Sabrás que desempeñarse con eficacia en valoraciones y en tasaciones de unidades podría ser considerado como la columna vertebral en tu carrera como agente inmobiliario. Ambos tópicos proporcionan tanta tela para cortar que valdría la pena incluso dedicarle una sección propia a ambos campos ¿Existe una clave para definir el coste de una vivienda sin temor a equivocarnos? Sobre este tema se ha hablado y se habla profusamente. Lo cierto es que en el sector inmobiliario poco hay de soluciones mágicas y mucho de esfuerzo y de capacitación aplicada por parte de los agentes. En este contexto, sí hay factores y pasos técnicos a seguir que acaso te permitirán perfeccionar tus técnicas hasta minimizar en lo posible cualquier margen de error. En este artículo de Oi Real Estate veremos entonces cómo aproximarnos a la correcta tasación de una propiedad. Te invitamos a continuar leyendo la nota hasta el final para conocer mucho más sobre un tópico que atañe al interés de asesores autónomos y de agencias inmobiliarias.
En este artículo encontrarás:
El agente inmobiliario y la tasación de una propiedad
Respecto a tasaciones, solemos hacer hincapié en dos aspectos a desarrollar con eficacia y que deberían estar incluidos en el ABC del agente inmobiliario. Ambos pueden contener en su concepto decenas de variables.
- Conocimiento a fondo del cliente: saber quién conforma y cómo es tu cartera clientelar en general y en particular. El perfil del buyer persona (o cliente ideal) es vasto y a su vez cada prospecto es un individuo distinto; al que hay que guiar desde la primera consulta, procurar convertirlo en cliente y llevarlo hasta el final de la negociación de la mejor manera.
- Conocimiento del servicio inmobiliario que ofreces: sin ser imprescindible volverse rápidamente un experto global del sector; valdrá realmente la pena concentrarse en tu radio de ventas y conocer todo lo que puedas respecto de este; así como tus propias limitaciones como oficina inmobiliaria.
Una vez considerados estos aspectos, verás que tasar una propiedad comenzará a dejar de ser un imposible, aunque esto no quiera decir necesariamente que se trate de una tarea sencilla. En ambos puntos encontraremos que el tópico que nos reúne en este artículo -cómo tasar una propiedad- ocupa un lugar de importancia.
¿De qué hablamos cuando hablamos de “tasación”?
Antes de entrar en detalles que nos guiarán a la correcta tasación de una propiedad, entendamos qué implica esta acción; como una de las más reconocidas y obligadamente ligadas al sector inmobiliario.
Una “tasación” es por definición un documento que certifica tu opinión calificada acerca de cuál es el valor de mercado de un bien inmueble. Si trabajas de forma autónoma, será tu punto de vista individual como agente inmobiliario, preparado para emitirla. Si trabajas para una franquicia o para una agencia inmobiliaria, tu punto de vista podrá verse influenciado por el de la marca que te avale de distintas formas.
Ambas opiniones, traducidas en un precio de salida a la venta, serán calificadas. La única diferencia entre ellas radicará en que las agencias y franquicias contarán con “perfiles” (algo así como el editor en un periódico) que acaso condicionarán el punto de vista del asesor representante.
¿Cuál es la utilidad real de una tasación?
Una tasación es el conjunto de una serie de datos que conforman la información total de una propiedad. El resultado de esa información será el precio. Dicho valor entonces, será una conclusión reflejada en un precio real del mercado inmobiliario.
El cliente inmobiliario de hoy es un individuo ostensiblemente más informado que el de hace algunos años. Esto se lo debemos a la presencia de internet en la vida de las personas. Como consecuencia de esto es moneda corriente que el agente inmobiliario deba lidiar con el cliente por el resultado ofrecido tras el cálculo de tasación. “La casa dando la vuelta a la esquina vale mucho más”, dirá el cliente. “Sí, pero esa casa dando la vuelta a la esquina tiene piscina”, podría responder el agente inmobiliario. Son muchos los elementos que en ocasiones provocan que dos propiedades en apariencia similares terminen saliendo al mercado inmobiliario en dos valores diferentes.
