Gracias a la seguridad jurídica podemos tener la confianza de que la ley resguarda nuestros derechos en su ejercicio, además de regular las normas sociales. Dentro del mercado inmobiliario se refiere a la garantía de la defensa de derechos de inversión propiedad y todo lo relacionado a tener un inmueble.
Sin embargo, a partir de la nueva Ley de Vivienda, muchos expertos en este contexto aseguran que se está dañando la seguridad de los inversionistas. Con esto, se debilitará el mercado inmobiliario interno, porque los inversores extranjeros pueden perder le interés en apostar por invertir en propiedades dentro del país.
En este artículo encontrarás:
La nueva Ley de Vivienda en España y sus características
Este Ley fue aprobada el 1 de febrero de 2022 y contiene una serie de modificaciones referentes al alquiler, la propiedad mobiliaria y los desahucios. Tiene como propósito mejorar las condiciones de vivienda de personas que se encuentra en situación vulnerable y tienen dificultades para tener un lugar dónde vivir.
A pesar de esto, también tiene muchas limitaciones para los propietarios, ya que ha incrementado los impuestos en muchos aspectos, además de límites de alquiler. Por esto los expertos aseguran que se daña la seguridad jurídica del mercado y hace que los inversionistas extranjeros pierdan interés en propiedades del país.
El primer elemento a resaltar es que cada obra nueva tiene que reservar una parte que será destinada al alquiler público y el alquiler social. Es decir, que el 30% de los pisos o viviendas de la obra están destinadas a personas que tienen limitaciones de ingresos para los pagos.
Por otra parte, los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales, donde recibirán descuentos y ventajas a nivel de impuestos para que sigan invirtiendo en las viviendas. También recibirán bonificaciones quienes alquilen su propia casa, reciban por primera vez a menores de 35 años y estén ubicados en las llamadas áreas tensionadas.
Las personas que tengan propiedades que estén vacías deben pagar más impuestos, con el fin de que haya más posibilidades de alquiler para quienes necesiten. Es una forma de evitar que los propietarios tengan viviendas retenidas y así permitir un mayor flujo de inmuebles y diversas propiedades dentro del mercado.
Y para las personas que sean grandes propietarios, tendrán limitaciones de alquiler por cada vivienda, para aumentar la calidad de vida de las personas alquiladas. Todo será regulado por cada región y comunidad autónoma, a través de sus respectivos ayuntamientos, donde evaluarán las zonas con alta demanda y limitarán precios.
¿Por qué la seguridad jurídica se rompe con la nueva ley?
Según los expertos, la seguridad jurídica es un elemento muy importante dentro del mercado inmobiliario para atraer a inversores extranjeros y mejorar la economía nacional. También explican que ahora es el mejor momento para invertir en una vivienda, ya que es accesible y cuenta con todas las características sostenibles necesarias.
Consideran que hay que generar una estabilidad jurídica para que las inversiones se mantengan en pie y sea un contexto atractivo para los grandes empresarios. Cuando no existe este tipo de estabilidad, los inversores extranjeros pierden el interés y prefieren colocar su capital en otros países o mercados más rentables.
En este sentido, muestran su rechazo a la nueva ley de vivienda, manifestando que los cambios no generan ningún avance en el mercado inmobiliario español. También expresan que en el momento de la formulación de la ley no se tomaron en cuenta a todos los inversionistas que construyen las viviendas.
Por otro lado, muestran su preocupación en que la ley va en dirección contraria a las mejoras que se quieren lograr para el bienestar general. En ella se habla de muchas acciones a tomar, pero ninguna tiene una ejecución concreta, por lo que no se está consiguiendo un logro específico.
La mayor razón del rechazo es que se está viviendo una fuerte incertidumbre de la situación económica del país y más en el contexto mobiliario. Por lo tanto, no hay un sistema jurídico fuerte que garantice los derechos de los propietarios, además de que no hay una estabilidad legal importante.
Hacen énfasis en el ajuste monetario del país, lo que sin duda llevará a un ajuste de rentas que puede afectar los ingresos del titular. De todas formas, se espera ver cómo avanzará la situación en los próximos meses para tener una conclusión de la ejecución de la nueva ley.
Opciones para mantener la seguridad jurídica en el inmueble
La inflación es otro de los factores que generan preocupación entre los expertos, que creían que sería un fenómeno de corta duración en el país. Y esto ha llevado que la inversión en viviendas sea una forma de resguardar el dinero, a través de los activos que tienen buen valor.
Sin embargo, la demanda de viviendas se ha mantenido constante, por lo que las personas saben cómo se comporta el mercado en los últimos tiempos. Y, al igual que otros hechos relacionados al tema de inmuebles, es importante seguir evaluando la situación para esperar cualquier cambio que cambie el rumbo.
Hay muchos ejemplos en el país que pueden servir como una guía para las personas que tienen como meta invertir en nuevas viviendas o propiedades. La visión es conseguir ingresos a largo plazo, y así garantizar una calidad de vida estable para todas las personas que están en el proceso.
Aun así, como explicamos antes, es importante esperar qué nueva realidad traerá la nueva ley consigo y qué opciones se tienen para enfrentar los desafíos. Los expertos mencionan que la mejor opción es comprar viviendas ahora, ya que están a los mejores precios posibles y hay mucha demanda para propiedades.
Es aconsejable que se cuente con la ayuda de asesores del mercado para que se conozca de forma profesional cómo actuar al comprar una vivienda. Así se evitan errores y se puede tener mejor conocimiento cómo proteger la seguridad jurídica de cada uno de los inmuebles adquiridos y su alquiler.
Te invitamos dejar tus comentarios y visites nuestro blog OiRealEstate. Y te dejamos una nota sobre noticias del mercado inmobiliario:
Desde Oi Real Estate queremos contarte cómo planean afrontar la Ley de Vivienda algunos propietarios de viviendas de lujo. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
¿En qué consiste la Ley de Vivienda?
En primer lugar, resulta importante aclarar en qué consiste la Nueva Ley de Vivienda en España. Definir esta Nueva Ley ha llevado un año entero, esto se debió a que la coalición de gobierno de partido socialista de Pedro Sánchez y la izquierda de Podemos no lograba ponerse de acuerdo.
Entre las principales medidas, la Nueva Ley de Vivienda incluye la regulación y la baja de los precios de los alquileres. Al mismo tiempo, se propone una serie de incentivos a nivel fiscal en relación al IRPF para quienes sean considerados como pequeños propietarios. Esta medida tiene el objetivo de conseguir que los propietarios mantengan los precios para la renta del alquiler. Por otro lado, con respecto a los grandes propietarios, la Ley busca regular los límites de la renta y aplicar un recargo en el IBI para todas aquellas viviendas vacías por un tiempo determinado. También, otra alternativa es que el 30% de las nuevas viviendas sea destinado a las VPO.
