ese entonces cuando la vivienda pierde su condición de protegida. No obstante, existen algunas excepciones, como la obligación de trasladarse a otra ciudad por trabajo o el aumento del número de miembros de la familia.
En segundo lugar, deberás considerar que el precio de venta no puede superar el máximo establecido por la ley. Este tipo de viviendas se encuentran reguladas por el Decreto 2114/1968, de 24 de julio.
Por último, deberás encontrar un comprador que cumpla con todos los requisitos que te mencionamos anteriormente, ya que el interesado estaría comprando una VPO y deberá acogerse a la reglamentación correspondiente.
Documentación necesaria para vender una VPO
Para poder vender tu piso de protección oficial, deberás presentarte en la Oficina de Vivienda de tu localidad y solicitar una autorización de venta. Para ello, te pedirán la siguiente documentación:
Documento Nacional de Identidad
Justificantes de todas las ayudas que hayas recibido.
El contrato de la hipoteca, si existiera, para poder acreditar el tipo de préstamo que tienes.
La calificación de la Vivienda de Protección Oficial.
Para comprender cómo se procede cuando se quiere vender un piso de protección oficial, debemos diferenciar dos posibilidades. La primera se refiere a aquellos casos en donde hayan transcurrido los diez años desde la compra de la vivienda. La segunda, a aquellos casos en donde no hubiera transcurrido dicho plazo. Veamos, entonces, cómo se debe proceder en cada caso.
Después de diez años desde la compra
Si ya han transcurrido diez años desde que compraste tu VPO, lo único que necesitarás es encontrar un comprador que cumpla con todos los requisitos mencionados. Además, debes saber que el precio máximo al que podrás vender el inmueble dependerá directamente del tiempo que haya transcurrido desde la compra y de la comunidad autónoma en donde se encuentre la vivienda.
Por último, te recomendamos que te acerques a la Oficina de Vivienda de tu localidad para solicitar un permiso de venta. Allí mismo te dirán cuál es el precio máximo por el que podrás realizar la transacción.
Antes de los diez años
Si, por el contrario, no hubiera transcurrido éste período desde la adquisición de la propiedad, deberás demostrar que realizas la transacción por una causa justificada, que podría ser:
La necesidad de trasladarte a otra ciudad por motivos laborales.
Que se haya incrementado el número de miembros de tu familia y el inmueble resulte pequeño para albergarlos a todos.
Que algún miembro de tu familia posea una discapacidad o sea mayor de 65 años y necesite de ciertas condiciones específicas en la vivienda.
Hasta aquí hemos detallado cada uno de los puntos necesarios para responder al interrogate de si es posible vender un piso de protección oficial. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la compra venta de tu inmueble de manera exitosa.
Todos aquellos que deciden comprar una vivienda considerar cuáles son los impuestos que se deberán pagar por la adquisición del bien inmueble. Solo de esa manera será posible prever cuáles serán los gastos asociados a la transacción. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tributos que debe pagarse al momento de adquirir una vivienda. Este tributo se encuentra cedido a las autonomías españolas, por lo tanto es de vital importancia considerar el ITP por Comunidad Autónoma.
En este sentido, en el territorio español al comprar un piso, los impuestos a abonar dependerán del tipo de vivienda adquirida. Si se trata de una vivienda nueva se deberá abonar el IVA, mientras que si se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el ITP.
A continuación, detallamos el modo de calcula el ITP por Comunidad Autónoma de Españad. Sigue leyendo.
En este artículo encontrarás:
¿Cómo calcular el ITP por comunidad autónoma?
Como mencionábamos antes, el importe a pagar por el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales dependerá de la comunidad autónoma en donde se encuentre el inmueble. Asimismo, cada comunidad autónoma dispone de su propio conjunto de reducciones según diferentes criterios.
Desde el 1 de enero, el valor de referencia sobre el cual se aplicará el tributo será calculado anualmente y realizando una media de la totalidad de compraventas realizadas por municipio.