Puede que el cliente lo razone de inmediato. Sin embargo, suele quedarse con la idea de que has tasado mal su propiedad y que lo estás perjudicando. No te desanimes, este cliente tendrá el mismo inconveniente con el próximo asesor que visite su vivienda. Al fin y al cabo, estará en su derecho de comparar con cuantas oficinas de servicios inmobiliarios considere necesarias antes de decidirse en manos de cuál pondrá su diligencia.
¿Cómo llegar a la correcta tasación de una propiedad?
En la realidad, no hay una clave concreta para dar con una tasación correcta al cien por cien. Para asignarle un valor certero y ajustado a una vivienda, conviene desarrollar dos factores respecto a la unidad a tasar: el físico (condiciones estructurales, estado, ubicación, etc.) y el curso del mercado local vigente.
Tengamos en cuenta que la conclusión de una tasación debería ofrecer un valor que haga de la propiedad una vivienda “vendible”, sin entrar en desmesuras ni en cifras irrisorias. Hagámonos una serie de preguntas que nos conducirán a la mejor base para realizar finalmente esa correcta tasación.
¿Industria, comercio o vivienda?
Lo primero que debes tener en claro, así parezca una obviedad, será el objetivo del inmueble en venta. A pesar de tratarse de una vivienda como cualquiera otra, puede que sus dueños quieran ofrecerla como “apta para industria – comercio – estudio” ¿Será para uso fabril? ¿Será una oficina o una vivienda particular? Los usos comerciales contienen a su vez sus propias características y que por supuesto incidirán en la tasación.
Detrás de las paredes
Son numerosos los puntos a los cuales se debe recurrir para lograr la Información concreta, más allá de lo superficial. Desde los planos de la vivienda, hasta una inspección que el agente debe realizar a la locación. En primera instancia, se deberá establecer la zona residencial en la que está construida ¿Se encuentra en una zona de alto poder socioeconómico? ¿Qué barrios rodean la zona donde se encuentra la propiedad en cuestión? ¿Está ubicada en la ciudad, en los suburbios o en zona turística?
¿Cómo se ve la propiedad?
Siguiendo con los datos concretos, se deberán considerar:
- Medidas estructurales.
- Cantidad de plantas.
- Metros cuadrados de superficie y construidos.
Por otro lado… ¿Cuenta con todos los servicios funcionando correctamente y abonados al día? ¿Posee alguna deuda en impuestos?
Considerando el aspecto estético
¿Cuál es su fecha de edificación? ¿Posee daños edilicios severos? Ten en cuenta que la antigüedad de una construcción debería ser de real incidencia en una tasación más allá de cómo se vea visualmente.
¿Es una zona de comercialización inmobiliaria estable?
Un cliente puede estar interesado en vender una propiedad antigua o de poco valor en un contexto de planificación de revaloración. Si se estipula la construcción de un centro comercial adyacente o próximo a la propiedad en cuestión, es de esperar que tu tasación no refleje puntualmente el valor “actual” de esa vivienda. Por el contrario, el precio de venta resultará significativamente superior al resultado de un análisis llano; por una cuestión de proyección a mediano plazo.
En este sentido, el efecto inverso se dará en la tasación de una propiedad lindera a un centro comercial que está a punto de cerrar y retirarse del barrio.
¿Cuál es la dinámica del mercado actual regional?
El estudio del mercado inmobiliario es un ejercicio habitual, parte importante en el trabajo de todo asesor en bienes raíces. Hay agentes o agencias que prefieren realizar un relevamiento del mercado estrictamente zonal, próximo a la ubicación de la vivienda a tasar o partir de su conocimiento regular. Esta acción, lejos de ser lo más recomendable, quedará librada al perfil del asesor de la agencia o de la franquicia.
Por fuera de lo significativo de realizar una correcta tasación de una propiedad y en el marco del asesoramiento al cliente como un servicio incluido en el valor de toda evaluación, no olvides alertarlo respecto a las normativas legales vigentes, más allá de los vaivenes del mercado.
¿Cuáles son tus técnicas respecto a la correcta tasación de una propiedad? Nos encantaría conocerlas.
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