Las zonas tensionadas
Se considerará zona tensionada a aquellos lugares donde el coste de la hipoteca o el alquiler (con gastos de suministros) logren superar el 30% de los ingresos medios de los hogares del ámbito. Además, se tendrá en cuenta que en los últimos cinco años el coste se haya elevado por lo menos un 5% más que el porcentaje de crecimiento del IPC autonómico.
La declaración de zona tensionada se encontrará en manos de las comunidades autónomos y se dará por tres años, con posibilidad de prórroga si continúan las condiciones que argumentaron la decisión. En ese plazo, las autoridades deberán desarrollar un programa de medidas puntual, buscará fórmulas de colaboración con el sector privado para estimular la oferta, brindará ayudas públicas adicionales o bien, impulsará la oferta de vivienda social.
Nuevos contratos
Con respecto a los nuevos contratos, se limitará el valor a la renta del contrato anterior, de este modo se permitirán subidas adicionales bajo determinados supuestos. Entre ellos, se podrá aumentar como máximo un 10% del último coste de contrato sobre la media de los últimos cinco si el propietario rehabilitó el piso dos años antes del vencimiento, si aplicó obras que significan un ahorro energético del 30%, mejoras de accesibilidad o bien, en caso de que se firmen contratos de alquiler por periodos de 10 años o más.
¿Cuáles son las consecuencias de la Ley de Vivienda?
Un 60% de los propietarios de viviendas de lujo se plantea la idea de vender su propiedad a causa de la Ley de la Vivienda.
La Ley de Vivienda ha generado un importante revuelo entre los diferentes agentes del sector inmobiliario, y las viviendas de lujo no se han quedado fuera de esta situación. Según afirman los expertos, el mercado del lujo también deberá hacer frente a grandes estragos ocasionados por esta nueva legislación.
Con respecto a la previsión del impacto de la nueva Ley de Vivienda en el mercado inmobiliario de lujo, a grandes rasgos, se estima que al menos un 60% de los propietarios de inmuebles de lujo en las grandes ciudades de España se plantea la opción de vender alguna de sus propiedades vacías para lograr librarse del IBI. La recarga en el IBI en viviendas que se encuentren vacías en zonas tensionadas puede llegar a alcanzar hasta un 150%.
El aumento mínimo para pisos desocupados será de un 50% en caso de que, sin una causa justificada el inmueble lleve más de dos años vacío y pertenezca a un propietario que cuente con cuatro o más viviendas de uso residencial. Se elevará al 100% si se trata de tres años, de este modo, el porcentaje puede variar en función del periodo de tiempo que la casa lleve desocupada. En último lugar, se encuentra la opción del 50% adicional si se trata de inmuebles cuyos propietarios cuentan con dos o más pisos en el mismo término municipal.
Esta Ley afectará principalmente a todos aquellos propietarios de viviendas de lujo que tienen sus inmuebles en alquiler.
¿Qué aspectos afectan al mercado de viviendas de lujo?
En este sentido, existen tres aspectos principales que logran afectar a este segmento. Por un lado se encuentra la limitación de precio del alquiler en zonas tensionadas, así como el golpe fiscal a quienes opten por no alquilar una propiedad y también, la obligación a los constructores de promociones de inmuebles de lujo de reservar un 30% a viviendas de protección oficial. Sin lugar a dudas, estos factores afectarán de manera muy notoria a la evolución del sector.
Sin embargo, más allá de las reacciones que ha habido con respecto a las medidas que recoge la ley, la realidad es que aún no es posible medir cuáles serán los efectos de esta nueva Ley de Vivienda. Esto se debe a que podría tener un alcance real limitado debido a que la declaración de zonas tensionadas o la subida del IBI a las viviendas vacías dependerá de que las comunidades autónomas y los ayuntamientos en cuestión opten por aplicarlo.
Por otro lado, el 50% de los grandes tenedores se encuentran en las regiones donde se espera que esta medida no sea aplicada.
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Si te encuentras en una situación que no puedes resolver por tu cuenta, no dudes en acudir a Oi Real Estate. Contamos con un equipo de profesionales que estará a tu disposición y te ayudará en todo el proceso ¡Te esperamos!
Desde OI REAL ESTATE queremos darte algunos datos sobre el impuesto de Plusvalía Municipal que pueden interesarte si vendiste un inmueble antes del 10 de noviembre. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Es sabido que el 26 de octubre de 2021, el Tribunal Constitucional anuló el impuesto de Plusvalía Municipal. El principal motivo fue que el método para calcular este impuesto iba en contra del principio de capacidad económica. El 10 de noviembre entró en vigor una nueva manera de cálculo para este tributo. Hay ciertas cuestiones que resultan muy diferentes en comparación a la anterior, por ejemplo, ya no se deberá pagar Plusvalía si se hace una venta con pérdidas, sin embargo sí se tendrá que pagar si se compra y se vende la propiedad en el mismo año.
Las ventas entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre
Es lógico que la gente se pregunte qué sucede con las ventas realizadas entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre, o bien si has vendido o recibido un piso en herencia previo a la sentencia del Tribunal, pero aún no has realizado la liquidación. Por estos motivos hemos decidido realizar este artículo para dar respuestas. Si te encuentras en alguna de estas situaciones sin lugar a dudas esto te interesará.
¿Cuándo los contribuyentes no deben pagar el impuesto de Plusvalía y en qué casos podrían recurrir la liquidación?
Después de estas actualizaciones, podemos encontrar distintas situaciones donde los vendedores, o bien quienes hayan recibido un inmueble en herencia o donación, no están seguros de cómo deben proceder con el pago de la Plusvalía Municipal. Aquí te presentaremos diferentes situaciones y cómo debes actuar en cada una de ellas.
En caso de firmar el contrato de compraventa entre el 26 de octubre y el 10 de noviembre
En estos casos, los contribuyentes, cuando la sentencia se publique en el BOE y deje fuera del ordenamiento los artículos con los que se calcula la base imponible, no deben pagar el tributo. El motivo es que no se les podrá aplicar ni la normativa antigua ya que ha sido expulsada del ordenamiento, y tampoco la nueva, ya que no cuenta con efectos retroactivos.
Heredar un inmueble antes del 26 de octubre, si te encuentras dentro del plazo de 6 meses y aún no has realizado la liquidación
Los contribuyentes en esta situación, cuyo hecho imponible, es decir, la adquisición por herencia, es previa a la entrada en vigor de la nueva normativa también se han quedado sin ninguna normativa con la que calcular el impuesto que deben pagar.
