La compra de vivienda al contado se impone ante el endurecimiento de los hipotecarios. También por la reposición de inversiones que no están relacionadas con el financiamiento y por la presencia de inversores extranjeros.
De acuerdo a los datos notariales, las transacciones de viviendas a través de un crédito hipotecario cayeron al 42,5%. Se trata del nivel más bajo de los últimos cinco años, y de una baja del promedio que no se registraba desde antes de la crisis de 2008. La subida de los hipotecarios deja sin financiación a una porción importante de compradores e inversores. Además, el endurecimiento de las condiciones de los créditos reduce las expectativas de rentabilidad. Ante este panorama, la compra de vivienda al contado se impone por sobre la adquisición mediante financiamiento.
Durante el último trimestre del año pasado y el primero de 2023 los préstamos para compra de vivienda han registrado caídas de hasta el 23% (en febrero de este año), mientras que las compraventas también cayeron, pero a un promedio del 10%. En este escenario tiene un peso importante el reposicionamiento de las inversiones, ya que el inmobiliario tiene la característica de ser un refugio en tiempos de incertidumbre y, además, las otras opciones (como títulos y fondos) no tienen rentabilidades superiores. A lo que se suma la adquisición de propiedades por parte de extranjeros, que se realizan con ahorros propios.
Caídas en las compraventas
Las últimas cifras oficiales de la inversión inmobiliaria indican que la compra de vivienda al contado se impone ante la adquisición mediante el financiamiento. Durante el mes de febrero las transacciones realizadas a partir de un crédito fueron de 42,5%, un índice que se encuentra cinco puntos menos que antes de la crisis de 2008.
En realidad, la firma de hipotecas lleva dos trimestres seguidos de caída: el último del año pasado y el primero del actual. Llegando incluso a niveles históricos durante los primeros tres meses de 2023. En febrero, por ejemplo, la baja fue del 23,4% respecto del mismo mes de 2022.
Las compraventas también cayeron durante los primeros meses del año. Pero se debe tener en cuenta que el desempeño del mercado inmobiliario durante el 2022 fue histórico. El volumen registrado el año pasado fue de más de 640.000 operaciones. Una cifra difícil de igualar, ya que durante sus últimos meses se realizaron inversiones adelantadas para aprovechar que los tipos se ubicaban en niveles relativamente bajos.
Por ello mismo es que, desde el comienzo, las previsiones para el año en curso estimaron una caída en las operaciones, que puede ser cercana al 15%. De acuerdo a los notarios, las últimas cifras oficiales indican que en febrero la reducción de las transacciones se ubicó en unas 7.300 unidades menos, lo que se traduce en un -13% respecto del mismo mes del año pasado.
Compra de vivienda al contado
En el contexto de alta inflación y con los tipos que registraron subidas en muy pocos meses, es de esperar que la compra de vivienda al contado gane posiciones respecto a la financiada. Tanto quienes cuentan con ahorros suficientes, como inversores extranjeros, están protagonizando las operaciones de compraventa. Den hecho, las operaciones caen pero en menor número que la caída de hipotecarios.
Y es que la subida de tipos provoca el endurecimiento en el acceso a la financiación. Y ello también reduce los márgenes de rentabilidad. Con este panorama, las inversiones en bonos, activos financieros y otros vehículos como fondos, no otorgan márgenes de ganancias muy por encima del mercado inmobiliario. Por lo tanto, los nuevos inversores se caracterizan por tener los ahorros suficientes y no depender de un financiamiento.
Muchos ahorristas e inversores se vuelcan hacia el inmobiliario, ya que representa un refugio en estos tiempos, que continúan siendo turbulentos. Además, aunque sea necesario un mediano plazo para observar resultados, la inversión en ladrillo tiene la característica de ser un mercado asentado, sin grandes altibajos y de fácil acceso para muchas personas.
Otro factor que explica el crecimiento de la compra de vivienda al contado es la presencia de los inversores y ahorristas extranjeros. Se trata de personas que, o bien elijen una propiedad para la inversión inmobiliaria, o bien la utilizan obtener una segunda residencia. Cabe recordar que en 2022, las operaciones de compraventa a manos de extranjero fueron cerca de 90.000 unidades, lo que representó el 13,75% del total.
La compra por parte de ciudadanos extranjeros se realiza con dinero propio, o prácticamente sin necesidad de financiación. Las zonas turísticas siguen siendo las preferidas para la inversión extranjera, empujada por el gran desempeño que tiene el turismo en España. Y no solo en las costas o montañas, sino en las grandes ciudades y capitales del país.
Cómo será la compraventa
Lo que se puede esperar que ocurra en los próximos meses es una continuidad de los primeros meses del año. Con las tipos de referencia establecidos por el Banco Central europeo cada vez más cercanos a los cuatro puntos, las hipotecas quedarán lejos de quienes precisan de financiamiento para invertir.
La compra de vivienda al contado puede incluso ganar más terreno respecto a la adquisición mediante financiamiento. Con una inflación en la zona euro cercano al 7%, es de esperar que el BCE continúe con los altos tipos de referencia. Sobre todo teniendo en cuenta que la inflación subyacente, quitando los componentes estacionales, se mantiene por encima del 5,5% anual. Todo muy lejos del 2% esperable y necesaria para la economía de la zona euro y la global.
De eta manera, aquellos compradores que por refugio o inversión pueden hacer su compra de vivienda al contado serán un número cada vez mayor. Y protagonizarán el mercado inmobiliario, al menos mientras los créditos hipotecarios se mantengan alejados de las posibilidades de los compradores potenciales.
Aunque, en definitiva, los bancos precisan tanto de los depósitos como conceder préstamos hipotecarios. De modo que, a partir de una esperada merma en la inflación puede traer mejores condiciones para el acceso al crédito. Y este es un escenario todavía esperable y posible.
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