A la hora de vender una propiedad, lo ideal es hacerlo con ella libre de cargas. Sin embargo, esto no siempre es posible. Muchas veces un bien inmueble se encuentra sujeto a un crédito hipotecario y su propietario no puede cancelarlo antes de poner la vivienda a la venta. ¿Qué ocurre en estos casos? ¿Es posible vender un piso con hipoteca? ¿Qué diferencia hay entre cancelar el pago de este crédito y cancelarlo registralmente? ¿Qué pasos es necesario seguir? En este artículo te contamos todo lo que debes saber al respecto.
Vender un piso con una hipoteca puede significar un proceso más largo y sujeto a mayor cantidad de trámites que en cualquier otra venta normal. No obstante, es posible hacerlo y salir bien parado, afrontando la menor cantidad de costes posibles. Todo dependerá, en primera instancia, de si es posible para el propietario terminar de pagar por completo el crédito antes de vender su vivienda. Luego, también será necesario cancelar esta hipoteca en el Registro Público de la Propiedad para que el inmueble figure como libre de cargas.
A continuación te contamos qué diferencias hay entre vender un piso con una hipoteca pendiente de pago y uno con una hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral. También te mostramos qué gastos implica este trámite y qué ocurre cuando no se lo realiza. Por último, veremos de qué manera contratar una inmobiliaria puede significar un beneficio a la hora de vender una propiedad sujeta a este tipo de crédito. ¡Sigue leyendo para enterarte!
En este artículo encontrarás:
¿Qué opciones existen a la hora de vender un piso con una hipoteca pendiente?
Todos aquellos propietarios que desean o se ven en la necesidad de vender su vivienda se preguntan: ¿es posible vender un piso con una hipoteca? La respuesta es sí. Las operaciones de este tipo son más que habituales. No obstante, será necesario distinguir entre dos situaciones diferentes al vender con un crédito hipotecario de por medio, ya que la forma de proceder será distinta. Es posible:
- Vender el piso con la hipoteca pendiente de pago: en este caso, habrá dos opciones. Podrá abonarse lo que resta del crédito hipotecario con el dinero de la venta, o bien, subrogarlo al comprador. Cabe aclarar que esta última opción no suele ser aprobada por los bancos. Aunque se elija pagar la hipoteca con el dinero de la venta, también será necesario realizar el paso que describiremos a continuación. Se trata de cancelarla registralmente.
- Vender el piso con la hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral: aunque el crédito hipotecario ya esté pago antes de poner la vivienda a la venta, no estará cancelada registralmente. ¿Qué significa esto? Que la propiedad seguirá figurando en el Registro de la Propiedad como sujeta a una hipoteca. Por lo tanto, será necesario realizar el trámite correspondiente para liberarla completamente de cargas.
A continuación veremos en detalle cómo proceder en ambos casos, teniendo en cuenta que a la primera opción le corresponde ser sucedida por la segunda.
Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente de pago
No siempre existe la posibilidad de pagar la totalidad de un crédito hipotecario antes de vender un bien inmueble. Si bien lo ideal es encarar este proceso con la vivienda libre de cargas, la realidad es que es posible hacerlo con una hipoteca pendiente de pago. Existen dos opciones posibles ante esta situación:
- Terminar de pagar la hipoteca con el dinero de la venta.
- Trasladar la hipoteca al comprador.
Si bien la primera opción es la más frecuente y la segunda no suele ser aprobada por los bancos, te contamos cómo proceder en ambos casos.
Cómo vender un piso y terminar de pagar la hipoteca con el dinero de la venta
Cuando no es posible abonar la totalidad del crédito hipotecario antes de iniciar el proceso de venta, lo más habitual es hacerlo luego. Para ello se utiliza el dinero obtenido por la transacción. Si bien puede ocurrir que este monto supere el de las cuotas que resta pagar por la hipoteca, también es posible que este sea menor. Veamos qué ocurre en ambos casos:
¿Qué ocurre cuando el precio de venta del piso es superior a lo que resta pagar por la hipoteca?
Se trata de la situación ideal, ya que permite utilizar sólo una parte del dinero obtenido por la venta para terminar de pagar la hipoteca y los costes de cancelación registral de la misma.
¿Cómo proceder en estos casos? Será necesario solicitar al banco un certificado de deuda pendiente que luego deberá presentarse ante un notario. El comprador, por su parte, deberá pedir la emisión de dos cheques. Uno será para el vendedor y el otro para el banco, que debe incluir el monto de la deuda pendiente y la comisión por la cancelación anticipada. Este último cheque será recibido por un representante del banco. A partir del reembolso total de la hipoteca expresado, podrá tramitarse la compraventa y la cancelación del crédito.
¿Qué ocurre cuando el precio de venta del piso es inferior a lo que resta pagar por la hipoteca?
Que el dinero obtenido por la venta de la vivienda no llegue a cubrir la deuda pendiente por la hipoteca también es un escenario posible. En este caso, será necesario obtener una autorización del banco para ejecutar la transacción. Esto se debe a que el inmueble funciona, precisamente, como garantía del crédito hipotecario hasta que el mismo esté pago por completo.
Por esta razón, cuando ya se prevea que el precio de venta no cubrirá el monto de la deuda, será necesario hablar con el banco antes de realizar la transacción. De esta manera, la entidad decidirá si otorgará o no su consentimiento para que el vendedor cancele parte de la hipoteca pendiente con dinero obtenido por la venta y a través de otro préstamo personal que puede llegar a concederle.