Es por este motivo que, lo aconsejable es que declaren la transmisión, pidiendo al ayuntamiento que no dicte liquidación. Otra opción es autoliquidar el impuesto si de ese modo lo exige la Ordenanza municipal, pero a cero, sin cuota, ya que no existe normativa para calcularla.
Por supuesto, es necesario recurrir toda liquidación que se le notifique luego, si esta aplica normativa ya expulsada del ordenamiento jurídico, o normativa nueva, pero sin efectos retroactivos.
En caso de haber realizado la venta de un inmueble antes del 26 de octubre. Pero aún te encuentras dentro del plazo de 30 días y no has pagado la Plusvalía
Ante esta situación los contribuyentes deben declarar la transmisión, o bien, autoliquidar a cero, según disponga la Ordenanza municipal. Por otro lado, también deben oponerse a cualquier liquidación que les llegue posteriormente.
Presentar la documentación para la liquidación, pero aún no recibir la carta de pago u otra notificación
En este caso, los contribuyentes deben recurrir la liquidación que finalmente les llegue. Esto se debe a que se puede prever que aplicará normativa que, luego de la publicación en el BOE de la sentencia, habrá sido expulsada del ordenamiento jurídico.
Ya has recurrido la liquidación, pero todavía no hay respuesta de Hacienda
Si ha recurrido la liquidación previa al 26 de octubre, estos contribuyentes verán estimado su recurso prácticamente con completa seguridad. Es por este motivo que no tendrían por qué preocuparse demasiado.
¿Qué sucederá con el impuesto de la Plusvalía Municipal?
No es posible prever qué es lo que sucederá con el impuesto de la Plusvalía Municipal en un futuro. Sin embargo, es importante aclarar que se trata de un impuesto que, con el paso de los años, comienza a perder forma. De este modo, de gravar las plusvalías generadas en el terreno, a causa del paso del tiempo y la acción urbanística, se están comenzando a gravar las ganancias obtenidas en la transmisión. Incluso, llegándose a perseguir la especulación concretada en las transmisiones hechas en menos de un año.
Por otro lado, este impuesto cada día se parece un poco más al IRPF. El IRPF ya grava laganancia patrimonial obtenida por la transmisión de un piso. Y por este motivo, la Plusvalía Municipal se encuentra perdiendo su principal razón de ser y la causa básica de su existencia.
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Desde OI REAL ESTATE queremos contarte todo sobre el nuevo cálculo objetivo de la plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo y entérate cómo se penalizan las ganancias logradas a corto plazo.
En este artículo encontrarás:
La plusvalía lograda al vender una vivienda en menos de dos años se gravará un 325% más. Sin lugar a dudas, el nuevo cálculo objetivo del impuesto de plusvalía penaliza las ganancias logradas a corto plazo. Por otro lado, la transmisión de inmuebles luego de seis años resulta ser hasta un 77% más económica.
Reforma del impuesto de plusvalía municipal
La reforma del impuesto de la plusvalía municipal que ha sido aprobada por el Gobierno para evitar la nulidad de su modelo de cálculo, decretada por el Tribunal Constitucional. Esto significa una verdadera revolución del tributo, que comienza a penalizar las ganancias logradas por la transmisión de viviendas a corto plazo con el objetivo de no alentar las operaciones especulativas. No obstante, la recaudación total del tributo asegura disminuir, y el gravamen sobre la venta de terrenos comprados hace por lo menos seis años llega a disminuir hasta un 77%. La tributación por la plusvalía lograda por la venta de un piso comprado en los dos últimos años llega a subir un 325% en comparación con el anterior método de cálculo.
De esta forma, se deriva por lo menos de las simulaciones que maneja la asociación de técnicos del Ministerio de Hacienda (Gestha), comparando los valores del método de estimación objetiva del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) antes y después de la reforma.
Nuevo cálculo objetivo
Hasta el momento, la cuota del impuesto se valoraba aplicando un tipo máximo del 30% a una base imponible. Se trataba del resultado de la multiplicación del valor catastral del suelo por la cantidad de años que hayan transcurrido desde su adquisición y un coeficiente que variará dependiendo de dicho plazo. Luego de ser declarado inconstitucional, el Gobierno revió la fórmula y reformuló el cálculo de la siguiente manera. Se trata de la multiplicación del valor catastral del terreno por una serie de coeficientes que cambian dependiendo de los años que se ha tenido la vivienda en propiedad (del 0,08% al 0,45%) para lograr amoldarse al comportamiento del mercado de la vivienda en dicho periodo y que serán actualizados una vez al año.
Método alternativo
La nueva norma también ha logrado introducir un método alternativo para la estimación de la base imponible. Dicho método consiste en aplicar el tipo a la plusvalía real, conseguida como diferencia entre el valor de venta y el de adquisición. No obstante, este nuevo modelo resulta por lo general más económico para el contribuyente que el anterior y que el antiguo. Únicamente los efectos de la reforma del método tradicional ya brindan grandes variaciones.
Penalización de las operaciones de corte especulativo
De este modo, los técnicos del Ministerio de Hacienda han concentrado sus simulaciones en el efecto de cambiar el método de cálculo objetivo aplicado por los 3736 ayuntamientos que cobran este impuesto potestativo. Esto es, un 46% del total. El ejemplo de partida es el de una vivienda urbana ubicada en un suelo con un coste catastral de 50 000 euros. La consecuencia es que las cuotas varían significativamente. Dependerán del tiempo que haya transcurrido desde la adquisición del bien hasta su venta, o recepción como herencia o donación.
Para comenzar, el nuevo modelo grava por primera vez las plusvalías conseguidas con la transmisión del terreno en menos de un año. Lo que en el ejemplo que hemos mencionado más arriba nos daría una cuota de 956 euros, que antes se hubiera saldado sin gastos. A partir de ahí, la reforma del impuesto de la plusvalía genera sobrecostes tributarios frente al sistema anterior de entre 201 y 1130 euros. Esto es así cuando el traspaso se realiza en un periodo menor a cinco años desde la compra.
El tributo llega a cuadriplicar el antiguo en el caso de que la vivienda se transfiera en menos de dos años. Cuando pasa de 347 a 1480 euros si lo aplicamos al ejemplo del suelo de 50 000 euros. Se da la situación de que aquellos que hayan comprado una casa en 2020 abonarán la primera cifra si lo vendieron en septiembre, por ejemplo, y la segunda, un 326,5% más, si lo hacen en este momento. Este gran salto es explicado por la pretensión declarada de Hacienda de penalizar las operaciones de corte más especulativo.
