Aquí te contaremos si es legal que tu banco te cobre la comisión de apertura de una hipoteca. Continúa leyendo el artículo para enterarte.
En este artículo encontrarás:
Al momento de contratar un préstamo hipotecario es necesario tener en cuenta ciertos gastos previstos para su solicitud. También, es importante tener en cuenta una serie de comisiones que tienen las entidades bancarias, entre ellas, se encuentra la comisión de apertura de hipoteca. Esta comisión fue considerada abusiva por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). Aquí te contaremos si esta comisión sigue siendo obligatoria y si es legal que tu entidad bancaria la cobre.
Comisión de apertura de hipoteca: ¿De qué se trata?
En primer lugar, es necesario dejar en claro a qué nos referimos cuando hablamos de la comisión de apertura de una hipoteca. Se trata del porcentaje que cobran las entidades bancarias por tramitar el préstamo solicitado. En otras palabras, es un importe que debes abonar además del pactado en el propio préstamo y que se cobra una sola vez.
Aquí van las características principales de la comisión de apertura de hipoteca:
- Esta comisión abarca todo el trabajo de la entidad bancaria, esto incluye el estudio de gastos o riesgos.
- Debe ser completamente transparente, ya que dependiendo de cuáles sean las circunstancias podría reclamarse.
¿Es legal la comisión de apertura en España?
La realidad es que la comisión de apertura de la hipoteca continua siendo legal y válida en España. Sin embargo, hoy en día se pueden encontrar diferentes matices para su aplicación.
Han tenido lugar ciertos inconvenientes con la comisión de apertura, ya que en 2019 el Tribunal Supremo de España la consideró justificada por ser parte del valor real de la hipoteca. No obstante, al año siguiente, el Tribunal de justicia de la Unión Europea (TJUE) la declaró abusiva por ser de carácter accesorio.
Por último, en la última sentencia del TJUE que tuvo lugar en marzo de 2023 se aclara qué sucede con la comisión de apertura de los préstamos hipotecarios. El juez será el encargado de certificar si la cláusula es comprensible y transparente, prevaleciendo la interpretación más favorable para el consumidor, así como lo establece el artículo 5 de la Directiva 93/13/CEE.
En otras palabras, la comisión de apertura, si bien no queda anulada, se encuentra bastante más regulada y vigilada que antes. De este modo, se protege al propietario por medio de la nueva Ley hipotecaria de 2019 gracias a diferentes normativas que facilitan siempre toda la información al cliente de forma completamente transparente y clara. Además de la obligatoriedad de dirigirse al notario previo a tomar la decisión de firmar la hipoteca y la denegación de la inscripción de cláusulas abusivas.
¿Quién debe abonar la comisión de apertura?
Lo que diferencia a la comisión de apertura de otros gastos de la hipoteca, es que debe ser abonada por aquel que solicita el préstamo. Se trata de una comisión cuyo coste ronda entre el 0,5% y el 1% del total del importe del precio, además, se establece dependiendo de:
- La realización de diferentes estudios de indicadores, por ejemplo, los intereses, el tipo de préstamo hipotecario, la cantidad de dinero solicitada y el plazo de amortización.
- El análisis de solvencia del solicitante del préstamo, además de las posibilidades de tiempo y la forma que tienes de devolver el dinero prestado por el banco.
- La redacción de un modelo de préstamo donde ya esté incluida la comisión de apertura, el importe y los intereses.
Negocia la comisión de apertura con la entidad bancaria
Es posible negociar esta comisión cuando vamos a firmar la hipoteca. Sin embargo, debes tener en cuenta que existe la posibilidad de que, lo que ahorres al negociar la comisión de apertura, lo termines abonando de más por otro lado, por eso es importante poner mucha atención al negociar con el banco.
Es fundamental analizar cuál es el tipo de préstamo hipotecario que vas a solicitar. En caso de que se trate de una hipoteca a tipo fijo, el porcentaje por comisión suele ubicarse entre el 0% y 3%. Por su parte, en un préstamo hipotecario a tipo variable, el interés puede ir del 0% al 1%.
¿Cómo reclamar la comisión de apertura de tu préstamo hipotecario?
Hoy en día, son muchas las entidades bancarias que han optado por dejar de aplicar comisiones de apertura de hipoteca. Sin embargo, en caso de que te hayan cobrado una comisión abusiva en el pasado tienes la posibilidad de reclamarla. Aquí van los pasos que debes seguir para reclamar una comisión de apertura de tu préstamo hipotecario:
- Dirígete al Servicio de Atención al cliente: debes presentar una instancia al Servicio de Atención al cliente de tu entidad bancaria. Tendrás que exponer cuáles son las comisiones que consideras abusivas, alude a la sentencia y nueva normativa del TJUE. A partir de ese momento, tu entidad bancaria cuenta con dos meses para dar una respuesta a tu reclamo.
- Demanda: tendrás que presentar una demanda al Juzgado. En ella deberás pedir que se anule la cláusula por ser abusiva. Lo más aconsejable en este caso es contar con el apoyo legal de un abogado.
Luego de leer este artículo, nos interesa mucho saber qué opinas sobre la legalidad de la comisión de apertura de hipoteca. Si te interesa compartirla con nosotros, puedes hacerlo en la sección “Comentarios” de nuestro Blog.
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