Es por ello que, a continuación, facilitamos los tipos porcentuales a aplicar sobre el valor de referencia a definirse en cada una de las comunidades.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Andalucía
Con carácter general, en las transmisiones de bienes inmuebles, la cuota tributaria se obtendrá aplicando sobre la base liquidable (es decir, el valor del inmueble, menos las cargas) el tipo que resulte de la siguiente tarifa:
Tipo aplicable
8,00%
9,00%
10,00%
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Aragón
El cálculo del ITP en Aragón es exactamente igual que en Andalucía, aunque varían los porcentajes según el valor de referencia del bien. Puedes verificarlos en la siguiente tabla:
Tipo
8,00%
8,50%
9,00%
9,50%
10,00%
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Asturias
En Asturias, el porcentaje se aplica directamente sobre el valor de referencia del bien. Detallamos los gravámenes a continuación.
Porcentaje
8%
9%
10%
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Baleares
Su cálculo es igual que en el caso de la Comunidad de Andalucía y los porcentajes a aplicar son los siguientes:
Tipo aplicable
8%
9%
10%
11%
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Canarias
Para el ITP en Canarias se aplica un 6,5% de carácter general. Además, existen una serie de bonificaciones por casos excepcionales que puedes consultar en su página web oficial: Gobierno de Canarias.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cantabria
Desde 2020, el cálculo del ITP en Cantabria se rige por la siguiente tabla:
Tipo aplicable
8%
9%
10%
Además, existe un tipo reducido del 4% que se aplica en la adquisición de viviendas habituales llevadas a cabo por personas con minusvalías iguales o superiores al 65%. También existe un porcentaje especial del 5% que se aplica en los siguientes casos:
Titular de familia numerosa o cónyuge del mismo.
Persona con minusvalía física, psíquica o sensorial que tenga la consideración legal de minusválida con un grado de disminución igual o superior al 33% e inferior al 65%.
Tener, en la fecha de adquisición del bien inmueble, menos de treinta años cumplidos.
En las transmisiones de viviendas de protección pública, que no gocen de exención.
Para obtener más información al respecto, puedes consultar la página web del Gobierno de Cantabria.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Castilla-La Mancha
Desde 2016, en Castilla-La Mancha de aplica un tipo impositivo general del 9% y un tipo reducido del 6%. Este último es, exclusivamente, para la adquisición de viviendas cuyo valor no supere los 180 000 euros.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Castilla y León
En Castilla y León, tal como se indica en la página web oficial del gobierno, la normativa autonómica establece los siguientes tipos de gravamen en la transmisión de inmuebles:
8% con carácter general.
4% si el inmueble va a constituir la vivienda habitual, si no se supera un límite máximo de renta y el adquirente es:
Titular de una familia numerosa y, si es titular de otra vivienda, deberá proceder a su venta.
Él o cualquiera de los miembros de su unidad familiar tiene discapacidad de al menos el 65% y, si es titular de otra vivienda, deberá proceder a su venta.
Todos los adquirentes son menores de 36 años y es su primera vivienda.
Se trata de una vivienda protegida y es la primera vivienda para todos los adquirentes.
El tipo se reduce al 0,01% cuando el inmueble va a constituir la vivienda habitual y se cumplen los siguientes requisitos:
Todos los adquirentes tienen menos de 36 años y no superan un límite máximo de renta.
Se trata de la primera vivienda para cada uno de los adquirentes.
El inmueble está situado en un municipio con menos de 3 000 habitantes o de menos de 10 000 si dista más de 30 kilómetros de la capital de la provincia y su valor es inferior a 135 000 euros.
10%, si la base imponible supera los 250 000 euros, a la parte de la base que excede esta cantidad y el tipo del 8% a la parte de la base que no excede.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Cataluña
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Cataluña depende también del valor de referencia. El tipo impositivo se puede verificar a continuación.
Tipo aplicable
10%
11%
También existe un gravamen especial del 7% en el caso de las Viviendas de Protección Oficial y otro de un 5% para: familias numerosas, familias monoparentales, adquirientes menores de 32 años o titulares con una minusvalía igual o superior al 65%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Comunidad Valenciana
En la Comunidad Valenciana se aplica un ITP del 10% con carácter general. Además, existen dos tipos impositivos reducidos:
Del 8%, que se aplica para la adquisición de viviendas de protección pública de régimen general o para la primera vivienda habitual de jóvenes menores de 35 años.
