El sector inmobiliario es sumamente interesante y al mismo tiempo complejo. En muchas ocasiones pude llegar a resultar estresante si no se dispone de la información necesaria. Por ello, resulta importante conocer la realidad del mercado y tener presente algunos consejos para dar con la vivienda ideal. Por ello, en esta oportunidad, te ofrecemos una guía paso a paso para llevar adelante el cambio de titularidad de un inmueble en España.
En este post te detallamos los documento y cada una de las etapas que implica la transferencia de una vivienda. ¡¡Sigue leyendo!!
En este artículo encontrarás:
¿Cuándo se debe realizar el cambio de titularidad de una vivienda?
Las circunstancias por las cuales una persona debe realizar el cambio de titularidad de un inmueble pueden ser diversas y depender de varios factores.
Si bien la compraventa es la operación más habitual que requiere este tipo de trámite, existen otros casos que también necesitan realizarla. En este sentido, la titularidad de un inmueble puede ser modificada cuantas veces sea necesario, ya que no es inalterable.
Otro supuesto por el cual se requerirá el cambio de titular de una vivienda puede ser a causa de un divorcio, en una herencia o donación. Estos casos también tienen que seguir los mismos pasos que en el proceso de compraventa para poder registrar a os titulares nuevos de la propiedad.
¿Dónde se realizan los cambios de titularidad de una vivienda?
Los cambios de titularidad de un inmueble se realizan ante el Registro de la Propiedad donde se encuentre inscripta la vivienda. Para poder conseguirlo deberás presentar la documentación pertinente, según se trate de una compraventa, herencia, donación o divorcio.
Si bien este trámite es común y similar en todo el territorio español, sus costes pueden variar de una comunidad a otra.
Si lo deseas, podrás obtener un presupuesto del registrador. En general, esta operación tiene asociados cuatro tipos de costes:
1. Notarial: el coste de hacer la escritura.
2. Fiscal: el pago de los impuestos que corresponda.
3. Registral: el valor por hacer la inscripción.
4. De gestión: no es obligatorio, solo deberás abonarlo, en el caso que desees pagar por la tramitación del impuesto y por la inscripción.
Motivos para realizar un cambio de titularidad de un inmueble en España
El cambio de titularidad de una vivienda puede resultar complejo si no se tiene a disposición la información necesaria para llevarla adelante. Por lo tanto, se recomienda la contratación de un profesional que pueda llevar adelante el proceso mediante un buen asesoramiento.
En esta línea, es importante conocer en qué circunstancias se requerirá realizar el cambio de titularidad. A continuación, cada una de ellas.
Compraventa
Luego de haber adquirido una vivienda, los nuevos propietarios del inmueble deberán afrontar el pago del registro a su nombre.
El vendedor tiene la obligación de ir al notario para obtener la escritura y solicitar una copia simple de esta. Con esta se tramita el pago de la plusvalía municipal.
La persona que compró el inmueble necesitará esta copia simple de la escritura para realizar el cambio de titularidad en el Catastro y en el Registro de la Propiedad.
Herencia
Los herederos tienen que solicitar ante el notario la escritura de “aceptación de herencia”. Con ella podrán acudir a la Oficina del Catastro y, luego, al Registro de la Propiedad para realizar el cambio de titularidad.
¿Cuáles son los gastos por tramitar el cambio de titularidad de una vivienda?
En España, no es obligatorio hacer una escritura pública de las operaciones de transmisión de vivienda, sin embargo, es muy recomendable. La escritura de una vivienda es el documento donde se asienta lo ya pactado en su negociación y posee alcances jurídicos y económicos.
Debido a la importancia de este contrato entre dos partes, se requiere de la intervención de un tercero que funcione como testigo. Este sujeto deberá poseer imparcialidad, solvencia y legitimidad. Deberá garantizar que el acuerdo cumpla con las leyes vigentes y que respeta los derechos de ambas partes. El tercero en las escrituras públicas, quien se constituye como responsable solidario, es el notario. El notario es un funcionario público.
El notario cobra una tarifa que es fijada el Gobierno mediante Real Decreto, no decide cuánto será el coste de su labor. Por este motivo, es la misma para todos los notarios de España.
La tarifa notarial o arancel varía de acuerdo a tres factores:
-La cuantía de la propiedad en el documento.
-La extensión del documento.
-Los actos complementarios realizados.
Los gastos notariales cubren los honorarios, pero además constituyen una provisión para hacer frente a impuestos, honorarios de registradores y otros gastos que se generan, y que el notario abona en nombre del cliente.
Cuando todo queda correctamente establecido, el notario deberá enviar el acuerdo para inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad.