Inmuebles conmayor antigüedad
Por otro lado, cuando se trata de inmuebles que se hayan tenido en cartera entre seis y 15 años, estos son los que han sido adquiridos de 2006 a 2015, la cuota resulta actualmente más económica. El ahorro máximo, de 3078 euros, se da por terrenos comprados en 2006 y vendidos hoy en día, ya que la factura tributaria baja de 4408 a 1331 euros, esto es un 69,8% menos. En términos porcentuales, en todo caso, la mayor rebaja es para las viviendas que han sido adquiridas en 2008. En el año 2008 estalla la crisis financiera y explota la burbuja inmobiliaria, ya que la tarifa se rebaja un 76,8%, esto es de 3820 a 887 euros.
Para las adquisiciones aún más alejadas en el tiempo, esto es a partir de los 16 años de antigüedad, la nueva tributación tiende a coincidir con la anterior. No obstante, continúa tratándose de algo más favorable para el contribuyente, con rebajas de 681 a 2741 euros, dependiendo del año de la compra.
Disminución de ingresos para los municipios
Si bien las diferencias porcentuales de valores son más notorias en la penalización aplicada a las operaciones a corto plazo, frente a las disminuciones obtenidas por las ventas de viviendas compradas hace más de seis años, el resultado global asegura conseguir una disminución de ingresos para los municipios. Esto es de este modo porque, la mayoría de las transacciones, un 67% del total, se realiza con viviendas adquiridas hace más de 10 años. Por el contrario, según las operaciones de 2020, los traspasos que se realizan en menos de dos años desde la compra son solo el 9,4%, siendo el 10,9% las que se hacen pasados de dos a cinco años y el 12,3% las que se cierran entre los cinco y 10 años desde la adquisición.
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Desde OI REAL ESTATE queremos contarte cómo actuar ante la decisión del Constitucional de impedir reclamar la plusvalía municipal. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
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La decisión que ha tomado el Tribunal Constitucional ha sido la de anular el impuesto sobre plusvalía que ingresan los ayuntamientos. Esto significa una gran amenaza para los caudales de estas administraciones locales. El Tribunal ha declarado inconstitucional al método de cálculo de la base imponible de este tributo, esencial para las finanzas municipales. Aquí te contaremos cuáles son los puntos clave del impuesto y las consecuencias de esta decisión.
¿Qué es la plusvalía municipal?
En primer lugar, resulta necesario dejar en claro qué es la plusvalía municipal. Se trata del impuesto sobre el aumento del valor de los terrenos de naturaleza urbana. Es conocido como impuesto de plusvalía municipal, representa un tributo directo que depende y es gestionado por los ayuntamientos. Este impuesto debe abonarse cuando un contribuyente vende, dona o hereda una propiedad.
Puntos clave para entender el impuesto
El concepto de plusvalía municipal hace referencia al Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Lo que propone esta ley es que por el paso del tiempo entre el momento de adquisición y el traspaso se genera un aumento del valor del inmueble. Por ese alza teórico es por el que se tributa, basándose en el precio del suelo del terreno o vivienda objeto del impuesto.
¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?
Al momento de vender una propiedad, quien debe pagar la plusvalía municipal es el vendedor, esto se debe a que es quien recibe el dinero por la venta. No obstante, cuando se trata de una donación, quien debe ocuparse de pagar este impuesto es la persona que recibe la vivienda. Del mismo modo, cuando se hereda una casa los herederos son quienes deben enfrentarse al deber de abonar la plusvalía municipal. El importe medio que se debe abonar por los contribuyentes ronda aproximadamente entre los 3000 y 6000 euros. Si bien, puede variar en función del valor catastral que tenga el inmueble en cuestión, es por esto que los valores exigidos pueden ser llegar a ser mucho más elevados.
¿Con cuánto tiempo se cuenta para pagar este impuesto?
Si se trata de una venta o bien, de una donación, se cuenta con un plazo de 30 días hábilesdesde que se realiza la transmisión. En caso de tratarse de una herencia hay un plazo de seis meses, que son prorrogables hasta un año sin ningún tipo de precio.
¿Dónde se paga más?
Para conseguir estos resultados se toma como base imponible para cada uno de los municipios el mismo hipotético aumento de valor del terreno de 601,01 euros. A ese número se aplica el tipo impositivo que establece cada ayuntamiento.
Según indican los últimos datos de la Agencia Tributaria de 2020 en 18 capitales de provincia se paga la cuota media más alta. Se trata de los que poseen el mayor porcentaje permitido, es decir, el 30 %. Aquí se encuentra: Alicante, Barcelona, Gerona, Huelva, Tarragona, Cádiz, Granada, , Cuenca, León, Salamanca, Logroño, Zaragoza, Murcia, Palma, Las Palmas de Gran Canaria, Santa Cruz de Tenerife, Vitoria, y Teruel.
Madrid, se lleva el vigesimocuarto puesto con unos 174,29 euros. Por último, encontramos a Bilbao con una cuota media de 28,32 euros. Por otro lado, la penúltima de la lista es San Sebastián con 58,30 euros.
Situación actual
Debido a la gran presión para conocer el texto de la sentencia del Tribunal Constitucional contra el impuesto de la plusvalía municipal, ha logrado filtrarse el contenido. Hablamos de una sentencia que termina con este impuesto debido a que considera inconstitucional el método de cálculo utilizado para este tributo.
No obstante, también elimina la posibilidad de hacer un reclamo por el importe indebidamente pagado durante los últimos años por parte del vendedor, el heredero o bien, el donante de una vivienda. Sin lugar a dudas, esta noticia ha dejado muy mal a los contribuyentes que pensaban contar con la devolución de un impuesto que ha vulnerado el principio de capacidad económica.
En definitiva, la sentencia del Tribunal Constitucional indica que no será posible revisar los casos que ya han sido juzgados, o con resolución administrativa en firme. Por otro lado, tampoco las liquidaciones provisionales o definitivas que no hubieran sido impugnadas a la fecha en que se ha dictado la sentencia, es decir, el 26 de octubre. Todo esto quiere decir que el contribuyente no tendrá la posibilidad de recuperar lo abonado indebidamente por la plusvalía municipal. Esto es de este modo, excepto en el caso de que no haya solicitado la devolución, antes del 26 de octubre.
De esta forma, todos aquellos que hayan presentado una autoliquidación del impuesto sin rectificar luego, tampoco lograrán recuperar el impuesto. Sólo tendrán la posibilidad de hacerlo quienes hayan solicitado tal rectificación. De este modo, solo podrán beneficiarse de la declaración de inconstitucionalidad los contribuyentes que en su día recurrieron, o solicitaron la rectificación, y que continúan esperando resolución. Además, también podrán los que hayan recurrido en su día, vieron desestimada su petición, pero continúan dentro del plazo para presentar un nuevo recurso.
