En las últimas semanas, los cuatro índices por los cuales se guía el sector en el país americano marcan una llamada de alerta. Una grieta en el mercado inmobiliario estadounidense se está abriendo. Por lo menos así lo marcan las solicitudes de hipotecas, los tipos hipotecarios, los precios en alza y el endurecimiento de la Fed. En este artículo, todos los detalles.
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La vivienda se ha transformado en uno de los activos más importantes en los EEUU. Esto se da, al igual que en Europa, por los altos niveles de liquidez circulante, agregado por las bajas tasas de interés. Para algunos analistas, se ha llegado a un punto en que los precios de las viviendas se han corrido de los fundamentales.
Hace días, el sector inmobiliario estadounidense, trepidante de por sí, está marcando ciertas pautas de recalentamiento. Y esta grieta, si no se frena a tiempo, puede abrirse aún más. El riesgo, entonces, es que se avecinan tiempos en que la suba de tasa y las inflación histórica pueden llevar a un reacomodo en los precios y, por ende, el acceso a la compraventa de viviendas. Y que ese cambio desemboque en una recesión en todo el mercado inmobiliario.
Suba en el precio de la vivienda
Un indicador inequívoco de la tendencia recesiva es la baja del Índice del Mercado de la Vivienda, que da a conocer la Asociación Nacional de Constructores de Vivienda (NAHB, por sus siglas en inglés). Tal retroceso es de nada menos que 12 puntos: de 67 a 55 puntos en junio. Se trata de la caída más fuerte desde mayo de 2020 (en plena pandemia). De acuerdo a la NAHB, los altos índices inflacionarios y la suba en los tipos esmerilaron la compraventa de viviendas.
“Esta caída refleja un fuerte deterioro de las ventas actuales, las ventas previstas y el tráfico de posibles compradores”, sentenció el Economista Jefe de la Asociación, Robert Dietz, quien también sostuvo que “La asequibilidad es el mayor reto al que se enfrenta el mercado”.
Por el lado de las entidades estatales, la Reserva Federal de Dallas dio un alerta sobre el desempeño del mercado de la vivienda. En el informe de Índice de Exuberancia trimestral describió que “los precios reales de la vivienda han aumentado constantemente en EEUU desde 2012”. Y resume que, aun teniendo en cuenta los ajustes por inflación, “el mercado inmobiliario de EEUU lleva mostrando signos de exuberancia durante más de cinco trimestres consecutivos”.
De hecho, los registros indican que el valor de una vivienda es, en promedio, de 416.000 dólares. Se trata de un aumento del 13,4% en lo que va del año y el más alto desde 1999, cuando se iniciaron las mediciones
Caída en la construcción de viviendas
La actividad constructora cayó una vez más y quedó por debajo de los niveles alcanzados en septiembre de 2021. Se trata de una retracción en torno al 2% respecto del mes anterior, que se traduce en la baja del volumen de los permisos de Inicio de Construcción: una tasa anualizada de 1,56 millones. En mayo, tal indicador estaba en 1,59 millones anuales.
En tanto que el guarismo que determina cómo será la actividad a futuro también descendió. Los pliegos de Solicitud de Construcción resultaron un total de 1,69 millones, lo que también es la menor cifra desde septiembre del año pasado.
Desde la gestora de inversiones Berenberg, concluyen que “reflejando las expectativas de una menor demanda, los permisos de construcción y las viviendas iniciadas han disminuido”, mientras que “la construcción de viviendas unifamiliares ha disminuido en seis de los últimos siete meses y los permisos han caído durante cuatro meses consecutivos”.
Caída en las solicitudes de hipotecas
Las solicitudes de hipotecas para la compra o refinanciación de viviendas ha caído y fuerte, lo que no hace más que acentuar la grieta en el mercado inmobiliario estadounidense. Así lo informó la Asociación de Banqueros Hipotecarios (MBA). Justo a mitad de julio, el Índice Semanal de Solicitudes de Hipotecas cayó de 300 puntos a los escasos 281: el más bajo desde de febrero de 2000.
Se trata de una baja del 6,3% respecto de la semana anterior. Incluso en dicho período también se había experimentado una reducción en 1,7% del índice de solicitudes de hipotecas. Un dato no menor es que, al mismo tiempo, la tasa hipotecaria a 30 años trepaba a 5,82% (en enero era del 3%).
De acuerdo a analistas e inversores, los motivos de la retracción histórica son varios. Ya sea, por un lado, a causa del alza general de los tipos y en particular el hipotecario. O bien, por otro, el alto nivel de inflación registrada -y la que se prevé- hacen creer en un reajuste de precios a la baja.
En un mercado cuyos actores conocieron la burbuja inmobiliaria y la posterior crisis en 2008, es de entender que ante las alarmas la primera reacción sea dar un paso atrás para resguardar mejor los ahorros. A ello se suma la inflación que, con niveles históricos, obligó a la FED a una suba generalizada de tipos para contenerla.
Caída en la venta de viviendas
Una noticia que terminó de alterar los ánimos en el mercado inmobiliario fue la caída en la venta de vivienda a niveles de la pandemia. En total, las ventas de viviendas cayó un 5,4% en junio. En estimaciones relativas, serían 5,12 millones al año.
Son cinco los meses seguidos que la venta de viviendas cae. Y significa un segundo trimestre con un resultado más que negativo: 13% menor al cierre del cuarto trimestre de 2021. Si bien las estimaciones de analistas daban por descontado una baja, sería del orden del 3% (unos 5,8 millones anualizados). Pero con el desempeño negativo de prácticamente al doble de los esperado, las ventas se ubican en el mismo nivel que la pandemia por Covid. En aquel mayo del año pasado, el lockdown provocó la reducción en el nivel de actividad que logró recuperarse recién en septiembre.
Grieta en el mercado inmobiliario estadounidense
Los cuatro aspectos anteriores configuran una situación próxima y esperable. Una verdadera grieta en el mercado inmobiliario estadounidense. Como ya lo hemos comentado, al parecer Estados Unidos desinfla su burbuja inmobiliaria. En principio, la retracción en la demanda de viviendas para comprar. Por el otro el alza de las tasas de interés hipotecario, en base a las acciones que viene tomando la FED para aplacar la inflación. Por último, el peligro de una recesión de todo el negocio inmobiliario.
Y hay quienes, a partir de allí, auguran un cambio o al menos una corrección en el valor de las viviendas. El Economista Jefe de Moody’s Investors Service, Mark Zandi, “se prevé una corrección de precios de costa a costa en EEUU, aunque con especial impacto en ciudades como Phoenix y Tucson en Arizona, así como a Carolina del Norte y del Sur y partes de Florida”. Aunque la que el condado que destaca Zandi es Boise (en Idaho): se trata del mercado más sobrevalorado del país.
Por el lado de la prudencia, en su informe mencionado anteriormente, la FED de Dallas sostiene que las correcciones no serán tan profundas como se pueda especular: “no esperamos que las consecuencias de una corrección inmobiliaria sean comparables a la crisis financiera mundial de 2007-2009. Esto puede darse de ese modo porque “los balances de los hogares parecen estar en mejor forma y el endeudamiento excesivo no parece estar alimentando el auge del mercado inmobiliario”.
Luego de leer este artículo, nos interesaría mucho conocer cuál es tu opinión acerca de la grieta en el mercado inmobiliario estadounidense. Puedes compartirla con nosotros desde la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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