¿Estás pensando en vender tu propiedad? Cuando buscamos concretar una operación inmobiliaria de este tipo, lo ideal es poder hacerlo con nuestra vivienda libre de cargas. Sin embargo, no siempre es posible. ¿Qué hacer cuando hay una hipoteca de por medio? En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para poder vender un piso con hipoteca.
CONTENIDO ACTUALIZADO
Lo primero que te preguntarás es: ¿puedo vender mi piso si está hipotecado? La respuesta es sí. Es posible y, de hecho, se concretan operaciones de este tipo todos los días. Sin embargo, antes de mostrarte cómo, es importante diferenciar entre dos situaciones posibles, que determinarán la forma en la que deberás proceder.
Al momento de comprar o vender una vivienda hipotecada, pueden ocurrir dos cosas. O bien, que la hipoteca esté pendiente de pago o, que ya se haya cancelado pero siga figurando en el Registro Público de la Propiedad. ¿Qué pasos hay que seguir en ambos casos?
En este artículo encontrarás:
Cómo vender un piso con una hipoteca pendiente de pago
Si la hipoteca de tu piso no ha sido cancelada aún, tienes dos opciones. Puedes recurrir a pagarla con el dinero de la venta inmobiliaria, o bien, subrogarla al comprador y que él se haga cargo desde ese momento en adelante. Sin embargo, debes saber que esta última opción no suele ser aprobada por los bancos.
Debes tener en cuenta también que, aunque canceles la hipoteca con el dinero de la venta del piso, debes tramitarla en el Registro Público de la Propiedad. Es muy probable, de todas formas, que de esto se encargue el banco del comprador. Pero es mucho más conveniente para tí llegar a un acuerdo y hacerlo por tu cuenta, lo cual te ahorrará dinero en gastos extra.
Pasos a seguir
Como mencionamos, una de las posibilidades frente a esta situación es que decidas afrontar el valor de la hipoteca con el dinero que obtengas por la venta del piso. Ante este escenario pueden ocurrir dos cosas:
Cuando el precio de venta del piso sea superior a lo que resta pagar de hipoteca
En este caso, podrás destinar una parte del dinero para terminar de pagar la deuda y para afrontar los costos que implica la cancelación de la hipoteca.
Para ello, será necesario que solicites a tu banco un certificado de deuda pendiente, que luego deberás presentar ante el notario. El comprador, por su parte, deberá pedir la emisión de, al menos, dos cheques. Uno para tí y otro destinado a la entidad bancaria con el monto de deuda pendiente y la correspondiente comisión por cancelación anticipada, ambos especificados.
Este último cheque deberá ser recibido por un representante de tu banco y, a partir del reembolso total de la deuda, podrá concretarse la compraventa y tu cancelación de la hipoteca.
Cuando el precio de venta del piso sea inferior a lo que resta pagar de hipoteca
En estas circunstancias, es el banco quien deberá brindarte autorización para ejecutar la venta inmobiliaria. Esto se debe a que la entidad posee tu vivienda como garantía del préstamo hipotecario hasta que este sea cancelado completamente.
En primer lugar, deberías informarle a tu banco que estás pensando en vender tu piso. El objetivo es obtener su aprobación para que canceles la hipoteca con el dinero de la compraventa y de un préstamo personal que ellos puedan otorgarte.
El banco seguramente te autorizará a proseguir cuando el importe que vayas a obtener por la venta sea pequeño. Por lo general, los préstamos personales no exceden los 50.000 euros. Sin embargo, será el banco quien analice tu situación financiera para asegurarse de que puedas afrontar las cuotas restantes.
Es importante tener en cuenta que, al obtener este préstamo, deberás pagar, no solo los gastos de cancelación de la hipoteca, sino también los de la constitución del nuevo crédito.
Cómo vender un piso con una hipoteca paga que sigue figurando en el Registro de la Propiedad
En caso de que ya hayas abonado el valor por la hipoteca, pero esta siga figurando como carga en el Registro Público de la Propiedad, sólo te queda realizar el trámite correspondiente. Si es posible, debes hacerlo antes de poner tu piso a la venta.