¿Quiénes quedan fuera?
Se encuentran fuera de este exclusivo club todas las liquidaciones ya dictadas, pero que no han sido recurridas antes del 26 de octubre. Y esto, a pesar de que aún se encuentren en plazo de recurso. Además, también quedan fuera las solicitudes de rectificación y devoluciones de ingresos indebidos que no se han presentado antes de la fecha del 26 de octubre.
Sin embargo, si bien el Tribunal Constitucional ha cerrado la puerta a gran cantidad de contribuyentes para reclamar, es importante tener en cuenta que existe una gran variedad de recursos y solicitudes de rectificación aún pendientes de resolver. Y a estos sí se les puede aplicar la declaración de inconstitucionalidad.
Pasos a seguir por los contribuyentes a los que se les termina el plazo para presentar autoliquidación o liquidación
Existe la posibilidad de que, quien logró vender, donar o heredar un inmueble, deba declarar el impuesto y se le termine el plazo. Y esto, sin que se haya sido aprobada aún una nueva normativa que regule de qué modo calcular el impuesto luego de la declaración de inconstitucionalidad.
En este caso, considerando que el impuesto continúa vigente, lo aconsejable es declarar la transmisión. Luego deberá aguardar a que el Ayuntamiento liquide, previsiblemente, con la nueva normativa ya en vigor. Se espera que tenga efectos retroactivos.
Lo aconsejable, si como indica la ordenanza, corresponde al contribuyente presentar una declaración, ésta debe presentarse usando el formulario municipal previsto para ello. Una vez terminado este trámite, el contribuyente solo tendrá que aguardar a que el Ayuntamiento le notifique la liquidación. El cálculo de la cuota a abonar, se prevé, será elaborado conforme a la nueva normativa.
En el caso contrario, si debe presentar una autoliquidación del impuesto, lo ideal es presentar ésta a cero, es decir, sin ingreso. Y en este caso será necesario presentar un escrito explicando los motivos de la autoliquidación a cero, que principalmente consistirán en la falta de normas con las que cuantificar el tributo. Todo esto, en espera de que, al momento en que se apruebe la nueva normativa, el Ayuntamiento le notifique una liquidación con la cuota que debe abonar.
¿Por qué motivos la plusvalía municipal se considera inconstitucional?
El Tribunal Constitucional afirma que el sistema objetivo de cálculo del impuesto es inconstitucional. Esto se debe a que determina que en todos los casos existe un aumento de valor al momento de transmitir un terreno, más allá de que dicho incremento exista realmente, y de su cuantía.
Esto, afecta directamente al principio constitucional de capacidad económica que figura en el artículo 31 de la Constitución española.
La sentencia, de la que ha sido ponente el magistrado Ricardo Enríquez, considera que son inconstitucionales y nulos los artículos 107.1, segundo párrafo, 107.2.a y 107.4 del texto refundido de la Ley reguladora de las haciendas locales (RD Legislativo 2/2004, de 5 de marzo). Esto se debe a que decreta un método objetivo de determinación de la base imponible del Impuesto de plusvalía municipal que resuelve que siempre haya existido aumento en el valor de los terrenos durante el periodo de la imposición, con independencia de que haya existido ese incremento y de la cuantía verdadera de ese aumento.
Esto significa que, el método de cálculo del impuesto deja de lado si en la venta de un inmueble ha habido pérdidas o no. Tampoco tiene en cuenta cuál ha sido la ganancia obtenida en realidad. Dicha sentencia cuenta con el voto particular concurrente del presidente Juan José González Rivas y los votos contrarios del magistrado Cándido Conde-Pumpido y de la magistrada María Luisa Balaguer.
Como ya hemos mencionado más arriba, el valor medio que se debe abonar por los contribuyentes es de aproximadamente entre los 3000 y 6000euros. No obstante, en función del valor catastral que presente el inmueble transmitido, los importes exigidos pueden ser bastante más elevados.
El legislador deberá ocuparse de regular la nueva manera de calcular el impuesto
El Ministerio de Hacienda ha afirmado que se ocupará de revisar este impuesto para asegurar su constitucionalidad y la financiación de los ayuntamientos. Mientras se espera que el Tribunal Constitucional publique la sentencia, el Ministerio de Hacienda y Función Pública realiza un borrador legal que asegurará la constitucionalidad del tributo, brindará seguridad jurídica a los contribuyentes y algo de certeza a los ayuntamientos.
Por otro lado, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) ha indicado que cuando se dé a conocer la sentencia, se convocará una Junta de Gobierno Extraordinaria de la FEMP. Asegura que se pondrán en contacto con la Ministra de Hacienda y comenzarán a interpretar la Sentencia en conjunto. Además, se ocuparán de solicitar al Gobierno de España analizar de manera conjunta la solución. Abel Caballero, presidente de la FEMP, opina que es positivo una nueva norma que logre restablecer el impuesto con justicia de recaudación.
¿Habrá efectos retroactivos?
Según los rumores que ya comienzan a circular dentro de los despachos de abogados, la nueva normativa que prepara el Ministerio de Hacienda contará con una disposición transitoria que posibilitará su aplicación a situaciones previas a su entrada en vigor.
Por ejemplo, algo similar es lo que sucedió en Guipuzcoa. Allí, el Decreto Foral Norma 2/2017, aprobado luego de la declaración de inconstitucionalidad de la normativa foral, resolvió que “lo dispuesto en el artículo único del presente decreto foral-norma resultará de aplicación a las liquidaciones del impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana, practicadas a partir del 25 de marzo de 2017, correspondientes a devengos anteriores a dicha fecha, siempre que con anterioridad a la misma no se hubiese dictado liquidación que hubiera alcanzado firmeza correspondiente a dichos devengos.”
Con respecto a los recursos de reposición pendientes de resolución se dispuso lo siguiente: “Los recursos de reposición que se encuentren pendientes de resolución a fecha de 25 de marzo de 2017, se resolverán teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo único del presente decreto foral-norma.”
No da la sensación de que el legislador del territorio común se ocupe de ir tan lejos en lo que respecta a recursos. Considerando que, como ha sido indicado, los recursos que ya se encuentran presentados sí se verán beneficiados con la declaración de inconstitucionalidad. La nueva normativa sí puede ser aplicable, por el contrario, a los recursos, o solicitudes de rectificación, que hayan sido presentados a partir del 26-10-2021.
El Tribunal Constitucional no permite reclamar la plusvalía municipal luego de anularla: ¿Es posible consultar la sentencia?
