Con el coste de la financiación para inversor core y el valor de los vehículos lejos de su alcance. Así las cosas, cambian las inversiones en inmobiliario y el protagonismo pasa a mano de las inversiones del tipo value added.
El mercado de inversiones inmobiliarias ha tenido en 2022 uno de los mejores años en cuanto a compraventas y también en los registros de hipotecas. El real estate fue uno de los sectores más beneficiados, tal vez uno de los que mayores expectativas despertaron. Por eso, el 2023 tuvo desde sus inicios un viraje de los inversores que antes se inclinaban, o bien por otros vehículos, o bien por otros modelos dentro de las propiedades. El inversor core, con la mira fija en las rentas recurrentes a largo plazo, va cediendo su lugar.
Cambian las inversiones en inmobiliario y ya no solo se toman como refugio, sino que comienza a prevalecer el modelo que apuesta a añadir valor a un inmueble para maximizar su rentabilidad mediante la rehabilitación para su posterior reventa: el modelo de inversión value added. Ya no solo se buscan esas rentabilidades que ofrece la inversión core (entre el 3% y el 6%), sino que aparecen apostadores que van en busca de ganancias que se encuentran por encima del 10%. Incluso las hay cercanas al 15%. Analistas y expertos sostienen que se trata de un cambio en el perfil de inversiones, más arriesgadas, que se puede convertir en la tendencia de aquí en adelante.
Cambian las inversiones en inmobiliario
Luego del espectacular desempeño del mercado inmobiliario durante 2022, las miradas de los inversores, analistas y operadores viraron para ver qué ocurre en ese negocio. Fueron más de 640.000 las transacciones que se llevaron a cabo y, con ello, subieron las expectativas para todos los sectores del mercado inmobiliario, desde las naves logísticas hasta el real estate.
Lo que se puede concluir luego de observar lo que ocurre en los primeros meses del año es que cambian las inversiones en inmobiliario. Existen hoy condiciones para la llegada de un nuevo perfil inversor, un tanto más arriesgado y en busca de rentabilidades más altas. Se trata principalmente de fondos de inversión que tienen sus colocaciones en el tipo de inversión value added, es decir: agregar valor a una propiedad a través de las rehabilitaciones necesarias para su posterior reventa.
No se trata de un nuevo modelo de inversión, sino más bien de nuevos inversores en un mercado que se ha destacado por demás. Y que en 2023 promete mejores condiciones para aquellos fondos que buscan rentabilidades más altas, aun a pesar del mayor riesgo que ello implica. En este caso, el mercado inmobiliario estaba compuesto en gran medida con las típicas inversiones core, con una búsqueda de rentabilidades de entre el 3% y el 6%. Ahora se estaría en presencia de un modelo value added, y su búsqueda de rentabilidades por encima del 10%.
Fondos core
El modelo de inversión denominado core se basa en players que buscan rentas recurrentes y a largo plazo. Esa es la clave principal: propiedades ubicadas en las mejores zonas de las grandes ciudades; negocios que involucran grandes firmas, y a mediano y largo plazo.
Lo que ocurre cuando cambian las inversiones en inmobiliario es que los negocios a largo plazo ya no encuentran lugar, o al menos dejan de ser el común. De hecho, con las subidas de tipos, hay plazos fijos que igualan a las rentabilidades promedio del modelo core. Incluso hay títulos de deuda pública y bonos soberanos que logran superarlo, y cuentan con mayor solidez.
Tampoco son favorables para el modelo core los precios de las propiedades, con las subidas que se fueron dando en el valor de las propiedades. Entonces, estamos en presencia del paulatino retiro de la inversión core, ya sea porque no existen vehículos afines a los precios que éstos inversores están dispuestos a pagar, o bien porque hay otros vehículos tan rentables y estables como los del mercado inmobiliario, pero más accesibles.
Por último, el acceso al financiamiento que precisan los inversores core, continuará con las restricciones actuales. Sobe todo con la política de endurecimiento de los tipos del Banco Central Europeo. Aunque hay productos específicos, como e senior living y el mercado hotelero, donde el modelo de inversión core va a seguir teniendo una fuerte presencia.
Inversiones value added
El modelo de inversión value added se asienta en agregar valor a un inmueble a partir de una rehabilitación y actuaciones, para luego volver a volcarlo al mercado a un precio mayor. Lo destacado de esta clase de negocio es la búsqueda apropiada, tanto de la propiedad como de la ubicación. Estos dos elementos, bien conjugados, pueden hacer de la apuesta un gran negocio. Por ello, tal vez, son los operadores inmobiliarios quienes mejor entienden sobre estas inversiones.
El reposicionamiento de una propiedad está en el centro de este modelo. Y cuando se concluye que cambian las inversiones en inmobiliario, se refiere a que existen inmuebles con mayor potencial y que tal vez no estén del todo aprovechados. Los fondos value added se apoyan en este aspecto del mercado y también logran posicionarse por sobre otro perfil, más conservador, de inversiones. Hay ocasiones donde la revaluación reposicionamiento del inmueble es tan importante que se transforma en otro vehículo de inversión. Tal es el caso de lo que está ocurriendo con el glamping.
En el sector de lujo es uno de los más elegidos para las inversiones value added. Ya sea en el residencial como en el hotelero. Allí se están observando fuertes movimientos y reposicionamientos, aunque faltan las confirmaciones y la puesta en marcha de los desarrollos. Los centros de datos vienen de la mano de las inversiones tecnológicas y, por lo tanto, también se encuentran en el centro de atracción.
Luego de dos años donde el mercado inmobiliario pareció recuperarse del periodo de pandemia, ahora toca el reacomodo de las inversiones. Al parecer, cambian las inversiones en inmobiliario, y las rentabilidades recurrentes a largo plazo van dejando paso al reposicionamiento de los activos e inversores.
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