Pasos a seguir
En este caso, podrás cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad por tu cuenta, mediante una gestoría independiente o mediante la gestoría de tu banco.
Siempre es aconsejable cancelar una hipoteca paga en el Registro antes de vender un inmueble. Esto se debe, principalmente, a que es más fácil llevar el control del proceso y de los costos de cancelación, que pueden variar mucho. Este trámite lo puedes llevar adelante a través de tu banco, por tu cuenta o mediante una gestoría independiente. De todas formas, si lo inicias con tiempo, podrás evitar hacerlo junto a tu entidad bancaria, que suele cobrar un monto muy superior por la cancelación.
Tu banco puede llegar a solicitarte una provisión de fondos muy alta, debido a sus altos costos de gestión. En cambio, si realizas el trámite por tu cuenta, evitarás estos gastos de gestión y podrás concretar la cancelación de tu hipoteca por un precio mucho menor. Sin embargo, la contra de esta opción es que deberás enfrentarte a procesos altamente burocráticos. Deberás asistir a diferentes organismos públicos, como la notaría, el Registro de la Propiedad y el Departamento de Hacienda, lo cual implica tiempo.
Si acudes a una gestoría independiente, en cambio, obtendrás un doble beneficio. Por un lado, afrontarás menores costos de gestión y, por el otro, será un profesional quien se encargue de dicho trámite. Esto te permitirá evitar pérdidas de tiempo visitando diferentes oficinas públicas.
¿Quién paga los gastos de cancelación de la hipoteca?
Ahora que ya conocés cómo cancelar una hipoteca sin pagar o que aún sigue figurando en el Registro, seguramente te preguntes, ¿quién debe afrontar los gastos por la cancelación de la hipoteca? ¿El vendedor o el comprador? Casi siempre es el vendedor. Es importante que lo sepas para que tengas en cuenta estos costos dentro de los gastos que deberás afrontar por la venta.
Si tu hipoteca está paga antes de ejecutar la compraventa, serás tú el encargado de realizar el trámite de cancelación, como también de afrontar su costo. En cambio, si la hipoteca está paga antes de la negociación de la compraventa, debes prestar atención al banco del comprador. Es posible que, si al momento de firmar no has cancelado la hipoteca en el Registro, esta entidad pueda obligarte a hacerlo mediante su gestoría, lo que implicará costos más elevados.
¿Cuándo es más conveniente hacer los trámites para vender un piso con hipoteca?
Pero, ¿cuándo es mejor iniciar este tipo de trámites? ¿Antes de iniciar el proceso de venta o en el transcurso de la compraventa?
- Si tu hipoteca ya está paga y solo resta cancelarla en el Registro, puedes concretarla al inicio del proceso de venta. De esta manera, evitarás trámites administrativos y también te ahorrarás una futura preocupación.
- Si piensas afrontar la deuda hipotecaria con el dinero obtenido por la transacción, podrás cancelarla durante la compraventa. En este caso, el comprador debe presentarse con los dos cheques que mencionamos, uno para tí y otro para el banco.
Las ventajas de vender un piso con hipoteca a través de una inmobiliaria
Si bien el trámite de cancelación de la hipoteca debe correr por tu cuenta, una agencia inmobiliaria puede ayudarte a concretar la venta de tu piso. Teniendo en cuenta su experiencia en el mercado y su conocimiento del tema, sus profesionales pueden aconsejarte mejor para afrontar los trámites con éxito. Además, puede orientarte acerca de los gastos que implicarán.
Consultar con una inmobiliaria también puede ser muy útil en caso de que estés buscando vender tu piso para comprar otro. Ellos podrán hacer una valoración de tu vivienda y fijar su precio real de mercado para que puedas evaluar opciones.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Un equipo de profesionales estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso. ¡Te esperamos!
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