Hoy vamos a hablarte un poco de dos derechos utilizados en el sector inmobiliario. El derecho de tanteo y derecho de retracto. Qué son, cuándo se ponen en práctica y sus diferencias ¡No te lo puedes perder!
En este artículo encontrarás:
Derecho de tanteo y derecho de retracto: ¿Qué son?
Estos derechos entran en escena en el momento en que el propietario de un piso pone a la venta su vivienda arrendada a un tercero. Este inquilino tendrá la prioridad de comprar el piso antes que ningún otro interesado. Es decir, si él quisiera comprar la vivienda donde en este momento está en régimen de alquiler, será el primero de la lista.
En principio, el derecho al tanteo ofrece esta prioridad al inquilino antes de la compraventa. El derecho de retracto, en cambio, ofrece esta preferencia una vez la operación de compraventa ha finalizado.
El derecho de tanteo
Cuando un propietario tiene la intención de vender su vivienda, debe avisar a su inquilino de esta operación y de las condiciones en las que quiere ejecutarlo. El titular de este derecho preferente, en este caso el arrendatario, tendrá la posibilidad y la preferencia de adquirir este inmueble, si así lo quisiera. Este derecho incluye que el precio que el arrendador debería abonar por la operación de compraventa, es el mismo por el que un tercero compraría la propiedad.
El derecho de retracto
Este derecho, al contrario que el derecho de tanteo, se da una vez llevada a cabo la acción de la compraventa de un inmueble hacia un tercero. En este caso, el inquilino de una propiedad podrá sustituir la posición del comprador de la propiedad. De esta manera se adquiere esta vivienda con las mismas condiciones y el mismo contrato de compraventa con el que iba a ser comprado.
Esta situación no hace que se invalide el contrato de compraventa a un tercero, sino que el beneficiario de este derecho puede subrogarse en la posición de este tercero. Es decir, el actual inquilino de esa propiedad en alquiler tendrá el derecho de adquisición preferente para comprar la vivienda y ocupar la posición de ese posible comprador, si así lo quisiera. Eso sí, con el mismo precio y condiciones con el que se había llegado al acuerdo.
Obligaciones adicionales que conlleva el derecho de retracto
Además de pagar el precio de venta, si ejerces el derecho de retracto deberás asumir las siguientes obligaciones, según el artículo 1518 del Código Civil:
- Asumir los gastos necesarios y útiles realizados en el inmueble vendido. Se trata, por tanto, de resarcir al primer comprador de aquellos gastos que de buena fe haya realizado en la vivienda adquirida.
- Pagar los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo que se haya hecho para llevar a cabo la compraventa.
Todas estas obligaciones tienen como finalidad que, al mismo tiempo que se protege al inquilino, no se cause perjuicio al propietario original ni al primer adquirente.
Otros supuestos de tanteo y retracto
Los casos que hemos analizado podrían denominarse derechos de tanteo y retracto “legales”, ya que vienen directamente previstos en la ley como derechos del inquilino.
Sin embargo, existe también un tanteo y retracto “convencionales” o “contractuales”. Se trata de aquellos supuestos en que, mediante contrato, se pacta libremente que sean aplicables los derechos de tanteo y retracto a una determinada situación en la que no surgirían de forma automática.
Además de estos casos del ámbito privado, existen también unos derechos de tanteo y retracto públicos, que pueden ejercer las Administraciones por motivos urbanísticos. Estos supuestos vienen regulados en las distintas leyes urbanísticas de cada comunidad autónoma. Tienen finalidades como la ejecución de planes urbanísticos, la garantía de un parque público de vivienda, etc.
Tipos de derecho de tanteo y de retracto
Existen dos tipos de derechos de tanteo y de retracto, los legales y los convencionales. Los legales son aquellos que se originan a partir de una disposición prevista por la ley.
Por el contrario, los convencionales surgen de un acuerdo entre las partes.
Los derechos están unidos
Cuando una persona cuenta con el derecho de tanteo automáticamente también contará con el derecho de retracto. Eso sí, solo entrará en escena el derecho de retracto si esa persona no ha podido ejecutar de este primer derecho, el derecho de tanteo.
Diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto
La diferencia entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto consiste en que el tanteo se tiene que ejercer en la fase preadquisitiva. Es decir, antes de que se produzca la enajenación. Por el contrario, el retracto se ejercerá en la fase postadquisitiva. Esto es cuando ya se hubiese realizado la enajenación. El titular del derecho de tanteo también ostentará la titularidad del derecho de retracto. Sin embargo, la persona que sea titular de un derecho de retracto no tendrá necesariamente que tener el tanteo.
Un ejemplo sobre estos derechos
Vamos a ver un ejemplo así podremos ver más claro todo lo que vimos hasta ahora.
El inquilino de una vivienda con derecho de tanteo se entera de que el propietario pone a la venta el inmueble donde actualmente está viviendo. Entonces, el inquilino decide ejercitar su derecho de retracto para ocupar la posición de la persona para adquirir el inmueble.
El propietario de esta propiedad tendrá unas obligaciones para que el inquilino pueda utilizar estos derechos. Cuando el propietario ha decidido poner en venta el inmueble debe de contárselo al inquilino. Este tendrá un plazo mínimo de 30 días naturales para dar una respuesta y ejercer su derecho de compra.
Si el propietario no avisara al inquilino de que va a vender la vivienda, y ya está llevando a cabo todo el proceso de compra, es cuando el inquilino ejecutará su derecho de retracto. Este cuenta con un plazo mínimo de 30 días naturales para utilizar su derecho. Anulando la operación de compra y obteniendo la preferencia para adquirirla con las mismas condiciones y con el mismo precio.
Como puedes ver, el derecho de tanteo y el derecho de retracto son una forma especial de comprar casa que solo puede darse en el marco de un contrato de arrendamiento. Por tanto, es importante que, bien seas propietario o bien inquilino, lo tengas en cuenta a la hora de alquilar tu casa. Ante cualquier duda, consulta a un abogado y así evitarás llevarte sorpresas desagradables con tu compraventa.
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