Del 4% se aplica para las VPO, las familias numerosas con ingresos conjuntos inferiores a 45 000 euros y la vivienda habitual de un discapacitado físico o sensorial, con un grado de minusvalía igual o superior al 65%, o psíquico, con un grado de minusvalía igual o superior al 33%.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Ceuta y Melilla
En estas comunidades, el ITP es del 6% con carácter general. Aunque existe una bonificación del 50% para los inmuebles radicados en Ceuta.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Extremadura
En el caso de Extremadura, el ITP de calcula según los tipos impositivos detallados a continuación.
Tipo aplicable
8%
10%
11%
No obstante, existe un tipo de interés reducido del 7% para aquellos casos en donde el inmueble funcione como vivienda habitual del comprador y su valor no supere los 122 mil euros. Además, las VPO tributan por un 4%.
Tal y como se indica en la página oficial del Gobierno de La Rioja, los tipos impositivos para el ITP en esta comunidad son los siguientes:
Bienes inmuebles, carácter general: 7%
VPO, vivienda habitual de jóvenes menores de 36 años de edad o minusválidos: 5%
Bienes inmuebles que vayan a constituir vivienda habitual de una familia numerosa: 3%
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Madrid
En la comunidad de Madrid existe un tipo impositivo general del 6%, que se reducirá al 4% en aquellos casos en donde la adquisición sea llevada a cabo por una familia numerosa y el inmueble constituya una vivienda habitual.
En la página web de la Comunidad de Madrid podrás más información respecto del ITP.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en Murcia
El tipo general para el ITP en Murcia es del 8%. No obstante, existe un porcentaje reducido del 3% que se aplica en los siguientes casos:
Transmisiones sujetas y exentas de IVA sin renuncia a la exención
Adquisiciones de inmuebles destinados a vivienda habitual por familias numerosas
Adquisiciones de inmuebles destinados a vivienda habitual, realizadas por jóvenes de edad inferior o igual a 35 años.
En la Comunidad Foral de Navarra, el porcentaje a aplicarse sobre la base imponible es del 6%. Este se reduce al 5% cuando la adquisición corresponde a una residencia habitual y de familias de dos hijos o más. El límite de la base imponible para dicha reducción es de 180 304 euros. ¿Quieres obtener más información? La encontrarás en la web deHacienda Navarra.
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales País Vasco
Como puede verse en la web de la diputación foral de Bizkaia, el tipo impositivo del ITP varía en las siguientes cantidades:
Transmisión de bienes inmuebles: 7%
Tipo reducido del 2,5% para las familias numerosas y unas características determinadas en el tamaño del inmueble.
En definitiva, el ITP por Comunidad Autónoma y su cálculo varía considerablemente de una a la otra. Además, depende del tipo de propiedad, del uso que se realizará de la misma y de las características socioeconómicas del adquiriente.
Hasta aquí te hemos contado todo lo vinculado al ITP por Comunidad Autónoma.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Para quienes piensan o deciden comprar un piso es importante considerar cuáles son los impuestos que se deberán pagar por la adquisición del bien inmueble. Solo de esa manera será posible prever cuáles serán los gastos asociados a la transacción. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) es uno de los tributos que debe pagarse al momento de adquirir una vivienda.
En el territorio español al comprar un piso, los tributos a pagar dependerán del tipo de vivienda adquirida. Si se trata de una vivienda nueva se deberá abonar el IVA, mientras que si se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el ITP.
Por ello, a continuación bridnamos toda la información imprescindible de sabre sobre este tributo nacional. ¡Sigue leyendo!
En este artículo encontrarás:
¿Qué es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)?
El ITP es una rama del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD). Existe en España desde 1993 y está regulado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 y la Ley 22/2009.
En lo que respecta a las transacciones inmobiliarias, este tributo grava la transmisión de bienes entre particulares. Es decir, a quien no es empresario o profesional.
El ITP deberá ser abonado solo en la segunda transmisión onerosa, cuando se adquiera un inmueble de segunda mano.
Para llevar adelante el cálculo de dicho tributo es importante explicitar los cambios realizados en la normativa fiscal a partir de la aprobación de la Ley de Medidas de Prevención y Lucha contra el Fraude Fiscal. En adelante, el valor de referencia de una propiedad pasó a ser el que determina el catastro y no el real, como había sido anteriormente a la sanción de la ley.
