Los especialistas en el sector inmobiliario vinculado al hospedaje tienen grandes expectativas con respecto a las transacciones hoteleras para esta segunda parte del año. Según sus diagnósticos, hay importantes operaciones que podrían concretarse prontamente, incrementando el volumen total ingresado en el cada vez más seductor mercado de los hoteles en España.
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Transacciones hoteleras y operaciones pendientes
El segundo semestre del año finalmente avanza con grandes expectativas para los especialistas del sector inmobiliario del hospedaje. Los diversos diagnósticos y predicciones del sector indican que podrían concretarse en los próximos meses transacciones hoteleras que impliquen el ingreso de grandes capitales al mercado español, así como la renovación de una importante cantidad de activos. En ese sentido, operaciones pendientes como la de Meliá Hotels International con Abu Dhabi Investment Authority (ADIA) para comprar 17 hoteles, auspician grandes beneficios para la industria local.
Este tipo de movimientos en las transacciones hoteleras que afectan el mercado español se debe, según la opinión de los especialistas, tanto a causas internas como externas. En este último sentido, las miradas están puestas en las medidas que tome el BCE (Banco Central Europeo). Concretamente, se espera que haya cierta estabilidad en los próximos meses respecto de los tipos de interés, lo que alentaría a los inversores a realizar operaciones por cifras similares a las del pasado año, superiores a los 3.000 millones de euros.
No obstante, el actual panorama genera algunas tensiones entre los agentes compradores y los vendedores. Estos últimos, al percibir un mercado que evidencia máximos históricos en cuanto a rentabilidad, exigen a los compradores precios más altos de los que los inversores están dispuestos a pagar. En este camino, es el comprador quien tiene que asumir el aumento del coste de la deuda por los potenciales cambios en el ámbito económico y financiero del país, lo cual frena o posterga muchas operaciones.
Los signos de la recuperación
A pesar de esta diferencia entre compradores y vendedores, España es uno de los países europeos con mejores niveles de operaciones inmobiliarias en el sector hotelero. Específicamente, nuestro país contiene hoy el 70% de las transacciones del sur de Europa, motivado esto por la buena oferta en actividades de ocio, el rendimiento operativo de los activos y las perspectivas de mejora de la demanda.
En el marco de esta tensión, la directora de Relación con Inversores y Comunicación Corporativa de Millenium Hospitality Real Estate, María Pardo, opina que habrá sin embargo “más transacciones a medida que avance el año”. Mientras tanto, la gestora de activos y especialista en hoteles lifestyle de GMA, María Rosa Barcía Garzolini, rescata que en la actualidad se “apuesta al segmento de lujo y alta gama porque tienen mejores retornos”.
Muchos de estos cambios se evidencian al destinar las inversiones a la transformación de activos, ya sea en su calidad, capacidad o en la ampliación de la oferta de servicios. Un ejemplo de esto es el Meliá Villa Le Blanc, en Menorca, que según Garzolini “ha pasado de ser un establecimiento de la marca Sol que cobraba entre 80 y 90 euros la noche, a 1.000 euros tras convertirse en un 5 estrellas Gran Lujo, y además totalmente sostenible. Ello ha supuesto un retorno de doble dígito para nuestros inversores, en torno al 12%, rapidísimo, en un año”.
Con estos signos de recuperación, las expectativas están en que la balanza se incline, principalmente, a concretar las operaciones pendientes de negociaciones iniciadas hace meses. De igual manera, las proyecciones realizadas tras la finalización de la temporada alta de vacaciones hace pensar que se mantendrá la demanda de activos de lujo, que es uno de los segmentos que más ha crecido en este último tiempo.
¿Puede haber efectos negativos por la oferta y la demanda?
Como todo mercado, el inmobiliario también está influenciado por las leyes de la oferta y la demanda. Por eso es indispensable ser cautos con los diagnósticos que, si bien son auspiciosos, tampoco pecan de ingenuos. Así como se esperan grandes transacciones hoteleras, a esta altura del año hay análisis que detectan algunas tensiones entre compradores y vendedores.
En ese camino se ha expresado Garzolini al indicar que existen aún dificultades para cerrar ciertas operaciones, dada “la brecha enorme entre las aspiraciones del vendedor y lo que estamos dispuestos a pagar para conseguir unos retornos razonables de la inversión en reposicionamiento, con los que podamos pagar dividendos a nuestros accionistas”.
Esta es una perspectiva bastante común entre los potenciales inversores, que buscan equilibrar las negociaciones considerando el potencial retorno de capital. Pero además, no es una estrategia reciente: desde el año pasado los agentes poseedores de fondos útiles para movilizar las transacciones hoteleras han ralentizado las operaciones a la espera de mejores contextos. Claro que esto en 2022 estaba justificado por diversas razones, entre ellas, el mencionado tipo de interés impuesto por el BCE, que presentó gran volatilidad y aumentos periódicos.
La incertidumbre: el verdadero freno a las inversiones
El marco general de incertidumbre fue entonces clave para entender el descenso de las operaciones. La directiva de GMA, admitió en este sentido que “llevamos más de un año pensando que la crisis va a llegar, que los bancos van a empezar a exigir, pero la gente aguanta porque no termina de llegar. No es un problema de financiación, sino de encontrar activos con las características que necesitamos de potencial de reposicionamiento, y propietarios dispuestos a negociar un precio justo”. En este contexto, la empresa que representa sólo cerró dos transacciones hoteleras en 2022, siendo que en los cuatro o cinco años previos incorporó alrededor de cuarenta hoteles a su portfolio.
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