En los últimos tiempos, las medidas económicas llevadas adelante por el Banco Central Europeo, para frenar la inflación, han generado muchos problemas en los propietarios que contaban con una hipoteca para comprar una vivienda. Ya desde el mes de julio del año pasado, se han practicado una serie de subidas en los tipos de interés que provocaron importantes aumentos en las cuotas. En este momento, son cada vez más los propietarios que buscan vender un piso alquilado, para poder dejar atrás la hipoteca.
Si te encuentras en esta situación, lo primero que debes saber es que es una práctica legal. Por ello, estas en todo tu derecho de hacerlo, aunque es posible que esto reduzca un poco el valor de tu vivienda.
Si te encuentras en una situación apremiante, y quieres vender un piso alquilado, en este post te contaremos todo lo que necesitas saber al respecto. ¿Nos acompañas?
En este artículo encontrarás:
¿Un propietario puede vender un piso alquilado?
Las circunstancias económicas por las que atraviesa nuestro país, han generado varios problemas a los propietarios que habían solicitado una hipoteca para adquirir una propiedad. Las subidas en los tipos efectuada por el Banco Central Europeo, generó como consecuencia, importantes aumentos en las cuotas de los préstamos.
Una práctica muy común es que se invierta en la compra de una vivienda. Al poner el inmueble en alquiler se cubrirá, la totalidad o una parte de la cuota mensual. Las subidas en los tipos, en muchos casos hizo que este ingreso de la renta no sea suficiente para cubrir el préstamo. Por ello, deciden vender su piso alquilado, para poder cancelar la hipoteca.
Debes saber, que en este momento es el motivo más frecuente para realizar este tipo de transacciones, aunque no el único. Otros suelen ser, por miedo a posibles impagos, que se dilaten los plazos de los desahucios y las limitaciones que pueden incorporarse con la ley de vivienda. Recordemos, que esta nueva normativa, restringe los aumentos de los alquileres, y posibilita que se establezcan zonas tensionadas donde la limitación será aun más rígida.
Primeros aspectos a tener en cuenta para vender un piso alquilado
Si estas pensando en vender un piso alquilado, aquí te detallaremos algunas cuestiones que tienes que tener presente. Primero que nada, no podrás echar al inquilino, hasta que su contrato no finalice. Esto conlleva la obligación del nuevo comprador a aceptar y respetar el arrendamiento que has pautado anteriormente.
Por ello, el propietario deberá subrogar en la posición del antiguo arrendador, no pudiendo extinguir un contrato de alquiler de forma automática.
Puede que hayas incorporado en el contrato una cláusula específica en la que se establecía que si la vivienda se vendía, el contrato finalizaría. Lamentablemente debemos decidirte que eso no será posible. En el artículo número 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos anula esta posibilidad, por ser perjudicial para los derechos del inquilino.
Ten presente que esta es una modificación que se ha efectuado. Hasta marzo del año 2019, el inquilino se quedaría en la vivienda, siempre y cuando el contrato se encuentre inscrito en el Registro de la propiedad, o si el comprador sabe con anterioridad de que el piso se encuentra alquilado.
Otro de los puntos que tienes que tener presente, es que no solo deberá respetarse el plazo de alquiler fijado. Debes ver que el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto. Esto significa que es posible que el quiera adquirir la vivienda. Puede que en el contrato haya una cláusula donde renuncia a ese derecho. Si no fuera así, deberás primero que nada informar al inquilino ya que tiene derecho de adquisición preferente. Esto sería con las mismas condiciones y precio que cualquier otro interesado. Luego de recibir esta información, tendrá un plazo de 30 días naturales para responder.
Por último, pero no por ello menos importante, hay otro aspecto que debes coordinar y comentar con el inquilino. Es que para poder realizar la venta, probablemente será necesario que realices visitas. Ten presente que no hay una obligación legal por parte del inquilino de enseñar la propiedad si no quiere. Esto se debe a que es su domicilio y por ello inviolable. Así que será prudente que puedas establecer un acuerdo con el, por medio del cuál puedas coordinar las visitas con su consentimiento.
Puede agregarse en un contrato una cláusula de aceptar visitas
Cada vez son más los propietarios que a la hora de realizar un contrato de alquiler solicitan establecer una cláusula especifica por medio de la cuál se obliga al arrendatario a aceptar las visitas. Los abogados explican que la aplicación de ella es muy limitada, o prácticamente nula. Esto se debe a que si en el momento el inquilino decide no autorizarla, no será posible que alguien acceda.
Por ello, explican que la mejor acción para estos casos, es lograr entablar una relación cordial y llegar a un acuerdo respecto a las horas y días para ello, en un horario conveniente para quien habita la vivienda.
Ten presente que el no mostrar la vivienda, suele limitar bastante las operaciones de este tipo. Más que nada si son particulares que buscan una residencia habitual. Sin dejar de lado que el comprador deberá aceptar que se encuentre alquilado y no pueda acceder a él de manera inmediata. Generalmente por esta razón es que se exige una rebaja en el precio, que dependerá de distintos factores. Por un lado, el tiempo que reste de contrato y por el otro si la renta mensual se encuentra ajustada al mercado.
En promedio, la rebaja solicitada en el precio de las viviendas, se encuentra entre un 10 y un 30 por ciento.
Para los inversores, el hecho de que la propiedad cuente ya con un inquilino, es algo positivo. En este caso, es posible que el valor que puedas solicitar por el piso a vender alquilado, no deba verse afectado. Aunque también dependerá del precio del alquiler y de la actitud del inquilino. Si alguna de estas características es negativa, puede que deba solicitarse un descuento.
Una última posibilidad es la de ofrecerle al inquilino, una compensación monetaria por desalojar el piso. Normalmente, puede ser de tres o cuatro mensualidades para poder cubrir la fianza de un nuevo alquiler y la mudanza.
En Oi Real Estate buscamos constantemente la forma de ayudar a todos nuestros clientes a cumplir sus objetivos y sueños. Contamos con un equipo de profesionales idóneos y capacitados para brindarte una asesoría personalizada. Por ello, si estás pensando en vender tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros. Tenemos más de diez años de experiencia en el mercado inmobiliario y estaremos encantados de trabajar para ti.
Si te has quedado con alguna duda, te invitamos a que nos dejes tu comentario al finalizar el artículo. Desde Oi Real Estate te responderemos a la brevedad. Dejamos a continuación otro artículo que puede ser de tu interés:
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