La compra de viviendas para alquiler ha sido un modelo de negocio elegido para garantizar rentabilidad, que puede llegar a los 11.000 euros por año. Si bien las proyecciones marcan una tendencia a la merma, continúa siendo de las más efectivas opciones de negocios.
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Cada año, las tendencias marcan el tipo de negocios que inversores y propietarios eligen para asegurarse la mejor rentabilidad posible. La compra de viviendas para alquiler ha sido una de las herramientas elegidas estos dos últimos años. La demanda de nuevos espacios para habitar en post pandemia, la crisis habitacional de las grandes ciudades y la mayor capacidad de ahorro ayudaron a promover este modelo de negocios.
De acuerdo a los informes del Instituto Nacional de estadísticas, la compraventa de inmuebles inscritos aumentó un 27,7% durante los primeros meses respecto del 2021. Muchas de esas viviendas fueron puestas en alquiler. El promedio de rentabilidad del negocio de alquileres es de 11.000 euros al año: una rentabilidad del 6,36%.
Rentabilidad de los alquileres
La compra de viviendas para alquiler no es una nueva modalidad de negocios. Cada vez que una crisis asoma en el horizonte, el ladrillo aparece como resguardo de los ahorros y garantía de rendimientos. Por caso, la salida de la pandemia por Covid generó que el mercado inmobiliario se expandiera en varias zonas urbanas y costeras del país.
La necesidad de viviendas espaciosas y alejadas de las grandes ciudades es una de las nuevas demandas. La otra es la escasez histórica de lugares para habitar que tienen las grandes ciudades europeas.
Durante el 2021 y este año, los alquileres han estado al tope de las opciones de negocios. Y es que, teniendo como valor promedio de una vivienda de 90 m2 alcanza los 173.340 euros y que un alquiler mensual llegó a los 919 euros, el propietario recibió en el año 11.037 euros. Un rendimiento que llega al 6,36%. Y de acuerdo a las zonas en que se encuentra la vivienda, éste índice puede ser superior.
Entre las comunidades autónomas que mayores rendimientos obtienen por alquiler están Castilla-La Mancha, que alcanza a los 7,76%. Luego esta Aragón, con 7,15%; e Islas Canarias, que dejan el 6,6% de margen. Luego están aquellas que, aunque mantiene márgenes de rentabilidad más que aceptables, se encuentran por debajo del promedio. Tal es el caso de Islas Baleares, con el 4,19% de margen; el País Vasco, con el 4,38%; y la Comunidad de Madrid, que deja una rentabilidad del 4,98%.
Las zonas que siempre se destacan son la propia Comunidad de Madrid y Cataluña. Se trata de grandes epicentros que tienen mercados inmobiliarios estables, con demandas constantes y una media de rentabilidad del 5,55%.
Rentabilidad de las ciudades capitales
La demanda de viviendas y alquileres en las grandes ciudades es una constante. Año tras año, las inversiones se vuelcan hacia esas regiones para lograr mayores rendimientos, ya sea por la compraventa o por alquileres. De hecho, el mercado inmobiliario urbano se ha venido expandiendo estos últimos dos años.
De acuerdo a un relevamiento del portal Pisos.com, su director de Estudios, Ferrán Font, señala que la ciudad capital que mayores rendimientos por alquileres otorga es Murcia, con un 7,39% de ganancias. Le siguen en el ranking Las Palmas, que deja dividendos por 6,24%; Sevilla deja un 6,01% de rentabilidad; en Valencia es del 5,98%.
Un poco más abajo en el nivel de rentabilidad están Palma de Mallorca, con el 4,28%; en Vitoria es del 4,48%; A Coruña deja un 4,49%; y Pamplona alcanza un margen del 4,55%.
Como es de imaginar, las ciudades de Madrid y Barcelona están por encima de las opciones de inversión, más allá de tener un rinde por debajo del promedio: 4,87% para la catalana y 4,72% la capital del país.
Evolución de la compra de viviendas para alquiler
A partir de la post pandemia, como hemos visto, el mercado inmobiliario ha sido una de las opciones de inversión. Y es que los históricos índices inflacionarios y la suba de las tasas del Banco Central Europeo hicieron que muchos inversores se vuelquen a la seguridad del ladrillo.
De hecho, las cifras del INE para mayo de este año indican que la compraventa de viviendas inscritas aumentó un 27,7% respecto de mayo de 2021. De ese total de operaciones, el 87% corresponde a fincas urbanas y el 13,0% a rústicas. En el caso de las urbanas, el 58,3% son compraventas de viviendas. Desglosando el origen, las operaciones sobre viviendas nuevas subió un 9,2%; pero sobre todo aumentó la compraventa de pisos de segunda mano en un 28,4%.
Un dato que ejemplifica el fenómeno por el que atraviesa el mercado inmobiliario es el que aporta Fotocasa Research, el área de análisis creado por el departamento de comunicación de Fotocasa y Business Analytics: “el 19% de la población española mayor de 18 años ha realizado alguna acción en el mercado de la vivienda en propiedad en los últimos doce meses”. Se trata de consultas u operaciones de compra, venta o alquiler.
Entonces, si bien analistas y expertos vaticinan una merma en el mercado inmobiliario, la compra de viviendas para alquiler continúa siendo de las opciones más seguras. Los volúmenes de compraventa están siendo los más altos desde 2007. Y hay zonas, como las costeras, con rendimientos superiores a otras opciones de inversión. Por la diversificación de la oferta y una creciente demanda, es un negocio que se espera mantenga los promedios de rendimientos durante esta última parte de 2022 e incluso en 2023.
Posible escenario de la compraventa de viviendas
El crecimiento del mercado inmobiliario tras la pandemia por Covid ha tenido puntos altos. En el caso de las propiedades costeras, se menciona el efecto champán. Mientras que en las ciudades el desempeño no fue menor.
Actualmente, se evidencia un alza contínua, tanto en la oferta como en la demanda de vivienda. El porcentual de tal crecimiento es del 5% para la oferta y del 16% para la demanda. De acuerdo al análisis de Pisos.com, Ferrán Font sostiene que “desde el comienzo de la segunda mitad del año se produjo una ralentización, tanto en la compra de inmuebles como de hipotecas, a causa de la subida de tipos del BCE como respuesta a la inflación”. Esto tendría como consecuencia una moderación de la subida del precio de la vivienda, aunque aún no contamos con informes determinantes.
Con un promedio de rendimientos que puede alcanzar los 11.000 euros al año, se trata de una inversión por demás rentable. Tal vez por eso se continúa notando la expansión en el negocio de la compra de viviendas para alquiler en todo el país.
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