Las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios continúan discutiéndose en la justicia. En esta ocasión, el TS dictaminó que los gastos de tasación abonados por los clientes antes de 2019 deben ser reintegrados.
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El Tribunal Supremo falló este jueves a favor de los clientes en relación con los gastos hipotecarios. Dictaminó que, en aquellos casos en donde este último hubiera pagado todos los costes, la entidad bancaria deberá devolverle el 100% de los gastos de tasación. Este fallo se suma a otros anteriores, donde dictaminaron que los costes del registro y de la gestoría también corren por cuenta del banco. Los gastos de notaría, por su parte, habrán de dividirse en partes iguales y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentaos (IAJD) queda completamente a cargo del cliente. El fallo conocido ahora se refiere solo a aquellos contratos hipotecarios anteriores a la ley de junio de 2019.
Gastos de tasación: detalles sobre el fallo del Tribunal Supremo
La sentencia se refiere a una hipoteca que fue firmada en 2014 con la entidad Liberbank. Posteriormente, el cliente denunció que el contrato hipotecario tenía una cláusula abusiva que lo obligaba a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca. Entonces, el tribunal de primera instancia le dio la razón en 2017. El fallo fue ratificado en 2018 por la Audiencia Provincial de Cáceres, pero el banco realizó una apelación, por lo que la causa terminó en manos del Tribunal Supremo.
En todas las instancias previas, las entidades judiciales hacían recaer la totalidad de los gastos sobre el banco, pero el Tribunal decidió considerar la petición de forma parcial, basándose en la doctrina que se asentó entre 2018 y 2019. Entonces, resolvió que los costes totales (que ascendían a 3 594 euros) se distribuirían de la siguiente manera: el IAJD (1 953,6 en este caso) seguiría a cargo del cliente, pero los gastos del Registro (226,56), los de gestoría (508,2) y los de tasación (296,53) debían ser reintegrados al hipotecado. Además, obligó a la entidad financiera a devolver la mitad de los gastos de notaría (304,6).
Gastos de constitución de la hipoteca a partir de 2019
El fallo conocido ahora se aplica sobre los contratos hipotecarios que fueron firmados antes de la ley de junio de 2019. Desde entonces, todos los costes de constitución corren por cuenta del banco salvo, justamente, los gastos de tasación. La legislación considera que este último es un derecho del cliente, puesto que puede elegir libremente al tasador. Por lo tanto, le corresponde a él afrontar ese gasto.
La antigua legislación era imprecisa y permitía que los bancos incluyeran una cláusula que señalaba que todos los gastos de formalización de la hipoteca estaban a cargo del cliente. Ahora bien, el Tribunal de Justicia Superior de la Unión Europea señaló anteriormente que esta cláusula era abusiva, basándose en la legislación comunitaria de protección al consumidor. A partir de entonces, la condición quedó anulada, pero faltaba resolver la cuestión de los gastos que ya había afrontado el cliente. El Supremo ha dado por terminada esta discusión al establecer el nuevo reparto.
Al respecto, la directora de la Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) declaró para El País:
“Celebramos por tanto que el Supremo zanje por fin el reparto de los gastos y, esta vez sí, a favor de los consumidores que podrán recuperar el 100% de gestoría, notaría y tasación”. Agregó además que lamentan “que hayan tenido que pasar siete años para que el cliente recupere 1 335,89 euros más intereses y que solo vaya a recuperar las costas de primera instancia, teniendo que asumir los gastos de segunda instancia y del Supremo”.
Devolución de los gastos de tasación hipotecaria: ¿cómo reclamarlos?
Los titulares de aquellos préstamos hipotecarios que se firmaron antes de 2019 podrán reclamar los gastos de la hipoteca de la siguiente manera:
El primer movimiento consiste en presentar una reclamación ordinario en el servicio de atención al cliente del banco correspondiente. Si este último hubiera participado en una fusión, se podrá elevar la reclamación a la entidad que lo absorbió.
Si luego de dos meses no se obtiene ninguna respuesta por parte del banco, o bien, si su respuesta es negativa, el cliente puede interponer la correspondiente demanda judicial. Esta podrá hacerse indistintamente ante el partido judicial del municipio en donde reside el prestatario o del domicilio social del banco.
En todos los casos, habrá de reclamarse la nulidad de la cláusula abusiva y la restitución de los gastos abonados. Además, deberán presentarse todas las facturas de las partidas abonadas tras la formalización del contrato. La intervención de un abogado y de un procurador será necesaria para elevar la reclamación.
¿Quién paga la comisión de apertura de una hipoteca?
Luego de la sentencia del Tribunal Supremo sobre los costes de tasación y otros gastos hipotecarios, todavía queda pendiente la resolución sobre las comisiones de apertura.
Actualmente, a la comisión la paga el cliente por imposición de la entidad financiera. En efecto, en muchas ocasiones, el hipotecado no recibe información de ningún tipo sobre este gasto.
Ahora bien, en julio de 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) se pronunció al respecto y sostuvo que la cláusula de la comisión de apertura puede ser nula, por lo que serán los juzgados quienes resuelvan sobre su condición abusiva.
El Tribunal Supremo todavía no se ha manifestado al respecto, pero existe un precedente. En enero de 2019 dictaminó una sentencia que decía que la comisión de apertura no podía someterse al control de abusividad. Y, en consecuencia, no podía ser nula. Habrá que esperar a su dictamen definitivo.
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