La nueva ley de vivienda ha sido uno de los grandes objetivos del Gobierno central. En julio de 2021 el proyecto de ley contaba con un borrador en el cual se detallaban los principales objetivos a perseguir en el camino de la vivienda. Al día de hoy, los acuerdos han avanzado de manera concreta y se esperan las primeras aprobaciones en las próximas semanas. En este contexto, ¿Cuáles son los puntos en fricción entre la nueva ley de vivienda y el mercado inmobiliario?
De manera precisa, lo que refiere a la regulación de la renta de arrendamientos impactaría a un tope de 150.000 viviendas que estén a título de grandes propietarios. A su vez, otorga un período de año y medio para llevar adelante la adaptación de las mismas luego de la aprobación de la ley.
En el siguiente artículo te contamos las principales novedades y tensiones entre el proyecto de la nueva ley de vivienda por aprobarse y el mercado inmobiliario.
En este artículo encontrarás:
La nueva ley de vivienda y el mercado inmobiliario
Desde las primeras exposiciones de la nueva regulación el sector político español se vio inmerso en una serie de idas y vueltas en torno a cada uno de los puntos que contendrá la ley. En en este sentido, el Gobierno ha logrado consolidar un acuerdo para avanzar en el tratado de la ley luego de varios meses de negociaciones. Por tanto, en los próximas semanas el proyecto será tratado en sesión extraordinaria en el Consejo de Ministros.
Entre las principales medidas, la nueva ley incluye la regulación y la baja de los precios de los arrendamientos. A su vez, se propone una serie de incentivos a nivel fiscal en relación al IRPF para quienes sean considerados propietarios pequeños. Esta medida busca que los arrendadores mantengan los precios para el alquiler. Por otra parte, en relación a los grandes propietarios se buscará regular los límites de la renta y un recargo en el IBI para las viviendas vacías por un determinado tiempo. O, como alternativa, que el 30% de las nuevas viviendas sea destinado a las VPO.
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¿Qué entiende como vivienda vacía la normativa en proyecto?
Una de las nuevas medidas que tensiona la relación entre la nueva ley de viviendas y el mercado inmobiliario es la penalización a propietarios que dispongan de inmuebles vacíos con un recargo del IBI hasta en un 150%.
Según los criterios establecidos por el INE (Instituto Nacional de Estadísticas) una vivienda vacía es la que no cumple con la condición de residencia habitual. A su vez, la propiedad tampoco es utilizada de manera estacional o esporádica. Es decir, se trata de todos los inmuebles inhabitados.
Sin embargo, no existe una conceptualización oficial de que se considera o no una vivienda vacía. En este sentido, con la nueva propuesta del gobierno, una vivienda será considera vacía a efectos de la nueva normativa si se encuentra inhabitada por un período de dos años.
A su vez, para que pueda cumplirse la penalización, el propietario debe tener a su título al menos 4 viviendas. Y quedarán por fuera de la regla titulares de inmuebles que no habiten el mismo por causas de traslado temporal, de salud o laborales.
Críticas por parte del sector inmobiliario
Las medidas presentadas anteriormente han sido foco de críticas por parte de los diferentes actores que integran el mercado inmobiliario:
- Agentes
- Consultoras
- Promotoras
- Inversores
- Empresarios
En algunos de los casos, apuntaron a una especie de inseguridad jurídica con el atento a la propiedad privada. A su vez, argumentaron que afectará a las inversiones provocando pérdidas económicas y que la nueva ley de vivienda y el mercado inmobiliario no estarán complementándose. Es decir, la normativa iría a trasmano del efecto esperado.
Las respuestas del gobierno
Ante la recepción de las diversas críticas por parte del sector inmobiliario, el Gobierno central ha realizado de manera pública una serie de respuestas en esa dirección.
18 meses para bajar la renta
Uno de los principales mensajes giró en relación a una de las medidas de la nueva ley de vivienda con mayor polémica para el mercado inmobiliario. Se trata de la bajada obligatoria de los precios. En este sentido, el gobierno expuso que la normativa no será de aplicación inmediata, son que existirá un periodo de 18 meses para adecuarse a la misma. Por lo tanto, los grandes propietarios no se verán obligados a disminuir el precio de la renta hasta fines de 2023.
Durante ese año y medio será necesaria la realización de un índice de referencias de precios con la posibilidad de ser actualizado de manera constante.
Al mismo tiempo, la fecha es solo una aproximación en tanto aun la ley no se encuentra aprobada. Por lo tanto, en el caso de ser retrasada su aprobación y posterior aprobación la medida de baja de renta también. En este sentido, desde el Ministerio afirmaron que:
Está previsto que llegue al Consejo de Ministros en unas semanas y el trámite parlamentario podría durar meses perfectamente”
Por otra parte, y en diferencia a la medida especificada anteriormente, el resto de los artículos si aplicarían de manera inmediata.
