A pocos meses de arrancar el año 2020, España, y el mundo entero, se vieron envueltos en una pandemia que afectó a todos sectores de la sociedad. El mercado inmobiliario y las regulaciones en el mismo no fueron la excepción. Con la presencia del COVID-19, se disparó el número de viviendas heredadas debido al aumento continuo de fallecimientos a causa del virus. En este sentido, el estado español sancionó la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria, medida que entrará en vigencia a partir del 3 de septiembre del 2021 y que repercutirá directamente en la compraventa de viviendas.
En la siguiente nota, te contamos cómo afecta la eliminación del artículo a la compraventa de propiedades heredadas y de qué trata la normativa.
En este artículo encontrarás:
Pandemia y el aumento de viviendas heredadas
Como sabemos, el Covid-19 fue la causa para que millones y millones de personas perdieran la vida. Uno de sus resultados fue el aumento de la cantidad de viviendas heredadas durante la pandemia. Según expertos y estadísticas del Registro de la propiedad, podría tratarse de índices récords.
Desde el Instituto Nacional de Estadísticas (INE) afirman que desde enero a mayo de 2021 se han registrado más de 85.000 sucesiones por herencia. Lo que se calcula son aproximadamente 500 sucesiones diarias.
Los índices presentados por los expertos los integran solamente aquellas transacciones que han sido aceptadas por el Registro de la Propiedad. En este sentido, quedan por fuera de la estadística todas las sucesiones que han sido rechazadas debido a que las deudas de la persona fallecida superaban el patrimonio heredado.
¿Cuáles fueron las comunidades con mayores registros?
Siguiendo con las estadísticas oficiales del INE, Cataluña representa la comunidad con mayor cantidad de registros de sucesiones por herencia en pandemia. Se trata de un número aproximado de 15.000 transacciones.
De muy cerca, se asoman las comunidades de Andalucía con 14.000 registros, la comunidad madrileña y la valenciana con aproximadamente unas 11.200 operaciones.
Con una numero bastante alejado, le siguen Cartilla de León con un registro de 5.324 viviendas heredades y País Vasco con unas 4.223.
Por su parte, y de manera particular, en La Rioja, desde enero a mayo, se registraron por debajo de las 1000 viviendas. Y, más singular aún, Malilla y Ceuta, en el mismo periodo, menos de 100 operaciones.
¿De qué se trata el Art.28 de la ley hipotecaria?
Por su parte, la Ley Hipotecaria regula todas las acciones que forman parte del mercado hipotecario en España. A partir de su sanción, es la norma que condensa la normativa general que será aplicada en los ejercicios de inscripción y anotación de actos y contratos vinculados a todos los derechos reales que rigen sobre los bienes inmuebles.
La Ley Hipotecaria ha ido modificándose a lo largo de la historia desde su sanción con la finalidad de ir acomodándose a los tiempos modernos.
Una de sus últimas modificaciones se produce con la finalidad de regular la distribución de los gastos hipotecarios y los modos de financiación para la compra de viviendas. A su vez, dicha modificación realizada en el año 2019, se dirigió a establecer una serie de protecciones para evitar que los clientes sufran fraudes y abusos por parte de las financiadoras o entidades bancarias.
Asimismo, el 15 de mayo del año 2021 la normativa sufrió su más reciente cambio. Se trata de la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria.
Art.28 de la Ley hipotecaria
Este artículo regula parte de las operaciones que se puede realizar con una vivienda heredada. De manera sencilla, establece el período que debe trascurrir para que la sucesión de los bienes y obligaciones del causante tenga efecto en el registro ante la ausencia de herederos forzosos. Es decir, ante el fallecimiento de una persona sin ascendentes, no descendientes o conyugue, y sus bienes son heredados por herederos indirectos, en el caso de bienes inmuebles el dominio no será de pertenencia antes de transcurridos dos años del deceso.
El articulo pretende regular el modo de acción ante la aparición de un hijo ilegitimo en el trascurso de ese periodo. Como así también, la posible aparición de un testamento realizado a mano o un heredero directo que se desconoce.
¿Cuál es el vínculo entre el artículo 28 y las viviendas heredadas?
La existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria tiene un efecto directo sobre el proceso de compraventa de viviendas. Esto se debe a que si el inmueble puesto a la venta es afectado por el articulo 28 la persona compradora no podrá acudir al artículo 34 de la Ley. Por su parte, el artículo 34 establece:
El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
Articulo 34 de la Ley Hipotecaria
Vamos con un ejemplo para que resulte más sencillo:
Supongamos que decides comprar una casa. La buscas, la encuentras y acuerdas con el vendedor todo el proceso: precio, día de la firma del contrato de compraventa, entrega de llaves, financiación, etc. Además, solicitas la nota simple para corroborar que este todo en orden. Una vez realizada la operación decides inscribirla en el Registro de la Propiedad. Resulta que aparece de sorpresa un embargo.