Si bien aún no se ha publicado la sentencia del Constitucional en la página web oficial, si es cierto que se ha filtrado un borrador. Sin embargo, aún podría sufrir algunos cambios. No obstante, los expertos creen que no serán muy relevantes. Se puede prever que la sentencia se encontrará lista la semana que viene. Y luego será publicada en El Boletín Oficial del Estado (BOE).
¿Qué significa para los ayuntamientos?
En la última estadística oficial realizada por el Ministerio de Hacienda, en el año 2019, figura que en los más de 8000 municipios que existen en España, ingresaron 2501 millones de euros gracias a este tributo. Se trata de la segunda figura tributaria propia más importante para las arcas locales después del impuesto sobre bienes inmuebles (IBI). Por él han ingresado aproximadamente unos 14 000 millones de euros. Si bien el impacto es importante para los caudales públicos, los municipios han registrado un superávit público en su conjunto de más de 5000 millones de euros cada año a partir del 2012. Esto significa que, la recaudación total que brinda este tributo es entre un 6% y un 8% de los ingresos tributarios totales de las entidades locales.
Ni bien sea publicada la sentencia firme, los ayuntamientos no tendrán la posibilidad de cobrar el tributo hasta que Hacienda modifique la norma para reformar el impuesto. Esto significa que, los ayuntamientos perderán al menos unos tres meses de ingresos. Se trata del periodo hasta que el Gobierno logre subsanar la norma. Esto sin dudas significará un gran golpe para los presupuestos municipales del año próximo.
Por otro lado, el Ayuntamiento de Madrid ha dado su opinión. Ha manifestado que resulta lamentable que la “inactividad” del Gobierno de Pedro Sánchez haya llevado a la inseguridad jurídica el impuesto de plusvalía municipal. La capital pensaba recaudar aproximadamente unos 500 millones de euros en el año 2021.
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El Gobierno tiene un nuevo proyecto de ley en fase de consulta para regular el teletrabajo. El objetivo es crear un marco legal donde se fijen las condiciones mínimas que deberá tener un empleado que desempeña sus tareas sin necesidad de trasladarse hasta la empresa. Pero con la nueva ley del teletrabajo lo primero sería saber qué ahorramos y qué gastos asumimos trabajando desde casa. ¡En este post te damos la información!
En este artículo encontrarás:
El aumento del teletrabajo debido al confinamiento
Hasta ahora, esta modalidad laboral ha sido más bien residual en España. Poco más de un 5% de los empleados la utilizaban. Pero con el confinamiento del coronavirus se ha impuesto de forma generalizada y muchas empresas se han dado cuenta que no funciona tan mal como esperaban. Alrededor de un 40% de los trabajadores lo han hecho desde casa. Pero no en todos los casos ha funcionado tan bien como debería.
¿Qué ahorramos realizando teletrabajo desde casa?
Lo primero que debemos tener en cuenta es que no tenemos que desplazarnos. En función de la distancia que tengamos hasta nuestro centro de trabajo y cómo llegamos hasta allí, el ahorro será mayor o menor. Tanto en tiempo como en dinero. En tiempo, porque en una gran ciudad el tiempo medio es fácil que ronde la hora para llegar y otra hora más para volver. Además de los costes de transporte, que varían si nos movemos en transporte privado o público.
Luego, también podemos ahorrar en comida y café, aunque este aspecto es muy personal. Si somos de los que nos llevamos la comida al trabajo, el ahorro será mínimo. Prepararemos nuestra comida previamente y, como mucho, si estamos en casa puede que, depende de la elaboración, podamos preparar al momento. Lo mismo si hacemos pausas a media mañana para tomar un café, un bocadillo, etc. Para algunos el ahorro puede ser significativo. Para otros, residual.
No ahorramos en guarderíaaunque hagamos teletrabajo
Si tenemos hijos pequeños, este no es un gasto que dejemos de lado. Si algo han aprendido en estos meses es que teletrabajar implica, indefectiblemente, que tenemos que trabajar. Y no vamos a poder estar atendiendo a nuestros hijos. Por lo tanto, la guardería, comedor o alguna clase extraescolar para cubrir nuestro horario laboral seguirán siendo imprescindibles.
Ahorrar en ropa y su cuidado gracias al teletrabajo
Esto sí es posible, ya que estando en casa podemos vestir de forma más informal. Pero esto no significa que podamos trabajar en pijama. Cuidado que, en muchos casos, teletrabajar implica una dosis de disciplina personal que debemos aplicar para que no penalice nuestra productividad. Pero también por nuestra salud mental, para poder diferenciar claramente cuando estamos trabajando o cuando estamos en nuestro tiempo de ocio.
Pero no son los empleados los únicos que ahorran. A medio plazo, si acaba por imponerse el teletrabajo, la compañía necesita menos espacio de oficina, con el consiguiente ahorro que esto supone. A corto plazo, no será tanto puesto que los alquileres suelen negociarse durante varios años de contrato. También, les supone menos gasto eléctrico o de climatización al reducir los espacios.
¿Qué gastos asumimos teletrabajando en casa?
Empezamos por la conexión a Internet. Cierto que muchos pueden pensar que ya tienen una conexión en casa para su ocio personal. Pero no siempre tenemos una de la calidad necesaria para poder trabajar desde casa con solvencia. Si vivimos fuera del ámbito de la fibra, en muchos casos nos puede obligar a contratar tarifas 4G ilimitadas o más caras de lo que tendríamos si no trabajamos desde casa.
También, implicará un mayor consumo eléctrico. No solo se trata de los equipos informáticos que tenemos conectados, el móvil del trabajo que cargamos en casa. Sino también iluminación y los gastos de climatización, como la calefacción en invierno o el aire acondicionado en verano.
Pero también vamos a necesitar un espacio de la casa para habilitarlo como zona de trabajo. Ya no basta instalarlo de forma provisional en la mesa del comedor. Tenemos que destinar un lugar adecuado para estar ocho horas cada día sin que nos molesten. Y el espacio no es algo que sobre en los pisos hoy en día. Esto tiene una doble vertiente, porque si no tenemos que desplazarnos al trabajo cada día podemos plantearnos vivir en otro lugar, donde la casa sea más grande o el alquiler más barato. Aunque esté más lejos de nuestra oficina.
Son estos los conceptos por los que se compensa al empleado que trabaja desde casa. En muchas empresas, donde ya está implantado formalmente, está reconocido en el convenio colectivo, ya sea con una retribución económica, como de otro tipo.
¿Quién pone el equipamiento para montar el puesto de trabajo?