Alcance de la medida regulatoria de precios
Otro de los mensajes por parte del Gobierno central estuvo vinculado a la regularización de los precios de los arrendamientos y el alcance de la medida. El equipo que conduce Raquel Sánchez anunció que la ley para regular el coste de los alquileres llegará a 150.000 viviendas como máximo. A su vez, las viviendas que serán afectadas por la medida serán aquellas que pertenezcan a grandes propietarios.
En esta línea, las propiedades afectadas suponen solo el 6% del total de parque de viviendas en alquiler. A su vez, este porcentaje podría descender si se considera la autonomía de las comunidades para determinar y regular como última instancia. Esto se debe al carácter regional de la competencia. Por lo tanto, las comunidades autónomas podrán decidir si quieren o no regular el precio de los alquileres.
Con estas bases, desde la Agencia Reguladora del Alquiler aseguran que el alcance de la nueva ley de viviendas será realmente limitado, ya que dependerá de cada autonomía el modo de aplicarla, tanto para la subida del IBI en las viviendas vacías como la determinación de las zonas tensionadas.
A su vez, la regulación de la ley implicaría la concesión a las autonomías de establecer o no la obligación de destinar el 30% de nuevas viviendas a la VPO. En caso de ser aplicada, deberán compensar a cada promotor con algún tipo de suelo en otra ubicación que integre el municipio.
Mercado inmobiliario, nueva ley de viviendas y las dudas sobre su encaje legal
Por otra parte, una de las dudas que surgen en relación a la ley de viviendas gira alrededor de su encaje legal. Es decir, tiene que ver con la consideración de entenderla a la ley como inconstitucional en tanto llegue a invadir las competencias de algunas autonomías. Como por ejemplo la de Cataluña.
En este sentido, algunos referentes se apoyaron en el artículo 33 de la Constitución para referirse a una posible inconstitucionalidad de la nueva ley de viviendas y su relación con el mercado inmobiliario. Es decir, se refirieron al derecho de las personas sobre la propiedad. La preocupación ronda sobre la posibilidad de que el Estado pueda tener algún tipo de injerencia sobre dichas propiedades.
El sector inmobiliario en tensión
Al mismo tiempo, algunas repercusiones de la ley giran en torno a la implicancia de las medidas en el sector inmobiliario y las tensiones entre el mercado y la politización de la vivienda, según expresaron expertos en el campo.
En este sentido, sostuvieron que una de las consecuencias de la aplicación de la ley afecte a las inversiones en el sector, ya que se la considera que tiene diversos puntos que pueden ser considerados ilegales. Por tanto, desde la Agencia Negociadora del Alquiler entienden que las principales líneas de la ley no son profesionales, sino más bien políticas e ideológicas. De este modo, su aplicación será tensionada en aquellas comunidades en las cuales no existe algún tipo de consenso político entre las partes, habiendo podido aprovechar la ocasión para la consecución de una Ley de vivienda que beneficie a todos.
Entre la ley de viviendas y el mercado inmobiliaria surgen tensiones que se refieren a la disparidad en la figura de los propietarios. Es decir, establece una diferenciación entre los pequeños y grandes tenedores incurriendo en una posible inconstitucionalidad.
Como resultado, al ser decisión de las autonomías la final aplicación de la ley, surgirá una diferencia en los mercados sobre todo en lo que respecta a las inversiones. Es decir, los grandes inversionistas del sector inmobiliario optarán por aquellas zonas en la cual no aplique la normativa sobrecargando la ofertas en localidades específicas.
Medidas para el aumento de las viviendas sociales y el fortalecimiento de la seguridad jurídica
Desde el sector inmobiliario sostienen que el territorio español posee un déficit en la cantidad de viviendas destinadas al alquiler social hace décadas. En este sentido, los inmuebles con rentas asequibles representan solo el 1% del total del parque de viviendas. Este porcentaje es realmente bajo si se lo compara con los de Francia, Irlanda y Reino Unido donde supera el 10%. En los principales puestos se encuentran: Dinamarca, Austria y Países Bajos con el 21% 23% y 37%, respectivamente.
En estas líneas, para promover viviendas de alquiler social dentro del sector privado es necesario que la Administración brinde una ley clara y con seguridad jurídica. Por tanto, asociaciones inmobiliarias insisten en que el problema de la vivienda debe tratarse con el objetivo de lograr el incremento del parque público. Por tanto, entienden que las medidas deben estar destinadas al incentivo fiscal a propietarios e inquilinos, por el contrario, a las medidas que puedan perjudicar a la propiedad privada.
En relación, algunos expertos entienden que la ley traslada de manera directa el problema habitacional en España al sector privado. Aseguran que el poder público debe lograr medidas que provoquen un aumento de la vivienda social de manera conjunta con cada sector implicado. En este contexto, presidente del Colegio Oficial y Asociación de Agencias y Agentes Inmobiliarios de Madrid (COAPIMADRID – AIM), Jaime Cabrero García, afirma:
“Es preciso abordar la nueva normativa con una perspectiva más amplia en la que exista el horizonte común de ofrecer seguridad jurídica en el mercado desde un enfoque económico y profesional, en favor de los consumidores, consensuada con todos los representantes y profesionales del sector inmobiliario”.
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