Ante estos casos, en los cuales has adquirido la vivienda a cambio de una cuantía (carácter oneroso) y de buena fe, te encontrarás protegido por el Artículo 34 de la ley. Es decir, en el caso de un alzamiento de bienes dicho acto afectará al vendedor y no al inmueble que adquiriste.
Este artículo podrá ser aplicado siempre que la cosa adquirida no se vea afectada por el Art.28 de la Ley Hipotecaria. Esto quiere decir, que si adquieres una vivienda heredada sin que hayan transcurrido dos años desde el fallecimiento del causante no te encontrarás protegido por el artículo 34.
Entonces ¿Cómo afecta a las viviendas heredadas?
Las viviendas heredadas son parte del conjunto de bienes inmuebles que se ven afectados por la existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria. Es preciso, saber que no todas las viviendas heredadas están afectadas por esta normativa. Solo aquellas que se dan de manera indirecta, es decir, sin la existencia de un testamento o de herederos forzosos.
Este tipo de viviendas, las que son heredadas, en muchas ocasiones son ofertadas a precios muy competitivos por la necesidad de vender el inmoble de manera rápida. Pero, al mismo tiempo, son las que más cuesta vender ya que con el Art.28 los compradores sufren ciertas limitaciones. Por un lado, el temor de que aparezca un heredero y reclame la propiedad. Y por el otro, lo difícil que se hace encontrar financiación por parte de las entidades bancarias.
Limitaciones del Art.28 de la Ley Hipotecaria en la compraventa de viviendas heredadas
Con respecto a esto último, los bancos se niegan, en la general, a conceder préstamos para la compra de viviendas heredadas. Se debe a que si llegase a presentarse un heredero con derecho al bien podrían perder la garantía propia de la hipoteca. Esta es una de las limitaciones que acarrea la existencia del Art.28 de la Ley Hipotecaria.
Como mencionamos, la demanda por la compra de viviendas heredadas es alta debido al bajo coste en el mercado. Sin embargo, los procesos de compraventa de esta índole, en muchos casos, no llegan a concretarse ante la posibilidad de perder la propiedad por la aparición de un heredero. Si esto sucede, el nuevo propietario del inmueble no podrá negarse a devolver la propiedad. Sin embargo, si deberá continuar con el pago de la hipoteca.
Conocer el estado en el que se encuentra una vivienda que ha sido heredada es muy sencillo. El interesado en el inmueble debe ingresar al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple. En dicho documento aparecerá la información necesaria para conocer a fecha de trasmisión y el estado de los herederos. Es decir, si so forzosos o no.
Existen casos en que la compra de este tipo de viviendas es mediante el alquiler con opción de comprar. Para que, una vez transcurrido los dos años, se pueda acceder a la compra definitiva del inmueble.
¿Qué implica la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria?
Como hemos mencionado, la última modificación de la normativa que regula el mercado hipotecario fue la derogación del artículo 28. Según este cambio, a partir del 3 de septiembre, el artículo en cuestión quedara sin efectos. La normativa figurará como Ley 8/2021, publicada el 2 de junio del 2021 en el BOE.
Esta modificación permite que al heredar un bien inmueble no se deba esperar dos años para poder convalidar la inscripción en el Registro de la Propiedad. Por lo tanto, aquellos herederos indirectos de la vivienda podrán ponerla en venta sin tener la preocupación de la aparición futura de algún heredero legítimo.
Este cambio en la normativa viene siendo demandado hace varios años. A su vez, la nueva medida se ajusta a otras modificaciones en artículos de diversas normativas. Nos referimos a los cambios en el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento.
Herencia de vivienda en pandemia y derogación del artículo 28
Al principio lo mencionamos, la llegada del Covid-19 provocó la muerte de millones de personas en todo el mundo en lapso de tiempo muy acotado. En consecuencia, el número de viviendas heredas inscriptas se depararon hasta llegar a cifras récords.
En muchos de estos casos, resulta que no tienen herederos legítimos. Por lo tanto, son ofrecidas en el mercado inmobiliario para venta en un coste muy competido.
Sin la derogación del Art.28 de la Ley Hipotecaria, la concreción de la operación de compraventa resultaría dificultosa. No solo por la situación económica en recuperación. Sino, además, por la imposibilidad de tener el dominio total de la vivienda al verse afectada por el artículo.
Por lo tanto, en la situación actual, la derogación de la normativa es altamente oportuna. Esto supone que se podrán vender viviendas heredadas de manera más sencilla, y podrán aparecer más de interesados al no correr el riego de que exista un heredero forzoso. A su vez, los bancos podrán sortear la incertidumbre de la pérdida de la garantía y de esta forma podrán financiar con mayor facilidad este tipo de operaciones.
Hasta aquí todo lo referido al Art.28 de la Ley Hipotecaria. Si te has quedado con alguna duda puedes ponerte en contacto con nosotros mediante un comentario. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad.
Y, si estás pensando en comprar o vender una vivienda, estamos a disposición para brindarte el mejor asesoramiento. Solo debes enviarnos tu consulta.
Para conocer todo acerca de que es una herencia y un testamento te recomendamos leer la siguiente nota.
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