No todo el mundo tiene un portátil o un ordenador adecuado para facilitar la conexión desde su casa al trabajo. Esta es una cuestión que las empresas, si el teletrabajo acaba por abrirse paso de forma definitiva, tendrán que cambiar de hábitos. Por ejemplo, facilitando equipos portátiles con los que el empleado tenga libertad para trabajar en casa o en la oficina.
Pero no es solo esto, también una pantalla del tamaño adecuado o una silla ergonómica. Estos son dos aspectos que no tienen importancia si se trabaja de forma esporádica. Pero que, si lo hacemos de forma habitual, la cosa cambia de forma notable. No solo hay que poder trabajar, sino hacerlo de forma cómoda y productiva durante ocho horas cada día.
En principio, es la empresa la que facilita este equipamiento. Durante el confinamiento no ha sido raro que los empleados se llevaran este material a su casa. Monitores de gran tamaño. O, incluso, la silla del despacho. Ya que después de unos primeros días sentados en sillas poco adecuadas, la espalda comienza a pasar factura.
Regular derechos y deberes del teletrabajo
Pero si una queja existe con el teletrabajo es la pérdida de algunos derechos. Por eso, esta nueva ley quiere establecer un marco que sirva de base para fijar unos mínimos. Hasta ahora, lo único qué más o menos está regulado es el derecho a la desconexión digital. Y seguro que muchos de los que han estado en casa realizando videoconferencias a cualquier hora y cualquier día de la semana, se pueden sorprender.
Porque el empleado que trabaja desde casa se encuentra dentro de la organización de la empresa. Tendrá un horario definido, unas tareas concretas que le irán pasando, etc. Para algunas compañías, si el modelo funciona puede ser una oportunidad para contratar más gente y atraer talento sin necesidad de estar en una gran ciudad.
Ha sido una situación excepcional, pero el teletrabajo genera otra serie de problemas. Uno de ellos es poder elegir donde se trabaja en función de las circunstancias. Trabajar desde casa no tiene que ser un viaje solo de ida. En algún momento puede que sea mejor volver a la oficina, hacerlo de forma habitual, solo unas horas al día, solo unos días a la semana, etc. Hay muchas fórmulas de teletrabajo.
También ocurre que, si trabajamos desde casa, se pierde contacto dentro de la organización. Muchos empleados se sienten preocupados porque llegada la hora de un ascenso o un cambio de puesto, no se considere su candidaturasolo porque ejercen su trabajo desde casa.
En este artículo veremos lo mas destacado de la Ley hipotecaria actualizada, en qué consiste y como afecta a los consumidores. Continúa leyendo.
En este artículo encontrarás:
La Ley Hipotecaria actualizada es aquella ley que regula las hipotecas mediante la Ley 5/2019, del 15 de marzo. Esta nueva norma logró adaptarse a los nuevos tiempos y a las necesidades del mundo hipotecario.
En este artículo veremos en que consiste la Ley hipotecaria actualizada y como te afecta:
La nueva Ley hipotecaria actualizada ¿es retroactiva?
La nueva Ley Hipotecaría no es retroactiva de forma general. De esta manera, la nueva norma no se aplicará a los contratos hipotecarios firmados con anterioridad a la entrada en vigor.
Así pues, si la inmensa mayoría de los artículos no tienen carácter retroactivo, algunos puntos de los préstamos hipotecarios anteriores a la nueva ley si se vieron afectados por esta, estos son:
El que abarata la conversión de una hipoteca variable al tipo fijo.
El que establece cuándo se puede ejecutar una hipoteca en caso de impago.
Y, además, podrán cambiar de banco sin que su entidad pueda impedírselo con una contraoferta.
Nuevo reparto de los gastos de hipoteca en la Ley hipotecaria actualizada.
Lo más interesante de la norma actualizada es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, o sea, aquellos que hay que abonar por el proceso de escrituración y registro del préstamos. Veamos quien lo paga ahora:
LO QUE PAGA EL BANCO
La gestoría, el registro, la notaría, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) y su copia de la escritura.
LO QUE PAGA EL CLIENTE
La tasación y su copia de la escritura.
ESTE NUEVO REPARTO SUPONE UNA MEJORA PARA EL CONSUMIDOR
IMPORTANTE
Si se produce una subrogación de acreedor para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagarle una compensación al antiguo, que es la parte proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
Mayor protección al consumidor
Uno de los principales motivos por los cuales se elaboró esta ley fue una orden de la Unión Europea de aplicar una directiva que aumente la protección de los consumidores. Veamos:
Más información para el futuro hipotecado
El banco le tiene que entregar las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de 10 días.
Además debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican de manera genérica cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y, si la hipoteca es variable, un documento aparte con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
Visita previa obligatoria al notario
Los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar por la notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test.
Así, el notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido la documentación mencionada antes.
Además, los notarios y los registradores no pueden escriturar o inscribir cláusulas abusivas, o sea, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar su abusividad.
Las quejas y reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero.
Asimismo, esta agencia todavía no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
También se especifica que la política de remuneraciones de los bancos a sus empleados no puede ligar el salario con el número de préstamos hipotecarios concedidos ni puede provocar que no se estudien las solicitudes adecuadamente.
La amortización anticipada
La llamada comisión o compensación por amortización anticipada, ya sea parcial o total, se abarata.
Así, solo se puede cobrar si al banco se le genera una pérdida financiera. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es variable o fija:
HIPOTECA VARIABLE
La comisión máxima puede ser una de estas dos opciones (a pactar entre banco y cliente):
0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
Pasados esos tres o cinco años, la comisión es del 0%
HIPOTECA FIJA
La compensación puede alcanzar los siguientes límites:
A partir de entonces, la entidad tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
Incentivos para pasarse al tipo fijo
En la ley nueva se abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otro banco.
De este modo, la comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los primeros tres años del plazo del préstamo.
Cambiarse de banco
Esto es, si en el proceso de una subrogación, nuestra entidad hace una contraferta igual o o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes.
Con la nueva ley tenemos libertad podes elegir el banco que querramos.
Mínimo de 12 impagos para embargar la casa
Esta clausula que es la que las entidades aplican tras un impago reiterado para poder pedir el embargo de la vivienda al juzgado.
Esta ley supuso requisitos mas estrictos para solicitar que se embargue la casa.
Así pues, el banco no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los siguientes límites:
Durante la primera mitad del plazo
Hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
Durante la segunda mitad del plazo
El porcentaje del capital impagado asciende al 7%, mientras que las mensualidades en demora mínimas son 15.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
Límites a los productos vinculados
La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc.
Sin embargo, sí permite las combinadas, esto es, que la entidad se ofrezca a reducir el interés a cambio de que se suscriban varios de sus servicios.