El cambio de titularidad en el Catastro es gratuito, siempre y cuando la realice el titular del inmueble. En el caso de que este cambio lo tramite el notario, será un gasto más a añadir a los gastos notariales.
Asimismo, es necesario tener en cuenta que no se podrá poner el inmueble con el nuevo titular hasta no haber liquidado los impuestos a que haya lugar, según el caso.
Al igual que los gastos notariales, los de los registros también se rigen por ley, mediante el Real Decreto de aprobación de aranceles de los Registradores de la Propiedad. El importe que se deberá abonar se calcula sobre el valor declarado en la escritura. A mayor importe se aplica menor porcentaje.
Existen exenciones en el pago de gastos registrales como es el caso de las viviendas de protección oficial.
Tributos que deberás pagar antes de registrar la propiedad
Los impuestos que se deberán abonar al momento de realizar el cambio de titularidad de una vivienda dependerán del tipo de proceso que se realice.
Casos de compraventa
Los tributos que se deberán abonar dependerán, fundamentalmente, de si el piso es nuevo o de segunda mano.
- Si se trata de una primera transmisión, es decir, de viviendas nuevas adquiridas directamente a una promotora, se debe pagar el IVA. Si se trata de viviendas de protección oficial, promoción pública o de régimen especial, el IVA corresponde al 4% del precio escriturado. En los demás casos, el IVA alcanza el 10%.
- Si se trata de un piso de segunda mano, deberás pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este tributo varía entre un 5% y un 10% sobre el valor escriturado, según la comunidad autónoma. Es posible que se apliquen deducciones fiscales por causas de edad, familia numerosa o discapacidad.
El tributo de actos jurídicos documentados (AJD) grava todos los documentos jurídicos extendidos en papel timbrado, los cuales son necesarios para formalizar la compraventa. Su coste oscila entre 0,5% y 1,5%.
Casos de herencia
Se paga el Impuesto Sucesiones y Donaciones (ISD), que es un tributo cedido a las comunidades autónomas. En muchas comunidades, el importe que se deberá pagar por una donación es mínimo.
El pago de la plusvalía municipal, recae asimismo sobre los herederos. Además, se deberá abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, y Actos Jurídicos Documentados.
Casos de donación
También se paga el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, pero en la modalidad de Donaciones. Algunas comunidades autónomas aplican bonificaciones de hasta un 99% en este tributo.
Para el beneficiario, la ganancia patrimonial que se genera por recibir la donación de los bienes está exenta de tributar en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas).
Documentos para realizar el cambio de titularidad de un inmueble
La inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad exige la presentación de tres documentos reglamentados. Estos son:
-La escritura pública.
-El Impreso de Autoliquidación: documento que justifica que se ha llevado a cabo el pago del impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP).
-La constancia del pago de la plusvalía municipal.
La inscripción se realiza en la oficina Registral de la localidad donde se ubica el inmueble, donde deberás presentar los documentos recién mencionados.
Hasta aquí te hemos detallado el paso a paso para cambiar la titularidad. Si te ha surgido algún interrogante te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde OI REAL ESTATE te responderemos a la brevedad.
Si te encuentras en algún tipo de situación que requiera asesoramiento legal y profesional puedes ponerte en contacto con nosotros. Nuestros asesores te brindarán la mejor información, con la mayor confidencialidad y la venta o compra de tu inmueble de manera exitosa.
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3 Comentarios
Hola, le comento mi caso a ver si me puede ayudar..
Mi pareja y yo compramos un piso, lo pusimos a su nombre por qué yo hacía poco había tenido que hacer una dación en pago, por lo cual me dijeron que en los 5 años siguientes no me hipotecara por qué los intereses iban a ser altísimos..
nos hipotecamos ” osea se hipotecó” con la idea de más adelante poner el piso a nombre de los dos..
Mi pregunta es, puede el ponerme el de titular también sin tener que tocar la hipoteca? Es que lo preguntamos en el banco y nos dijeron que teníamos que hacer una hipoteca nueva para poder ponerlo a nombre de los dos, claro y que los cambiarían las condiciones de la hipoteca.. las cuales nos costó mucho conseguir,, espero su respuesta muchas gracias!
Estimada Ana,
Al cambiar o agregar un titular sí o si se modifican las condiciones de la hipoteca. Pueden evaluar lo que les ofrece el mismo banco o averiguar qué les ofrece un nuevo banco para llevar su hipoteca allí, esto sería una subrogación de hipoteca. En este post: https://www.oirealestate.net/noticias-inmobiliarias/subrogacion-de-hipoteca-de-que-se-trata/ puedes conocer más sobre este proceso.
Esperamos haberte ayudado a resolver tu consulta.
Muchas gracias por leernos,
Saludos!