La cláusula COVID aplicada a los alquileres es un acuerdo entre el inquilino y el propietario para prever las situaciones generadas frente a un posible rebrote y vuelta al confinamiento. Dicha cláusula presenta una posibilidad de finalizar el arrendamiento de manera amistosa. En el siguiente artículo te contaremos todos los detalles.
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Debido a la pandemia del coronavirus se han presentado cambios dentro de varios sectores, entre ellos, el inmobiliario. Uno de estos cambios es la denominada cláusula COVID, aplicada a los contratos de arrendamiento. Dicha cláusula tiene como objetivo suspender los contratos de alquiler y reducir las rentas durante el tiempo que durara la prohibición de apertura de los locales. Permite al inquilino abandonar el inmueble en caso de otro estado de alarma. De esta manera, el arrendatario puede cancelar el contrato sin ser sancionado por esto. Esto, siempre y cuando el propietario pueda contar con su propiedad disponible para rentar. De este modo, el contrato queda sin efecto, el inquilino abandona el inmueble y ya no abona la renta.
En términos legales, son minoría los contratos firmados previos a la propagación del COVID- 19 que incorporen casos de pandemias o epidemias. La mayor parte de los contratos de larga duración se verán afectados; lo que obligará a ambas partes a sentarse para alcanzar acuerdos y cláusulas específicas COVID-19.
La cláusula COVID, estipula el monto que el inquilino pagará al propietario si tuviera que abandonar el inmueble antes de la finalización del contrato. Esto sería a causa de un nuevo rebrote y vuelta al confinamiento. Es decisión de cada arrendador decidir la cantidad a percibir. El inquilino y el propietario deben llegar a un acuerdo y dicha cláusula les permitirá anular el contrato antes de tiempo. Generalmente acuerdan el pago de un 60% del alquiler usual.
¿Qué tipo de contratos se verán afectados por la cláusula COVID?
La cláusula COVID apunta a contratos de alquiler de oficinas, locales e incluso, a pesar de ser menos frecuentes, de estudiantes. Además, también apunta a quienes se encuentran disfrutando de un alquiler vacacional, los que estén en otra ciudad por motivos de trabajo o incluso los extranjeros que, de agravarse la situación, se verían obligados a retornar a su país de origen.
En el caso de los contratos de alquiler para estudiantes o de temporada se aplica la cláusula COVID debido a que si hubiera una limitación de la temporada escolar, el estudiante no podría cursar. Esta situación llevaría al estudiante a abandonar la vivienda y volver a su lugar de origen. Pero estos casos son reducidos.
Por último, las cláusulas COVID, siempre que beneficien a los arrendatarios, son perfectamente aplicables con la Ley de Arrendamientos Urbanos, para el alquiler de viviendas. Pero en caso de que la cláusula COVID beneficiase al arrendador, entonces se podría pensar que puede ser una cláusula nula que vulneraría el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
¿Qué sucede con el alquiler de viviendas?
En el caso del alquiler de viviendas resulta menos conveniente. Esto se debe, a que en primer lugar la Ley de Arrendamientos ya contempla la posibilidad de anular el contrato de alquiler de vivienda sin sanciones antes de su vencimiento. Esto, siempre y cuando hayan pasado seis meses desde su inicio, es éste el único requisito.
Una posible opción sería permitirle al inquilino abandonar antes de los seis meses, pero al propietario no le resultaría conveniente. A nadie que tenga como intención alquilar su vivienda a largo plazo va a interesarle rentársela a un inquilino que puede marcharse al poco tiempo. Además, en caso de un nuevo confinamiento, no hay motivos para abandonar una vivienda.
Generalmente, cuando un inquilino carece de los medios para seguir pagando la renta, ya sea por haber pedido su trabajo o por otros motivos, se niega a abandonar el inmueble por su voluntad. Esto se debe a lo dificultoso que va a resultarle encontrar otro departamento al no tener garantías. Cuando se trata de pisos de estudiantes la situación es diferente, ya que estos tienen la opción de volver a la casa de sus padres. El arrendatario de vivienda no goza de esta alternativa. El inquilino además, está al tanto de que el procedimiento de desahucio contra él se atrasará y esto le dará una oportunidad para quedarse un tiempo más sin abonar la renta.
Cláusula COVID
La cláusula COVID, puede tener sentido en el arrendamiento de vivienda únicamente en caso de que se aspire a reducir un poco el alquiler al inquilino durante un período puntual. Puede ser en caso de despido, ERTE o ERE, para de esta manera facilitarle el pago y evitar tener que desahuciarle. Pero, aquí nos encontramos frente a un problema, si lo han despedido, su problema de solvencia puede no tener solución a corto plazo. En caso de que no vuelva a conseguir trabajo aunque se reduzcan los costos de la renta por unos meses, luego tampoco podrá abonar el alquiler completo. Es por eso que hay que tener cuidado a la hora de incorporar una cláusula así en el contrato de vivienda.
La única forma que tiene el propietario de asegurarse el cobro del alquiler del inmueble en estos tiempos inestables, es buscar un inquilino con un perfil seguro o con solvencia. También, existe la alternativa de contratar un seguro de alquiler que cubra impagos y desperfectos. La cláusula COVID puede generarle al propietario más inconvenientes que soluciones.
Habitualmente, en los contratos de alquiler de vivienda no se utiliza esta cláusula porque la mayoría de los propietarios no la admiten. En concreto, un 95% de los dueños no están dispuestos a incluirla. Solo se está aplicando en los arrendamientos de uso diferente al de vivienda. En caso de una nueva limitación a la circulación de las personas, los negocios deberán permanecer cerrados. Debido a esto tiene sentido esta cláusula en este ambiente y no en el de alquiler de vivienda, ya que en caso de limitarse la circulación, el inquilino puede permanecer en el inmueble.
¿Es legal alquilar un piso solo por unos meses?
Otro escenario que nos podemos encontrar, que afecta tanto a propietarios como a inquilinos, es que el contrato de arrendamiento sea solo por unos meses. Esta alternativa se puede dar, por ejemplo, en caso de que el propietario no logre rentar el inmueble por una temporada larga, debido al escenario actual. Ante esta situación puede optar por alquilarlo por unos pocos meses o incluso semanas.
Si bien este cambio es legal, deben cumplirse una serie de requisitos. Comúnmente se cree que los alquileres deben ser de una breve duración para que sean considerados de temporada, y viceversa. La Ley indica que se trata de una leyenda, ya que la duración del arrendamiento se pacta libremente entre ambas partes. Es decir, si un estudiante, un trabajador o un local comercial deciden alquilar un piso por unos meses, no significa que se trate de un alquiler de temporada.
Es fundamental destacar que la temporalidad, así como indica la Ley de Arrendamientos Urbanos, debe darse de nuevo por una cláusula que así lo indique, donde se explique la razón de dicha temporalidad (si el arrendatario suele desplazarse de su domicilio por trabajo, educación, ente otros).
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