Es importante aclarar que no siempre el banco brindará esta posibilidad al propietario. Lo más probable es que lo haga cuando el dinero obtenido por la venta sea muy poco. Por lo general, estos préstamos personales de los que hablamos no superan el monto de 50.000 euros. El banco se ocupará de analizar si la situación financiera del vendedor le permitirá pagar las cuotas correspondientes.
Cómo vender un piso trasladando la hipoteca al comprador
Existe una segunda opción a la hora vender un piso con una hipoteca pendiente de pago, aunque no es tan habitual como la primera. Se trata de trasladar el crédito hipotecario al comprador, operación que se conoce con el nombre de subrogación al deudor.
Sin embargo, como mencionamos previamente, se trata de una oportunidad a la cual es poco probable poder acceder, ya que los bancos prefieren cancelar una hipoteca y abrir otra.
Cómo vender un piso con una hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral o cancelar la hipoteca luego de pagarla con el dinero de la venta
A pesar de que una hipoteca esté completamente paga, para proceder a la venta de la vivienda siempre es recomendable cancelar este crédito en el Registro Público de la Propiedad, a fines de que el inmueble figure como libre de cargas. Por otro lado, como anticipamos, también será necesario realizar este trámite cuando se elija terminar de pagar la hipoteca con el dinero obtenido por la venta. Veamos cómo debe procederse en ambos casos y a qué entidades puede recurrirse:
Cómo proceder cuando la hipoteca está paga pero pendiente de cancelación registral
Existen tres caminos a la hora de cancelar una hipoteca en el Registro de la Propiedad. Sus diferencias radican, principalmente, en la cantidad de gasto que implica cada una:
- A través del banco: se trata de la opción más cara, ya que una entidad bancaria puede llegar a solicitar al vendedor una provisión de fondos de entre 1.000 y 1.500 euros. Esto se debe a los elevados costes de gestión que implica este proceso.
- A través de una gestoría: a diferencia de la opción anterior, recurrir a una gestoría independiente significa menores costes por los gastos de gestión y el trámite en general.
- Por cuenta propia: de las tres opciones esta es, sin duda, la que implica menores gastos. Cuando el vendedor elige realizar el trámite por su cuenta, puede ahorrarse los costes de gestión. No obstante, existe una contra y es que deberá someterse a la burocracia que implica este tipo de trámites y necesitará contar con tiempo disponible para asistir a los distintos organismos públicos que intervienen en este proceso.
Cómo proceder cuando la hipoteca terminó de pagarse con el dinero de la venta y es necesario cancelarla registralmente
Ahora bien, ¿qué ocurre cuando, como describimos anteriormente, se elige terminar de pagar la hipoteca con el dinero obtenido por la venta? En este caso, ya no será el banco del vendedor el encargado de gestionar la cancelación registral del crédito sino, el del comprador. Esto se debe a que será él la parte más interesada en asegurarse de que se eliminen las cargas relacionadas con la vivienda. Ante esta situación, es importante tener en cuenta que:
- Hay ciertos bancos que son muy estrictos en este sentido y sólo permitirán realizar el trámite a través de su gestoría. El problema es que, como ya mencionamos, el coste que esto puede suponer es muy alto. Sin embargo, es importante aclarar que existe pleno derecho para decidir hacerlo por cuenta propia o con una gestoría independiente, sólo que será necesario negociar con la entidad.
- Otros bancos son más flexibles, por lo tanto, si se solicita con suficiente anticipación, habrá mayores facilidades para negociar y así poder realizar el trámite por cuenta propia o mediante una gestoría independiente.
¿Quién debe hacerse cargo de los gastos de cancelación registral de la hipoteca?
Prácticamente es siempre el vendedor quien debe hacerse cargo de los costes que implica la cancelación de una hipoteca en el Registro Público de la Propiedad. Por lo tanto, siempre que haya un crédito hipotecario de por medio, es importante tener estos montos en cuenta, ya que permitirá organizar mejor los gastos que supone una venta.
A pesar de esto, cabe recordar que, en caso de haber vendido con una hipoteca paga pero pendiente de cancelación registral, el trámite deberá hacerse a través del banco del vendedor. Diferente es cuando la hipoteca se terminó de pagar con el dinero de la venta. En este caso, la cancelación deberá tramitarse con el banco del comprador, sin necesidad de contratar su gestoría.
¿Prescribe la hipoteca cuando no se la cancela registralmente?
Si el vendedor prefiere no cancelar registralmente un crédito hipotecario una vez que abona la última cuota, existe la posibilidad de esperar que se produzca lo que se conoce como cancelación de hipoteca por caducidad o prescripción.
Para que eso ocurra debe transcurrir un período de veinte años desde el fin del plazo de la hipoteca, que figura en la escritura. A partir de ese momento, será posible presentar una solicitud al Registro Público de la Propiedad para que elimine la carga que pesa sobre la vivienda. También deberán pagarse los costes registrales correspondientes, pero no será necesario acudir a la notaría o a Hacienda.
No obstante, es importante mencionar que, hasta que esto ocurra, la vivienda seguirá vinculada formalmente a una deuda pendiente. Es decir que, si en todos esos años el propietario desea venderla o solicitar un nuevo préstamo hipotecario, sí o sí deberá cancelarla.
Cómo vender un piso con hipoteca a través de una inmobiliaria
Si bien el trámite de cancelación registral de la hipoteca, generalmente, corre por cuenta del vendedor, una agencia inmobiliaria, debido a su experiencia en el mercado y su conocimiento en el tema, puede aconsejarlo y guiarlo mejor para realizar todos los trámites con éxito. También puede orientarlo respecto a todos los gastos que implica este procedimiento.
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