¿Quién debe pagar por el ITP, dónde, cuánto y cuando?
Quien? El responsable de pagar el ITP será siempre el comprador de la vivienda, mientras que el vendedor se hará cargo del IRPF asociado a su incremento patrimonial.
Dónde? El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está cedido a las Comunidades Autónomas, por lo que habrá de pagarse en la delegación de Hacienda de la comunidad en donde se encuentre el inmueble.
Cuándo? El plazo para liquidarlo es de treinta días a partir del momento en el que se produce la compra del bien.
Cuánto? Cuánto es lo que se debe pagar y cómo se calcula este tributo son dos de los principales cambios que se han introducido en la normativa luego de la aprobación de la Ley Antifraude.
Con respecto a la modalidad de pago, el comprador del inmueble deberá presentar en la oficina tributaria correspondiente uno de los siguientes modelos:
Modelo 600: es de carácter general.
Modelo 630: sirve para aquellos casos en donde se realice el pago en metálico del exceso de letras de cambio superiores a 192.323, 87 euros.
A estos documentos deberá anexarse la copia auténtica y una copia simple de la escritura, además del NIE o DNI del comprador.
¿Cuánto se paga de ITP por la compra de un piso?
Si bien la recaudación del ITP es una competencia de cada comunidad autónoma, el Estado establece un marco general respecto del gravamen. El mínimo establecido para el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en el caso de la compra de un piso es del 6%. Este porcentaje se aplicaba sobre el valor real del bien adquirido, aunque podrán deducirse aquellas cargas que disminuyan su porcentaje.
No obstante, la nueva normativa establece un nuevo valor de referencia para los inmuebles. Anteriormente, el cálculo de la base imponible del gravamen se realizaba sobre el valor real. Hablamos del valor que se comparaba al precio de la compraventa o el valor objetivo otorgado por las comunidades en función de diversos factores. Por ejemplo, la zona.
En este sentido, el valor de referencia que se tiene en cuenta para calcular el ITP a partir del 2022 es el valor de mercado. Es decir, aquel que determina la Dirección General Del Catastro. Sin embargo, este valor nuevo no puede superar, en ningún caso, el valor que circula en el mercado.
Por lo tanto, su uso para determinar la base imponible nunca debería suponer un aumento en la tributación. Así lo establece la normativo sancionada.
Modificaciones a partir de la Ley Antifraude en el cálculo del ITP
Según lo que establece la nueva normativa antifraude, el valor de referencia que ha sido fijado por el catastro para cada una de las propiedades dependerá de diversos factores. Uno de ellos es el precio de todas las compraventas que hayan sido realizadas y formalizadas correctamente. Asimismo, se llevarán adelante valoraciones de carácter individual debido a las características de cada activo. Como ser:
años de construcción,
estado
calidad de edificación.
Por lo tanto, es importante saber que el valor de referencia es diferente al valor catastral, aunque estén íntimamente relacionadas.
Valor de referencia: es el que se establece de manera anual en cada uno de los municipios españoles. Es el que sirve como base para calcular el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Declarados, y el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Es un dato de carácter público que puede ser consultado en la Sede Electrónica del Catastro. Nunca podrá superar el valor de mercado.
Valor Catastral: es la valoración que se realiza sobre un inmueble determinado en base a la aplicación de ciertos criterios de valores de cada municipio. Se trata de un dato que es protegido, por lo tanto no es de carácter público.
Por este motivo, la normativa no afecta al resto de tributos que usan el valor catastral como base imponible. Ya sea el IRPF, el IBI o la plusvalía municipal.
¿Qué sucede si no se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales?
Si el tributo no es abonado en el tiempo correspondiente, se pueden aplicar intereses de demora y otro tipo de sanciones, ya que puede entenderse que existe algún ánimo de defraudar. Sin embargo, hasta el momento, ciertas Comunidades Autónomas no están poniendo multas a los que no lo han pagado porque entienden que ha sido por simple desconocimiento. No obstante, está siendo solicitado en varios lugares. Como otros impuestos, prescribe a los cuatro años.
Hasta aquí te hemos contado todo lo vinculado al Impuesto de Transmiciones Patrimoniales. Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo.
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