La vivienda joven es uno de los principales retos a los que se enfrentan los gobiernos, cuyo desafío es trabajar conjuntamente con el sector inmobiliario y financiero para lograr el objetivo del primer piso propio.
Comprar una vivienda no tiene por qué ser algo inalcanzable, si la Administración, el sector inmobiliario y el financiero logran un acuerdo que sea conveniente para todos.
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En la actualidad el segmento de los jóvenes ve con mucha frecuencia sus posibilidades de compra frustradas y no tiene otra opción que permanecer en la vivienda de los padres. Esto sucede porque, a pesar de tener capacidad de pago por contar con trabajos estables, no logran llegar a la inversión inicial de entrada.
Capacidad de trabajo vs Capacidad de ahorro
Los ahorros son insuficientes ya que el volúmen que se necesita para el ingreso a una hipoteca es tan importante que esta posiblidad se ve trunca.
En España hay un gap en la tasa de emancipación respecto al promedio europeo. La realidad es que existe un grupo de edad comprendido entre los 27 y los 37 años que quizá nunca acceda a comprar una vivienda. A pesar de tener voluntad y deseo y un empleo razonable, no llegan al importe necesario de ingreso para la hipoteca. El problema no es que no exista capacidad de pago sino que no existe capacidad de ahorro
Además se popularizó una falsa creencia de que el alquiler, al ser más alcanzable, es la idea más conveniente. Así es como muchos jóvenes descartan el sueño de la vivienda propia
Es por esto que urge un sistema que flexibilice las ayudas para el sector, atendiendo a esta demanda de vivienda joven. De esta manera se podrá lograr el objetivo de la primera vivienda.
¿Qué dicen los expertos sobre la vivienda joven?
La propuesta del sector inmobiliario y promotor es la de elevar el volumen de financiación que cubren las hipotecas desde el 80% hasta el 95%.
El desafío es elevar el porcentaje del precio de la vivienda que cubre el banco con la hipoteca. Sin embargo esta variación no debe aumentar los niveles de riesgo ni deteriorar los ratios de capital de las entidades financieras.
En declaraciones a El País, Diego Fernández, responsable de Negocio Hipotecario de Santander España consideró que las condiciones dificultan el ingreso a la vivienda joven. “La regulación exige que el banco pueda financiar como mucho el 80% ya que de lo contrario penaliza tremendamente en los ratios de capital. Eso implica que un joven tiene que aportar el 20%. Teniendo en cuenta ese perfil, solo el 4% de los clientes de Santander podrían acceder al mercado de la vivienda. Si el cliente tuviera que aportar solo el 5%, el espectro de clientes se ampliaría al 45%”, explicó.
En ese sentido, desde la Administración se está buscando la fórmula para crear un escenario que proporcione seguridad tanto a los clientes como a los bancos. De esta manera se lograría que cada vez más jóvenes decidan adquirir su primera vivienda frente a otras alternativas como el alquiler.
¿Cómo se podría cubrir este 15% extra para el ingreso a una vivienda?
Las normativas actuales son constrictivas y apelan a un esfuerzo que en muchos casos es demasiado alto. Es por esto que se hace necesario generar estabilidad en el empleo, capacidad de pago en el comprador y favorecer las condiciones de juego de las entidades financieras. De esta manera se podría dar el salto hasta el 95% de colaboración externa y se abriría el la posibilidad a este sector de la población.
Según José María Gómez, director general de Vivienda y Rehabilitación de la Comunidad de Madrid, no se descarta que la Administración pueda participar en el porcentaje para dar confort a los bancos y actuar en favor de los compradores.
Contar con un aval que cubra la diferencia entre el 80% de financiación a cargo de la hipoteca y el objetivo del 95% permitiría dar entrada a una mayor parte del colectivo joven. Si el banco financia un 80%, sería interesante que haya un complemento de garantía de un tercero. Este lugar podría ser ocupado por la administración o por otros actores, como las aseguradoras.
Opciones de garantías
Las soluciones no deben pasar por subvencionar, porque finalmente esto termina repercutiendo en el precio de los activos. El reto está en dar capacidad a los usuarios de poder financiar más el coste de la compra, casi en su totalidad. De esta manera el comprador logra tener un incentivo claro y un horizonte.
En ese sentido, según el responsable de Negocio Hipotecario de Santander se presentaron tres líneas en las que trabaja el banco. De esta manera participarían otros actores para articular las ayudas tendientes a garantizar el ingreso a la vivienda:
La compañía de seguros
La primera propuesta es el ingreso de las compañía de seguros, las que podrían asegurar el tramo necesario para pasar de ese 80% que cubre la hipoteca hasta el 95%. Esta es una opción muy interesante que actualmente se encuentra en análisis.
Sin embargo no es sencillo que aseguradores relevantes y solventes se interesen por entrar en este tipo de operaciones. La ventaja desde el punto de vista de la administración es que solamente se paga una prima de seguro y no requiere de un endeudamiento significativo
La administración
La segunda opción se trataría de la aportación de un aval por parte de la administración. Esta alternativa es limitada ya que presenta dificultades en cuanto a la contabilidad. Con las reglas presupuestarias existentes, el aval computa como deuda. Y aunque la pérdida esperada sea muy pequeña se asume como deuda el 100% de ese aval, con lo cual limita mucho a nivel de presupuestos de las administraciones.
Créditos y aval de la primera pérdida
Una tercera posibilidad es utilizar créditos avalados por el ICO con la Administración cubriendo la potencial primera pérdida de una cartera hipotecaria. Esta opción lo que permite es limitar el endeudamiento del gobierno. Lo que asume es la expectativa de la primera pérdida de una cartera con estas características. Por lo tanto, acota la aportación de la Administración pero requiere de una mayor sofisticación en el vehículo financiero para poder articularlo.
La compra de una primera vivienda podrá ser una posibilidad más cercana cuando se aúnen criterios y se logre el consenso. La colaboración del tándem gobierno, entidades financieras y sector inmobiliario puede llegar a buen puerto si todos muestran buena voluntad. De esta manera muchos jóvenes podrán lograr su objetivo: cumplir el sueño de la casa propia.
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