Respecto a la prohibición de las ventas vinculadas la ley prevé dos excepciones:
El banco si puede exigir que se contrate un seguro de daños y/o un seguro de vida o de protección de pagos. En estos casos, el cliente puede suscribirlos con la empresa que quiere sin que la entidad pueda subirle el interés.
También pueden vincular la hipoteca a productos que se demuestre que benefician al cliente. Se da al Banco de España la capacidad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas combinadas, se obliga a los bancos a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella. Así el cliente puede comparar adecuadamente.
Suelo del 0% por defecto
En esta nueva ley se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Antes los bancos incorporaban las cláusulas suelo, esto ya no sucederá, ni tampoco ahora se les permite considerar un euríbor al 0% cuando este cotice en negativo.
Sin embargo, se establece por defecto un tipo mínimo del 0% para todos los préstamos hipotecarios.
Se regulan las hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivis, o sea, préstamos concedidos en otras monedas.
Los titulares de estos productos tienen el derecho de convertirlas a euros siempre que quieran.
Además, los bancos deben informar periódicamente de los incrementos de la deuda que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y, en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
Asimismo, si no se cumplen las exigencias mencionadas, el contrato se considerará nulo. En consecuencia, el titular podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
Más control sobre los intermediarios financieros
En la nueva ley hipotecaria también se dedica un capítulo entero a los intermediarios financieros (también llamados brókeres inmobiliarios) y a los prestamistas privados. Veamos cuáles son los puntos más destacados de este apartado:
Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y por las Comunidades Autónomas (solo para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
Los intermediarios y prestamistas privados no pueden tener antecedentes delictivos ni haber sido declarados en concurso si quieren operar en España.
Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente de la hipoteca. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias y compañías será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.
¿Qué efectos tiene esta ley?
Subida de los intereses antes de que la nueva ley entrara en vigor.
Los que pidan una hipoteca ahora reciben más información que antes.
Los bancos conceden hipotecas con mayor prudencia.
Veamos otras consecuencias que ha provocado la promulgación de esta norma:
Subida de los intereses en los meses previos a su entrada en vigor
Muchos bancos asumieron los gastos de formalización de sus créditos hipotecarios antes de que se aplicara la ley. Para compensar ese coste, aumentaron los tipos, aunque posteriormente los redujeron.
El solicitante recibe ahora más información
Esto es, el banco ahora está obligado a explicarle al cliente todo lo referente a su futuro crédito, lo que aumenta su protección. Pero por el otro, eso ralentiza el proceso de concesión.
Las concesiones se estancaron en junio y julio y cayeron en agosto de 2019
en esos meses, el número de contratos firmados se redujo considerablemente. Los motivos más probables son el endurecimiento de los requisitos de la banca y los problemas que tuvieron para mandar la documentación a los notarios, aunque hay otros motivos que lo explican y que no tienen que ver con la regulación.
Los bancos son ahora más prudentes a la hora de otorgar financiación
Las entidades asumen un mayor riesgo, pues no pueden ejecutar la hipoteca hasta que se alcance un año de impagos (o 15 meses) y pueden cobrar menos si el titular amortiza el préstamo antes de tiempo. Por ello, los clientes con perfiles más delicados (con muy pocos ahorros, por ejemplo) lo tienen más difícil para obtener la aprobación.
En su momento, se dijo que la nueva regulación encarecería los préstamos hipotecarios, especialmente los de tipo fijo. Sin embargo, la evolución a la baja del euríbor y la guerra de precios en el sector de las hipotecas fijas provocaron una rebaja generalizada de los intereses a partir del mes de junio de 2019 y que todavía perdura.
En Cataluña se aprobó una nueva ley que permite regular los alquileres en esta situación mundial. Para informarte más sobre este tema, no dejes de leer este post.
En este artículo encontrarás:
¿Cómo sucedió la aprobación de la nueva ley?
El Parlamento de Cataluña aprobó la Ley de Medidas Urgentes para la regulación de los alquileres, teniendo a favor el voto de JuntsxCat, ERC, Comunes y la CUP. Esto sucedió luego de llegar a un acuerdo con el Sindicato de Llogaters, con el fin de mejorar las condiciones a los pequeños propietarios.
La ley se ha aprobado con 71 votos a favor y 63 en contra, sumados los votos de los cuatro diputados del PdeCat al bloque opuesto a la ley, que formaban el PSC, PPC y Ciudadanos. Es la primera vez que el PdeCat vota en el Parlamento de manera diferente a JuntsxCat.
La norma permitirá que no congelen las rentas los propietarios que tengan unos ingresos iguales o inferiores a 2,5 veces el IRSC (aproximadamente 2.000 euros mensuales, en función de la población). Aunque esto no podrá implementarse cuando los ingresos familiares del arrendatario no alcancen las 3,5 veces ese indicador (unos 3.000 euros mensuales).
¿En qué consiste la nueva ley?
Lo que se propone es que se le permita al propietario aumentar la renta por encima del precio de alquiler de referencia. Esto siempre y cuando se hayan realizado en el último año obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad y la eficiencia energética de la vivienda.
Es importante destacar que los cuatro diputados del PdeCat, Marc Solsona, Lluís Font, Montserrat Maciá y Narcís Clará no participaron en la votación de estas enmiendas.
Esta mejora se podrá ver en aumentos de las rentas de hasta un 5% por encima del índice de referencia. Pero no podrán añadirse a los incrementos que la ley prevé para viviendas que tengan, por ejemplo, muebles, piscina, o aparcamiento.
Otros datos relevantes
Los nuevos contratos se verán afectados en los 60 municipios de más de 20.000 habitantes con un mercado de vivienda más tensionado. Entre ellos, casi todas las capitales de comarca y municipios del área metropolitana de Barcelona. Esta es un área donde viven unas 5 millones de personas, lo que equivale al 70% de la población catalana.
La ley establece que los nuevos contratos que se firmen en viviendas ya alquiladas no podrán superar el precio acordado en el contrato anterior. En el caso de que ese contrato fijara una renta superior a la del Índice de Referencia que elabora la Generalitat, el nuevo contrato tendrá que reducir la renta para ajustarse a ese valor. Por otro lado, los propietarios tampoco podrás aumentar las rentas aunque sean inferiores a las del mercado. La ley no se aplicará a los pisos de menos de tres años. Y prevé sanciones a los propietarios de 3.000 hasta 90.000 euros en caso de que esto no se cumpla.
Si estás interesado en una propiedad en Cataluña o en cualquier parte de España, en Oi Real Estate te esperamos para brindarte el mejor asesoramiento profesional.
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